纠纷解决视角下居住权制度理解与适用

罗 兵

（南京财经大学红山学院， 江苏 南京 210003）

2021 年1 月1 日《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）正式施行，其中物权编第十四章用6 个条文厘定了居住权制度，自此居住权作为一项明确的法律制度在我国民事法律规范中正式确立。根据《民法典》第367 条、第371 条的规定，居住权的设立方式主要有合同和遗嘱两种方式，其基础法律关系既可以是居住权合同关系，也可以是基于遗嘱、遗赠产生的遗产分配关系。[1]实践中产生的涉居住权纠纷大多集中于居住权合同与居住权行使方面，因而宜以实践纠纷解决为方向，对我国居住权制度相关理论与规定进行理解与适用研究。

一、制度与实践：涉居住权纠纷处理呈现无序性

为了解《民法典》正式施行后，涉居住权纠纷裁判的相关司法实践情况，笔者以“案件名称：居住权”“案件类型：民事案件”“审判程序：民事一审”“文书类型：判决书”为关键词在中国裁判文书网进行了检索，自2021 年1 月1 日至2023 年6 月30 日之间共计有205 篇涉居住权纠纷裁判文书，对这205 篇裁判文书进行综合分析后可以发现，有159 例案件涉居住权合同，占比达到了78%。因此，居住权合同在经济社会发展中使用较为普遍，凭借其灵活设立的优势，不但能够在传统婚姻家庭领域内发挥突出的居住保障作用，而且能够在更为广阔的社会实践中为住宅的多样化利用提供重要的方法路径。本文从以合同方式设立居住权的角度出发，对涉居住权纠纷的解决进行探究。

再进一步对上述涉居住权纠纷进行分析，可以发现以合同方式设立居住权存在明显的无序性处理问题。最高人民法院针对居住权制度的确立修改了《民事案件案由规定》，分别在合同纠纷案由下增设了“居住权合同纠纷”、用益物权纠纷案由下增设了“居住权纠纷”，而事实上以合同方式设立居住权产生的涉居住权纠纷也大抵为分为这两类。人民法院对涉居住权纠纷的处理过程，并未考量两类纠纷不同的特点适用法律，对相同的涉居住权纠纷问题不同法院却引用不同的法律条文进行裁判。针对居住权合同纠纷，有些法院直接依据《民法典》物权编第366、367、368 条进行裁判，而有的法院或适用总则编第3、6、7、8 条裁判，或适用合同编第502、509、584 条进行裁判，对相关条文的解释与适用问题存在不同的理解和认识；针对居住权纠纷，有些法院通过《民法典》物权编确立的物权规则进行裁判，有些法院则以婚姻家庭编或继承编规则裁判，还有些法院甚至以《老年人权益保护法》作为裁判的依据。产生上述法律适用混乱状态的主要原因在于居住权作为一项新确立的物权，社会大众包括司法裁判者对其相关制度程序和法律条文的理解与适用并不成熟。

不同居住权合同纠纷形态虽存在差异，但集中在居住权设立过程中。通过对上述纠纷进行分析，可以发现居住权设立过程中婚姻家庭纠纷的数量在全部205 件纠纷中占比达到了64%。传统婚姻家庭生活中，基于相互之间的信赖关系，大家多以口头协议的方式对住宅居住相关内容进行约定，即使有相应的书面协议也约定得较为模糊。笔者对所有纠纷中当事人的诉求进行研究，发现有67% 的当事人要求确认其享有居住权，而这些纠纷中甚少有当事人对居住权进行了详细的书面协议约定，案件类型有保留居住权而让渡房屋所有权、兄弟分家中将居住权作为单独财产分割、离婚后为一方或子女保留房屋居住权等。而居住权纠纷的焦点多集中于居住权的行使与限制方面。模糊的书面约定及欠缺的法律认识使得居住权人不知其如何行使权利，房屋所有人亦不清楚其对居住权人的权利负担与自身的克制义务。从具体居住权纠纷而言，多数当事人请求解决其与所有人的权利行使矛盾，其中部分当事人要求所有人为居住权人行使权利提供便利，如腾空房屋等；部分居住权人要求对所有人或第三人侵犯其居住权进行法律保护，如赔偿侵权损失、返还房屋等。

二、评析与归纳：居住权制度理解与纠纷解决路径

我国现行《民法典》居住权制度将居住权置于物权编第三分编用益物权的位置，从性质上将居住权定位为一种与土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权并列的物权，从而实现住房及土地资源的市场化流转、多元化利用的社会政策目标。[2]然而《民法典》仅从第366 条到第371 条对居住权进行了简略规定，并用该6 个条文严格限制了居住权的设立方式及权利内容。以其对居住权禁止转让、继承的限制及实践中较多适用于婚姻家庭领域的实践形态可以发现，我国居住权并未脱离传统人役性居住权理论的影响，虽在性质上界定为用益物权，但仍具有浓厚的人身专属性特征。人役性居住权的立法意旨与用益物权的法律定位并不匹配，这就导致了实践中很多为充分利用住房而以合同方式设立居住权的目标并未得到实现，大量居住权合同纠纷和居住权纠纷亦无法仅通过物权编相关法律规定得到合理裁判，只能够“借用”《民法典》总则编、合同编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编及其他单行法律规定作为裁决依据。

基于上述理解，应当将涉居住权纠纷明确界定为居住权合同纠纷和居住权纠纷两大类，根据不同纠纷的实践特点对不同问题分别进行讨论和处理。首先，就居住权合同纠纷而言，其性质应当属于合同纠纷的范畴，对该类纠纷的判断应当基本采用《民法典》总则编、合同编的对合同行为相关问题的处理方式与规则，可以参考同属于用益物权的地役权设立合同相关纠纷的处理方式，主要判定内容包括对于合同是否成立的认定、合同效力的认定、合同内容的确定与漏洞填补、违约责任的承担等[3]，同时考虑物权编第366 至371 条于居住权合同相关的规定，包括居住权合同的条款、合同形式、合同限制、特别约定等，特别是物权与债权基本理论和物权登记的相关规定。不应当再行引用婚姻家庭编、继承编、侵权责任编或其他单行法律规定作为司法裁决依据。其次，就居住权纠纷而言，应当更多地关注居住权作为用益物权的本质，可以适当参考婚姻家庭编、继承编、侵权责任编的规定。具体于纠纷实践样态，居住权纠纷既涉及居住权与所有权的权能冲突与化解，又涉及具体权利内容的法律解释与判定。但关键一点是把握居住权是物权的一种，应从物权规定的物权法定、平等保护等原则出发，结合民法对民事法律关系公平理念的适用，解决居住权纠纷相关法律适用问题。

三、理解与适用之一：居住权设立与效力

应当在居住权合同纠纷的处理过程中明确适用我国目前的物权变动模式，即债权与物权相区分的原则。民事主体签订居住权合同的效果主要有两方面：一是在缔约当事人之间建立合同式的债权债务关系，为后续合同的履行即居住权内容的实现提供基本依据；二是作为一种原因行为提供物权设立的基础原因，结合我国《民法典》第368 条对“居住权自登记时设立”的规定，在后续当事人完成居住权登记时设立居住权。物权变动发生时，物权变动的原因、结果是两个不同的法律事实，其成立和生效依据的是不同的法律规则。[4]居住权合同作为物权——居住权变动的原因，在解决居住权合同纠纷的过程中应当从合同本身来考虑，以合同之成立与生效要件来判断居住权合同之成立与生效。至于当事人之间的特殊身份关系，应当作为相关要件的证明内容进行考量，如当事人之间虽未签订正式的居住权合同，但可结合其他书面文件以及特殊的身份关系综合判断，在经过论证达到了相应的民事诉讼证明标准后，认定存在正式的居住权设立合意，如再满足居住权登记要件的要求，则认定居住权已然设立。

如何厘清表现当事人合意的居住权设立合同与产生公示设立效果的居住权登记的法律关系。一方面，基于区分原则的物权变动模式考虑，既然《民法典》明确了居住权登记设立的方式，那么居住权登记应导致居住权设立的效果，而无对居住权设立合同效力的影响。如当事人在签订居住权设立合同后，并未按照合同约定或法律规定履行办理居住权登记的义务，则产生的效果有二：一为负有登记义务一方当事人，因未履行债务而须承担违约责任，债权人有权请求其继续履行登记义务，亦可要求其进行损害赔偿；二为居住权的设立行为并未完成，也即应当取得居住权的一方当事人并未取得居住权，双方仅发生债权债务关系，而物权变动则并未发生。另一方面，居住权登记的内容应当与居住权设立合同约定尽可能保持一致。根据《不动产登记暂行条例》第8 条的规定，不动产登记簿应当记载的四类事项包括自然状况、权属状况、权利限制提示事项以及其他相关事项，这与《民法典》第367条关于居住权合同条款的规定核心内容是一致的。再考虑到居住权登记作为具有强公示效果的物权登记，在保护权利人合法利益的同时亦对第三人具有通告的功能，当事人之间的居住权合同约定核心目的即为设立居住权的物权变动，应当将权利内容详尽公示，因而登记内容与合同内容应尽可能保持一致。我国不动产登记的实践操作中允许登记机构通过黏附地役权合同的方式对地役权内容进行记载[5]，居住权合同采用和地役权登记类似的操作方式亦无不可。

四、理解与适用之二：居住权行使与限制

根据《民法典》第366 条，当事人在行使居住权时首先应当按照居住权合同的约定行事，以满足生活需要为使用目的。虽然该条文明确当事人行使居住权应当以居住权合同对居住的详细约定为依据，但受限于当前我国居住权登记制度并不完善，很多居住权登记并无对居住权合同全部内容的确认和公示，又因《民法典》物权编并未规定当事人之间如无上述内容约定或约定不明时的处理路径，居住权纠纷就频发于居住权行使过程中。因此，居住权的行使依据主要来自当事人在居住权合同中对居住权行使的明确约定，以合同方式设立居住权是基于当事人在自由意志下的私权处分行为，如当事人之间存在该约定，则双方自应当依据居住权合同的约定，履行相应的义务，并接受居住权合同中对居住权的限制约定。但若当事人对此并无书面约定，抑或约定不明时，则应当结合物权编对居住权权能的界定及总则第6 条的规定，公平合理地确定居住权人的具体义务及责任。以下对此种情况详析之：

从宏观层面来看，相对于所有权人对住宅拥有的圆满物权而言，居住权的权利内容仅限于对住宅的占有和使用，并无收益和处分的权能。居住权人可以基于生活居住的需要对住宅进行占有和使用，排除了所有人对住宅的该两项权利。故即使居住权合同并未对居住权行使进行详细约定，自居住权设立伊始，住宅所有权人即应当接受居住权对其所有权权能的限制，并负有相当的容忍和克制义务。[6]但该限制为保障居住权人对于住宅稳定居住的权利，并非对所有权的转移，故居住权人不得影响住宅所有权人行使除占有、使用以外的其他权利，特别是不得对房屋所有权的自由移转造成影响。

聚焦于微观层面，居住权纠纷主要涉及三个具体问题：第一个问题为对居住权行使主体的范围界定。对此应当以不动产登记簿载明的居住权人为主要界定标准。有学者认为对于老人、儿童或行动不便的居住权人，亦应赋予保姆等为其提供生活起居照顾的人享有居住利益[7]，该解释与居住权作为登记设立的物权本质相矛盾。既然居住权作为登记设立的物权，应当以不动产登记簿作为唯一权利行使主体，不能任意扩大权利主体的范围，否则有损物权的公示权威。上述列举人员可以在居住权人的授权下之下，为辅助居住权人行使居住权而对房屋进行居住使用，而非直接作为权利主体行使权利或是享受居住利益。第二个问题为居住权人的居住义务承担。从《民法典》第366 条对居住权以满足生活居住需要为目的的界定，在无居住权合同明确约定的情况下，一切居住义务的承担应当以生活需要为核心，结合民法公平原则的要求综合判断。在此之下，如住宅维修义务的承担问题，原则上居住权人为满足生活需要而使用房屋，应当承担房屋的日常维修责任；至于房屋的重大修缮，应当考虑到居住权人仅为房屋占有使用人，只要不存在故意损坏房屋的恶意行为，对于保有或提升房屋价值的重大修缮责任应以公平原则而交由所有人承担。第三个问题为居住权行使受阻的权利救济。居住权遭受侵害应当明确为物权侵权，与居住权合同有直接关系，因而居住权遭受损害得使用《民法典》第233 条至239 条关于物权保护的规定寻求救济，如住宅所有人或第三人不当干涉居住权人的居住行为，侵害居住权人的居住利益，居住权人有权请求侵权人排除妨害并要求其进行损害赔偿。

五、结语

对居住权的立法认可和法律架构是《民法典》一项非常重要的制度创新。但由于立法意旨与法律架构的矛盾与冲突，再因我国居住权制度创建实践较晚，相关的配套设施如居住权登记制度也并不完善，因而实践中对涉居住权纠纷的处理呈现出无序性的特征。主要体现于居住权合同纠纷和居住权纠纷两大方面。由于居住权合同纠纷应当落定于合同纠纷的本质，通过对合同编相关条文的适用及民法债权和物权理论的贯通，着重解决居住权合同纠纷中涉及居住权设立和效力问题，同时关注与居住权设立及效力具有密切关联的居住权登记问题。居住权纠纷应当从目前法律设置的条文本身出发，结合立法意旨，对居住权行使相关的矛盾冲突进行深入剖析，在宏观层面把握居住权与所有权的权能界限，在微观层面着力解决居住权主体界定、义务承担、权利救济三个核心问题。