基于经济学视角的保障房供给与居民购房能力的关系研究

王卓异

摘要：文章从经济学视角探讨了保障房供给与居民购房能力的关系。通过分析市场供需理论、住房过滤模型、收入与消费理论及政府干预与市场调节的平衡等方面的理论基础，深入研究了保障房供给对居民购房能力的影响以及居民购房能力对保障房供给的反作用。研究结果表明：合理的保障房供给可以有效提升中低收入家庭的购房能力，同时，居民购房能力的提升也对保障房政策的调整提出了更高的要求。为了实现房地产市场的稳定发展和满足不同层次居民的购房需求，政策制定者应完善保障房政策，加强市场监管，提高居民收入水平，并优化保障房供给结构。

关键词：经济学；保障房供给；居民购房能力；房地产市场；政策调整

一、引言

随着城市化进程的加速和房价的不断上涨，居民的购房压力日益增大，尤其是中低收入家庭。在此背景下，保障房政策作为政府宏观干预的手段，对于调节房地产市场、保障居民住房权益具有重要意义。从经济学视角来看，保障房供给与居民购房能力之间的关系是复杂而多维度的。在全球范圍内，许多国家都面临着类似的住房问题。保障房政策作为一种解决住房问题的手段，在不同的国家可能有不同的实施方式和效果。通过对各国保障房政策的比较研究，可以吸取经验和教训，还需要综合考虑其他因素，如经济发展水平、人口结构变化等，为我国保障房政策的制定和改进提供借鉴。

二、保障房供给与居民购房能力关系的理论基础

（一）市场供需理论

市场供需理论是经济学中的基本理论之一，它描述了商品市场中供给和需求之间的关系。当供给和需求相等时，市场达到均衡状态，决定了商品的市场价格，在房地产市场中，保障房作为特殊商品，其供给和需求同样受到市场供需理论的制约。保障房的供给量由政府或相关机构决定，受到建设成本、土地供应、政策导向等多种因素的影响，政府通常会根据社会经济发展状况、居民住房需求以及财政状况等因素来制定保障房的建设规模和计划。保障房的需求主要来自中低收入家庭，他们的购房能力受到收入水平、家庭负担、购房政策等多种因素的影响，当保障房的供给增加时，会刺激更多中低收入家庭产生购房需求。在市场供需理论的框架下，保障房的均衡价格和均衡数量取决于供给和需求的相互作用。当市场上的保障房供过于求时，房价可能下降；反之，当供不应求时，房价可能上升，政府的角色是通过制定和调整保障房政策来调节供给和需求，以实现市场的均衡和稳定。

（二）住房过滤模型

住房过滤模型是一种描述住房市场中二手房交易的理论模型，在保障房市场中，住房过滤表现为低收入家庭从较旧的、较不理想的住房搬到新的、更好的保障房，从而将这些旧住房释放给更高收入的家庭，这个过程使得不同收入水平的家庭都能在住房市场上找到适合自己负担能力的住房。低收入家庭通过购买或租赁保障房进入住房市场，随着时间的推移和家庭收入的提高，他们可能会搬离保障房，转而购买或租赁市场上的二手房或新房，这样，原先的保障房又可能被新的低收入家庭购买或租赁。住房过滤对房地产市场的供需平衡有重要影响。一方面，它有助于满足低收入家庭的住房需求，减少市场上低质量住房的存量；另一方面，它也可能导致市场上二手房供应不足，对二手房价格产生影响。政府可以通过提供足够的保障房供应，制定相关政策，如购买限制、租金管制等，来引导过滤过程的方向和速度，来促进住房过滤过程的顺利进行。

（三）收入与消费理论

收入与消费理论在购房能力研究中具有重要意义。它不仅揭示了居民收入与购房能力的直接关系，还揭示了消费结构、未来预期和储蓄行为对购房能力的影响。具体来说，收入水平是决定居民购房能力的重要因素，但并非唯一因素。高收入居民可能面临更高的生活成本和其他投资需求，因此并非所有高收入居民都具有强大的购房能力。此外，消费结构也会影响购房能力。如果居民将大部分收入用于非住房消费，可用于购房的收入就会相应减少。同时，未来预期和储蓄行为也是影响居民购房决策的重要因素。如果预期房价上涨，居民可能会增加购房意愿和储蓄率以备购房之需。因此，在研究居民购房能力时，应综合考虑收入水平、消费结构、未来预期和储蓄行为等多重因素。通过深入探究这些因素对居民购房能力的影响，可以为政策制定者提供有针对性的建议，促进房地产市场的健康和可持续发展。同时，也有助于更好地理解居民的消费行为和储蓄动机，为金融市场的监管和发展提供有益的参考。

三、保障房供给对居民购房能力的影响

保障房政策对房地产市场的影响是显著的，它不仅直接影响了保障房的供给，还对整个房地产市场的供需平衡、房价以及市场稳定性产生了深远的影响。

（一）保障房政策对房地产市场的影响

从市场供需关系的角度来看，保障房政策的推出旨在增加住房供应，特别是在中低收入家庭难以承受高房价的背景下，这种增加供应的措施有助于缓解房地产市场的供需矛盾，从而在一定程度上稳定市场价格。保障房的价格定位通常低于市场价格，这一价格差异对于低收入家庭来说意味着更多的购房机会。当大量的保障房进入市场时，它们会对周边区域的商品房价格产生一定的压制作用，这是因为购房者在价格上的选择更为多样，商品房市场面临更大的竞争压力。

从长期的角度来看，合理的保障房政策并非简单地对市场价格进行压制。一方面，起到一个“稳定器”的作用，政府可以通过持续、适度的保障房供应，有效地防止房价过度波动，减少投机和炒作的空间，从而确保房地产市场的健康发展；另一方面，从需求曲线来看，这种变化可能导致商品房需求曲线向左移动，进而对市场价格产生反向作用。在供需关系的影响下，商品房价格可能会出现反弹，甚至超过原来的水平，这种现象在经济学中被称为“价格弹性”，即价格对供需变化的敏感程度。

（二）保障房价格与市场价格的对比分析

保障房政策与房地产市场之间互相影响，保障房政策需要增加市场上的住房供应，这样有助于缓解房地产市场的供需矛盾，促进市场稳定，并且大规模的保障房建设会对周边区域的房价产生压制作用，但长期来看，合理的保障房政策有助于稳定房价，防止投机和过度炒作。此外，作为政府调节市场的工具，保障房政策还可以通过调整供应规模和结构，促进市场的稳定发展，防止房地产泡沫的产生。然而，大量保障房的供应也可能会对商品房市场产生冲击，吸引原本打算购买商品房的低收入家庭，同时中高收入家庭可能会推迟或取消购买商品房的计划。因此，政府在制定保障房政策时需要综合考虑各种因素，确保政策的合理性和有效性。

（三）保障房供给对中低收入家庭购房能力的提升

从经济学视角来看，保障房供给对中低收入家庭的购房能力具有显著的提升作用。这一政策旨在解决中低收入家庭、新市民及青年人的住房问题，通过提供低于市场价的保障性租赁住房，减轻了他们的经济负担，使他们能够在不牺牲生活质量的前提下获得适宜的居住空间。保障房政策的实施有助于缓解中低收入家庭的住房压力，使他们能够将原本用于支付高额租金的资金用于其他更有价值的用途，如储蓄或投资，这样的资金流转不仅提高了家庭的经济安全性，也为他们未来购房提供了资金积累的基础。随着保障房数量的增加，市场上的租赁住房供应得以增加，从而缓解了供需矛盾，抑制了租金的过快上涨，这种价格稳定效应不仅有利于中低收入家庭，也为整个房地产市场的健康发展创造了有利条件。

此外，政府对保障房的定价策略通常采用保本微利原则，这有助于避免市场价格的过度波动，维护了房地产市场的价格稳定，这种稳定的价格环境为中低收入家庭提供了更为宽松的购房条件，降低了他们购房的经济门槛。购房能力的提升还需要与家庭收入的增长、金融政策的支持等多方面因素相结合，政府在推进保障房政策的同时，还应注重提升中低收入家庭的收入水平，完善金融支持体系，以形成多元化的购房能力提升机制。

（四）保障房供给对周边地区的房价产生积极的影响

保障房作为政府为中低收入家庭提供的住房保障措施，不仅解决了他们的居住问题，更给予他们一种心理安全感，拥有属于自己的房子意味着生活的稳定性和未来的可靠性，这使得中低收入家庭能够更安心地规划未来，为家庭的长远发展奠定基础。政府为了提升保障房社区的整体品质，会投入资源进行交通、水电、通信等基础设施建设，以及提升教育、医疗、文化等公共服务，这些改善不仅提高了居民的生活便利度，也提升了整个社区的居住环境，进而吸引了更多的居民和投资者。随着人口的流入和投资的增加，周边地区的商业设施也逐渐完善，商业活动的繁荣进一步提升了居民的生活质量，这种正向的循环效应使得周边地区的房价得到提升，为中低收入家庭在购房时提供了更多的选择和可能性，有可能在离工作地更近或教育资源更丰富的地方购买房产，从而进一步提升他们的生活质量和社会地位。拥有自己的住房意味着稳定和安全，这增强了居民的工作和生活信心，提高了他们的生活满意度，在社会文化中，拥有自己的住房往往被视为成年和稳定的标志。

（五）保障房政策对房地产市场稳定性的作用

保障房政策在维护房地产市场稳定性方面发挥着重要作用。保障房政策对房地产市场稳定性的作用主要体现在，通过提供公共住房，保障房政策增加了房地产市场的供应量，有助于平衡供需关系，缓解部分地区的住房紧张状况。尤其在大城市，保障房的建设减轻了市场压力，遏制了房价过快上涨，从而稳定了市场。其次，保障房政策通过定向供应策略，抑制了投机炒作的空间。炒房者难以通过购买保障房获取高额利润，降低了市场的投机氛围，使房地产市场更加理性。此外，保障房政策向市场传递了政府对住房问题的重视，引导居民形成合理的住房消费观念。这减少了盲目跟风和恐慌性购房的现象，稳定了市场预期，进一步促进了市场的平稳发展。同时，保障房政策为中低收入家庭提供了住房解决方案，减轻了社会负担，减少了因住房问题引发的社会矛盾和不稳定因素。这有助于增强政府的公信力和民众的满意度，促进社会和谐稳定。最后，保障房政策还促进了相关产业的发展，如建筑业、制造业等。保障房的建设为这些产业提供了发展空间，同时也为金融市场的稳定作出了贡献。稳定的房地产市场降低了系统性风险，为经济的健康发展提供了支撑。综上所述，保障房政策在供需平衡、抑制投机、引导市场预期、减轻社会负担和促进产业健康发展等方面发挥了重要作用，對维护房地产市场的稳定性具有积极影响。政府需要继续加强保障房政策的制定和实施，以适应市场的变化和居民的需求，促进房地产市场的持续稳定发展。保障房政策对房地产市场稳定性的作用是多方面的，它通过调节供需关系、抑制投机、引导市场预期、减轻社会负担以及促进相关产业发展等方面来维护市场的稳定。在实施保障房政策时，政府需要综合考虑各种因素，制定科学合理的政策措施，以充分发挥其作用。同时，政府还需要加强监管和评估，不断完善和调整政策，以适应市场的变化和居民的需求。

四、居民购房能力对保障房供给的影响

（一）居民收入水平与购房能力的关系

深入了解居民收入水平与购房能力的关系，不仅有助于政府更好地制定和调整保障房政策，更能确保这些政策真正满足各收入层次居民的住房需求。从直观上看，居民收入水平越高，其购房能力自然越强，这背后的逻辑很简单：收入越高，可用于购房的资金就越充足，同时，高收入居民在应对购房带来的经济压力时，也往往有更强的承受能力。然而，购房能力并非仅由收入水平决定。实际上，个人的资产状况、家庭负担及当时的贷款政策等，都是影响居民购房能力的关键因素，一个收入水平不高，但存款充足或能获得合适贷款的居民，其实际购房能力可能超过那些收入更高却无法获得贷款的人。此外，家庭结构和居住需求也是影响居民购房选择的重要因素，年轻人可能更倾向于购买小户型住宅，而家庭负担较重的中年人则可能更倾向于购买带有更多居住空间的住宅。因此，在考虑居民收入水平与购房能力的关系时，必须同时考虑到家庭结构、居住需求和购房偏好等多方面因素。由此观之，居民收入水平与购房能力之间存在一定的关系，但这种关系并不是绝对的，在制定保障房政策时，需要综合考虑多方面因素，以确保政策更加合理、有针对性，从而真正满足不同层次居民的住房需求。

（二）居民购房需求与保障房供给的匹配度分析

随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，购房需求日益成为居民生活中的重要组成部分，而保障房作为政府为中低收入家庭提供的住房保障，其供给与居民购房需求的匹配度问题也随之凸显。对居民购房需求与保障房供给的匹配度进行分析，从居民购房需求的特点上看刚性需求为主和对价格敏感与需求多样化，目前，大部分居民的购房需求以刚性需求为主，如结婚、生子等生活事件；由于收入水平有限，中低收入家庭对房价及购房成本较为敏感，倾向于选择性价比高的住房；不同家庭结构、年龄段和收入水平的居民，购房需求不尽相同，呈现出多样化特点、保障房供给的现状及问题来讲，保障房覆盖面有限和保障房质量参差不齐以及申请与退出机制不完善，目前，保障房主要面向中低收入家庭，但对于部分特殊群体的需求，如新市民、青年人等，保障房供给尚显不足；部分地区保障房建设标准不高，质量难以保证，影响了居民的购房意愿；部分地区保障房申请流程烦琐，退出机制不健全，导致部分不符合条件的家庭长期占用资源，提升匹配度的对策与建议这些方面来讲，诸如加大供给力度、优化供给结构和提高建设标准及完善申请与退出机制、鼓励社会参与，政府应加大对保障房建设的投入，扩大供给规模，以满足更多中低收入家庭的购房需求；针对不同群体的需求，政府应合理规划各类保障房的比例，优化供给结构；建立健全保障房申请与退出机制，确保资源公平分配，提高匹配度；加大对保障房建设的质量监管力度，提高建设标准，以满足居民的居住需求；通过政策引导，吸引更多社会资本参与保障房建设，提高供给效率。

（三）居民购房能力提升对保障房政策调整的需求

当居民的购房能力得到提升时，他们对保障房政策调整的需求也随之增强，这种需求的产生源于居民对更高生活品质的追求，以及购房能力提升后对保障房政策的更高期望。居民购房能力的提升意味着中低收入家庭有更多的资金用于购房，这使得他们更加关注住房的质量、户型、配套设施等方面。因此，保障房政策需要更加注重居民的实际需求，以满足他们对住房品质的要求，政策可以鼓励建设更多高品质的保障房，提供更好的配套设施，以满足居民日益增长的需求。随着居民购房能力的提升，不同收入层次的家庭对住房的需求也呈现出多样性，因此保障房政策需要更加灵活多样，以满足不同家庭的需求，可以根据不同收入层次和家庭结构的需求，制定出多种类型的保障房政策，如租赁、购买、共有产权等，以满足不同家庭的需求。保障房政策的公平性和可持续性也是居民关注的重点，在保障房的分配过程中，建立健全的申请和退出机制是确保资源公平分配的关键。政策制定者需要制定公正的申请标准，确保真正符合条件的中低收入家庭能够获得保障房。同时，为了保障政策的可持续性，政府需要制定长远的保障房规划，确保政策的长期稳定和有效实施。政策制定者需要深入了解居民的需求和期望，及时调整保障房政策，以满足居民的购房需求，制定更加符合实际需求的政策，提供更高品质的住房和更好的配套设施，以及确保资源的公平分配和政策的可持续性，可以促进房地产市场的稳定和健康发展，同时提升居民的生活品质和幸福感。

（四）居民购房行为对保障房市场供需的影响

当居民的购房行为发生变化时，保障房市场的供需关系也会受到相应的影响。具体表现在需求端的推动、供应端的调整和市场价格的影响政策调整的需求，随着居民购房能力的提升，尤其是中低收入家庭，他们对于保障房的需求逐渐增加，这主要是居民收入水平的提高，使得他们有更多的资金用于购房，需求的增加意味着市场上的保障房供应需要相应增加，以满足这些家庭的需求。需求的增加会促使政府和房地产开发商增加保障房的建设和供应，以满足市场需求的增长。面对市场上需求的增加，供应方会根据实际情况调整其供应策略，这可能包括增加保障房的建设规模、优化户型设计、改善配套设施等，以更好地满足居民的实际需求。供应端的调整有助于平衡市场的供需关系，确保更多符合条件的家庭能够获得所需的保障房，政府可能通過提供土地、税收优惠等政策措施来鼓励房地产开发商参与保障房建设，从而增加市场供应。居民的购房行为对保障房市场价格产生影响，如果需求增加而供应不足，会导致保障房的价格上升。这可能会给部分中低收入家庭带来经济压力，使得他们更难以负担保障房的购买或租赁费用。价格的上升也会促使政府和开发商加速保障房的建设和供应，以缓解供需矛盾。相反，如果供应过剩而需求不足，保障房的价格可能会下降，这可能会导致部分保障房空置或资源浪费。政府需要密切关注市场的变化和居民的需求，并根据实际情况灵活调整保障房政策。这可能包括调整保障房的供应规模、分配机制、购买或租赁政策等。政府还可能出台相关政策措施来鼓励居民购买或租赁保障房，例如提供贷款优惠、税收减免等，以刺激市场需求。

五、结语

从经济学的视角看，保障房供给与居民购房能力之间存在密切的关系。有效的保障房政策能够在一定程度上提高居民的购房能力，缓解住房压力，促进市场的稳定发展。然而，政策的制定和实施需要综合考虑多方面因素，如市场需求、财政状况、社会公平等。在未来，随着经济的发展和人口结构的变化，保障房政策仍需不断调整和完善，以更好地满足居民的住房需求，促进房地产市场的健康和可持续发展。

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（作者单位：北京保障房中心有限公司）