社区商业发展模式探究

摘 要：20世纪50年代，美国经济迅速发展，汽车普及，大量城市居民涌向郊区，进而为郊区服务的社区商业应运而生，随后在英国、日本、法国等国家社区商业逐渐繁荣。社区商业是城市空间不可或缺的重要层次，具有一定规模、提供一定的商品种类、服务固定的商圈，以社区居民为服务对象，本质是属地型商业。社区商业具有多种功能，包括但又不限于满足社区居民的购物需求，为居民提供必要的服务需求和休闲娱乐等，本文立足于我国的社区商业板块，对其发展模式进行分析，从社区商业概念入手，对其基本特征进行阐述，对常见模式举例分析，并对未来的发展趋势进行大胆预测，试图对社区商业发展模式进行创新，以探究适合我国大商业环境下最优的社区商务发展模式。

关键词：新时期；社区商业；发展模式；发展趋势；居民

扩大内需，发展经济，依托于商业发展，我国政府近年来也在商业规划中聚焦于社区商业，以步行15分钟抵达为标准，提出了建设“美丽街区”的社区发展模式。社区商务发展强调统一、标准和规范，以本地化为基础，以差异化为布局，注重商业发展的亲和力，并强调除商业考虑外，还应提升社区商务的文化属性。在新的历史时期，社区商业区别于城市商业，具有完善的商业结构、科学的业态分布，在明确市场需求的前提下，完善社区商务的功能性和服务性，促进社区商业蓬勃而长远的发展，具有重要意义。

一、社区商业发展的概述

1.社区商业发展的概念

社区商业是城市商业的一个部分，服务对象是社区居民，以满足社区居民的需求为目的的商业类型。社区商业内容丰富，建筑规模大小不一，旨在最大限度地满足社区居民商业服务的需求。社区商业是城市经济发展的重要动力，不仅能够促进居民消费水平的提升，还能够促进就业，拉动城市GDP，提高居民生活满意度，促进社会和谐稳定。社区商业具有明显的特征，包括生活性强、扩散性差、盈利稳定性等。社区商业随着城市化推进而完善，当前我国的社区商业处于探索阶段，并不稳定，但相信随着经济发展，社区商业会越来越成熟，如今社区商业早已经成为城市经济发展的重要支柱。

2.社区商业与城市商业的区别

社区商业区别于城市商业，社区商业包含了城市商业的一部分内容，如便利店、美容店以及餐饮店等，有着城市商业的基本特征。然而，社区商业坚持从社区居民需求出发，以社区居民需求和参与为核心进行布局，具有灵活性与公共性，如利用社区公园、空地等。同时，与城市商业相比，社区商业更贴近人们的生活，以服务性与功能性为原则进行构建和布局，是以人为本商业生态环境思想的落实和完善，是现代商业理论发展的表现。

3.新时期社区商业的结构组成

社区商业是通过业态分布来体现的，其结构在于最大程度上满足了不同消费者的需求，并根据消费习惯与消费模式的差异布局，完善服务功能和补充商业功能。一般来说，社区商业以本区以及临区居民为对象，以日用必需品以及日常消耗品为主要产品，根据服务对象的消费习惯确定发展模式，其业态是商业与服务业的融合。社区商业的总体业态分布包括超市、便利店和餐饮店等基础商业服务，还包括农用品市场和生活用品市场，并涵盖大型文化娱乐网点及专卖店等。社区商务发展在整体上追求服务性与功能性，最大限度满足服务对象的需求，体现生活化的商业氛围。

4.国内常见的社区商业发展模式

社区商业并非规模越大越好，而要结合社区居民消费而适度开发。目前，国内社区商业有以下三种模式：第一种是社区商业中心型：集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生等为一体，包含大型超市、便利店、书店、游乐场、银行、邮局、餐饮、美容、健身、儿童教育等设施。通过这些形成强大的商业凝聚力，辐射范围在1～1.5公里，服务人口约5万～8万人。第二种是社区次主力店组合型：次主力店组合型规模小、招商困难，或区域内已有大型商超的定位组合模式。包含小型社区超市、书店、儿童乐园、银行、邮局、餐饮、美容、健身、儿童教育等设施。通过这些吸引社区居民，辐射范围为5分钟步行距离，服务人口约1万～2万人。第三种是纯商业街模式：规模较小时以社区便利店为主，规模较大时向外发展，服务对象为本区居民。

二、当前社区商业发展模式存在的问题

1.从规模上看，较小。从服务对象上看，针对本住宅项目及周边百米范围内居民，服务对象较少。

2.从规划和定位上看，不够科学。任其自行发展，缺乏统一管理，竞争能力差，难成气候。

3.从建筑形式上看，属辅助开发产品。以底商、公寓或写字楼为主，一般占城市新开发用地的10%左右。

4.从区域上看，主要集中在城市新区、经济开发区或高新技术开发区等。

社区商业发展模式缺乏创新，在管理模式和发展理念上缺乏突破，在品牌上缺乏管理，发展模式固化，影响社区商业发展模式的纵深发展。

三、社区商业发展模式的选择

1.国际社区商业发展的模式

国际社区商业模式分为美国式、日本式和新加坡式。（1） 美国模式，以安大略米尔斯摩尔为典型代表。社区商业业态多为社区购物中心，介于地区型购物中心和邻里购物中心之间，内含大型超市、专卖店等，既可以购物，又可以休闲娱乐。（2） 日本模式，以东京都神乐坂商业街为典型代表。社区商业业态为商业街、商业中心协调组合，是新兴的社区商务发展模式，集多功能于一体，包括购物、休闲、娱乐、文化等。（3） 新加坡模式，以邻里之家为典型代表为，社区商业侧重服务，按照社区人员需求配套设施，由开发商或物业集中经营和管理。

2.我国社区商业发展的模式

我国的社区商业发展模式受诸多因素制约，但总体与社区居民的购买力和社区位置有关。具体来说：（1） 依据社区而形成的社区商业发展模式，分为别墅区、高档公寓区、高档多层住宅区、中档多层住宅区、廉价多层住宅区，前三类属于高收入社区，商业布局上以大型商场为主体，重点发展专卖店、中、西餐馆、美容美发等商业网点，后两类则属于中低等收入社区，商业布局上适合多种经营，以廉价的大中型超市、连锁便利店为主要社区商业业态。（2） 依据社区所处地理位置形成的社区商业发展模式，分为市内社区、近郊社区、远郊社区等。第一类商业服务体系完善，无需特别配套社区商业业态，另外两类则因远离市区，需要为居民的日常生活全盘考虑，社区商业业态以生鲜日杂超市、小型专业商超等为主。

3.社区共享经济平台模式的搭建

随着互联网的发展，社区共享经济平台逐渐兴起，从共享单车到共享汽车，从共享办公空间到共享住宿，这些新型社区商业模式改变着人们的生活，引发了广泛的社会关注。（1） 当“共享”遇上社区。社区共享经济平台是一种全新体验，是对传统商业模式的颠覆，共享服务为社区居民提供了更多选择，也让社区居民更方便地分享资源。（2） 社区共享经济平台的商业模式设计。社区共享经济平台以其独特的商业模式设计成为各界研究的热点。通过技术手段与消费者实现连接，构建可靠的共享服务平台，这些平台同时能够确保交易的安全和可持续性。如共享办公空间平台，为创业者和小微企业提供了灵活、经济的办公场所。（3） 社区共享经济平台的社会影响，社区共享经济平台的兴起不仅改变了社区居民的生活方式，也给其带来了一系列影响。首先，解决了人们出行、办公、旅行等日常问题，提高了资源的利用率和效率，降低了消费成本。其次，社区共享经济平台为闲置资源创造了价值，资源优化配置减少了浪费。然而，社区共享经济平台冲击传统行业，导致一些小商家关门，以及由此衍生的就业问题。共享经济平台也存在一些安全隐患和纠纷问题，这是平台运营和用户之间的信任挑战。社区共享经济平台作为一种新兴商业模式，在社会的关注与争议中，创造了更多价值，让“共享”成为更美好的未来。

四、社区商业发展模式创新的必要性

在当前碎片化的市场条件下，竞争激烈、模式同质化越来越严重，市场具有空前的复杂性、不确定性和不可预测性。传统商业模式已经不能适应经济发展的需要以及人们日益丰富的体验和需求，急需进行商业模式创新。

第一创新思路。商qm3765fdnsLqTpP9tyhZbA==业模式创新能带来高效益，从表面看可能只是一种模式的创新，但可能会产生突破性的进展。传统的社区商业模式已经出现了严重的同质化问题，甚至在社区之间形成低水平的竞争，好的商业模式是社区商业高质量发展的必要条件，社区商业模式创新需要在特色和盈利模式深挖，创新必备的资源，形成核心的竞争优势。

第二创新步骤。好的商业模式应遵循这样的步骤：（1） 服务对象的需求，应紧密围绕服务对象的需求调整业态结构，从商业模式创新的角度深化与服务对象的合作机制，减少盲目性，将其从自发行为转变成自觉行为。（2） 战略定位，要始终坚持为服务对象创造价值的理念，站在服务对象的角度思考，完善发展思路、改进经营行为。传统社区商业发展模式立足于利润的最大化，与服务对象无法建立长期互惠的合作关系，实践经验告诉我们，通过服务对象价值最大化实现社区商业发展的价值。（3） 建立盈利模型，创新盈利模式，在创新商业模式的过程中，系统分析利益相关者的需要、格局、收益等方面，不断创新盈利模式，扩大盈利渠道，提高盈利水平。（4） 价值链整合，形成核心竞争力。首先在信息技术应用上形成支撑，促进了商业模式的创新，其次在自主创新能力上突破，自主创新是商业模式创新的关键，创新赋予生命力，不断创新提供不竭的动力。（5） 确定正确的实现形式，系统推进，科学设计，抓好宣传。

五、新时代下社区商业发展模式的趋势

我国城市化进程加快，社区商业拥有九大发展趋势。社区商业发展更快速与便捷，更差异化和个性化，更注重服务质量和品牌效率。

1.社区商业发展模式打破了传统的时间和空间限制

消费者夜生活越来越丰富，不少社区对夜生活的设计感和参与度也较高，社区商业业态出现了一些24小时餐饮店、24小时健身房、24小时便利店、24小时药店等全时段的商业，发挥了夜经济的消费价值。

2.社区商业发展模式注重以家庭为单位的消费价值挖掘

社区商业的消费价值可供挖掘空间很大，家庭为单位的客群是主力，其中，以把孩子健康和教育为首位的小太阳家庭居多。以家庭消费人群成为社区商业发展的重点，以家庭为单位配备潮流的零售和精致餐饮等设施，全覆盖家庭的消费需求。

3.社区商业发展模式关注情感属性，关注消费者的社交互动

社区商业贴近于居民生活，居民渴望与左邻右舍在社区商业中实现情感链接，作为服务于社区的配套商业，如果没有情感互动，只有商业行为，是无法形成黏性的。社区商业不止是经营商业，还需要经营情感，注重居民情感培养，继而发展出社群管理、社群营销、社区活动等，让社区变得有温度，有情感。

4.社区商业发展模式趋于智慧化

为提高社区商业的服务效率，社区商业加强智慧化技术的使用，顺应居民消费升级的需要，赋能社区商业便利化的特征，将社区商业升级为智慧社区化和人性化的社区服务。随着5G、大数据、物联网、区块链、人工智能等数字技术逐渐应用到社区商业生态中，打造全覆盖、可追溯的智慧型社区商业体系，构建社区商业智慧化生态圈。

5.社区商业发展模式趋于统筹化

在一些经济发达的城市，社区商业改造探索出更多模式，如由社区牵头，社会资本参与、项目投资方参与，共同建设社区商业，同时面向社区居民、社区商户、配送员、周边消费者等不同人群进行调研，寻求各方意见，综合应用到社区整体规划当中去。这种多方共建模式会使社区商业更有示范性和生命力，打造出更新的社区商业发展模式样本。

6.社区商业发展模式趋于生活化

发达国家的社区商业占到社会商业总支出的60%以上，我国仅为30%左右，我国社区商业是世界上最大的市场，潜藏着巨大的拓展空间。社区商业具有顾客属地性、业态配套性、消费日常性、盈利稳定性、邻里亲和性、供需依赖性等特点，未来社区商业会注重社区生活美学、绿色健康理念等标识，打造更贴近人们生活的全新消费场景。

7.社区商业发展模式趋于服务化

社区商业致力于让消费者在社区商业中度过更美好的时光，社区商业不仅是商品交易场所，更是生活场景的体验中心。未来社区商业体将进一步丰富业态、壮大市场主体、创新服务能力、引导规范经营，使社区商业升级为生活服务，涵盖多种内容，营造温馨健康的社区氛围。

8.社区商业发展模式趋于公共化

社区商业不应只是商业，应在社区商业空间打造上预留更多公共区域，如阅读工作空间、会议室、活动室等设置，打造充满动感和社交互动的生动空间。我国的社区商业充分将公共服务空间的设计纳入业态规划中，促进居民社交，满足居民的精神需要。

9.社区商业发展模式趋于标准化

社区商业从规模上来看属小规模商业生态，从影响力上却承担着重要的商业职能。社区商业存在一些问题，制约其发展，有必要采取综合措施，推进社区商圈健康成长。2021年，商务部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，提倡建设15分钟社区商业生活圈，最终促成社区商圈标准化发展，形成小型商业生态圈，多元化服务社区消费者。

六、结语

社区商业贴近人们的日常和生活，商业模式的设计和选择应关注人性的需求，关注精神层面的满足以及价值感的共鸣。从产品到文化，从模式创新到商业空间的创新，社区商业模式在进行着新的迭变。“第三空间”的概念应运而生，贩卖的是体验感，如“咖啡+”店的兴起，“书店+”空间的创设，这些为社区商业发展带来了新的机遇和挑战。

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