探讨房地产经营租赁企业财务管理

摘要：经济社会发展日新月异，新型城镇化建设逐渐步入高速发展阶段。在这一背景下，房地产经营租赁行业虽呈现出持续快速发展的良好态势，但也面临着前所未有的严峻挑战和竞争压力，特别是在财务管理方面，存在财务管理理念亟待创新、财务管理制度不规范、财务风险评估体系不完善等问题，稍有不慎就会给房地产经营租赁企业造成不可预估的经济损失。基于此，文章围绕房地产经营租赁企业财务管理的相关概述展开研究，简要阐述房地产经营租赁企业实施财务管理的现实意义，综合探讨新时期房地产经营租赁企业财务管理工作面临的主要困境及其应对策略，希望能为我国房地产经营租赁企业开辟一条崭新的发展道路。

关键词：房地产；经营租赁企业；财务管理

中图分类号：F299.233.42文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）30-0187-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.30.047

1引言

随着我国经济体制改革不断深入，房地产经营租赁企业在国民经济建设中的作用愈发显著。作为支持我国国民经济持续快速发展的支柱产业，房地产经营租赁企业运营管理质量不仅直接决定着国民经济发展水平，还关乎和谐社会的构建。因此，为了更好地推动房地产经营租赁企业的高效发展，国家相关部门陆续出台了一系列的方针政策，并对房地产经营租赁企业财务管理提出了更加严格、多元的新要求，需要各个房地产经营租赁企业基于自身实际，积极探索符合社会发展需要、行业规定以及企业自身特点的财务管理新模式。由此可见，加强对房地产经营租赁企业财务管理的全方位探讨极具现实意义。

2房地产经营租赁企业财务管理的相关概述

2.1房地产经营租赁概述

从本质上讲，房屋租赁是指房屋经营者或所有者将其经营或所有的房屋以租赁、出租的形式交给承租者使用，承租者按照租赁合同协议中的规定，定期支付相应的租金，以获得占有房屋或使用房屋的权利。简言之，房地产经营租赁就是在不改变房屋所有权的前提下向承租人租赁房产的操作，其本质上属于一种借贷实物行为。在这一环节中，房地产经营租赁企业可以起到防范租赁纠纷与规范市场秩序的重要作用。

2.2房地产经营租赁企业的财务管理重点

自我国全面推行新会计准则以来，房地产经营租赁企业的经营管理模式与总体目标均发生了诸多变动。其中，财务管理重点集中体现在以下四个方面：其一，资产估价。即对能够产生经济效益的资产价值予以精准评估，并利用合理方式呈现其形成的真实经济价值。资产评估作为房地产经营租赁企业财务管理工作中不可或缺的核心构成要素，通过对企业的无形资产和存量房资产进行评估，能够更好地反映房地产经营租赁企业的真实盈利能力。其二，资金利用。对于房地产经营租赁企业财务管理而言，资金利用更加强调对流动资金的精细化管理，即采用科学合理的流动资金利用分析法，全面分析企业内部流动资金的周转速度、占用情况和使用效果。其三，出租管理。在房地产经营租赁企业运营管理的过程中，出租管理的主要内容包含租赁合同管理、租赁对象选择以及租赁价格制定。在财务管理工作开展的过程中，需要加强对资产经营出租合理性、出租房获利能力等情况的动态监管。其四，成本管理。在实施成本管理的过程中，房地产经营租赁企业应运用各种先进的成本控制方法，在做好成本预算工作的基础上，针对各环节费用支出予以科学管控，由此来帮助房地产经营租赁企业实现经济效益及社会价值最大化。

2.3房地产经营租赁企业面临的风险

2.3.1资金风险

受国内外政治经济环境持续变动、国内经济下行的影响，我国房地产经营租赁行业呈现出经济持续下滑的状态，大量流动人口的离开，使得房屋空置率明显提高。在这一情况下，一些房地产经营租赁企业为了尽快实现资金回笼目标，往往会选择通过降低租金的优惠活动来吸引租户，但由于缺乏对承租人经济实力的精准评估，稍有不慎就会给企业带来巨大的经营风险，甚至会使企业陷入资金链断裂或被迫破产的窘境。所以，为了更好地应对新形势下的各种严峻挑战，房地产经营租赁企业必须主动摒弃传统、滞后的粗放型管理模式，高度重视资金风险的防范研究，并基于自身实际拟定行之有效的财务管理规划，以确保财务管理工作的深入贯彻落实，助力企业获取更多的经济利润。

2.3.2市场风险

在外部市场环境日益复杂的新形势下，绝大多数房地产经营租赁企业在运营期间不可避免地会面临房产地理位置较为分散、房屋面积与新旧程度不一、不同资产环境缺乏相应的市场定位等风险，尤其是一些年久失修的房屋，空置率相对较高，但若是要对其进行全方位修缮，势必会耗费大量的维修资金，这就在无形中增加了房地产经营租赁企业的运营成本，甚至会给企业带来诸多的不利影响。因此，如何妥善解决日常经营与财务管理中面临的各类风险，已成为新时期房地产经营租赁企业必须深入思考和亟待解决的重大研究课题。

3房地产经营租赁企业实施财务管理的现实意义3.1优化房地产经营租赁企业各项资源配置的基础途径与其他普通类型的企业有所不同，房地产经营租赁企业所覆盖的用户群体种类繁多，市场资源较为丰富，流动资金体量庞大，加之受外部市场环境日益复杂、国内经济下行的双重影响，部分房地产经营租赁企业为了快速获取更多的市场份额和经济效益，开始将全部资金、时间和精力投放在业务、市场拓展层面，忽视了财务管理方面的组织和制度建设，最终导致企业在运营发展期间面临着租赁资源分配不合理、效能发挥不充分等问题，严重限制了房地产经营租赁企业的长效化稳健发展。而通过规范落实高质量的财务管理工作，不仅可以防范上述问题的发生，还能够实现对房地产经营租赁企业经营成本、流动资金、利润收益、资金投入等资源的统筹管理，进一步优化企业各项资源配置，不断提高企业资金资源的综合利用效率，促使房地产经营租赁企业朝着合理化、规范化、现代化的方向发展。

3.2促进房地产经营租赁企业资产科学管理的关键举措现如今，房地产经营租赁企业在日常经营中主要负责对房地产开展具体的租赁行为，并通过制定科学、有效的财务管理方案，精准掌握房地产租赁资金的具体流向和使用情况，助力房地产经营租赁企业顺利实现预期的战略发展目标。但是，由于房地产经营租赁企业所覆盖的财务管理范围较为广泛，涉及项目较多，在实际工作中难免会出现交叉重叠管理的情况，致使企业的经营成本大幅度增加。而精细化财务管理工作的深入贯彻落实，一方面，能够聚焦于周转资金和循环运用资金，实现对企业内部各项资金资源的优化配置，进一步减少不必要的资金流失或资源过度浪费，促使房地产经营租赁企业综合效益的稳步提升；另一方面，可以及时了解国家最新出台的政策方针，精准研判和确定房地产租赁市场的未来发展走向，并对自身的财务管理模式、策略予以科学调整，不断强化对内部资产的科学化管理，确保企业运营发展始终与市场发展变动保持高度一致，从而更好地增强企业在市场环境中的核心竞争优势。所以，从这一层面上来看，财务管理是促进房地产经营租赁企业资产科学管理的关键举措，需要各企业深度探析当前财务管理现状，并基于自身实际积极探索更加科学、高效的财务管理创新策略。

4房地产经营租赁企业财务管理工作面临的主要困境4.1财务管理及风险管控意识亟待强化

纵观现阶段国内房地产经营租赁企业财务管理的整体实施情况不难发现，由于我国关于房地产经营租赁的研究起步时间较晚，相关法律体系不够完善，可供参考的文献资料比较匮乏，绝大多数房地产经营租赁企业只能沿用传统的粗放型管理模式进行集中管理，这种管理方式虽能在短期内减少企业的经营成本，但却存在管理效率不高、效能发挥不充分等弊端，严重限制了房地产经营租赁企业的高质量创新发展。与此同时，在集中管理模式下，房地产经营租赁企业的财务管理权力过于集中，加之一些企业为了获取短期效益的快速增长，普遍将全部时间、精力和资金放置在业务扩展、市场扩大等方面，忽视了财务管理在企业运营发展中的重要性及必要性，尤其是企业各级管理人员，缺乏对财务管理工作的重视，并未规范落实财务管理方面的组织和制度建设，也没有围绕财务管理相关知识展开系统化的宣传教育，这就使得现有财务管理人员的风险管控意识不足，财务管理观念亟待创新，在实际工作中只能简单地进行财务数据采集、整理等工作，缺乏对资金流向的动态监管，未能对承租人资信进行精准评估，这些都会增加企业的运营风险，不利于推动企业的健康、稳定发展。

4.2缺乏完善的财务风险评估体系

随着经济社会的不断发展，房屋经营租赁市场竞争日益激烈。同时，房屋经营租赁企业所面1586ef985e61ceee899c56689d3a730d临的财务风险愈加复杂，其中合同风险和欠租风险是最为常见的两种风险隐患。与其他类型的企业不同，对于房屋经营租赁企业而言，租赁合同的管理水平直接决定着企业的经营成本与实际收益。在开展房地产经营租赁业务之前，必须编制标准、规范的房屋租赁合同，并加强对合同签订、履行、变更、终止等环节的审查、监督，以确保承租人及时履行协议中的职责。但在具体的执行过程中，面对日益复杂的市场竞争环境，部分房地产经营租赁企业为了实现资金快速回笼，在开展租赁业务前并未对承租方的社会信用、违法违纪等情况进行全面调查，加之缺乏对合同订立的重视，没有明确涉及租金问题的合同纠纷处理标准，也没有针对已经逾期的租金设立不同的催缴方式，催缴工作落实不及时，最终导致承租方欠租问题无法得到及时有效解决，企业应收账款的坏账、呆账问题屡见不鲜。

另外，部分房地产经营租赁企业存在关联交易的子公司，母公司为子公司提供房地产用于生产或办公，若子公司没有与承租方签订租赁合同，或者没有按照独立原则进行税务方面的管理工作，将很容易增加企业税务管理方面的风险隐患。再加上企业并未构建完善的财务风险评估体系，没有明确不同部门、岗位的具体职责与考核标准，缺乏对重大风险事项的全方位分析、评估，这些都会增加企业财务风险的发生概率，进而很难保障房地产经营租赁企业的运营效益。

4.3财务管理队伍专业素养有待提高

鉴于房地产经营租赁企业的财务管理本身就是一项兼具较强严谨性、复杂性和专业性的综合化工程，所涉及的工作内容体量较为庞大，管理过程十分复杂。要想保证该工作的执行效果，需要相关财务管理人员具备扎实的职业素养和岗位技能。但就房地产租赁行业的人才管理现状来看，绝大多数房地产经营租赁企业依然面临着财务管理队伍专业素养有待提高的现实困境。究其根本在于企业缺乏对财务管理的重视，没有围绕自身的财务管理需要拟定长效化的人才培养规划，也没有适当提高财务管理岗位的人才准入门槛，在招聘人才时过于关注应聘者的学历、专业、工作经历等指标，缺乏对应聘者风险防范意识、应急处理能力等技能的综合考量，这就使得现有财务管理队伍的整体素质相对较低，无法满足新时期企业财务管理的现实需要。与此同时，由于部分房地产经营租赁企业定期组织开展专业化的主题知识讲座、技能训练、网络课程培训等活动，这就使得相关财务管理人员无法及时掌握最新的税收政策、专业理论知识和岗位技能，自然难以高效完成自身的本职工作，甚至会给企业埋下诸多的风险隐患。

4.4财务风险监控体系存在严重缺陷

对于房地产经营租赁企业而言，财务风险监控是企业财务管理体系中占据重要地位的核心构成要素，也是企业合理规避各类风险隐患的基础和前提。然而就目前的情况来看，即使很多房地产经营租赁企业已经逐渐意识到财务风险管控的重要性及必要性，但由于现行的财务风险监控体系存在严重缺陷，内部监督管理工作并未得到全面落实，相关监管工作没有覆盖所有业务环节，尤其是在合同签订期间，所设计的租金定价过于随意，未对房地产租赁市场的同类型房产租金情况进行调查和分析，最终导致房地产租赁价格与市场价格存在较大偏差，不利于确保房地产经营租赁的总体效果。此外，伴随着现代化信息技术的飞速发展，房地产经营租赁企业财务管理部门所处理的数据信息体量更为庞大，若依旧沿用传统的财务管理模式，恐难以实现对海量财务信息的精准、高效处理。因此，加强财务管理与现代信息技术的深度融合尤为重要。但就实际的执行情况而言，一些房屋租赁企业出于自身经济实力、建设规模、运营效益等方面的综合考量，并未积极引入各种先进的财务管理软件和高新技术手段，而是依旧沿用传统的人工管理模式对承租方的相关信息进行采集、分析和整理，这不仅会大大增加企业财务管理的时间、人力成本，还可能会因人为操作不当造成数据信息采集不全面、数据丢失、机密文件泄露等情况，致使财务管理的实际效能无法得到有效发挥。

5新时期房地产经营租赁企业加强财务管理的具体策略5.1强化全员财务风险管控意识

新时期，房地产经营租赁企业要想保证财务管理工作的规范、有序实施，必须从思想教育角度入手，有针对性地强化全体员工的财务风险管控意识，使其充分意识到财务管理对企业日常运营和长远发展的重要性及必要性，进而实现财务管理工作的全方位贯彻落实。一方面，房地产经营租赁企业管理层应主动摒弃传统、滞后的管理思维，加强对财务管理的重视程度，并积极借鉴同行业领域前沿企业先进的实践经验，基于企业自身实际拟定行之有效的财务管理规划和风险管控方案，以便为后续开展财务管理工作提供指导，尽可能达到提升企业财务管理综合水平与风险防控能力的效果；另一方面，房地产经营租赁企业应采用线上与线下相结合的宣传教育方式，不断增强全体人员的风险防范意识，提高各岗位人员对财务管理相关知识的正确认知，使其充分意识到自身岗位的重要价值，并在实际工作中严格约束、规范自身的工作行为，进而从根本上保证房地产经营租赁企业财务管理工作的总体质效。

5.2建立完善的财务风险评估体系

为了进一步提高房地产经营租赁企业财务管理的实效性，有效防范和化解市场竞争带来的各类经营风险，仅靠强化全员风险防范意识显然是不够的，还应根据企业自身的业务开展特点，建立完善的财务风险评估体系，明确企业日常经营管理中可能面临的风险要素或不稳定因素，尤其是在开展承租业务之前，必须对承租方的身份信息、社会信用、违法违纪等相关情况进行风险分析和审查，依照审查分析结果评估承租方的资信情况，并对其提出财产担保、预交租金、支付押金等不同类型的租赁要求，尽可能防范房地产租赁方面产生的财务风险。与此同时，由于房地产经营租赁市场与经济社会发展趋势瞬息万变，要想进一步降低各类风险隐患的发生概率，房地产经营租赁企业必须在签订租赁协议时明确协议条款的限定，严格把控房产租赁的年限，并根据市场发展变动合理调整房屋租赁价格，由此来确保房地产经营租赁企业的合法权益，促使企业朝着高效化、规范化和科学化的方向建设发展。

5.3加强高素质财务管理队伍建设

在当今时代视域下，各行各业之间的竞争归根结底是人才的竞争，房地产经营租赁领域也不例外。因此，要想保证房地产经营租赁企业财务管理工作高效开展，必须在完善财务管理制度及风险评估体系的基础上，适当加强高素质财务管理队伍的培养和发展，以确保各项基础管理工作规范、有效实施。首先，企业可从财会人员引进、招聘的角度入手，通过创新人才选拔及晋升机制，或者主动加强与各科研高校、社会人力资源结构协同合作的方式，拓宽高素质人才招聘、引进渠道，广泛吸纳更多兼具财务管理背景、现代技术应用能力和实践经验的复合型人才，不断优化财务管理部门的人才组织架构。其次，针对现有的财务管理人员，企业可通过定期邀请行业专家深入企业进行知识讲座或技能指导的方式，帮助现有财务管理人员掌握最新的政策方针、专业理论知识和岗位技能，使其更好地适应新时期房地产租赁的财务管理需要。最后，企业还应通过构建科学、高效的奖惩激励机制及绩效考核体系，对表现优异的员工予以物质奖励或精神激励，以充分调动全体职工的发展潜能，从而为房地产经营租赁企业财务管理及风险管控提供强有力的人才支撑。

5.4优化和健全财务风险监控体系

随着大数据时代的到来，房地产经营租赁企业要想保持自身在同行业领域中的核心竞争优势，就必须积极响应时代发展潮流，将各种先进的现代化信息技术和高新科技设备引入、应用到企业的财务管理工作中，通过积极构建覆盖所有经营与管理环节的在线监管平台和财务风险防控系统，强化对各项业务活动开展情况的实时追踪和动态监管，以便及时解决企业日常经营管理中存在的风险隐患，尽可能减少不必要的经济损失。此外，房地产经营租赁企业应通过构建独立、权威的财务风险监管机构或岗位，指派专职人员全面负责财务管理情况的监管工作，并通过优化和完善现行的财务风险管控体系，进一步增强内部控制效果，提高企业的风险防范控制能力，最大限度地保证房地产经营租赁企业的安全、高效运行。

6结语

综上所述，加强房地产经营租赁企业财务管理有着极其深远的现实意义和价值，是提高房地产经营租赁企业整体盈利能力、防范化解企业经营管理风险的关键所在。因此，各大房地产经营租赁企业必须高度重视财务管理创新研究，结合国家最新出台的新会计准则、行业规定以及企业自身的运营发展实际，通过强化全员财务风险管控意识、建立完善的财务风险评估体系、加强高素质财务管理队伍建设、优化和健全财务风险监控体系等策略，妥善解决财务管理中存在的细节性疏漏和问题，进一步提高企业自身的财务管理质效与综合治理能力，从而为推动房地产经营租赁企业的高质量发展做出更大的贡献。

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