不动产权籍调查测绘的应用

2024-06-09王红贞滨州市自然资源和规划局事业滨州市不动产交易登记中心山东滨州256600

中国房地产业 2024年13期

文／王红贞滨州市自然资源和规划局（事业）滨州市不动产交易登记中心山东滨州 256600

引言：

我国于2015 年颁布《不动产登记暂行条例》，使不动产登记权责及机构得到进一步整合，有效提升了不动产登记水平。当前不动产权籍调查测绘工作应统一基础，使调查工作有效衔接。坚持多规并行，稳定开展调查工作。做好不动产权籍调查测绘的准备，使调查工作有序开展。不动产权登记调查测绘结果是不动产登记的重要基础，也是实施不动产条例、信息平台建设的参考依据，应配合使用先进测绘技术手段，扩大不动产权籍调查测绘范围，使测绘数据更加全面精准。

1.不动产权籍调查测绘内容

不动产权籍调查测绘包括不动产测绘档案编制及登记，能够有效反映出不动产权利状况、自然状况。不动产测绘档案由测绘数据、测绘图件、测绘技术资料组成，登记环节应收集原始凭证、登记簿，不动产测绘全过程中的各类记录、清单、资料及票据数据进行统一加工及整理[1]。

通过开展不动产权权籍调查测绘工作，能够为不动产登记及管理提供重要依据，通过登记后的不动产才具有法律效率。权籍调查测绘需不动产权利人自行申请，由政府部门统一组织，明确不动产调查登记、权属、面积、价格及界址等情况，统一整合成表册及图件。

不动产登记工作开展前需严格遵守现行法律法规，有序开展不动产调查工作。借助不动产调查结果获得土地面积、土地用途、土地界限等信息，为不动产登记及证件的合法提供重要参考。不动产权籍调查测绘方法及形式差异较大，在选择测绘手段过程中应结合房地产具体情况，分析不动产权籍调查要求，理清不动产测绘顺序，为不动产社会工作提供必要支持。

2.不动产权籍调查测绘要求

统一不动产权籍调查测绘基础，做好各项调查工作的衔接，将地籍调查作为不动产权籍调查的重要依据，从根本上提升不动产权籍调查成果利用率。

遵循多规并行原则，确保不动产权籍调查测绘工作有序开展。履行不动产权籍调查标准，明确调查标准技术差异[2]。

确保不动产权籍调查测绘工作满足便民利民要求，采用同一化调查手段，明确调查期间的重点及难点，优化调查流程。规范调查测绘成果，由管理部门审核测绘数据的全面性及精准性，设置唯一不动产单元代码。

3.不动产权籍调查测绘现存问题

当前不动产权籍调查测绘工作面临条例调整范围大、各项法律条例复杂、各部门协调难度大等问题。为加快不动产统一登记发证效率，部分地区将土地测绘及房地产测绘分开进行，人工整和土地及房产信息，导致人员工作量大、登记效率低、容易出现数据偏差问题，对后续不动产权籍调查管理工作造成不利影响。

3.1 部门协调难度大

部分地区在执行不动产权籍调查测绘职责期间，部门调查及社会工作较为独立，协同难度大[3]。如国土部门依照《地籍调查规范》开展地籍调查工作，房产部门则依据《房产测量规范》进行房产测量，同时，林业、农业等外业测量数据、影像数据、地籍成果数据种类较多，数据融合的难度较大，无法从根本上提升调查结果的利用水平。

3.2 登记分散

不动产权籍调查测绘环节可使用ARCGIS 平台、CAD 平台、自主研发登记平台等工具，输出成果的规范不一致、图属存在较大差异。部分地区使用的所使用的地籍调查测绘技术较为落后，成果更新不及时、图形较为杂乱，难以有效发挥出权责调查测绘工作的积极作用。

3.3 调查测绘期间的规范性不足

在社会发展新形势下，不动产权籍调查测绘及其他部门对接期间也会存在较多问题，对调查测绘工作开展水平造成不利影响。由于各部门缺乏有效沟通，配合不到位，导致对接环节的细致度不足，测绘结果存在的误差较大[4]。因各部门负责的业务不同，在缺乏统一工作标准的情况下，也容易出现产权错乱、权籍调查结果不合理等问题，导致测绘水平始终处于有待提升阶段。

由于调查测绘的规范性不足，获得土地数据难以查询无坐标房产分层分户情况，图形档案的关联度较差，实际生产效率较低，调查测绘期间的人力物理成本被浪费。

4.不动产权籍调查测绘流程

不动产权籍调查测绘工作涉及到的流程较多，管理人员应当结合项目具体特征及实施要求，优化调查测绘流程，加强调查测绘全过程管控力度，确保调查测绘工作始终处于高质高效开展状态，为后续权籍管理工作提供重要参考依据[5]。

4.1 调查测绘准备

调查测绘组织准备需要编制工作计划、技术文件，明确不动产调查测绘重难点，确保各参与工作者能够清楚认识到不动产确权重要性，使调查测绘工作能够得到各部门支持，提升调查社会效率。

做好不动产调查测绘仪器设备准备工作，包括GPS、全站仪、测绘仪、绘图软件等，确保所使用的测绘设备处于稳定可靠运行状态，避免对调查测绘结果造成不利影响。

在不动产权籍调查测绘环节收集所需资料，如测绘控制点、影像图、地籍图、土地利用现状、国有土地调查基础资料等[6]。依照登记申请书、地籍调查表、房地产调查信息资料的内容，使不动产登记及管理工作有序开展。

4.2 调查测绘思路

不动产权籍调查及地籍调查的相似性较强。我国在地籍调查工作中取得了较大进展，按照国家规定开展地籍测量与权属调查工作，可查询土地位置、土地权属、数据应用功能，获得调查图册及图表。为后续土地注册登记工作奠定坚实基础。

结合土地所有权图、城镇地籍图、农村地籍图等文件，开展外业测量、内业研判工作，为不动产权籍调查及测绘奠定坚实基础[7]。在选择不动产调查测绘方案过程中，分析方案内容的经济效益、技术可行性，切实保障不动产权与安全。依照不动产单元结构、类型、位置，选择因地制宜的测量方式，保障测量质量及效率。

举例而言，在城镇建设用地调查测绘环节，可使用解析方式丈量房屋边长。水域、海域等房屋还可借助介质点坐标获取，借助几何要素法计算房屋面积。

4.3 控制测量

首级控制测量工作应结合测量区域大小，使用静态测量控制手段建立E 级与D 级控制网。严格遵照全国定位系统测量标准，设置坐标系统平面坐标、高程值。

在图根集控制测量环节可使用RTK 手段布设图根点，借助全球定位系统实时动态测量技术手段，确保图根点能够与相邻图根点通式。因图根控制测量可以在GNSS 接收信号质量较差的情况有序开展测量工作，能够更好提升测量工作水平。

4.4 不动产权属调查

登记不动产申请与指界通知，向调查对方发送不动产登记申请书以及指界通知书，说明不动潜参数的用途、目标及填写方式[8]。

开展权属现状调查工作，配合使用内外业核实、实地调查结合手段开展不动产权属调查工作，明确不动产权属状况、界址、用途，确保不动产单元权属清晰、空间关系明确。要求不动产权属资料完整，配合使用外业核实、调查等技术手段，确保调查结果全面精准。

结合指界通知书，要求权利人及邻宗地权利人应当到不动产现场指界，由测量人设置界址标识，填写不动产权籍登记表，做好签字盖章工作。填写土地权属争议书，由工作人员签字盖章。在一方缺席指界的情况下，以另一方指界线为准。

绘制宗地草图，决定跑图界限，丈量界尺边长，确保现场宗地草图全面精准，草图编制内容也可依照地籍调查规程的规定执行。

填写不动产权籍调查表，经过双方权利人指界，确定界线无争议后，填写不动产权籍调查表，经由双方签字盖章同意，共同确定地籍调查规程。

4.5 界址测量

做好不动产宗地界址测量点、房屋界址点测量工作。选择适宜的测量方式，统筹测量基础条件、工作需求、经济与技术可行性，切实保障不动产权益安全。结合不动产类型、位置、不动产构成手段，选择适宜的不动产测量方式，确保不动产界址清晰、测量面积精准。

针对城市、乡村、矿区等建设用地，可采用解析方式获得测量界址点坐标，测量房屋边长，精准计算出土地面积。分散且独立的建设用地也可使用解析方式测量界址点坐标，计算土地面积[9]。在界址点没有发生变化的情况下，需检测重要界址点。

在房屋界址点测量环节，房屋点测量精度、界址点位置应相同。房屋外墙角以及房屋点测量应使用极坐标、正交测量手段。矩形建筑物可直接确定三个房屋坐标，另一房屋坐标能够经由计算得出。在使用GPS-RTK 技术测量界址点期间，还应获得房角点坐标，借助钢尺检验房屋边长值。检验环节应选取两次丈量结果，测量结果绝对差值小于5 厘米的情况下计算平均值。

4.6 不动产图测绘

不动产图测绘工作主要包括地籍图、宗地图、房屋分户图等多种类型。其中，地籍图分为行政区要素、地籍要素、地形要素及数学要素，绘图期间应严格遵循积极调查技术规程，选择适宜的地籍图测量方式与技术手段，确保获得的不动产图能够更好反映出地区信息。

4.7 宗地图与房地产分户图编制

宗地图编制工作应当以地籍图为主，宗地图分为宗地代码、所在图标号、比例尺、地形图、界址点、邻宗地权利人等，确保地籍调查工作有序开展。

房地分户图编制工作包括地籍图、宗地图，分户图中涉及宗地代码、户号、房屋结构与建筑面积，可依照房地产测量规范有序开展。

4.8 不动产面积计算及数据库建立

做好宗地面积以及房屋面积计算工作，不动产宗地面积计算可以使用坐标解析手段。规则房屋面积计算可使用实地测量方式，不规则房屋计算可使用坐标解析方式。

为从根本上提升不动产权籍调查测绘结果利用率，需结合不动产权属测绘及调查结果建立数据库。结合ArcGIS 信息系统,将用地产权调查、图形成果、测绘成果等录入到数据库中。

在数据库建立环节应当首先资料进行预处理，建立宗地层、土地利用要素层，做好数据检验工作，需要获得的数据录入到数据库中。

4.9 不动产调查测绘质量检查

在不动产权籍调查测绘后，相关部门也应将文字、表格、图件等各类成果进行统一检验，分析不动产权籍调查委托书、登记申请表、权属来源资料、界址点坐标研究成果、不动产测量报告等内容。具体来说。不动产权籍调查测绘结果的质量检查工作包括以下要点：

第一，检查调查程序的规范性，要求权属调查、测量、成果检验及归档工作能够遵照技术方案的相关标准执行；

第二，检查成果的完整度，要求调查测绘糖果中应当具备测绘资料、权属资料、图鉴资料与表格资料；

第三，检查调查成果是否有效，调查机构是否具备相关资质，由负责单位自行检验调查测绘结果；

第四，检查成果格式，要求不同成果格式符合技术要求，能够直观反映出宗地、房屋等内在关联，避免宗地图、房屋分户图中的空间要素存在矛盾问题。

4.10 不动产测量报告编写

不动产权籍调查测绘报告主要包括阐述、测量技术、控制测量、图件编制、房屋面积测量、通过目录编制以及成果附属报告编写等内容，应遵照不动产权籍调查方案完善报告内容，为不动产管理工作提供重要参考依据。

5.不动产权籍调查测绘要点

5.1 整合调查测绘机构

当下不动产权籍调查测绘工作由土地、房地产等各不动产权籍调查机构负责。因不动产登记环节涉及国土部门、渔业部门、农业部门等，不同部门肩负的职责不同，实际协调难度较大。为从根本上提升不动产权籍调查测绘水平，应积极开展权籍一体化调查工作，以不动产为基本单元，共同开展土地、房屋、林业等定着物的权属调查及测绘。一个不动产单元的权籍工作应由一家调查机构完成，避免多家调查机构共同调查同一不地产单元情况出现。借助机构组合方式，将土地测绘、房屋测绘、林业测绘等部门整合到一个机构。部分地区机构整合难度较大，可适当扩大部门的测绘业务，例如在土地测绘环节增加房地产测绘业务，保障社会工作有序开展。

5.2 积极使用测绘新技术

现阶段不动产权籍调查测绘新技术的特征主要为应用范围广、运行效率快、服务水平高、信息精准等。测绘新技术依赖于大型智能传感网络平台，能够覆盖到指定测绘区域，整合各类信息，对地理信息展开统一化管理，实现信息共享目标。在使用测绘新技术期间，借助四维时空信息可铺设测绘网络，对测绘所需的各信息要素进行动态整合，提升测绘信息服务的时效性及动态性。借助测绘新技术获得的测绘结果也能够为自然资源管理人员提供更加全面、精细的测绘数据，针对性拓展社会地理信息服务范畴[10]。为自然资源管理及各部门重大事项决策提供参考。

不同测绘技术的应用要求及应用范围存在较大差异，部门需结合不动产权籍调查测绘技术规程，规范化使用各测绘设施，做好测绘全过程记录工作。

第一，GPS 技术。GPS 技术就是利用全球卫星定位系统开展定位及导航工作。卫星位置可作为参考点，接收机通过接收卫星发送到的位置信息，计算出与参考点间的距离，开展基本测量定位工作。使用连续运行卫星定位服务系统,数据滤波技术及去噪技术处理计算结果，可将处理结果反馈到用户系统，增强测绘结果精准度。

第二，RS 技术。RS 技术实际测绘范围更广，能够获取比GPS 测量技术更加立体且真实的静态图像。RS技术也适用于紧急的测量作业中，辅助自然资源监管活动有序开展。RS 技术在形状不规则、面积较小的土地测绘环节，测绘精准度不高，需配合使用数字摄影设施，获得更高分辨率及精准性的数据；

第三，GIS 技术。GIS 技术为地理信息平台，因平台功能日渐完善，可适用于资源管理各环节。在使用 GIS技术期间，能够借助计算机系统创建完整数据库，确保地理空间数据能够被更好的存储在数据库中，为合理规划及管理自己资源提供重要依据。GIS 技术能够进一步提升不动产权籍调查测绘管理水平，通过对数据进行加工处理，统一存储在数据库中。