营改增政策下房地产企业促销活动中的税务筹划策略

姚雪球

2016年3月23日发布的《财政部 税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》提出，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，均纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。在营改增政策下，企业需要进行合理的税务筹划，以适应不断变化的市场环境。基于此，本文以房地产企业为例，研究了营改增政策下房地产企业促销活动中的税务筹划策略，以期为相关人员提供参考。

一、营改增及税务筹划概述

（一）营改增概述

营改增即营业税改征增值税，是指在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或不动产的单位和个人，应当按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）缴纳增值税，不缴纳营业税。营改增是中国税制改革的一个关键节点，其目的在于完善我国的税收制度，减轻企业税负。因此，推进营改增充分体现了我党全心全意为人民服务的宗旨。

（二）税务筹划概述

税务筹划是指纳税人在实际纳税义务发生之前，在严格遵守税法的前提下，通过筹划和安排企业投资、经营、理财及利益分配活动，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠政策及可选择性条款，获取最大税收利益。

二、房地产企业促销活动的类型

为应对激烈的市场竞争，房地产企业需要采用多样化的促销手段来满足消费者的多元化需求。目前，常见的房地产企业促销活动包括打折促销、赠品促销、跨行业合作促销等。其中，打折促销是指通过降低商品房价格来吸引消费者购买；赠品促销是指通过赠送一些商品（如家具、装修材料、家电等）来吸引消费者购买；联合促销是指房地产企业与金融企业、旅游企业、教育企业等联合开展促销活动。这些促销活动充分体现了房地产企业的市场响应能力和创新精神。

三、税务筹划在房地产企业促销活动中的作用

在房地产企业促销活动中，税务筹划具有重要作用，其不仅是一种经济手段，还是一种战略选择。具体体现在以下几个方面。

（一）合法节税

通过税务筹划，房地产企业可以在促销活动中合法节税，获得更多的资金，并利用这些资金来研发新产品、开拓新市场和打造品牌优势，从而增强自身的市场竞争力。

（二）降本增效

通过税务筹划，房地产企业可以在促销活动中降低成本，提高经济效益。例如，房地产企业可以将促销方案和税收优惠政策相结合，从而降低促销成本，提高毛利率。

（三）规避风险

通过税务筹划，房地产企业可以在促销活动中规避税务风险和法律纠纷，确保促销活动合法合规。

四、营改增政策下房地产企业促销活动中的税务筹划问题

（一）打折促销活动中存在税务筹划问题

虽然打折促销在短时间内能够刺激消费者的购买欲望，但是其带来的税务筹划问题不容忽视。在打折促销活动中，税务筹划风险主要体现在减除折扣额方面。例如，《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》规定，销售额和折扣额在同一张发票的金额栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；未在同一张发票的金额栏注明折扣额，而仅在发票的备注栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。《实施办法》规定，纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。然而，部分房地产企业并未注意严格遵守这项规定，他们只将折扣额填写在发票备注栏，却未在同一张发票上注明销售额和折扣额，导致折扣额无法从销售额中减除。

（二）赠品促销活动中存在税務筹划问题

赠品促销作为一种常见的销售手段，可能存在进项税额抵扣问题。例如，《实施办法》规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣，其中纳税人的交际应酬消费属于个人消费。由此可见，房地产企业给客户的赠品属于交际应酬消费，赠品的进项税额不得从销项税额中抵扣。然而，部分房地产企业严格遵守这项规定，他们往往将赠品的进项税额从销项税额中抵扣，导致后期的税务申报存在较大风险。

（三）联合促销活动中存在税务筹划问题

《实施办法》规定，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下简称“应税销售额”）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人；年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人；年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人标准纳税。增值税的计税方法包括一般计税方法和简易计税方法，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，当其发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为时，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更；小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。然而，联合促销活动是由房地产企业和其他不同行业性质的企业共同举办的，这些企业的年应税销售额和计税方法存在一定差异。因此，房地产企业联合促销活动涉及的增值税计税方法较为复杂，如果没有严格按照《实施办法》来计算增值税，就会增加企业的税务风险。

五、房地产企业促销活动中税务筹划问题的解决策略

（一）打折促销活动中税务筹划问题的解决策略

在打折促销活动中，房地产企业不仅要留意财务人员是否在同一发票上分别注明销售额和折扣额，还要注意财务人员是否在正确的栏次上注明销售额和折扣额，防止折扣额不能从销售额中减除。

（二）赠品促销活动中税务筹划问题的解决策略

在赠品促销活动中，房地产企业需要注意下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣，以防止漏税。①用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费（包括纳税人的交际应酬消费）的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。②非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。③非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输业服务。④非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。⑤非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。需要注意的是，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。⑥购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。其中，第④项、第⑤项所称的货物是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

（三）联合促销活动中税务筹划问题的解决策略

在联合促销活动中，房地产企业需要选用一般计税方法或简易计税方法，以减少纠纷，降低税务筹划风险。

1.一般计税方法。一般计税方法的应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额的计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。需要注意的是，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

2.简易计税方法。简易计税方法的应纳税额是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额的计算公式为：应纳税额=销售额×征收率。需要注意的是，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷（1+征收率）。另外，纳税人提供的适用简易计税方法计税的，因销售中止或者折让而退还给接受方的销售额，应从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可从以后的应纳税额中扣减。

六、建议

为了充分发挥税务筹划在房地产企业促销活动中的作用，提高房地产企业的促销收入，笔者提出了以下几点建议。

（一）提高税务筹划效率

在促销活动中，房地产企业需要引进先进的税务筹划信息系统，建立大数据分析机制，以确保实时收集、处理和应用与税务筹划相关的数据信息，以提高税务筹划效率。

（二）加强协作与沟通

房地产企业需要与当地税务机关加强沟通及合作，建立良好的关系，以便及时了解最新的税收法规和政策，掌握税收法规和政策的具体要求，从而确保税务筹划的合法性与合规性。

（三）制订和完善税务筹划方案

房地产企业需要严格遵守相关税法法规和政策，并结合自身的市场定位、经营环境、企业文化和战略目标来制订税务筹划方案（包括税务筹划目标与流程、税务筹划资源配置、税务筹划效果评估方法等内容），以确保税务筹划既合法合规，又符合自身实际要求。另外，房地产企业还需要根据市场环境变化和法律法规变化，及时调整税务筹划方案，以确保税务筹划方案的有效性和可行性。

（四）引进或培养税务筹划人才

1.招聘与淘汰并行。人才是决定企业核心竞争力的重要资源。优秀的税务筹划人才能提高企业税务筹划的成功率，降低税务筹划风险，帮助企业实现利益最大化。因此，房地产企业在招聘财务人员时，应将税务筹划能力作為一项重要的考核指标。同时，房地产企业应适时淘汰不称职的财务人员，以提高企业整体的税务筹划能力。

2.培训和教育并行。房地产企业可以采取培训与教育相结合的方法来培养税务筹划人才。需要注意的是，培训内容应涵盖企业经营状况、财务信息、国家财经法规等，以确保财务人员能够胜任税务筹划工作。同时，对于在职多年的财务人员，房地产企业应开展多种形式的继续教育活动，如开设税务筹划学习班、研讨班，让财务人员脱产到高等院校研修等，以提高他们的税务筹划能力。

七、结语

在营改增政策下，为了解决促销活动中的税务筹划问题，房地产企业需要全面掌握最新的税收法规和政策，密切关注我国税法的变动情况，根据自身实际情况来制订完善的税务筹划方案，创新税务筹划策略，合理配置税务筹划资源，以充分发挥税务筹划在促销活动中的作用，降低税务风险，提高经济效益，增强核心竞争力，从而实现高质量发展。

（作者单位：广西威壮投资集团有限公司）