“无形之手”助推农村经营性资产“身价倍增”

徐恩 韩范文

农村集体经营性资产是指在农村生产和流通中能够为社会提供商品或服务的具有盈利能力的资产，随着城乡融合发展的逐步深入，村集体拥有和积累的经营性资产越来越多，越来越受关注，本文以山东农村产权交易中心（以下简称“山东农交中心”）服务德州天衢大申村合作社沿街商铺项目为例，分析解读农村产权交易市场在盘活集体资产、壮大集体经济、规范交易行为、融通城乡资本等方面的做法与思考。

一、注重专业服务，彰显市场效能

德州天衢新区地理位置优越，是省委、省政府擘画的四大省级新区之一，高度重视当地农业农村市场化改革，创新意识和发展活力强劲，注重从政策加持、配套服务等多个方面孵育农村产权交易市场。

大申村位于天衢新区中心城区，区位优势明显，毗邻德州立交，交通便利，位于当地茶叶市场和建材市场交界地带，沿街商铺投资潜力巨大，天衢新区宋官屯街道工作站受理项目后，山东农交中心总部根据项目特点、客户需求抽调相关专业人员组建项目小组。一方面与项目所在镇街和村集体深入对接，对商铺位置、面积、承包期限、挂牌底价、保证金等内容进行了详细调研，了解项目权属和转让方核心需求，重点挖掘项目商业价值；另一方面，对项目所在地区沿街商铺开展市场调查，实地调研周边同类型可比案例的实际市场，结合交易平台价格指数和潜在客户分析，提出“宽严得当”的交易条件、“高低适中”的底价建议和“因地制宜”的交易方案。

二、发挥平台功能，彰显市场作用

为项目找到优质资方，为投资者找到优质项目是农村产权交易市场的基础性作用，在项目推介阶段，为提升项目吸引力和受众面，对项目全方位包装，通过文案推介、短视频推送、微信公众号等新媒体进行全域推广，充分利用居民微信群、宣传栏等媒介，及时在平台网站发布交易公告，确保村集体和投资者能够及时获取准确的市场动态，各类新媒体平台浏览量超1000人/次；另一方面，充分发挥交易平台数据库作用，根据发包条件，向平台优质资方精准投送项目信息，特别是针对德州当地信誉好、资金实力强、相关产业运营资方进行“一对一”推介，并及时提供回访和现场代勘服务，以确保客户“粘性”，共提供现场代勘和项目考察近十次，受理电话、微信咨询近三百次。最终规定报名时间内，共有4家公司报名参加此项目公开竞价，由挂牌底价59.58万元/年开始，经过93轮激烈竞价，最终以98.78万元/年的价格成交，溢价率高达65%，每年为村集体增收39.2万元，20年出租期内共为村集体增收784万元。

三、严格依法合规，彰显市场责任

依法、合规、安全是交易市场的生命线，也是产权交易市场的重要作用，山东农交中心作为持有农村产权交易业务许可证，接受省市地方金融监督管理局监管的权益类交易场所，始终把依法、合规、安全作为工作底线来坚守，通过全程线上交易、全程接受监督、全程可追溯等手段，做到一切交易活动在阳光监督下进行，在法制轨道上运行。

在德州农村经营性资产发包项目前期，项目小组既当“工作队”，又当“宣传队”，在充分了解当地村情民情基础上，向村干部和村民代表耐心宣讲农村产权交易法规和具体流程，重点对交易过程中的关键环节和资金安全进行解答，做到把平台交易的好处讲到，把法律法规政策讲透，从而获得交易双方的支持和理解，并积极协助村集体召开民主决策会议，严格按照交易规程设计项目发包方案，最终确定面向全省线上公告和线上竞价的交易方式；为把好准入端口，抽调财会、法律相关专业人员严格审核意向投资方的主体资格、资金状况、征信情况，以提高交易质量和后期经营稳定性，有效降低交易后的纠纷发生率；在项目发包过程中，最大化披露项目信息，既防止因信息不对称造成的交易纠纷，又有效维护交易公平；通过交易云平台全流程正向竞价线上交易，确保交易全过程不见面、可追溯，交易资金安全可靠，交易结果公平公正，交易鉴证权威有效。

四、总结与思考

通过“市场之手”盘活闲置资产，保护集体利益，增加集体收入是农村产权交易市场的根本作用所在，山东农交中心扎根农业产业发达、创新活力强劲的齐鲁大地，始终坚守服务、责任和市场理念，在全国农村产权交易市场建设中走出一条符合实际的生存发展之道，也积累了一些经验与总结。

（一）政府在市场建设中的作用应更加积极有为

农村产权交易市场有别于普通的实物类交易市场，是服务政府推动改革和要素市场化配置的工具，配套政策、壁垒破除等都需要政府自上而下的推动；孵育农村产权交易市场需要农业农村、发展改革、金融、国资、纪委监委等多个政府部门的共同参与和推动，必须加强顶层设计，明确主管部门，自上而下共同发力，有效市场需要更加有为政府的支持。

（二）交易市场的“市场服务”功能应发挥更加明显

相较于同类产权交易市场，农村产权交易市场的服务对象大多在基层村镇一级，大量交易服务需要在“小、散、远”的基层进行，主动下沉服务，发挥基层村集体主观能动性对成功交易至关重要；坚定不移做大交易量、全方位宣传推介汇聚客户资源增加市场容量，才能提升交易成功率，才能推动市场内的各类农村资源资产实现供需匹配的最大化，才能实现农村资产资源的最高溢价率，才能吸引更多、更优质的社会资本进入农业农村。

（三）交易市场应当为农村产权金融化发挥更大作用

通过实践发现，农村经济依然存在“融资难、融资贵”问题，主要原因是投入大，资产评估难、定价难、确权难，导致在融资过程中出现了抵押难、不良处置难。在农村产权交易市场中，以经营性资产为代表的农村产权的交易过程实质上就是农业资产的确权过程和定价过程，交易鉴证成为确权定价的重要凭证，也为抵押融资提供了必要条件，因此农村产权交易市场应当在解决融资难问题上多下功夫，在聚集“政企银担”金融服务优势基础上，解决融资过程中存在的问题，助力农村产权发挥更大金融作用。

德州天衢大申村沿街商铺发包项目的高溢价成交是山东农交中心延伸服务链条、扩充交易品种的成功实践，也是对市場模式和专业服务能力的有力检验；下一步，山东农交中心将继续强化国有平台优势，进一步提升专业能力，进一步拓宽市场空间、进一步服务市场主体，在畅通城乡要素流通渠道，推进农业农村新质生产力发展方面发挥重要作用。