房地产企业破产中购房人权利优先保护研究

李育慧

（天津师范大学法学院，天津 300387）

一、问题的提出

为了贯彻“房住不炒”的国家政策，遏制泡沫经济增长，银行响应号召提高房地产企业的贷款门槛，许多房地产企业因资金链断裂，收支不平，濒临破产。房地产企业破产会影响承包商、作为抵押权人的银行等金融机构、购房人和其他债权人在内的所有相关方的利益，破产企业会凭借其破产财产最大可能地减少各债权人的利益损失，然而破产财产是有限的，不见得能够兼顾所有权利人的利益，此时就面临着清偿顺序问题。购房人由于其经济水平相对低下，且与房地产企业等之间存在信息差，使得购房人成为特殊的弱势一方。并且在各方权利主体中，购房人的数量众多，占到房地产企业破产债权人的一半以上，如果不能妥善处理购房人的利益损失问题，势必会影响社会稳定。追溯相关法律规定，在房地产企业破产领域，我国法律和司法解释在购房人权益保护方面仍存在空白， 使法律工作者在解决具体问题时面临无法可依的困境。在当今社会，研究房地产公司破产时购房人的权利保护问题，使购房人避免房地产企业破产和银行信贷紧缩的风险，具有重要的现实意义。

二、房地产企业破产中购房人权利优先保护的法理基础

（一）物权期待权理论

我国法律中并没有明文规定物权期待权，但是在《民法典》中规定了购房人可以通过预告登记的方式来保障自己未来即将实现的物权，可见，其中暗含着对公民享有物权期待权的赞同与认可。[1]现如今，商品房买卖的形式一般采取预售许可制，房地产开发商基于尚未竣工的房屋与购房人签订买卖合同，购房人在支付定金之后的一段时期内才能占有房屋，如此便形成了权利真空。对此，《民法典》创设了商品房预告登记制度，以此来保障购房人未来对商品房所享有物权的实现，如此得到物权保护但尚未取得物权的权利即为物权期待权。考虑到社会生活的复杂性，应将物权期待权界定为处于债权和物权之间的混合型权利，不同于物权和债权。[2]物权期待权身为混合型权利，使得优先权的核心本质属性往往会被人们所疏忽，不再区分其到底是债权还是物权期待权，由此可能造成逻辑上的混乱，从而影响司法判决的一致性。

（二）生存权理论

基于商品房或在建工程这一标的物，对建设工程承包商和银行等抵押权人来说体现为经营利益，对于购房人来说却体现为生存利益。在确保人民安居乐业的社会环境下，购房者在房地产公司破产时的赔偿要求优先于建筑工程和抵押贷款的支付，这是生存利益高于商业利益在房地产领域的具体表现。换言之，法律可以通过保护购房人的生存利益来确保“居者有其屋”价值目标的实现。[3]虽然生存权理论能够体现保护弱势群体的价值理念，但其仍旧存在一些不足。法律之所以赋予建设工程款优先受偿权，是因为该价款不仅包括进行工程建设的必要支出，还包括劳动工人的工资报酬。[4]尽管建设工程承包商对工程价款附着有经营利益，但在其后隐藏着的却是劳动工人的生存利益。承包人和购房人的债权均包含有生存利益，在二者债权的实现存在冲突时，如果仅依据生存权理论便将购房人的清偿顺位提前，赋予其优先受偿权，显然是难以信服的。

（三）公平清偿理论

在房地产企业破产清算过程中，不可避免地会涉及到多方庞杂的法律关系，在债权人的债权无法得到完全满足、债权人之间发生权利冲突的情况下，仅仅依靠债权平等原则来确定清偿顺序必然会与社会现实相脱节，[5]如此看来，便需要借助公平原则来权衡各方利益，优先权制度便应运而生，这给特殊债权的优先保护提供了正当的法理基础和依据。房地产企业破产极易产生权利冲突问题，从基本国情和社会政策角度出发，有必要打破传统的平等债权，追求实质意义上的债权平等，满足法律正义的需要。[6]在房地产交易市场下，由于交易数额巨大很多人采取“首付+贷款”的方式购买房产，此种交易方式牵涉到购房人和银行的双层利益，这就意味着房地产企业破产后既要保护购房人利益，又要保护银行等金融机构的利益。并且购房人与银行等金融机构的利益息息相关，如果购房人的权益不能得到很好的保护，将会波及到银行利益，以致引发系统性金融风险。[7]由此可知，购房人债权与普通债权不同，其具有特殊性，该特殊性要求对购房人权利的保护不能墨守成规，要突破惯性思维。物权期待权理论和生存权理论均因其自身存在缺陷而不能成为保护购房人权益的完全保障，根据社会现实和国家经济的需求，应将形式公平和实质公平相结合，以公平清偿理论作为法理基础确定债权的清偿顺位，给与购房者更加优先的清偿地位，以更好地保护购房人的合法权益，促进社会与经济和平稳定发展。

三、房地产企业破产中购房人权利优先保护制度存在的问题

（一）法律依据不足

为了确保购房人支付的巨额房款能够在房企破产时得到最大程度的弥补，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《批复》”）于2002年实施，明确了购房人优先受偿权的规则，即在房地产开发商破产时，对购房人所支付房款的清偿顺位要优于建设工程价款。随后，在2020年公布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的的解释（一）》中，仅对《批复》中涉及的建设工程价款优先权的规定予以保留，由此导致购房人债权是否仍优先于建设工程价款这一问题处于模糊的状态。通过梳理现行法律规范可知，抵押权优先受偿规定在《物权法》当中，建设工程价款优先受偿则在《合同法》中予以体现，而购房人优先受偿权却在《批复》中得到确认。从规范的效力层级来看，《批复》作为司法解释的法律效力要低于另外两者，在适用上会出现效力位阶上的冲突问题。仅有司法解释不足以对购房人的权利进行优先保护，缺乏相应的、坚实的法律基础。并且根据《立法法》的规定，优先权作为一项重要的民事基本法律制度应当由法律加以设定，若允许最高院通过司法解释赋予购房者特权，相当于将立法权和司法权合二为一，与我国的立法原则背道而驰。

（二）主体范围及付款比例不明确

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，享有优先受偿权的购房人是指以居住为目的购买房屋并且名下只有一套房的主体，这就决定了购买房屋的人必须是以居住为目的，而非投资目的等；并且名下只能有一套房用于居住。对于享有优先权的购房人的规定从表面上看限定条件多，具有很强的操作性，实则不然。首先，不能排除存在购房人家庭成员数量多，导致一套房子不能满足实际生活需要的情况，此时购房人则是因为家庭的需要而购买第二套房子。在此种情况下，如果严格的将购房人名下用作居住生活的房产限制为一处是不合理的，违背了立法时保护公民基本生存权的初心。从保障未来生活的角度看，购房人购买房屋也有可能是为了长远打算，满足未来的居住需求，未必是即买即住。同样是居住目的，却将此时的居住需求与未来的居住需求相区分，实属不妥。其次，许多为了投资而买房的人们基本都会利用家人的身份信息购买多套房屋，以此来躲避限购政策和较高的贷款利率，在该种情形下对购房人权利优先保护反倒成为了投资型购房人进行投资所利用的工具，损害了其他债权人的利益。另外，《批复》中明确规定，承包人就其工程价款优先权不得对抗已经交付全部或大部分房款的消费者。其中，“支付全部款项”这一规定十分明晰，但“支付大部分款项”的规定模糊，“大部分”具体所指比例尚不明晰，这给实践操作带来了极大的不便。

（三）公示制度欠缺

物权公示制度可以有效地保障交易安全，从而使以信赖利益为基础的交易行为的易发生，同时也使财产自身的所有权得到了稳固。[8]房地产企业破产后，购房人的请求权是一种债权，而债权具有相对性，从法理上来说无需进行公示，那么购房人基于和开发商之间的债权债务关系所产生的物权请求权也无需公示。而抵押权与建设工程价款优先权都具备相应的公示性。不动产抵押权自登记时产生并生效，并自登记之时起对第三人产生对抗效力。关于建设工程价款优先权，尽管承包商并未向政府部门对此办理有关登记，但是施工现场和施工告示的客观性都能起到公之于众的作用。而《批复》未对购房款进行登记并公之于众，故将其设定为比抵押权和建设工程价款优先权更高的权利层级，有悖物权公示原则。加之购房人数量庞大，分布范围广，若不能为购房人的优先权建立一个完备的公示制度，势必会极大地损害市场秩序和交易安全。

四、房地产企业破产中购房人权利优先保护的完善路径

（一）完善购房人优先受偿权的相关立法

我国现行立法并没有对购房人的优先权作出系统的规定，最初有关该制度的内容体现在《批复》中，但是《批复》中条款缺乏可操作性，无明确的实施标准。在破产法体系中，优先受偿权是一项重要的民事基本法律制度，因此，必须由全国人大及其常委会通过的法律加以详细规定，以实现《民法典》《破产法》和相关司法解释的有效衔接。由于购房人的优先受偿权与分配的顺序、数额有关，和破产分配的关系更为紧密，故应将购房人的优先受偿权规定在《破产法》中。一是将公平清偿原则纳入法律；二是将购房人优先受偿权的主体和受偿范围进行原则性规定，保证审判实践中的可操作性；三是制定配套司法解释规范具体的适用标准，对审判实务提供更加精准的指引。《破产法》作为破产领域的一项特别法，将购房人优先受偿权规定其中不仅可以使破产法律体系更加统一，而且有助于更好地修正《破产法》本身，促使法律内容更加适应司法实务的发展。值得注意的是，在进行相关立法活动时要重视与现有法律规定的衔接，构建完善的破产法律体系。

（二）明确购房人优先受偿权的主体范围及支付比例

为了兼顾购房人权益和其他债权人利益，有必要精准界定购房人的身份。在司法审判中，购房人的判断标准应具备如下要件。首先，应当更加明确购房人的居住目的和名下单套住房的要求。从宏观的角度来看，对于只在目前城市拥有一套住房，但在其他城区仍有多套住房的情况下，此类购房人某套房屋遭受损害并不会影响个人及家庭的生存权益，不应将其作为具有优先受偿权的购房人。在实践中，人们对于居住的用途是非常宽泛的，那些不是为了投资、商业用途而购置多套房屋的主体，同样应该被纳入到立法的考量之中。其次，对于商住两用住宅的购买者，也不能将其完全排除在外。商业住房的买家原则上不属于消费型购房人，但不排除房子是购买者的唯一住房，并且购房人是为了自身和家庭的居住需要而购买商品房，那么，在此情形下，也需要兼顾购房人的生活居住目的，为了实现法律上的实质公平，该类主体同样也需要得到法律的特殊保护。最后，购房人应局限于自然人身份，不能将公司法人和非法人组织包括在内。生存利益是自然人独有的权利，消费型购房人以生存为目的而购买房屋，相比其他投资型购房人来说更需要受到法律上的保障。而其他各类购买房屋的主体，不论是否以生活居住为购房目的，是否拥有单套住房，均与生存权益无关。所以，享有优先保护权的购房人主体身份应当局限于自然人。除此之外，还应把“生活需要目的”作为辅助性认定标准。即使满足自然人唯一住房的条件，但根本上还是因为涉及商业利益，比如以房抵债、让予担保、工抵房等，优先考虑这些利益并不符合公平清偿的法理基础。

房地产企业破产后，为了使各债权人的债权得到公平清偿，还应当审查购房人支付房款的情况，以确定其权利是否能由法律优先保护。如果购房人全额支付了的房款，即使开发商出现破产情形，也应当继续履行与买受人之间的合同义务，避免或降低买受人可能面临的破产风险，该情形下购房人基于享有物权期待权而必然拥有优先受偿权。但是，如果法院受理了破产申请，购房人并未全额支付房款，而是仅支付超过50%的大部分房款时，则需要在不同的情况下讨论购房人债权的优先权问题。学界中有一种声音，按照买卖房屋的价格作为债务的清偿顺序没有任何法律依据，买房支付的金额不会导致权利性质和债权人受偿顺序的改变。[9]然而，购房人支付比例的高低反映了购房人购买房屋意愿的强烈程度，付出成本越大，自愿遵守合同约定义务的可能性就越大，高违约成本约束着买受人的履约行为。假如未付全款与付全款的购房人之间享有无差别的权利，那么在购买房屋时再也不会有人支付全款，甚至还会出现在拥有相同权利之下，谁支付房款更少的攀比恶习。由此推知，需要明确支付大部分款项的比例为50%，以避免支付全款或大部分款项而享有优先权的购房人利益受损，也保护其他普通债权人的利益不受损害。

（三）健全购房人优先受偿权的公示机制

不管购房人基于开发商破产主张交付房屋还是返还购房款，其权利在本质上依旧是债权，如果将购房人债权置于抵押权和建设工程价款优先权之上先于偿还，并不具有法律依据。要想实现购房人债权的“超级优先受偿权”，就需要从制度上加以完善，推进构建预告登记制度以实现债权物权化。预告登记是向登记处提出的预登记申请，目的是保障债权的实现并确保未来物权的实现。[10]预告登记制度源于德国，其创设的主要目的就是为了在房企破产时保护购房人的权利能够优先受偿，德国在法律层面确定了预告登记具有请求权的性质，并且还确定了预告登记的物权效力，此举值得我国借鉴。我国《民法典》也有预告登记制度，但只规定了预告登记权利人有权对抗第三人，为使其能够更好地在破产程序中发挥对购房人权利的优先保护作用，还需继续完善。

一方面，要限制破产管理人的选择权。从立法的角度，《破产法》赋予管理人选择权，旨在公平的保护债权人的一般利益。无论是选择继续履行合同，还是解除合同，其根本目的在于实现债权人支配的财产只增不减，但并不意味着管理人的选择是无限的。如果管理人在履行合同时无论如何都不考虑另一方当事人的利益，这可能会导致债务人与未履行合同的当事人之间的利益失衡。《德国破产法》同样也赋予了管理人选择权，但其为了保护预告登记权利人还有补充规定，管理人不得拒绝履行与该债权相对应的义务，将预告登记权利人的请求权作为例外处理，平衡了各方的利益。参考《德国破产法》，我国《破产法》也可以在房企破产领域中引入预告登记制度，对已经进行预告登记的购房人，法律应限制破产管理人的解除权，以防管理人利用解除权侵害权利人的合法权益，使购房人的债权得不到优先受偿。因此，从法律层面通过预告登记制度对破产管理人的解除权进行限制，能够使购房人的权利得到更全面的保障。另一方面，要完善预告登记在破产程序中的保护效力。假设具有破产保护效力，那么预告登记可以产生排他效力，有效防止“一房二卖”“一房二抵”的情形。一旦购房人和房地产开发商签订购房合同后，对房屋进行了预告登记，其债权就会对外公示，产生排他效力。当开发商对第三人出售或者抵押此房屋时，其他债权人但凡尽到一点审查义务便会发现该房屋存在权利负担，其则会要求开发商另行提供房屋进行出售或抵押，如此便会有效避免购房人债权和其他债权人的权利发生冲突。并且，破产保护效力还体现在顺位保留上，在破产后开发商对在对各种权利确定清偿顺序时，往往会出现一个房屋上负担多种债权，比如购房人债权、建设工程价款优先权、银行等金融机构的抵押权等，此时，购房人便可依据预告登记的顺位保护效力，直接对抗其他债权人，享有优先受偿权。