昌平区昌盛园社区老旧小区改造

摘 要 昌盛园社区位于昌平区城南街道，是一个建成于20世纪90年代的老旧小区。该社区通过一系列创新的城市更新策略，实现了从管理混乱到基层治理典范的转变。社区采取了党建引领、群众参与、环境改善、公共空间优化等措施，拆除了私搭乱建，整合了公共空间，并引入统一的物业管理。此外，社区还通过媒体宣传和居民议事活动，增强了居民的认同感和幸福感，形成了具有示范效应的“昌盛模式”。这一模式已纳入国家政策，并在其他社区得到推广。

关键词：老旧小区更新；社区共治氛围；公共空间优化；物业管理合并；昌盛园模式

1 基本情况

昌平区城南街道的昌盛园社区（图1），楼宇建成于20 世纪90 年代，占地面积约26 hm2，常住居民2，341 户。由于管理失序和私搭乱建等问题，该小区成为昌平区基层治理的难点。自2020 年7 月起，城南街道坚持党建引领、主动治理，通过有效的群众工作推动了社区环境的改善提升，拆除了私搭乱建和内部围墙，重新整合使用了2 万余m2 的公共空间。同时，将21 个小区合并为一个，并引入统一物业管理，解决了物业管理水平低的问题。

2 实施成效

该项目实现老旧小区环境风貌的大幅提升。累计改造社区楼间空间约6 万m2，新增绿地1.4万m2（其中新增乔木600 余棵），改造提升社区便民广场、居民议事厅、童心苑、健康小屋等高品质公共空间1，800 余m2，新增蓝色环形步道800 m、塑胶儿童乐园（含跑道、滑梯、沙坑）1，000 余m2、雨水花园2，000 余m2、中草药种植基地400 余m2、绿色低碳智慧化设施10 处、智能垃圾桶站3 处（图2—图4）。

该项目通过依法合并物业管理区域、引进统一物业，确保了改造效果长效保持，并建立居民议事厅，规范开展居民议事活动，持续引导居民参与社区建设。以丰富多彩社区活动，如设计评选社区LOGO，不断提高居民认同感和幸福感，做到了拆除“围墙”的同时打通了“心墙”，让居民身处美好家园，享受幸福生活。

昌平区全面提炼总结这一短时间、低成本、可持续的老旧小区改造模式为“昌盛模式”。2021 年11 月，“昌盛模式”被住房城乡建设部纳入《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（ 第四批）》向全国推广；2022 年，入选“中国改革2022 年度地方全面深化改革典型案例”。2023 年，城南街道组织编写《老旧小区持续更新改造手册》和《老旧小区改造群众工作场景化手册》2 本工具书，并向全市介绍老旧小区改造经验。目前“昌盛模式”已成功推广至城南街道辖区的11 个老旧小区、1 条背街小巷，改造面积近100 万m2，形成了以点带面的街区全域更新格局。

3 创新经验

3.1 借助媒体力量凝聚共识，营造社区共治良好氛围

针对改造前期部分居民反对拆除违建和围墙的问题，城南街道工委主动靠前，直面矛盾，依托北京电视台《向前一步》栏目，面对面与居民真诚交流，讲清“法、理、情”，与在场居民达成共识，带动全体社区居民充分理解并支持改造工作。充分发挥“社区党委—网格党支部—院落党小组—楼栋党员骨干”组织体系作用，用好“三会一书”（ 开好党员会、居民代表会、居民协商议事会和发放一封信） 问需于民、问计于民，形成社区改造提升上下一心、共商共治的生动局面（图5）。

3.2 坚持违建必拆，全面亮出改造提升空间

坚持“先拆违建后提升”，成立五人工作组，采取“五式”工作法（“地毯式”摸排、“走亲式”入户、“车轮式”谈判、“硬核式”拆除、“闪电式”修复），先拆“心墙”再拆“围墙”，入户1，000 余家，谈判600 余轮，仅用62 天，500 余处私搭乱建、1，000 延米内部分隔围墙全部“零补偿”拆除，亮出全部公共空间，为推进社区整体改造提升与空间有机更新清除障碍、打牢底盘。

3.3 聚焦全龄友好，设计引领满足居民需求

坚持“全龄友好、幸福共享”原则，将专业设计与居民点单相结合，把座谈会、共商共治墙、入户征集到的30 余条居民意见融入设计方案。在社区中部区域集中打造人车分流的休闲娱乐场地，零高差（无台阶）设计保障场地可达性和全龄友好性。重组小区内交通流线，建设环形健身跑道，串联童心苑、健康站、议事厅等适配不同人群的服务设施，形成轴、带、块、环、点协调统一的系统性设计，满足老人、青年、儿童等不同群体的多样化需求，确保改造真正改到居民“心坎上”（图6—图8）。

3.4 突出集中统筹，全域整合各方资金资源

城南街道工委牵头抓总，成立“一班一组一支部”（ 项目专班、工作组、临时党支部），带动社会单位、社区居民深度参与改造。多渠道筹措改造资金，集中市区“微提升”资金约700 万元，党组织服务群众经费约200 万元，动员10 余个社会单位捐赠400 余万元，统筹其他资金300 余万元。坚持一次规划、集中实施，前后三期工程总用时6 个月，破除以往每年小额资金分项投入、反复施工的弊端，公共axXsv5RBJA6ds6rDfPEp2wi3IkusAplB/geimOOva1Y=空间改造每平米综合投入仅267 元， 大幅降低成本的同时保障了高品质，实现了小投入、大提升。

3.5 合并分散小区，两年内物业收费率提高60%

该项目充分利用党建协调委员会，动员21家产权单位移交管理权，整合原有36 个出入口为12 个，组织2，000 多户居民投票，将原有的21 个小区从法律和空间上合并为1 个，实现“一体化”管理，形成规模效应，摊低物业管理成本。同时物业公司着手收取停车管理费、商业广告等获取增值服务收益，物业服务品质持续提升。居民逐步养成付费享受服务的消费习惯，两年内物业收费率从10% 增长至70%，实现社区治理良性循环。

3.6 着力氛围营造，持续打造特色友邻社区

在社区党委的领导下，成立昌盛园社区公益联盟，联合专业社会组织、公益服务单位、聚火星辉老党员先锋志愿服务队等，以高品质活动、志愿服务和协商议事持续营造社区氛围。开展“重返20 岁”、邻里市集等特色活动50余场，培育“昌盛无界”议事品牌，创新探索“居民服务居民”便民服务路径，引导多元主体参与社区治理，形成“友邻相伴”的社区氛围。2022 年，昌盛园社区入选全国志愿服务“四个100”先进典型。

3.7 探索“商居同盟”“昌盛模式”

昌盛园社区旁边的背街小巷介山路，整体空间老旧、交通秩序混乱、公共空间匮乏、商业活力不足。城南街道创造性地将“昌盛模式”推广至介山路改造中，通过成立“商居同盟”，组织商户、居民、产权方、设计公司、行政管理部门等多个主体在同一平台对话，群策群力、统一思想，将专业设计理念与商户、居民需求相呼应，实现街区立面统一风格、商户店招个性化设计、居民生活需求有效满足。统筹背街小巷补助、党组织服务群众、城市更新等多笔资金，一次集中实施改造，每延米投入仅2 万元便实现了街区立面和市政配套设施品质的极大提升，道路交通“人车分流、机非分流”。改造后的介山路已成为一条“烟火气”兼具“时尚范”的高品质生活小街——昌盛小街，实现了社会效益与经济效益的双提升。

2023北京城市更新最佳实践

项目类型：居住类更新（老旧小区）

项目位置：昌平区城南街道昌盛园社区

项目规模：占地面积26 hm2

实施主体：北京市昌平区城南街道办事处

设计单位：城印国际城市规划与设计（北京）有限公司

广州富力地产股份有限公司

施工单位：北京国兴昌达市政工程公司

运营单位：北京友邦利通物业管理有限公司

社源文化有限公司

北京市夕阳再晨社会工作服务中心

昌平区昌盛小街商居协同共治联盟会