新形势下不动产及其权籍调查测绘分析

陈韬

（广西河池市不动产登记中心，广西 河池 547000）

0 引言

我国房地产地基调查工作的开展需要严格按照国家相关规定和标准落实，在房地产土地登记和申请方面，需要明确土地的面积、界限以及用途等各方面情况，房地产地基调查工作的合理性开展正好能够满足上述这些情况所需，形成相对完善的房地产地籍调查资料。最后围绕这些调查资料，为房地产登记，同时做好证书核发等工作。现阶段，房地产权籍测量方法相对较多，针对不动产权属调查，包括内外业核实以及实地勘查等不同方式，明确房地产权属和界址等方面情况。当前不动产测绘方法较多，需要结合实际工作所需，提高不动产测量方式选择的合理性，为房地产测量工作顺利开展打下坚实基础。

1 不动产权籍调查概述

不动产权籍调查是指对一定范围内的不动产（土地、房屋等）的权属关系、登记信息等相关事项进行调查的过程。该调查是为了保障不动产权益的明确性和可靠性，减少不动产交易风险，维护法律秩序和社会稳定。不动产权籍调查可以提供以下信息：①不动产权益归属。调查不动产的所有权归属，确认权属、比例份额等信息，以确定不动产的真实权益归属关系[1]。②不动产登记信息。包括不动产的登记证明、登记簿册、不动产登记资料等，用于核实不动产的登记状态和相关登记信息。③土地利用状况。了解土地的具体用途、规划用途、用地性质等信息，以确定土地的合法使用和开发潜力。④不动产的限制和负担。调查不动产是否存在抵押、查封、租赁、裁定、担保等法律制约，及其他可能影响不动产交易的限制和负担[2]。⑤不动产评估价值。通过调查不动产的地理位置、面积、建筑物状况、市场行情等因素，评估不动产的价值水平，为买卖、抵押等交易提供依据。

不动产权籍调查是一项复杂的工作，通常由专业的不动产调查机构或相关部门进行。调查结果的准确性和可靠性对于不动产交易的安全和合法性至关重要，因此，在进行不动产交易时，建议委托专业机构进行不动产权籍调查，以保障自身权益[3]。

2 不动产权籍调查测绘工作开展的难点

进行不动产权籍调查测绘工作时，可能会面临以下难点。

2.1 数据获取困难

不动产权籍调查需要大量的数据支持，包括地籍调查数据、土地利用规划数据、不动产登记数据等。然而，有些数据可能不完整、不准确，甚至不存在，这给调查工作带来了困难。

2.2 不动产登记信息繁杂

不动产登记信息通常分散在不同的机构、部门之间，需要通过多个渠道去获取。不动产的权属关系可能复杂，涉及多个权利人、多处转让等情况，对不动产登记信息的整合和协调也是一项挑战[4]。

2.3 土地使用权界线不清晰

土地使用权的边界不清晰是一个普遍存在的问题，特别是在农村地区或历史遗留问题较多的区域。这导致在不动产权籍调查测绘过程中，需要进行复杂的调查、测量和界线划定工作。

2.4 法律法规不完善

不动产权籍调查的依据主要是《中华人民共和国不动产登记暂行条例》等相关法规，但在实际操作中可能存在法规缺失、规定模糊等问题。这要求调查人员具备较高的法律理解能力，同时也需要在实践中进行不断的总结和完善。

2.5 组织协调难度大

不动产权籍调查测绘工作可能涉及多个部门和机构的合作，需要进行有效的组织协调和信息共享。不同部门的职责分工、数据标准等方面的差异，可能导致沟通和协作难度增加。

3 不动产及其权籍调查测绘技术和方法

3.1 测绘技术

不动产及其权籍测绘技术是指在不动产权籍调查测绘工作中使用的专门技术和工具。以下是一些常用的不动产及其权籍测绘技术。

（1）GPS 定位技术。全球定位系统（GPS）是一种通过卫星信号进行定位的技术。在不动产测绘中，可以使用GPS 技术获取不动产的地理坐标，以确定不动产的准确位置[5]。

（2）地理信息系统（GIS）技术。GIS 是一种基于地图和特定位置信息的综合性信息系统。在不动产权籍调查测绘中，可以使用GIS 技术进行空间数据管理、地图绘制、不动产分析等工作，提高调查结果的可视化和分析能力。

（3）遥感技术。遥感技术利用卫星、航空器等远距离获取地面的信息。在不动产测绘中，可以使用遥感技术获取大范围的地形、地貌、用地覆盖等数据，用于不动产的边界划定和土地利用状况的分析。

（4）激光测量技术。激光测量技术利用激光束进行测量，可以获取高精度的距离和地形数据。在不动产测绘中，可以使用激光测量技术进行精确的地形测量和三维模型构建。

（5）影像解译技术。影像解译技术是利用遥感影像对地物进行解译和分类的技术。在不动产测绘中，可以使用影像解译技术识别和区分不同类型的不动产，为不动产权籍调查提供基础数据。

（6）无人机测绘技术。无人机测绘技术利用无人机进行空中调查和数据采集。在不动产测绘中，可以使用无人机进行高精度的影像采集、地形测量和不动产界线勘测，提高不动产权籍调查的效率和准确性。

这些不动产及其权籍测绘技术在实践中常常结合使用，根据具体的调查任务和需求进行选择和应用。同时，随着技术的不断发展，还有其他新兴的测绘技术，如3D 扫描技术、测绘软件等，也在不动产测绘中得到应用。

3.2 调查方法

不动产及其权籍调查是为了保障不动产权益的明确性和可靠性而进行的调查。下面是常用的不动产及其权籍调查方法。

（1）调查数据准备。首先需要准备相关的调查数据，包括不动产权籍证明、不动产登记资料、土地权属证明、用地规划许可证等。

（2）实地调查。根据调查目的和范围，进行实地调查，包括查看不动产的地理位置、建筑结构和现状等，收集不动产的详细信息。

（3）调查数据整理。将实地调查获取的数据进行整理、验证和分析，包括不动产的权属归属、登记信息、土地利用状况、限制和负担等内容。

（4）调查结果报告。根据调查数据，生成调查结果报告，包括不动产的权籍证明、土地使用权界线和面积等信息。

在进行不动产及其权籍调查时，可能会面临一些难点，比如数据获取困难、不动产登记信息繁杂、土地使用权界线不清晰、法律法规不完善和组织协调难度大等。为应对这些难点，需要加强政策法规制定和完善、数据共享机制建设、人员培训和专业技术队伍建设等工作。

4 不动产及其权籍调查程序

4.1 不动产平面测绘和调查

不动产平面测绘和调查是为了获取不动产的准确位置、界线、面积等信息而进行的工作。以下是不动产平面测绘和调查的一般流程。

（1）数据准备。收集不动产的相关资料，包括土地权属证明、不动产登记证明、土地规划用途等，作为调查的基础数据。

（2）实地勘测。在不动产的实际位置上进行勘测，使用测量仪器（全站仪、GPS 等）进行测量，获取不动产的地理坐标、界线点等。

（3）测绘图绘制。根据实地勘测所获取的数据，使用测绘软件进行测绘图的绘制，包括不动产的平面图、界址图等。

（4）数据整理与分析。将测绘所得的数据进行整理和分析，确定不动产的边界、面积等信息。

（5）报告编制。根据调查和测绘的结果，编制不动产平面测绘调查报告，包括不动产的位置、界线、面积等信息。

4.2 不动产结构调查和不动产要素测绘

不动产结构调查是指对不动产的建筑结构进行详细的调查和记录。主要包括建筑物的结构形式、用途、面积、层数、建筑材料、建筑年代、设备设施等信息的调查。这种调查对于不动产评估、规划设计和建筑管理等工作具有重要的参考价值。不动产要素测绘是指对不动产的地理要素进行精确测量并制作相应地图或图表。不动产要素包括地形地貌、地物属性、地籍界址点、道路、河流、建筑物、绿地等。要素测绘的目的是为了提供详细的地理空间信息，用于不动产的规划、管理和决策。在进行不动产结构调查和不动产要素测绘时，常用的技术和工具包括测量仪器（全站仪、GPS 等）、激光扫描仪、遥感技术、影像解译技术、地理信息系统（GIS）等。这些技术和工具能够获取精确的地理数据和图像信息，并进行数据处理和分析，生成相应的调查结果和地图产品。同时，为了保证测绘和调查的准确性和可靠性，需要进行充分的实地勘测和数据验证工作，以及合理的数据处理和质量控制措施。

4.3 不动产面积测算

不动产面积测算是指对不动产（房屋、土地等）的面积进行准确计算的过程。根据不同的不动产类型和测算目的，可以采用以下方法进行面积测算。

（1）实地测量法。在实地进行测量，使用测量仪器（全站仪、测量尺等）进行测量，测量各个边界线的长度，并计算出不动产的面积。此方法适用于不动产界线清晰且边界线易于测量的情况。

（2）高精度测量法。使用高精度仪器和技术进行测量，如激光测量仪、实时差分GPS 等。这些仪器能够提供更精确的测量结果，在需要高精度面积测算的场合使用。

（3）影像解译法。根据航空遥感影像或卫星影像进行解译和分析，利用遥感软件或地理信息系统进行面积测算。这种方法适用于大范围的土地面积测算，尤其是无法直接进行实地测量的情况。

（4）CAD 测算法。将不动产的平面图纸导入计算机辅助设计（CAD）软件，根据图纸中的线条进行面积计算。这种方法适用于已有详细图纸的情况，可以实现快速且精确的面积测算。

不动产面积测算时应选择合适的方法，并结合实际情况进行测算，确保测算结果准确、可靠。

4.4 不动产图绘制

不动产图绘制是指将不动产的相关信息通过绘图的方式展示出来，常用的不动产图包括不动产平面图、不动产界址图等。以下是不动产图绘制的一般步骤。

（1）数据准备。收集相关的不动产测量数据、登记数据和权籍信息等，作为绘制图纸的基础数据。

（2）地图投影。确定绘制图纸所使用的坐标系统和投影方式，使得图纸与实际地理位置相对应。

（3）绘图软件。使用测绘软件（CAD、GIS 等）进行绘图，根据基础数据和测量数据，绘制不动产的平面图、界址图等。

（4）图形绘制。根据实际测量数据，按比例绘制不动产的边界线和其他地理要素，如建筑物、道路等。

（5）符号标注。根据不动产的性质和特征，进行符号标注，如用不同颜色表示不同的土地用途、用不同线型表示不同的建筑物类型等。

（6）图例和注释。为了方便理解和使用，添加图例和注释，解释图中的符号、单位等。

（7）审核和打印。对绘制的图纸进行审核、核对，确保绘图结果准确无误。然后将图纸进行打印或输出，以便使用和存档。

4.5 测绘结果材料验收

不动产测绘结果材料验收是在完成测绘工作后，对测绘成果进行核查和评估的过程。以下是测绘结果材料验收的一般步骤。

（1）确定验收标准。制定详细的验收标准和要求，包括测绘精度、数据完整性、图件规范性等方面的要求。

（2）验证测量精度。根据测绘工作的性质，对测量精度进行核查和验证，确保测量结果符合要求。

（3）检查数据完整性。对测绘所得的数据进行逐项检查，确保数据的完整性和准确性，确认数据与实际情况相符。

（4）检查图件规范性。对测绘图件进行规范性检查，包括图面布局、图例、符号标注等方面，确保图件符合要求。

（5）验证关联关系。对测绘图件与相关文件和证明材料进行对比，确认图件与实际情况的一致性。

（6）编制验收报告。根据实际情况编制验收报告，记录验收结果和意见，包括对测绘结果的肯定和建议改进的方面。

注意，在验收过程中，可以借助专业的测绘机构或相关部门进行技术评估和审核，确保测绘结果的可靠性和准确性。同时，需要按照相关法规和程序进行验收，保证工作的合法性和合规性。

5 结语

综上所述，现阶段，不动产统一登记工作的发展速度越来越快，因此加快不动产权籍调查和测绘工作的发展具有非常重要的意义。在进行不动产权籍调查测绘工作时，首先要保证测绘流程的合理性，其次任何调查测绘工作都需要按照国家相关规定标准进行，然后在开展调查测绘工作时积极采用现代化技术手段，最后要对调查测绘结果进行审核和保存。现阶段，不动产权籍调查测绘方法较多，具体使用哪种方法，还需要结合实际情况，选择出一种最合理的不动产测绘方法，助力不动产权籍调查测绘工作得到进一步加强。