房地产发展新模式呼唤商品房预售制度变革

房地产业是我国重要的支柱产业，促进房地产业平稳健康发展，是推进中国式现代化的内在要求。近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，住房商品化改革初期沿用至今的“高负债、高杠杆、高周转”发展模式日渐暴露其弊端，为推动房地产高质量发展带来严重掣肘。我国房地产业已进入新的发展阶段，新发展阶段呼唤发展新模式。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称“《决定》”）提出，“加快构建房地产发展新模式”，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。这意味着，加快构建房地产发展新模式，需同步建立完善与之相匹配的融资、销售、财税、土地等基础性制度。其中销售制度处于枢纽地位，它上联企业融资和银行开发贷款，中联预售资金监管，下联购房者按揭贷款和权益保护，是基础性制度安排中的重中之重。《决定》之所以强调改革商品房预售制度，根本原因就在这里。房地产发展新模式呼唤商品房预售制度变革。

发展新模式呼唤销售制度变革

2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”。2022年和2023年中央经济工作会议对此的表述是“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”和“加快构建房地产发展新模式”。从“探索”到“推动”再到“加快”，蹄疾步稳，有序推进。

《决定》沿用了2023年中央经济工作会议的表述“加快构建房地产发展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相关基础性制度”（包括融资、销售、财税、土地等制度）一语，而《决定》提出的“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，则聚焦靶心，精准瞄向“相关基础性制度”中最关键最核心的“融资和销售”两大目标。

商品房预售制度作为商品房销售制度的两大组成部分之一，与之相对应的是商品房现售制度（我们将其称之为“现房销售制”）。商品房预售制度是指将房地产开发企业（以下简称“房企”）规划拟建或在建的商品房提前确立为双方交易关系，并向购房者收取首付款或定金的商品房销售制度。该制度根据商品房交付前后预售房价与首付款差额的付款安排不同，又具体细分为以下两种模式：

一种是购房者支付首付款后，借助住房金融系统，通过适当的制度安排，房企获得预售房剩余价款（预售房价与首付款的差额，下同），购房者则需要在长达数十年的约定期限内分期偿还银行住房按揭贷款。在这种模式下，购房者与房企之间的关系并非“一手钱一手货”的关系，而是一个需要漫长等待的远期合约关系，因而我们将这种模式称之为“期房预售制”。我国的商品房预售制度实行的就是该模式。

另一种是购房者支付首付款后，待商品房完工交付购房者后再借助住房金融系统，同时办理房企预售房剩余价款收取和购房者住房按揭贷款手续。在这种模式下，购房者只有得到合乎承诺条件的现房后，才可办理房企预售房剩余价款收取手续，因而我们将这种模式称之为“现房预售制”。遗憾的是，我国几乎从未实行过该模式。

我国为何偏爱“期房预售制”

我国之所以偏爱“期房预售制”，这显然跟住房商品化初期房源供应和建设开发资金“双紧缺”直接相关。我国自1998年住房商品化启动迄今长达二十余年的时间里，由于城镇化加速推进、家庭小型化、土地要素市场发育不成熟等原因，商品房市场一直处于供不应求状态（尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出），直至近年，供求关系出现由紧转松迹象，这种状况才有所缓解。

实行“期房预售制”，说白了其实也是一种无奈选择。众所周知，房地产业是典型的资本密集型行业，投资量大，建设周期长，资金周转慢，在我国住房商品化初期阶段，为了有效破解资金约束压力这一最大难题，便催生出了“期房预售制”。在当时条件下，实行该模式不仅符合房企的融资需求，而且也合乎购房者的现实需要。对于后者，他们“通过预售锁定价格要比买现房节省资金”确实可以得到实实在在的好处（供不应求时代房价上涨预期明显）。

不过，偏爱“期房预售制”也是有代价的。只不过这种代价要么被快速发展阶段的房价上涨预期所掩盖，要么推给社会，最终由购房者承担。在“期房预售制”下，购房者支付房屋全部价款后得到的只是期房，将来房屋交付时是否合乎预购时的承诺条件，还存在很多变数——购房者几乎为此承担了烂尾、货不对板、延期交付等全部风险。与此不同的是，在“现房预售制”下，则风险能够被购房者自主锁定。因为只有购房者得到合乎承诺条件的现房后才能办理预售房剩余价款收取等手续，否则便无条件“退货”。就此而言，前者重于房地产开发企业融资功能而轻于购房者权益保护，而后者则做到了两者间的统筹兼顾和利益平衡。

偏爱“期房预售制”的结果，导致其成为推高房地产“三高”的帮凶。美国著名金融经济学家斯图尔特·迈尔斯早就指出，有形资产在破产后容易转让，无形资产则难以转卖，因而资本密集企业破产成本低，无形资产密集企业破产成本高，导致前者的最优负债率高于后者。而房地产开发企业的基本特征又使其最优负债率高于其他行业，尤其是在房价预期上涨期间，提高负债率成为房地产开发企业提高投资回报率的最优路径。这也即米勒·莫迪利亚安尼模型（美国经济学家莫迪格利安尼和默顿·米勒所建立的公司资本结构于市场价值不相干模型的简称）所描述的基本含义。“期房预售制”无疑为房企加杠杆打开了方便之门。

据国家统计局公布的数据显示，我国“期房预售制”住宅销售面积占住宅销售总面积的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年、2021年则分别达到87.9%、89.8%、89.6%。购房者通过“期房预售制”将购房价款全部支付给房企，成为其无须支付成本的开发资金，大大降低了其自有资金门槛，这在客观上对推高“高负债、高杠杆、高周转”又起到了推波助澜的作用。

可见，构建房地产发展新模式，寻求房企融资与购房者权益保护两者间的平衡点，为房地产降“三高”，应从改革现行商品房预售制度做起，尽快创造条件实现“期房预售制”向“现房预售制”转型，并加快推动实施“现房销售制”。

推动“期房预售制”

向“现房预售制”转型

推动“期房预售制”向“现房预售制”转型，形成“现房预售制”和“现房销售制”各尽其职、各负其责、协同发展的格局，是构建房地产发展新模式的内在要求。

目前，“现房预售制”是西方发达国家普遍实行的一种商品房销售制度。西方发达国家之所以普遍实行该模式，根本原因就在于它们进入后工业社会、城市化率达到80%以上的稳定结构后所表现出来的人口结构、住房结构和经济结构等特征在房地产领域里的“映射”——商品房市场已跨越交易活跃期，进入供过于求、“按需定制”的冰河期。这时的“现房预售制”，事实上被锻造成了一种用于防范和化解房地产“烂尾”风险的“自动稳定器”的机制。如加拿大、澳大利亚等国家规定在房屋设计图纸获得审批后房屋即可预售，只有预售到规定的数量后才能建造。否则，政府不允许开工，银行也不敢发放贷款。

在这种意义上，“自动稳定器”不仅被赋予了洞悉商品房市场购房者真实需求的“调查问卷”的功能，同时还扮演了宏观统筹房屋投资结构与最大程度满足购房者需求匹配度的“校准仪”角色。也就是说，当预售达不到规定的数量时，就要根据市场反馈的信息及时调整规划和设计，以最大程度满足市场需求作为房屋投资的出发点和归宿。

迄今为止，我国房地产市场已发生根本性变化，商品房市场已告别供不应求时代，进入向供求平衡过渡的新阶段，整体上尚未跨越交易活跃期，进入供过于求、“按需定制”的冰河期。但短期的、局部性的结构性矛盾依然存在，如存在局部性的商品房结构性过剩（人口净流出的城市和小城镇）与短缺（人口净流入的大型和特大型城市）并存现象。该阶段的基本特征是，房价上涨预期逐渐减弱，房价总体趋于稳定，住房商品化初期的资金约束“瓶颈”已基本破除。这无疑为“期房预售制”向“现房预售制”转型提供了基础条件。

由上所述，“现房预售制”仅限于房地产供求关系松平衡或出现局部性的商品房结构性过剩的人口净流出城市和小城镇中的新开发商品房，不适用于存量房和二手房。让“现房预售制”充当“校准仪”角色和发挥“自动稳定器”作用，实现以人定房、以房定地、以房定钱，以有效防范因盲目投资而导致的商品房供过于求式“烂尾”风险。

实行“现房预售制”时，还应同步解决以下两大问题。一是降低首付款比例。2024年5月17日，央行、金融监管总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》规定，首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套房最低首付比例调整为不低于25%。基于构建房地产发展新模式、弱化房地产融资功能、维护购房者权益的视角，该比例还是明显过高，应进一步下调至5%左右的水平。在美国，很多州都将该比例控制在1%至3%之间；在法国，该比例的上限也只有5%。之所以如此之低，原因其实很简单，首付款不是用来融资的，而是用来作为购房者无故毁约风险补偿抵押金的。二是强化预售资金监管。应通过健全监管标准体系，完善配套政策措施，严厉各方责任，建立信息共享机制等，将落脚点放在有效遏制房企向购房者转嫁风险上。

加快推动实施“现房销售制”

目前，我国“现房销售制”的适用范围较广，除了大量的存量房和二手房外，还包括房地产供求关系紧平衡或出现局部性的商品房结构性短缺的人口净流入大型和特大型城市中的新开发商品房，但不适用于房地产供求关系松平衡或出现局部性的商品房结构性过剩的人口净流出城市和小城镇中的新开发商品房。因为在不适宜的范围内，虽然“一手钱一手货”的交易机制不会给购房者带来任何风险，但由于缺失“校准仪”和“自动稳定器”功能，无法避免供过于求式“烂尾”风险。

2023年末，我国常住人口城镇化率达到66.2%，但户籍人口城镇化率不足50%。根据第七次全国人口普查数据，2020年我国家庭户住房自有率为73.8%，高于60%左右的世界平均水平。透过这两组数据不难发现，未来城镇化发展、刚需下降与二手房存量巨大并存，市场交易活跃度不会减弱，但满足刚需将更多地转向二手房市场。“现房销售制”发展空间广阔。

在适宜“现房销售制”的情形下，购房者所见即所得，只需“一手钱一手货”直接购买现房即可，而且可以“货比三家”，安全、可靠、简便、高效。反而通过签订一个远期合约来等待一个尚未完工的商品房的做法实属多余。

当下，“现房销售制”应用场景丰富，适用条件完备，正是积极推广实施的好时机。

一是转轨成本低。对于“现房销售制”本身来说，与其说是转轨成本，倒不如说是“期房预售制”融资压力测试成本。至于由此带来的房企流动性压力问题，完全可以借助住房金融系统或常态化“白名单”融资协调机制得以解决。

二是有经验可循。早在2020年3月，海南就成为全国第一个在全省落地“现房销售制”的省份，2020至2022年，海南现房销售占比分别为20%、24%和39%。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥等城市也先后加入“现房销售制”队伍。国家统计局数据显示，近三年来，我国的现房销售面积占比从13.0%上升至22.5%。

三是短期有空间。中指研究院监测数据显示，截至2024年5月末，50个代表城市商品住宅可售面积短期库存出清周期为21.3个月。其中，三四线代表城市出清周期为30.7个月。短期库存去化压力巨大。无论购房者是个人还是企业，为库存去化减压，唯“现房销售制”能堪大任。