鼎好电子大厦A 座的升级转型

摘 要 海淀区鼎好电子大厦A座的更新项目是一个典型的城市产业类更新案例。该项目位于中关村国家自主创新示范区的核心区域，原为电子大卖场，随着区域定位的转变，其业态已不适应新时代的需求。该项目通过整体改造，将原有的低效楼宇转变为高品质的科技办公楼宇，不仅提升了建筑内部的空间品质，重塑了外立面形象，还与周边城市环境实现了融合。改造后的大厦吸引了全球科创头部企业入驻，成为中关村科技商务的新地标。本研究分析了项目的实施过程、成效和创新经验，探讨了城市更新在促进产业升级和提升城市品质方面的重要作用。

关键词：城市更新；老旧低效楼宇；产业升级；区域发展；环境融合；科技办公

1 基本情况

该项目位于中关村国家自主创新示范区核心区域，总占地面积0.72 hm2，建筑规模为8.85万m2，包括地上19 层和地下5 层。该项目原为电子大卖场，与海龙电子城、中关村e 世界构成了北京中关村的“黄金三角”，随着中关村区域定位变化，嘈杂混乱的卖场不再适宜区域定位。随着电子卖场业态逐步疏解腾退，2020 年10 月，鼎好电子大厦A座启动整体改造，2022 年4 月投入使用。改造后业态由电子卖场转变为高品质科技办公，大幅提升了楼宇内部空间品质，重塑外立面形象，并与周边城市环境相融合，吸引了全球科创头部企业入驻，实现了将鼎好电子大厦A 座打造为中关村科技商务综合新地标的目标（图1）。

2 实施成效

一是大幅提升楼宇品质，使低效楼宇转变为高品质智慧楼宇。该项目通过更换外立面，打造全新外部形象；通过局部结构改造，解决了项目平面面积过大、采光不足等问题，提升办公舒适度；通过增设屋顶花园和健身步道，为办公人员提供工作之余欣赏美景和锻炼身体的休闲场所；通过景观绿化和交通动线改造，提高与周边环境的开放性、互动性和融合性，整体形成了高品质及内外生态交互的智慧办公环境（图2，图3）。

二是品质提升带动产业升级，吸引头部企业入驻。该项目紧紧围绕区域发展定位，将原来的电子卖场业态提升为高品质办公及商业配套业态，引入创新奇智、深势科技、知存科技、米哈游、世意法半导体等科技类企业和创新工场、中信银行、大都会保险、格兰富投资、盛景网联等专业服务类企业，优化了楼宇产业结构和从业人员结构，与中关村区域整体产业发展紧密契合。

三是以客户为中心，结合客户需求提升楼宇运营服务能力。运营方着力完善物业服务管理，全方位保障入驻企业需求，让入驻企业安心、放心，从而激发工作效率和提高工作舒适度。打造聚集交互服务功能的首层大堂，吸引为商务谈判提供品质空间的品牌咖啡店等入驻（图4，图5）。为企业提供路演、活动、宣讲展示等各类服务空间，并整合政企资源，组织政策宣讲、企业路演等政企互动交流活动，为企业发展赋能，为政企交流构筑桥梁纽带（图6，图7）。

3 创新经验

3.1 创新立体多维设计，打造高品质楼宇

该项目以打造科技创新生态交互平台为理念，通过建筑空间设计，融合地下空间与地上空间，贯通楼宇和城市地铁，开放首层大堂连通地下商业，让鼎好电子大厦A 座与周边公共空间融为一体。其中地铁4 号线中关村站与项目地下商业连通，实施主体创新性地将普通连接通道设计为通行兼具展览展示功能的空间，为入驻企业打造展览展示场所。同时，实施主体通过对地面人流慢行动线设计、首层大堂阳光中庭设计、临街商业街区化设计、屋顶花园和健身步道设计（图8， 图9），让鼎好电子大厦A 座更具人性化魅力。

鼎好电子大厦A 座原有建筑2 ～ 10 层平面中心位置是封闭楼板，改造后将每层楼板进行部分切除，形成了50 m 高的沐光中庭，让办公区域实现双面采光，极大提升了办公空间环境品质。围绕中庭布局观光电梯、会议区、交流区等空间功能，为入驻企业及企业相互间提供更开放舒适、适宜交流的空间环境。

该项目外立面设计采用“榫卯”理念，通过两种幕墙系统的结合，加上垂直金属装饰翼，使大厦整体更加简洁、挺拔，科技感十足，既呼应科技人才在此聚集碰撞的主题，也符合中关村科技创新的区域属性，成为北四环区域新的地标建筑。

此外，项目在设计上采用节能幕墙、变频设备、节能灯具等先进设施，合理选用建筑材料，获得了绿色建筑二星级标识证书、WELL 金级和LEED 金级双重认证证书。

3.2 创建大运营服务体系，打造国际创新生态交互平台

项目运营方积极打造智能、人文、共享开放的工作社区，提升楼宇内商务体验，助力入驻企业交流发展；通过搭建企业与政府沟通的桥梁，提供企业孵化、项目落地的交流平台；通过整合各方面资源与信息，组织线上、线下交流互动活动，持续为入驻企业赋能；通过升级运营服务，打造集员工社交、企业服务、项目交流、发布展示、智力创新、政府协会联动于一体的科技生态交互平台。

3.3 政府部门高位统筹主动靠前服务，探索更新实施路径

鼎好电子大厦A 座更新改造过程中，海淀区政府会同住建、规自、城管、区人防办等多个部门，主动靠前服务，多次召开项目实施改造的研究会、协调会，综合考虑面积平衡、建筑轮廓线、建筑高度、消防疏散及消防扑救面、新旧规范执行等多方面问题，以及更新主体的实际困难，尊重事实，解决问题，探索解决政策堵点，最终以不突破原有建筑面积和规划高度为原则，推进报批报建手续的办理，促使项目如期开工，为商业办公类更新改造实施提供了可参考路径。

3.4 引入社会资本，发挥资金管理优势，高效推动更新实施

鼎好电子大厦A 座升级改造资金全部引自社会资本，基金联合运作主体（ 管理人） 利用先进预算模型指导更新改造过程中的各项工作。改造实施前，全部资金先期到位，保障项目顺利实施；项目实施中，结合预算模型推动项目进度，把控资金风险控制，动态监控收益及回报，提高资金使用效率。

3.5 创新施工技术，攻克施工难题

项目改造工程对拆除作业体量大、工期紧、危险性高、技术难、各专业交叉施工、场地狭小等各种实际难题，进行综合评估，合理组织施工，创新施工技术，确保施工安全和如期完工。

施工建造采用多项改造工程创新技术（如高层建筑改造工程屋面塔吊安拆施工技术，90 m 高复杂幕墙体系拆除安全防护技术，13.5 m超长悬挑飞檐拆除技术，悬空吊柱加固、复杂单元体幕墙体系挂装、更新改造绿色施工和BIM 应用等关键施工技术），成功解决了城市建成区复杂环境工况下高层建筑更新改造施工组织复杂、垂直运输难、安全防护风险大等难题。鼎好电子大厦A 座更新改造技术措施，经北京市住房和城乡建设委员会组织鉴定，形成发明专利1 项，实用新型专利10 项，发表论文7 篇，技术成果达到国际先进水平。

2023北京城市更新最佳实践

项目类型：产业类更新（老旧低效楼宇）

项目位置：海淀区海淀大街3号

项目规模：占地面积0.72 hm2，建筑面积8.85万m2

实施主体：北京鼎固鼎好实业有限公司

设计单位：株式会社日建设计

施工单位：中国建筑第八工程局有限公司

运营单位：北京华旭颢城企业管理有限公司