包容性城市更新

摘 要 北京市大兴区的“CCB建融家园·小哥之家”项目展示了一种创新的城市更新模式，将闲置宅基地转变为租赁住房。中国建设银行北京分行和建信住房北京公司的这一举措优化了住房管理，并提升了城市服务工作者的居住水平。该项目通过融合绿色智能科技和社区参与，为环保和包容性城市居住方案树立了新标准。

关键词：城市更新；租赁住房；智能管理；社会治理；绿色低碳技术

1 基本情况

该项目位于北京市大兴区黄村镇刘村，原为闲置宅基地院落，由建设银行北京分行协同建信住房北京公司作为实施主体完成更新改造工作（图1）。该项目创新性推行“统一收房、统一改造、统一出租”模式，将闲置宅基地院落改造为租赁住房，既能助力属地政府有效解决城乡结合部地区的社会治理难题，也保障了农民的合理收益，同时还为城市基本公共服务人员提供有品质的租赁住房，有效拓展了北京市租赁住房供给渠道。本项目已收持宅院50 栋，总建筑面积7，505m2，主要户型为15m2 左右的开间，房源共531 间。目前，该项目已累计服务城市基本公共服务人员1，000 余人。

2 实施成效

建设银行北京分行协同建信住房北京公司立足于区域产业升级、社区治理、职住平衡、人居环境改善和存量闲置资源盘活等社会问题，深耕宅基地住房改造领域，探索促进城市更新和增加长租房源供给融合发展的全新模式，有效将住房租赁战略与解决社会治理中的痛点问题相结合。同时，该项目通过银政企三方合作，引入清华大学建筑设计研究院、清华大学建筑学院可持续住区研究中心等专业机构为宅基地住房改造提供全方位支持，真正实现了社会资本投资建设运营城市更新项目、多元专业公司参与城市更新活动，盘活闲置低效空间的目标。目前，该模式在大兴区先行试验后形成了可复制推广的实践经验，建信住房北京公司联合区域政府，又陆续打造了大兴区金星庄、志远庄项目，累计改造房源3，000 余间，改造面积近9.5 万m2，为近2，000 名新市民、年轻人解决居住问题。

该项目在改造及后续运营过程中创新地融入了绿色低碳、科技、金融等元素，融合应用多种先进技术。例如，通过装配式装修和模块式家具提升施工速度和工程质量；通过光伏建筑的一体化设计应用实现能源的有效利用；通过建信云视空间平台结合物联网智能设备实现线上平台与线下物理空间的融合，多角度提升空间感知和管理能力；通过数字技术提升安全防卫能力，将人防与技防充分结合；通过低成本物联网设备部署，在实现空间空气环境质量监测的同时，达到高效节能效果；通过线上预约评价系统，提高公共服务空间使用效率和效益。最终将该项目打造为绿色低碳、智能化的品质租赁住房项目。该项目正式运营后，通过建立管理人员与住户交流渠道，有效提高了社群治理能力。

3 创新经验

3.1 创新宅基地住房收持模式，解决城市服务人群居住需求

在项目推进过程中，建设银行北京分行和建信住房北京公司经过长期深入调研，与黄村镇政府、周边办公企业等进行深入沟通，了解到村落周边广布快递、外卖站点，快递、外卖小哥租赁住房需求旺盛。项目规划人员通过对该类目标客群开展问卷调查，梳理出快递、外卖小哥对租赁住房的需求特点，包括租金低、充电便利、距离工作站点近、娱乐生活配套完善等。为此，该项目充分集合政府政策引导和组织协调优势、银行资金扶持优势、建信住房专业运营管理优势，创新宅基地住房收持方案，即由镇政府协调成立联营企业，由联营企业以租赁方式从村民手中收持符合条件的闲置宅基地住房，再统一委托建信住房北京公司升级改造后对外出租运营，为城市服务人群和新市民提供健康、安全、舒适的住所。

3.2 保障房屋安全，提升城乡治理水平

大兴区黄村镇刘村多为一层院落，村内基础设施老旧，农民自建出租房屋品质普遍较差，房源零散出租，环境杂乱、缺乏统一有效管理，在社会治安、建筑安全、消防安全等方面都存在一定程度的隐患。建设银行北京分行、建信住房北京公司与大兴区黄村镇建立专班沟通机制，共同对城乡结合部地区的治理痛点进行全面梳理，在更新实施过程中同步推进环境提升和社会治理。该项目通过委托专业设计单位对房屋进行升级改造，提升居住舒适度，并大大降低房屋安全隐患（图2，图3）；联合专业运营机构提供规范化的租赁管理服务，同时搭建建信云视空间管理平台，提升社区管理安全系数；另外，在公共活动区域配置了健身房、图书馆、会客厅等公共活动设施，使居住环境和生活服务得到有效改善。

3.3 高品质多元化的房屋产品设计

本项目室内采用装配式装修技术，使用装配式墙板和吊顶，将装饰面层、管线和建筑主体进行了三分离，同时考虑长租公寓使用特点和本项目特殊空间的可利用性，室内设计采用了整体式厨房卫浴模块、收纳模块、睡眠模块和利用室内空间高度的夹层模块等贴合使用者生活需求和空间高效利用的模块式家具系统，大大减少了作业工程量，加快了施工进度，同时也确保了项目的工程品质。本项目专门定制设计了LOFT、单人间、多人间等多元化产品类型，结合专利性、模块化的集成式设计方案，最大化实现空间效能。卫浴模块化设计，使空间与内装紧密结合；集成式家具可灵活组合，通过尺寸调节互换各功能模块，实现选择性装配；改造楼梯收纳，有效增加室内居住空间及储物空间，大大提升生活品质和舒适度；所有房源均配备智能家居，并与CCB 建融家园平台实时对接，为租客提供高便利性、高舒适性的生活环境（图4）。

3.4 提升建筑效能、助力低碳发展

本项目采用空气源热泵地板采暖+ 云视智能节能系统。云视智能节能系统通过判断室内温度及分析室内空间行为数据，对无人使用房间和温度较高房间进行实时温度调节，可大幅降低能源消耗。另外，本项目设置了光伏系统的共享楼（图5），该楼是北京市首个薄膜光伏一体化建筑物，此套光伏系统结合建筑立面和屋顶设计，利用铜铟镓硒光伏薄膜，将吸收的光能转化为电能，为共享空间输送电力。光伏薄膜单瓦发电量高，受温度及光线影响较小，具有极强的透光性，可随意调节安装角度，进而有效减轻房屋负荷、提升建筑美感，并在发电的同时为建筑提供遮阳功能。目前，此套光伏系统产生的电量已成功并入电网。

3.5 搭建智能化管理平台

本项目搭载了建信住房北京公司与清华大学共有计算机软件著作权的建信云视空间管理平台，该平台基于数字孪生技术，通过线上平台管理线下的物理空间，成为租赁业务在空间管理中的重要科技手段，该平台通过智能化运算实现了以下四大功能。

功能一为“安全防卫”，该平台通过在物理空间部署智能设备和进行多元数据交叉验算，实现对线下无人值守空间的可感可知，实时监测。通过数据积累，实现向后可追溯、向前可预测。通过信息留痕、报警弹窗等手段，大幅提高线下空间的安全等级，特别是在进出人员管理和各类风险监测方面有较大优势。

功能二为“绿色低碳”，该平台可对项目各类能源进行统计，通过分析环境数据可判断住户对空间的使用情况，进而通过云视系统软硬件对能源供给实现精准匹配。

功能三为“空间增值”，公共服务空间作为租赁住房的配套设施，是户内空间的延伸，可以满足住户对多种功能空间的需求，该平台通过物联网智能设备和i 享空间小程序对公共服务空间进行线上管理，用户可以通过微信小程序提前预约并自助使用，充分提高了公共服务空间的使用效率。

功能四为“社群共治”，本项目通过搭建线上平台为管理者提供便捷的管理方式，为租户提供实时的报修和投诉通道；管理者还可根据需求向不同人群发送通知、征求意见，该平台还可以统计各维度数据，督促运营管理人员尽快为住户解决问题，实现以租户为中心的美好社群生活圈。

2023北京城市更新优秀实践

项目类型：居住类更新

项目位置：大兴区黄村镇刘村街道

项目规模：建筑面积7，505m2

实施主体：建信住房服务（北京）有限责任公司

设计单位：清华大学建筑设计研究院有限公司

清华大学建筑学院可持续住区研究中心（CSC）

施工单位：北京城建泰和建设工程有限公司

运营单位：北京乐建企成住房租赁有限公司