北京芳华里

摘 要 北京丰台区芳华里家庭养老社区项目通过城市更新，将一座废弃影院改造为可提供177个房间共293张床位的综合性养老服务设施。作为城市更新在提高养老服务质量方面的典型案例，该项目可提供医疗、护理和文娱服务，显著提升了闲置空间的利用效率，丰富了老年人和其他居民的生活场景，并弥补了该地区公共服务的不足。该项目创新点包括绿色建筑、专业服务管理和社区融合，为养老服务设施建设树立了新标杆。

关键词：城市更新；家庭养老服务；社区融合；绿色建筑；养老服务创新

1 基本情况

芳华里家庭养老社区位于北京市丰台区方庄街道芳星园一区16 号院（图1），占地面积约 0.64 hm2，其前身为闲置近 30 年的方庄电影院。2019 年年初该建筑重启建设，历经3 年整体建设及3 个多月试运营，芳华里家庭养老社区于2023 年4 月正式开业。更新后的芳华里家庭养老社区，建筑规模约2.1 万m2，共有177个房间，可提供293 张床位。该养老社区主要以老年人为服务对象，可提供医疗、护理、餐饮、文娱、健康管理等多元服务，同时承载街道的日间照料中心职能，为周边居民提供娱乐活动和教育场地，受到在住老人及周边社区居民的广泛好评，并成为城市更新助力社区适老化改造、提高养老服务供给质量的典型案例。芳华里家庭养老社区作为机构养老项目，以国际化的持续照料退休社区（continuing care retirementcommunity，CCRC） 养老模式为基础，针对老龄化社会对专业化品质养老的需求，同时兼顾中国人对居家养老的感情诉求，提供专业的养老服务。

2 实施成效

一是切实提高了闲置空间的利用效率。在老龄化的时代背景和北京减量提质的发展背景下，该项目紧抓城市更新有利契机，瞄准方庄地区公共服务短板和长期闲置的方庄电影院空间资源，将方庄电影院的更新方向准确定位为养老服务。该项目由专业团队重新规划设计，并将运营思维前置，探索了可持续的养老模式和绿色发展路径，不但激活了闲置空间、提高了空间利用价值，更改善了环境风貌、实现了高品质养老服务供给（图2，图3）。

二是大大丰富了老人及其他居民生活场景。芳华里依据老人行为习惯和生活特点，将社区整体分为养老公寓居室、楼层起居厅、开放活动空间，以及适老化花园景观区4 重空间（图4）。居室为老人提供居家生活感受，楼层起居厅满足私享空间就餐、休闲、会客等需求，活动空间用于举办各类社团及社群活动，花园景观区包括主题景观花园、下沉庭院、屋顶花园等，营造了全天候的生活场景。

三是聚力织补了该区域的公共服务短板。芳华里家庭养老社区积极与周边的医疗、商业服务和社区等进行互动，填补了方庄地区机构养老服务的空白，提升了“老有所养”的保障水平。作为创新型开放混龄养老社区，该项目于2023 年4 月正式开业，开业一年已组织活动1，000 余场，周边居民参与人数20，000 余人次，推动养老服务向“多元化、多层次”迈进。

3 创新经验

3.1 规划建设上，坚持绿色宜居引领环境品质提升

一是打造舒适防疫健康“硬”建筑。该项目充分贯彻“绿色康养”理念，确保硬件设施功能超前，保障住户健康。房间采用分户式独立新风、分户式独立中央空调设施，尤其是卫生间分户独立换气系统，从根本上杜绝了不同居室间气溶胶传播的可能性，保障每个房间的绿色健康居住环境。“三玻两中空”窗体系统，为老人居室带来更好的隔音和保温效果。户门选用先进的汽车门斜面密封技术，与门缝下加装的隔离闸相结合，提高了每个房间的低碳环保和隔音封闭效果。

二是营造立体化、沉浸式适老化园林“软”景观。在景观设计上，该项目通过精准的风光定位分析，以及隐性的适老化设计，给老年人提供安全、舒适、贴心的户外生活环境（图5）。该项目还进行多样化的活动场地及巧妙的空间布局设计，注重对自然感知的运用，强化老年人在视觉、触觉、味觉、嗅觉、听觉等方面的互动体验，从而使居住者能多角度了解、亲近、接触、感知自然，在自然中感知人居环境的美好。

3.2 服务管理上，完善专业服务满足使用者需求

一是提供专业护理服务和养老服务套餐。养老、医养运营、财务等领域专家共同组建资深养老专业化团队，为项目提供专业的理论技术支撑。该项目统筹设置“全面医疗服务保障体系”“美味营养膳食服务体系”“文娱休闲社工服务体系”“一站式管家服务体系”医养餐娱4 大服务体系。其中：全面医疗服务保障体系包括紧急救援响应/ 紧急送医陪伴、家庭医生每日巡房/ 体征监测、24 小时医护值班等；美味营养膳食服务体系包括专业营养师健康配餐、传统节气养生茶饮/ 餐食、三餐一点自助式选餐等；文娱休闲社工服务体系包括丰富混龄社群活动、老年大学等；一站式管家服务体系包括陪伴生活日常琐事小秘书、老人兴趣爱好的支持者鼓励者、老人生活状态日常记录等。

二是提供特色护理服务。有别于传统养老机构的分区护理模式，芳华里家庭养老社区在每个楼层设置护理服务站， 并且每层可构成独立的护理组团。兼顾管理效率的同时，也保证了老人身体发生变化时不用更换房间，生活管家、护理人员可以及时高效地提供“上门服务”，提高老人“居家护理”的便利性。

3.3 运营模式上，多渠道经营推动可持续盈利创收

一是探索便民与增收良性发展机制。该机构在经营常规养老服务的基础上，凭借自身专业的养护及餐饮服务资源优势，为周边社区居民提供相关服务，在提高社区居民便利性的同时增加机构营收。

二是开放对外停车。对机构内建设的100多个停车位进行科学有效组织，推动闲时对外开放运营，缓解机构周边停车位极度紧张的问题，并通过多方位的经营创收，有效保障机构自身持续健康稳定发展。

3.4 支撑保障上，“开放+”加强与周边资源互动

一是为老人和其他居民提供大量共享空间。芳华里家庭养老社区开创性地打开传统养老院的大门，不让养老院成为老人的“孤岛”。该项目提供小剧场、创意教室、形体教室等共享空间：一方面满足在住老人的生活娱乐，开展包括一米菜园、老年大学等多种活动，为老年人创造新的生活目标；另一方面，吸引更多年轻人进入养老社区与老年人共同活动，创造轻松愉悦的混龄生活氛围。通过年轻与老年群体的互动，帮助老年人拓展新身份、学习新技能、尝试新事物、结交新朋友，从而使老年人生命的厚度和长度一起增长。

二是打造医康养融合发展平台。该项目与方庄社区卫生服务中心建立合作关系。方庄社区卫生服务中心进驻芳华里家庭养老社区，为老人提供医疗保障的同时，向周边社区居民提供医疗服务，并建立了集医疗服务、紧急就医响应、康养照护服务、慢病管理等全方位医养服务保障体系。与此同时，针对医生开方、药品配送等服务，相关部门正在推进政策支持，为机构在住老人及周边社区居民提供更加深入细致的养老服务。

2023北京城市更新优秀实践

项目类型：设施类更新（公共服务设施）

项目位置：丰台区方庄街道芳星园一区16号院

项目规模：占地面积0.64hm2，建筑面积2.1万m2

实施主体：

北京华辰联众科技有限公司

天津市津投资产管理有限公司

天津国有资本投资运营有限公司

设计单位：

北京芳华里健康管理有限公司

AUNA（北京）建筑设计咨询有限公司

北京东方华脉工程设计有限公司

施工单位：

北京城建北方集团有限公司

中建八局装饰工程有限公司

北京市长建燕城建筑工程有限公司

运营单位：

北京华辰联众科技有限公司

北京芳华里健康管理有限公司

天津市津投资产管理有限公司