地产去库打开港股配置空间
2024-05-29尚恒
尚恒
近期国内地产及内需迎来政策的密集抓手,去库+扩需双管齐下:
(1)以旧换新+存量房收储+3000亿保障房再贷款,新老工具直指“库存去化”;
(2)“房贷利率+首付比例+公积金贷款”放松组合拳,助力加快释放购房需求。地产去库或将脉冲式改善地产销售数据,提振外资对国内的基本面预期,港股配置空间有望延续。
具体来看,时间锚点或在于6月上中旬——国内:二十届三中全会(7 月)及海外:5 月非农/通胀数据及6 月FOMC会议的交集;空间锚或瞄准去年7月末港股高点,彼时国内地产政策处于政治局会议后的“蜜月期”+美元处于油价启动前的相对低位(99左右)。
美国通胀压力边际缓解,后续把握“数据依赖”的观测窗口。通胀数据降温+美股一季报表现亮眼或共振催化近期美股上扬。1)4月美国CPI环比0.3%,低于彭博一致预期的0.4%;核心CPI环比0.3%,符合彭博一致预期,同比3.6%,跌至2021年4月以来的最低点,指向美国通胀压力出现边际缓解。2)截至24.05.17,美股一季度财报季已接近尾声,标普500成分股中盈利超预期个股占比(以数量计)近八成,其中科技股为核心驱动力。向前看,多项通胀数据交织下,海外降息预期或呈“钟摆性”回归,联储决策或将“数据依赖”,后续观测窗口为05.31(4月PCE通脹)、06.07(5月非农就业)、06.12(5月CPI、6月FOMC会议)。
港股资金面增量环境延续,配置型外资转正。国内政策催化+海外流动性好转的背景下,港股迎来增量资金入场:1)南向资金上周净买入186亿港币,较上上周(114亿)边际回升;结构上,近期除银行/公用外,南向对红利板块的配置热情减弱,而加仓电子/通信等新经济板块。2)以EPFR口径统计的配置型外资上周净流入额自3月底以来首次转正(+0.86亿美元),其中被动型外资为主要拉动力量(+2.02亿美元),而主动型外资净流出规模再度反复。3)空头方面,上周港股沽空比例回落至12.1%,创今年以来最低值,亦低于去年7月底水平(12.6%)。4)产业资本,上周港股回购金额共计16.2亿港元,连续两周回升。
内外环境边际好转下,挖掘多重线索的交集:
(1)胜率思维下的景气改善品种:①4月份共95款游戏获批版号,低于此前水平,但高于去年平均数量,Q1中国手游市场收入同增7.6%;②出口链:家电出口排产仍有韧性、美国服装库存去化持续;③生活服务类:3月美团活跃人数、使用时长同比均回升,两者自去年7月底部趋势回升。
(2)沿南向资金配置做交易:与“涨价”逻辑下净利率或提升的狭义公用事业、以及AH 溢价处于2010 年以来70%以上高位的新经济板块。
(3)地产预期好转的背景下,关注港股地产、保险及外资偏好的大消费板块。
华住集团-S(01179.HK):营收增速超预期
2024年Q1公司实现营收53.0亿元,同比+18%,超出指引的12-16%。其中华住部分营收42.0 亿元,同比+18%;DH部分营收10.0亿元,同比+17%。Q1实现归母净利润6.6亿元,同比2023Q1的9.9亿元有所下滑,系因去年同期有出售雅高股权带来5.1亿元投资收益,实际可比口径下归母净利润同比+38%,经营利润同比+51%。其中华住部分实现归母净利润8.3亿元,可比口径下同比+20%;DH部分净亏损-1.7亿元,较去年同期持平略扩大。单Q4实现经调EBITDA为14亿元,可比口径下同比+40%。
根据东吴证券的分析报告,截至2024Q1末,华住部分门店总数达到9684家,其中中高端品牌占比47%,加盟门店占比94%;储备门店数3138家。华住部分Q1单季新开569家门店,净开421家,公司全年预期开店1800家,净开1150家,Q1净开店超预期。截至2024Q1末,华住部分房量为92.9 万间,yoy+17%,其中加盟房量84.3 万间,yoy+19.5%,直营房量8.5万间,yoy-3%。房量维度由于关店数量减少,净开店提速,实现房量增速边际提升。
Q1的RevPAR为216元,同比+3%,高基数下同比增速承压;其中房价为280 元,同比+1%,入住率为77.2%,同比+1.6pct。2024年Q2营收指引同比增速为7-11%,除DH外大陆部分收入同比增速为7-11%。
东吴证券指出,华住集团作为酒店行业龙头,品牌、流量、技术打造竞争壁垒,管理文化赋能业务发展,在疫情期间逆势扩张,市场格局显著向好。
华润万象生活(01209.HK):手握稀缺资源商管能力领先
公司是中国领先的住宅物管及商写运营企业。公司住宅物管业务方面:母公司持续提供高质量支持,社区增值服务有明显提升空间。母公司华润置地为公司住宅在管面积的稳健增长提供长期支持。截至2023年底,公司住宅物管业务在管面积3.55亿平,其中,来自华润置地的在管面积占比为38.6%。华润置地稳健的销售业绩和丰富优质的土地储备,能为公司在管面积的稳健增长提供长期保障。
母公司华润置地的住宅项目主要位于一二线高能级城市,产品定位偏向于中高端,是公司住宅物管业务收入的重要保障。公司来自华润置地的在管项目物管服务单价远高于第三方项目,这主要是由于华润置地项目布局以一二线高能级城市为主,项目定位偏向中高端,相应的物管收费水平也会比较高。
公司依托华润集团、华润置地优势产业资源,做大做强社区增值服务,不断延展增值服务边界。我们认为华润集团、华润置地在大健康、大消费、装修供应链等领域的优势产业资源和中高端的在管项目,有利于公司充分挖掘客户价值,持续提升社区增值服务的广度和深度。
公司社区增值服务毛利率有较大的提升空间。2023年公司社区增值服务毛利率为26.7%,与头部同行相比处于偏低的水平。我们认为公司依托华润集团、华润置地的优势产业资源和中高端的在管项目,社区增值服务的营收和毛利率都有较大的提升潜力。
商写运营:重奢品牌资源与商业运营能力行业领先。华润置地持续强化重点城市布局,为公司实现稳健的内生增长提供了重要支撑。从华润置地的购物中心开业计划来看,购物中心项目仍然处在密集开业期,预计2027 年末,在营购物中心将从2023年的76个增加至117个。聚焦核心城市的项目布局,为购物中心的成功运营打下重要基础。
手握稀缺重奢资源是公司的重要壁垒,因为重奢资源具有难以复制的稀缺性:(1)重奢购物中心布局具有先发优势;(2)重奢品牌门店数量具有稀缺性;(3)重奢品牌运营能力具有稀缺性;(4)重奢购物中心租金体量大,租金天花板高。公司购物中心运营能力行业领先,经营效率持续向好,实现“业主、租户、运营商”三方共赢。公司2023年在营项目中40个项目零售额排名当地市场第一,占比约40%;82 个项目零售额排名当地市场前三,占比约80%。2023年在业主租金收入和经营利润率提升的同时,租售比(租金收入/零售额)略微下降,业主、租户、运营商三方实现了互利共赢。