西城区法源寺文保区的保护与更新

摘 要 本文探讨了西城区法源寺文保区的保护更新项目，特别关注烂缦胡同的景观提升与试点院落改造。该项目自2018年启动，以问题和目标为导向，实施了小规模、渐进式的有机更新策略，通过市政基础设施的完善、建筑腾退、业态转型等措施，旨在提升居民生活质量并保护街区的历史风貌。项目通过强化党建引领，形成了共治共享的社区治理模式；深入挖掘历史文化价值，采用新材料、新技术推动市政改造，精心设计以保护历史文化街区风貌，盘活腾退空间，实现低效楼宇升级改造，科学组织交通，引入城市大脑实现管理智能化，并推动社区营造长效化，打造品牌力量。

关键词：老旧平房院落更新；法源寺文保区；景观提升；试点院落改造

1 基本情况

法源寺历史文化街区是北京市第二批历史文化保护区，核心区保护范围约16.16 hm2。烂缦胡同位于法源寺历史文化街区中部，是街区中主要的一条南北走向的胡同，北起莲花胡同，南至南横西街（图1）。2018 年9 月，启动烂缦胡同两侧建筑整治和试点院落改造，统一谋划、协同建设，开展建筑腾退、市政基础设施完善、胡同景观提升、沿街立面整饬修缮、重点院落改造等工作，补齐民生短板，推进业态转型提升。

2 实施成效

为落实新版北京总规、核心区控规要求，项目以问题和目标为双导向，从风貌、空间、秩序、功能、业态、管理等多方面入手实施小规模、渐进式有机更新，推动街区整体风貌保护、文化遗产展示和传承。

项目通过集约化利用胡同空间，最大限度实现街区各类市政配套，让老城居民过上现代化生活。更新老旧隐患管线，新建雨水、污水、电力、电信、燃气、干式消防等多条管道，实现雨污分流、上水提级改造，电力、电信架空线入地，引入燃气，消除消防隐患，彻底解决低洼院落排水等问题（图2—图4）。

项目以共享街区、共享生活为业态定位，围绕“七有”“五性”，补足街区功能短板，利用腾退房屋优先植入便民商业和文化服务设施（如文创咖啡店、咖啡书屋、花店等），精选入驻品牌，注重运营品质，提升街区活力；对接区域内企业住房服务需求，利用腾退房屋打造高端人才公寓，促进老城区职住平衡。烂缦胡同131 号花韵･丁香酒店改造后实现老城区住宿业态升级和建筑外观、胡同景观的大幅提升（图5，图6）。

3 创新经验

3.1 强化党建引领，形成共治共享的社区治理模式

项目围绕“政府主导，国企运作，专业化团队运营”这一特色模式，建立集政府、企业、居民、专家智库、社会组织“五位一体”的协同治理新格局，形成可持续的长效治理机制。成立“民意会客厅”，累计举办100 多场次活动，邀请居民全过程参与，充分听取民意、民声（图7）。

3.2 深挖历史文化价值，梳理会馆资源

项目委托专业团队编制《法源寺历史街区核心区保护规划》，对片区历史文化价值进行深入挖掘与梳理，研究法源寺区域会馆的历史、环境变迁、名人轶事、建筑格局、在中国革命和社会发展中的价值和意义等，形成《法源寺历史文化街区价值挖掘与发展策略研究》报告。

3.3 采用新材料、新技术推动胡同市政改造

市政管道采用一体化聚乙烯缠绕结构壁管道和检查井，井壁占用空间减少近2/3，施工速度提高10 倍；路面两侧采用一体式线性排水槽，扩大汇水面积，提高路面排水能力；胡同内共架设3 根智慧灯杆全方位覆盖5G 设备，构建高效、共享的街区空间；试点院落使用绿色清洁能源光伏发电瓦，为街区景观照明提供能源；试点院落内引入全电厨房、生态化粪池等创新技术。

3.4 精心设计，最大限度保护历史文化街区风貌

项目实施过程中广泛搜集历史文献、图片等资料，大量走访知情人，以严谨的现场勘损、数据实测等基础信息作为胡同整治及试点院落修缮的工作依据。以不改变原建筑形制、结构、材料和工艺技术为工作原则，执行“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的工作方针，对不同层级的建筑采取切实可行的保护方式。该项目的景观设计融合片区历史文化元素与在地居民需求，对重要节点进行精心设计，并保留不同历史时期在胡同中展现的风貌，通过老北京寓意吉祥的绿植及城市家具小品等，提升胡同空间品质。

3.5 盘活腾退空间，低效楼宇升级改造

项目利用零散空间优先植入便民商业及文化服务设施，联同街道将烂缦胡同108 号院（ 原江宁郡馆旧址） 改造为红色会客厅，功能定位为在地党建中心，内含党史展厅、规划展厅、共享书吧和多功能厅，为党建引领下的社区营造提供场所。收回原粟海酒店产权，并对其外立面和内部空间进行升级改造，使其转型为文化主题酒店，通过数字化和网络化技术实现酒店的数字信息化服务，形成“酒店+ 人才公寓”的综合运营体系，并成为业态提升的标杆项目。

3.6 科学交通组织，开展停车自治，打造胡同静生活

项目制顶胡同交通专项规划，在胡同内实施单行禁停管制。利用烂缦胡同北口西侧边角地打造智慧停车场，盘活和整合周边路侧停车资源，为烂缦胡同停车自治提供车位保障。同时配合街道完成胡同内机动车的有序疏导，非机动车的有序停放管理，将街区打造为“安全、安静、安心、安逸”的“四安”不停车街区，不断提升老城更新与管理的业务水平。

3.7 引入城市大脑，实现管理智能化

项目积极探索老城街区智慧化管理模式，在西城区科信局的支持下，建立法源寺街区智慧运管平台体系。利用“智能应用系统+ 智慧运营管理”的模式，打造贴近胡同生活，连接用户、商家、管理者的智慧街区，提高街区管理精细化水平，实时更新、调取街区数据，将街区更新成果有效串联、形成合力，实现街区资源的互联互通、高效运转和管理模式升级，助力老城街区高质量发展。该项目创新采用智慧巡更系统管理街区腾退散房和街巷风貌秩序，巡更人员将影像资料实时上传至平台服务器并存档，建立数字巡更台账，便捷高效，节省街区管理的人力、物力成本。

3.8 社区营造长效化，打造品牌力量

项目成立“老城更新联盟”“大德交大联合工作坊”，实现社区居民、专家学者、项目主体等多方互动，借脑借智为街区更新凝聚社会力量。连续5 年主办北京国际设计周法源寺街区分会场论坛系列活动，2021 年参与北京城市建筑双年展活动，同时作为“四名”汇智的理事单位，每年支持及主办相关活动，分享老城保护、城市更新的经验与创新成果。

2023北京城市更新最佳实践

项目类型：居住类更新（老旧平房院落）

项目位置：西城区牛街街道法源寺社区

项目规模：占地面积16.16 hm2（胡同长约310 m，宽度为6～8 m）

实施主体：北京宣房大德置业投资有限公司

设计单位：中铁建工集团有限公司设计院

施工单位：北京宣房建筑工程有限责任公司

运营单位：北京宣房大德置业投资有限公司