生育政策转变下人口结构对房地产行业的影响研究

摘 要：“三孩”政策的实施，是限制性生育政策逐渐放松的反映，从人口总体发展的角度看，“三孩”政策对调整人口结构、适应社会老龄化具有积极意义。在此背景下，文章系统探讨了在生育政策下人口规模与结构对房地产行业的影响。首先，建立基于生命周期的分析框架，并解释生育政策、人口规模和结构、住房需求三者之间如何相互影响；其次，采用2016—2020年中国省级面板数据，检验了人口、年龄结构、性别结构、城乡结构对住房需求的影响，得出人口规模、老年抚养比、总人口性别比和城市化水平越高，对住房需求越高的结论；最后，提出大力开发“银发产业”、平衡发展城镇化水平的建议，从而促进我国住房市场的发展。

关键词：生育政策；人口规模；人口结构；住房需求；房地产

中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）06-0066-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.06.017

1 引言

为了使人口数量和质量适应时代的发展，我国在1980年推行计划生育政策。经过较长一段时间后，人口增长得到了遏制，而随着社会的发展，人们经济明显改善时，反而对生育的欲望降低了，人口增长的状况也发生了变化。从人口增长的趋势看，从1980年我国的出生率就逐渐开始变缓，最近几年已达到很低的水平。表面上，遏制人口增长的目的达到了，但人们对生育的欲望降到了最低点，甚至有些省份出现了人口负增长。此外，在2000年之后，我国生育率就已经属于世界范畴内较低的水平。一旦这种情況继续下去，在未来的几年内，很有可能出现人口负增长。据专家预估，我国人口增长趋势即将结束，并将于2025年左右达到最值，在此之后出现人口的急剧减少。总之，低生育率的出现使我国人口大量增长的局面将得到彻底改变。而一旦出现人口负增长，也会对诸多领域产生巨大威胁[1]。

随着中国城镇化的迅速发展，大量城市人口逐渐集中，房屋需求量也持续增加。同时，房屋价格也因高涨的需求而不断增加。人们需要更多的房子，一定程度上与人口增多和城市人口比例的增加有着直接关系。从计生规定出台至今，出生率逐年降低，人口红利逐步消失，老龄化程度逐步加剧。据现有调查，13年之后全国65岁以上人数将达到2亿多，占总人口的15%。西方国家历经近百年才进入老龄化社会，而中国只用了18年且速度仍在加快。在此背景下，2011年国家逐步试点实施“单独二孩”政策，试图通过提高人口出生率以缓解老龄化进程，但政策成效不明显。2016年又启动了全面放开二孩政策，并在2021年5月底开始执行“三孩”政策。因此，文章试从生育率变动、生育政策调整的方面来讨论人口对于房地产行业的影响，分析其发展脉络和规律。

2 人口与住房需求的理论概述

2.1 人口转变理论

法国的兰德里以时间阶段为切入点对人口变化进行了分析。为了更好地对人口发展的规律进行分析，其以原始、中期和现代作为分期标准[2]。在比较原始的状态下，虽然人口的出生率相对较高，但由于医疗卫生、生产生活、饮食等条件很差，导致死亡率也很高，人口增长也就相对比较缓慢；随着生产工具的不断改善，人们应对自然的能力得到了显著提高，而出生率相对下降了不少；在工业革命之后，人类在各方面的条件都得到了提升，极大地降低了死亡率，尤其是发展到现在，出生率也降到了很低的水平。

2.2 生命周期理论

从整个家庭的周期性来看，其大致经历了形成、扩展、稳定、收缩、空巢、解体[3]。与之对应的就是新婚、孩子出生、孩子就学、孩子青春、孩子成人离家、父母年老。一旦人口数量和结构出现变化，那么就会导致住房需求发生变化。该理论有一个固定的模式思维，即认为人在每一个阶段的收入和消费都是固定的比例，且可以达到一个合理的均衡水平。

2.3 房地产供求理论

如果对住宅价格进行分析后就会发现，当市场上住宅价格降低或相对较低的时候，人们对于住宅的需求就会增加。而当市场上住宅价格提高或超出人们对于住宅价格的接受度时，人们对于住宅的需求就会降低。此外，当住宅的价格相对较高时，市场上对于住宅的供应量也会相应地增加。相反，市场上对于住宅的供应量会相对减少。从整个房地产的发展史来看，房地产的供需失衡是常态，而供需平衡是短期的。

3 生育政策变化对住房需求的影响机理分析

3.1 生育政策对人口规模的影响分析

生育政策随时代的不同而发生改变，同时也会对时代的发展产生不同影响。我国以前是高出生率，但随着计划生育政策的推行，出生率缓慢下降。所以，根据经济等因素的发展对生育政策进行调整，就会明显地对出生率产生影响。换言之，只要调整生育政策，出生率就会相应地变化。例如，以前推行一对夫妇只能生一个孩子，其结果就是出生率一直在下降。而在2011年开始实行“双独”生育政策后，出生率开始有所上升；当实行“单独二孩”政策后，出生率先升后降；当实施“全面二孩”政策后，对出生率有较大的冲击；“三孩”政策阶段（2021年5月至今），实施时间尚短，对人口出生率的变化暂时不太清晰。

3.2 生育政策对人口结构的影响分析

在不同的生育政策下，人口年龄结构也随之发生改变。当严格执行独生子女政策时，出生率较低从而使少年人数较少，短短六年下降了5个百分点。而随着医疗和卫生条件的改善，老年人寿命变长，使抚养比出现了上升。而在实行了“双独二孩”、全面放开二胎和三胎政策之后，出生人口并未显著提高，尤其是老年人比重过大，导致老龄化越来越严重。

3.3 人口规模变化对住房需求的影响

在放开二胎之前，国家整体上的人口出生率已经开始下降，出生人口减少，对经济社会的发展产生了显著的影响。而推行二胎政策之后，人口出生率在一段时期内有所提高，在一定程度上推动住宅供应链的增加。然而从实际情况来看，随着人们生育观念的转变，人口出生率在有所提高之后又开始下降，甚至2021年有18个省份出现人口负增长的现象，这对于住宅行业的影响是巨大的。

3.4 人口结构变化对住房需求的影响

3.4.1 自然结构

根据生命周期理论，可知年龄不同，对消费和储蓄的观念也大相径庭。同样，不同年龄段的人群对于住房的需求也是如此。例如，当一个毕业生刚工作时，多数从租房开始，然后才开始买房，而这种买房基本都是刚需的。当进入中年后，基本满足了最基础的住房需求。再进行买房，也是改善性或投资性住房，与年轻时的购房心理完全不同。当进入老年阶段，买房的需求就更低。这就是人的自然结构对于房地产发展的影响。

3.4.2 地域结构

地区的城镇化水平会对当地房地产发展水平产生直接的影响。当一个地区城镇化水平较低时，农村人口就相对多，其对商品住宅的需求会相对较小，也就遏制了房地产的发展。而当城镇化水平较高时，大家对于城市住宅的需求会不断上升，也就推动了房地产的发展。由此可见，不同地域的城镇化水平不一，也会对房地产的发展造成不同的影响。

4 生育政策下人口规模与结构对住房需求影响的实证分析

4.1 研究设计

4.1.1 数据来源

文章采用2016—2020年我国31个省、直辖市、自治区（不含港、澳、台）的省级面板数据，共155组数据样本。其数据来自《中国统计年鉴》。数据处理过程中，对部分数据进行对数处理以保证可比性。为避免价格所带来的影响，文章以2016年为基期对相关数据做平减处理。

4.1.2 變量定义

文章的被解释变量为住房需求（Demand），以商品房销售面积为代理变量。为分析人口变化和结构对房地产市场的影响，文章解释变量设定为人口规模和人口结构。人口规模（Population），选用人口总数作为人口规模的量化指标，并取对数处理。人口结构，文章将人口结构细化为年龄结构（Age）、性别结构（Gender）和城乡结构（UR）。具体选用老年抚养比代表年龄结构，总人口性别比代表性别结构，人口城镇化率代表城乡结构。由于房地产市场的需求受多种因素影响，为确保面板数据分析的准确性与可行性，文章选取可支配收入增长率（Income）、住房销售价格（Price）和住房新开发面积（Area）3个控制变量，并对后两者取对数处理。

4.1.3 模型设定

文章借鉴张冲（2014）、刘菁（2017）的研究方法，选用2016年至2020年中国省级面板数据进行回归分析。构建计量模型（1）和（2）进行实证分析，模型中，下标i表示省份，t表示年份，ε为随机干扰项。

Demandi，t=α1+βPopulationi，t+φ1Incomei，t+φ2Pricei，t+φ3Areai，t+εi，t（1）

Demandi，t=α2+1Agei，t+2Genderi，t+6URi，t+γ1Incomei，t+γ2Pricei，t+γ3Areai，t+εi，t（2）

4.2 变量统计分析

4.2.1 描述性统计分析

由表1中描述性统计分析可知，被解释变量住房需求的平均值为8.03，标准差1.24；解释变量人口规模的平均值为8.14，标准差0.84；年龄结构的平均值为0.16，标准差0.04；性别结构的平均值为1.05，标准差0.04；城乡结构的平均值为0.61，标准差0.12。被解释变量和解释变量经过取对数处理，导致其标准差较小，在全国层面的发展水平来说较为均匀，相差不大。而控制变量住房新开发面积的平均值为4.70，标准差3.84，说明该指标在全国各省之间的差异较大。由于我国人口具有向发达城市聚集的特征，因此发达城市房地产发展水平显著高于欠发达城市，故该情况与现实情况相符。

4.2.2 多重共线检验

根据表1中的VIF检验结果可知，回归模型中各变量VIF值均小于5，说明模型中的解释变量之间、控制变量之间、解释变量与控制变量之间，均通过检验，变量间存在一定的独立性，不存在相互干扰，可以继续进行后续的分析。

4.3 回归结果分析

表2报告了人口规模与结构对住房需求影响的实证结果。其中，第（1）列显示的是人口规模（Population）对住房需求（Demand）的回归结果；第（2）列显示的是人口结构，包括年龄结构（Age）、性别结构（Gender）和城乡结构（UR）对住房需求（Demand）的回归结果。回归结果中，可调整R2分别为0.8201和0.7080，说明人口规模和人口结构对住房需求的解释力度分别为82.01%和70.8%，解释能力较强，模型拟合效果较好。

4.4 人口规模和结构对住房需求的影响

根据总体回归结果显示，人口规模（Population）对住房需求（Demand）具有正向影响，并且通过了1%显著性水平检验。随着人口数量增加，人们对住房的需求也随之增加，从而人口规模的扩大对房地产市场产生了正向影响，该结论与我国实际情况相符。控制变量中，可支配收入（Income）、住房价格（Price）和住房开发面积（Area）对住房需求（Demand）影响的符号也均符合现实情况。在人口结构方面，年龄结构（Age）对住房需求（Demand）有正向影响，且通过了1%显著性水平检验，说明年龄结构的程度越大，即老年人口抚养占比越大，则对住房需求程度越高；性别结构（Gender）对住房需求（Demand）有正向影响，且通过了1%显著性水平检验，说明性别结构程度越高，即总人口中性别比越大，则对住房需求程度越高；城乡结构（UR）对住房需求（Demand）有正向影响，且通过了1%显著性水平检验，说明人口城镇化水平越高，则对住房需求程度越高。在控制变量中，住房价格因素（Price）显著抑制了住房需求（Demand），说明人们的住房需求对价格变化的反应较为敏感。

4.5 稳健性检验

鉴于人口规模和人口结构以及其他控制变量对住房需求的影响可能存在时滞效应，因此文章将人口规模、人口结构和其他控制变量替换为各自的滞后一期项，继续采用模型（1）和（2）进行回归检验。回归结果如表3所示，人口规模和人口结构对住房需求的解释力度分别为80.98%和67.22%，解释能力较强，模型拟合效果较好。且滞后一期的人口规模、人口结构的系数与基准回归结果相比较，都未出现明显的系数符号变化，可以说明文章的回归分析结果是相对稳健的。

5 推动房地产行业发展的相关建议

5.1 大力开发“银发产业”

随着社会快速的发展，人们对生活品质的要求也逐步提高，与此同时，老年人口的消费需求也越来越大。据最新数据显示，我国老龄化程度较为严重，老年人口数量的增加已远超预期。所以，政府应立足于老年人的消费需求，在政策上做出一些改变，推进老年市场的发展。随着国家养老体系逐步完善，社会的养老方式主要有机构养老、异地养老、旅游养老等。受传统住房思想与社会意识形态的影响，中国老年人口的养老方式主要是子女养老。对此，政府可以建造适合两代人同居的住宅或社区，并配套相应的生活设施，一方面拉近老年人口与子女的生活距离；另一方面彼此拥有各自的私密空间，不影响住房生活品质。另外，也可以按照老年人的社会地位和经济收入，建造能够满足其要求的老年公寓，从而使社会保障体系更加完善[4]。

5.2 平衡发展城镇化的水平

城镇化也是影响住房需求的关键原因，其所产生的影响不容小觑。从始至终，城镇化问题始终都是我国发展的核心，城镇化水平的提高，有助于提升整体居民的消费水平，对整体经济的发展具有一定的推动作用[5]。因此在未来城市建设中，仍要努力提高城镇化管理水平。如今，城镇化发展的主要问题是区域发展不平衡，为了缩小不同地区住房需求的差异，政府需要制订一些措施来促进落后地区的发展，从而促使房地产市场平稳增长。

6 结论

文章主要研究了基于生育政策下，人口规模和结构与房价之间的关系。通过对有關文献进行查阅和梳理，对当前研究的不足进行了归纳和总结。接着介绍了相关理论基础，对三者之间的关系进行了定性研究。依据严谨的研究设计，利用全国数据建立面板数据模型，通过回归分析得出与实际相符的结论。从而使人们对人口与房地产发展之间的关系有一个更深入的了解，而且借此就如何在发展房地产过程中调整人口政策，以便适应时代发展的需要。

参考文献：

[1]牟新娣，李秀婷，董纪昌，等.基于系统动力学的我国住房需求仿真研究[J].管理评论，2020，32（6）：16-28.

[2]周洁，孙小明.二孩政策对我国经济和消费市场的影响[J].中国商论，2020（1）：5-9.

[3]储宇奇，刘日星.生育政策变迁背景下子女数量与家庭消费行为——基于家庭生命周期理论的分析[J].商业经济研究，2021（18）：69-72.

[4]共话大循环与银发产业.2020上海朱家角康养论坛成功举办[J].中国社会工作，2020（32）：2.

[5]任远.城镇化的内在平衡和内涵性的城镇化发展[J].同济大学学报（社会科学版），2018，29（1）：58-65.

［作者简介］冯亚楠，女，汉族，山东聊城人，硕士研究生，研究方向：产业经济学。