商业地产租金下行

2024-03-13郑玮

支点 2024年3期

关键词：武广首店商务区

郑玮

今年初，全球地产服务公司仲量联行和戴德梁行同一天发布武汉市商业地产系列数据报告。

2023年，武汉市办公楼市场总体量达到886.8万平方米，其中甲级写字楼市场为304.5万平方米；武汉市商圈零售市场总体量达到884.7万平方米。

今年，武汉还将迎来SKP、武昌万象城等6个优质商圈零售项目入市。

TMT、金融和专业服务业引领写字楼租赁市场

戴德梁行数据显示，2023年，武汉市甲级写字楼空置率为36.1%，较2022年末下降约1.5个百分点。写字楼市场净吸纳量表现较好区域是中南（路）中北（路）、建设大道和汉口、武昌沿江商务区。

搬迁仍是写字楼市场成交的主力驱动因素，占全年总成交面积的59.8%，其次是新设需求，占比38.7%，扩租需求仅占比1.5%。

从行业看，2023年，TMT（科技互联网行业）、金融和专业服务业三大行业引领武汉甲级写字楼租赁成交市场，分别约占全年总成交面积的约25.9%、22.5%和17.9%。其中TMT由原本光谷片区集中的态势，开始向武广商务区扩散，全年约44.9%的TMT行业成交面积位于武广商务区；专业服务业仍展现较高集中度，45.1%的成交面积位于汉口和武昌沿江商务区。

仲量联行数据显示，仅从去年第四季度数据看，第三方办公运营商占甲级办公市场成交总面积的21%，TMT占办公楼市场新租面积14%，以律所为代表的专业服务机构成交占总成交面积13%，有多家1000平方米左右的律所升级搬迁至甲级办公楼，占专业服务业整体比重的40%。

从供应量看，2023年中北路襄阳大厦和光谷总部中心T1等的交付，为武汉写字楼市场带来约13.4万平方米的新增供应。

租赁价格方面，激烈的竞争迫使武汉写字楼租金持续下行。2023年第四季度末，武汉核心商务区甲级写字楼整体租金较上一年下降约9.2%，至89.8元/平方米/月。分区看，全年下调租金幅度最大的区域为汉口武昌沿江、武广和光谷商务区，三个区域年度下调幅度均超过10%。

2024年，武汉甲级写字楼市场还将迎来越秀国际金融汇T5和香港中心A座约16.0万平方米优质办公空间的交付。

仲量联行武汉分公司联席总经理兼商业地产部总监刘宁表示：“在当下的存量时代，写字楼业主方需要积极调整策略，优化室内设施和管理服务，才能赢得优质企业的入驻。”

SKP等6个商圈零售项目年内入市

2023年，越秀国金天地和永旺梦乐城江夏项目陆续开业，推动武汉市商圈零售市场总体量达到884.7万平方米。

戴德梁行数据显示，2023年，武汉消费市场恢复有力，武汉五大核心商圈整体空置率环比下降2.1个百分点至13.3%。租金方面，核心商圈首层平均租金录得457.2元/平方米/月，同比下降5.6%。武广商圈是目前租金最高、空置率最低和全年净吸纳量最高的商圈，市场头部运营商在商户资源争夺上的优势不断上升。

从行业看，餐饮和娱乐休闲业态拓店积极，占新店开业总量的35.6%和14.3%，分别较2022年上升了10.9和4.8个百分点。首店引进方面，餐饮也以占比49.4%成为2023年武汉首店引进的主力业态，其中，武广、永清（武汉天地）、江汉路及街道口商圈首店引进最为积极，分别占今年首店引进数量的41.0%、15.1%、10.8%和10.8%。

仲量联行也认为，去年武汉餐饮和娱乐需求持续释放，中小面积的快餐茶饮恢复最快，中大面积餐饮的换铺频率也在加速。随着“Z世代”（1995-2009年间出生的一代人）逐步成为消费主力，娱乐业态持续回暖，传统的娱乐项目KTV、台球馆和电竞电玩馆持续入驻购物中心，脱口秀、小剧场以及“跳格子”游戏等新型娱乐项目稳步扩张。