石景山区西部全域型城市更新

摘 要 石景山西部全域型城市更新是一个片区综合型城市更新项目，旨在通过全域统筹和系统创新，推动片区的高质量发展。中交城市更新公司作为石景山西部地区（五里坨、广宁街道全域）城市更新的统筹平台，以配套为先、产业为核、运营为魂、文化为脉、人民为本、资本赋能为六大实施路径，统筹实施110余个子项目。通过城市更新，推动了片区功能和经济发展的全面提升，为社会资本参与片区型城市更新提供了模式示范。

关键词：区域综合性更新；智慧生态城区；社会资本；区域功能整合；可持续发展

1 基本情况

该项目是一个以创新和系统推进为特色的综合性项目，更新范围包括五里坨和广宁街道全域，占地面积约3，090hm2（图1）。中交城市更新有限公司作为统筹平台，明确打造“石景山生态智慧城”的更新定位，通过配套为先、产业为核、文化为脉、人民为本、运营为魂、资本赋能六大理念有序开展实施。项目总体包含六大业态共 110 余个子项目，目前已有多个子项目成功落地，包括京西五里坨民俗陈列馆、天泰山自然营地、中交营·永森园等，城市更新效益初显。

2 实施成效

石景山区西部全域型城市更新项目实施至今，坚持规划引领、社会资本统筹，以市场化的方式协调多元主体参与。2022 年，京西五里坨民俗陈列馆、天泰山自然营地项目正式投入运营，其余10 余个项目也相继启动，为石景山西部地区注入了新功能、新业态、新活力，使石景山西部地区实现了新面貌、新场景、新消费（图2）。该项目补足了石景山区西部片区城市功能短板，形成了若干活力空间，持续改善民生福祉，实践并总结形成市场主体统筹片区型城市更新的“全域型”城市更新模式，为社会资本参与片区更新提供了可行性完整路径参考，为市场主体统筹片区型城市更新作出了北京示范。

京西五里坨民俗陈列馆项目集民俗文化展示、非遗文化传承、文化艺术体验和便民生活服务于一体，现已全面开放，相继举办“一尺花园艺术沙龙展”“元宵佳节·沉浸式京西民俗活动”“庆小年·大展鸿兔”等活动，推动了传统文化的保护宣传，丰富了市民的文化生活（图3）。

天泰山自然营地项目以“露营+”“平台+”的运营方式推动天泰山区域活力复兴，先后举办了“天泰·山间派对”“重返自然·山野露营生活季”等系列活动，并获得良好的社会反响（图4）。

中交营·永森项目聚焦 STEM 研学课程和精致露营服务，开展亲子游园、中小学生社会大讲堂、定向越野、健步走、非遗展示等活动，逐渐成为京西地区都市生态休闲亲子之家（图5）。

未来，石景山西部地区城市更新可盘活约200 hm2 的存量建设用地，拉动千万人次的游客量，增加万余个区域就业岗位，累计实现近百亿税收。

3 创新经验

3.1 探索市场主体统筹片区城市更新，创新“全域型”城市更新模式

3.1.1 深化更新认知，提出“全域型”城市更新及其五大内涵

从城市更新概念认知角度，将城市更新内涵拓展至城市片区的空间结构优化、土地资源整理、生态环境提升、产业结构升级、区域功能重塑等方面，创新性提出“全域型”城市更新模式，该模式包含了“全要素”评估、“全领域”规划、“全周期”策划、“全资源”统筹和“全社会”参与五大内涵。

3.1.2 总结实践经验，完善“全域型”城市更新模式的实施路径与步骤

基于石景山西部地区的实践经验，总结市场主体统筹片区更新实践的六大具体实施路径，即配套为先、产业为核、文化为脉、人民为本、资本赋能和运营为魂；并针对片区有序更新提出“3+6+N”的实施步骤，通过评估识别、统筹谋划和平台实施的三大阶段，以及其中包含的6 个模块和N 个节点分步实施，持续推进片区更新，形成“全域型”城市更新模式闭环。

3.1.3 系统谋划实施，为社会资本统筹片区型城市更新提供模式参考

石景山西部地区依托更新统筹平台全面实施六大业态，包括减量提质类、基础设施类、住区更新类、产业发展类、商业运营类、文化旅游类。按照算大账、算总账、算长期账的原则，全面统筹长短期项目、轻重资产项目，实现片区更新的资金平衡。“全域型”城市更新模式在内涵认知、实施路径、实施步骤、资金保障等方面，为社会资本参与城市片区更新提供了有效示范。

3.2 搭建更新统筹平台，科学谋划种子项目，全面推动片区焕新

石景山西部地区城市更新分区、分类、分步推进实施，起步期科学谋划种子项目，实现片区城市更新高质量起步、有序开展。

3.2.1 推动文保建筑活化利用：京西五里坨民俗陈列馆项目

京西五里坨民俗陈列馆是在约有200 年历史的王家大院的基础上修缮而成，包含7 座院落和一座戏台，现已进入持续运营阶段。

该项目在更新过程中聚焦“保护—传承—利用”的理念，第一阶段以文物保护为核心，传承发展京西地区的民俗文化，通过修缮文物、打造京西生活沉浸式场景和定期组织公众文化活动的方式，最大限度地保护与传承当地历史文化。第二阶段对其赋予时代发展所需的新功能，通过引入一尺花园等新业态，开启市民休闲生活的新方式，重塑公共活力空间，实现历史文化的活化利用。目前，京西五里坨民俗陈列馆已更新为集民俗文化展示、非遗文化传承、文化艺术体验和便民生活服务于一体的历史精神寄托和文化集聚地，是“全域型”更新模式下文化、旅游与商业等多业态融合的示范项目。

3.2.2 激发文旅消费新活力：天泰山自然营地项目

天泰山自然营地项目位于石景山区天泰山南麓，双泉寺西侧，占地约30hm2，原为垃圾填埋场，通过工程治理、修复场地生态和完善基础设施，经评审，已具备花卉树木种植及市民基础休闲娱乐活动的使用条件，现已进入持续运营阶段。基于“全域型”城市更新的全资源利用理念，对区域内低效土地资源进行盘活，因地制宜补足片区功能短板，将其更新为城市山野自然营地，构建文旅消费新场景。营地聚焦环保、生态、健康的运营理念，布置包含精致露营、房车自驾、草坪活动、花海漫步在内的四大功能区，举办户外拓展、体育赛事、自然研学和冰雪运动等四大类活动，通过“露营+”激发文旅消费新活力，通过“平台+”构建文旅生态共同体，成为天泰山区域活力复兴的新引擎。

3.2.3 提升公共空间服务品质：中交营·永森项目

该项目位于永定河休闲森林公园内的永定河左岸南大荒滩地上，秉持全域型城市更新的全资源利用理念，探索城市公园绿地资源的更新利用。项目于2022 年进入运营阶段，聚焦STEM 研学课程和精致露营服务，以原生态、慢生活、微度假的新消费理念，打造营地教育与城市绿地有机结合的中交营·永森营地。

3.2.4 补足五里坨便民生活服务短板：便民服务中心项目

五里坨便民服务中心项目，原为五里坨菜市场、招待所及边角闲置地，为补足片区生活服务功能短板，激活城市“消极”空间，重塑空间邻里场所，将其更新为便民服务中心，目前，项目已进入建设阶段。该项目原始用地条件严苛、零散，通过异形建筑的改造重塑五里坨城市客厅，打造集超市、餐饮、购物、休闲等服务功能于一体的便民服务综合体，为周边2km范围内的社区居民提供精准的生活配套与开放共享的活力空间（图6）。本项目是石景山区首次探索绿隔产业用地更新路径，拓宽了集体经济组织增收渠道，推动片区高质量发展。

2023北京城市更新优秀实践

项目类型：区域综合性更新

项目位置：石景山区广宁、五里坨街道

项目规模：占地面积约3，090hm2

实施主体：中交城市更新有限公司

设计单位：

中交投资咨询（北京）有限公司

北京清华同衡规划设计研究院有限公司

北京市城市规划设计研究院

北京市建筑设计研究院股份有限公司

中交公路规划设计院有限公司

中交第一公路勘察设计研究院有限公司

北京北林地景园林规划设计院有限责任公司

北京智地优度建筑设计事务所有限公司

中国建筑科学研究院有限公司

施工单位：

中交一公局集团有限公司

中交建筑集团有限公司

运营单位：

中交城市更新有限公司

中交投资有限公司商业管理分公司

中交高新科技产业发展有限公司

一尺花园（北京）酒店管理有限公司