浅谈现代汽车综合体的商业模式创新——以南宁五象汽车生活广场为例

莫少辉

（广西桂物机电集团有限公司，广西 南宁 530000）

0 引言

汽车产业作为现代社会经济的重要组成部分，汽车消费也是拉动内需促进经济的重要途径，对于国家经济发展有着直接影响，汽车产业涉及的领域和范围也在逐步扩大。加强汽车综合体建设不仅有助于地区经济发展，增加政府财政收入，同时也能够提供大量就业机会，推动汽车产业转型发展。

1 项目概况

本文以五象汽车生活广场项目为例。案例项目地处南宁五象新区的自贸区核心区域，具体位于南宁五象新区东风路50 号，距南宁地铁2 号线延长线东风路站约0.3km，距南宁绕城高速玉洞互通入口约1.2km。五象汽车生活广场项目构建集整车展销、汽车售后等多种业态于一体的汽车服务全产业链，能够为消费者提供包括学车、买车、养车、换车等一系列服务，全面满足消费者多样化需求。项目建设总用地面积151813.19m2，规划总建筑面积189850.84m2（计容建筑面积175713.65m2，不计容建筑面积14137.19m2）。

2 汽车商业综合体建设背景

随着近年来我国经济水平的持续提升，汽车行业也得到了迅猛发展，2016 年以来，我国汽车产销量连续多年全球第一。2020 年汽车产销分别完成2522.5 万辆和2531.1 万辆，再次领跑全球。在此情况之下，汽车消费逐渐兴起，汽车产业相关服务模式得到了快速发展，甚至出现了综合市场、主题市场等商业模式，这也促使中国汽车市场逐渐成熟，同时消费者对于汽车服务、产品的要求也在逐步提升，传统销售模式已然无法满足人们的现代化需求。为强化提升市场竞争实力，实现汽车产业规模化、规范化经营，汽车综合市场逐渐得以发展，汽车综合市场的建设以及创新商业模式的研究和探索，在促进南宁汽车行业以及经济发展方面有着积极作用。

3 项目建设可行性分析

3.1 汽车行业市场分析

从全国汽车市场角度进行分析，根据中国汽车工业协会的统计，2009—2019 年，我国汽车销售总量千人汽车保有量约173 辆，虽然与美国、日本等发达国家相比差距仍然较大，但这也在一定程度上说明，我国汽车行业市场潜力较大[1]。

从南宁汽车市场情况来看，2013—2020 年南宁新车销量，总体上处于上升趋势。但由于南宁地区对于汽车销售量的追求较为突出，使得4S 店的库存量逐渐增加，导致市场价格战较为激烈，汽车行业利润下滑，与此同时，库存资金成本、土地租金、劳务费以及推广等方面费用的增长，迫使汽车行业经营模式不断变化，亟待转型。

3.2 汽车服务产业分析

在我国经济不断发展的情况之下，汽车产业服务以及销售模式也发生了巨大改变，经历了4S 店销售、汽车交易市场销售、汽车园区销售等3 个阶段的销售模式，在当前产品、服务质量要求不断提升的情况之下，我国汽车服务产业模式已经逐步进入了第4 个阶段，即本文所探讨的汽车综合体商业模式。未来我国汽车服务产业将会向着以下方向发展。

（1）城市土地资源有限，单体4S 店将逐渐转变为4S 店集群，以此提高土地利用率。

（2）产业运营模式多元化，通过一站式综合市场，解决所有关于汽车的消费服务，提高消费者的便利性，满足不同客户多样化需求，这也是建设汽车主题综合体的前提基础。

（3）对于消费服务提出了更高的要求，服务内容应该更加全面、人性化，开发互联网+商业实体的运营模式，全面提高汽车产业服务水平。

3.3 核心资源优势分析

南宁五象汽车生活广场建设的核心资源优势主要包括政策环境以及企业实力两个方面。从政策角度来看，在国家和地方政府的支持下，不断出台有助于汽车市场发展的利好政策和优惠措施，借助制度打通新车、二手车、报废车的全链条流通，鼓励和支持新业态、新模式发展，为建设五象汽车生活广场项目指明了方向。从企业自身实力角度进行分析，广西桂物机电集团作为广西汽车流通业的龙头产业，同时拥有国企的信用背书，具备极强的资源整合能力，能够实现汽车综合体的建设和长远发展，五象汽车生活广场不仅地理位置优越，而且服务类型多样化，能够为消费者提供一站式全系列汽车生活服务，全面增强用户体验感[2]。

3.4 财务投资利润分析

南宁五象汽车生活广场计算期为20 年，项目采用EPC 设计施工总承包模式，建设期为3 年，运营期为17 年，项目一期在2020 年12 月开始营运，2021 年出租率达80%，2024 年出租率达90%，2025 年后出租率95%。项目二期在2021 年12 月开始营运，2022 年出租率60%，2023 年出租率80%，2025 年后出租率90%，2026 年后出租率95%。

主要收入来源包括资金收入、物业管理收入、广告费用收入、公共能耗分摊收入、停车费收入、开票收入、拍卖评估、检测收入、车管所收入、金融业务收入、制牌收入以及房车租赁收入。经计算，项目2021 年可实现总收入1639.52 万元，2023 年可实现总收入8193.93 万元，2026 年租金增长后可实现总收入13238.17 万元，直至计算期末2036 年可实现总收入24496.86 万元。

主要支出费用包括营业税金及附加、增值税以及成本费用。案例项目自2021 年开始运营，年税金及附加175.96 万元，呈逐年增长趋势，到2026 年后，可达1251.96 万元，其中房产税为1203.67 万元，土地使用税为22.77 万元，残保金为12.08 万元，印花税为13.44 万元。增值税方面，本项目到2030 年产生增值税，增值税为95.34 万元。除此之外，成本费用还包括工资及福利、修理费、折旧费、摊销费、金融业务以及利息支出等。

所得税税率按25%计，法定盈余公积金按净利润的10%计提。本项目2025 年可实现净利润543.8 万元，到2027 年可实现净利润3620.1 万元，2029 年可实现净利润4648.8 万元，上交所得税1549.6 万元。

综合来看，项目实施后，2021 年可实现总收入1639.52 万元，2023 年可实现总收入8193.93 万元，营业收入呈逐年增长趋势，2026 年租金增长后可实现总收入13238.17 万元，2025 年开始产生经营性利润，税后利润可达543.8 万元，2026 年税后利润可达3161.9 万元，2029 年税后利润可达6198.5 万元。项目内部收益率8.97%（税后），大于投资基准收益率，全部投资财务净现值为30531.1 万元，项目静态投资回收期14.18 年（税后，含建设期），项目资本金收益率为13.78%，总投资收益率8.15%，计算公式为总投资收益率=年平均息税前利润÷项目总投资×100%。项目资本金净利润率38.46%，计算公式为项目资本金净利润率=年平均净利润÷项目资本金×100%。从整体上来看，项目的经济效益良好，盈利能力较强，在财务层面上具有较强可行性。

4 南宁五象汽车生活广场商业模式的创新

4.1 项目定位

随着当前汽车行业飞速发展，以及国民经济的逐步回升，汽车行业消费需求将不断提高，从总体上来看，我国汽车行业发展潜力巨大。在此情况之下，人们对于汽车服务的需求呈现出多样化、一站式特点，汽车生活文化也逐渐成为现代汽车行业发展新趋势。南宁五象汽车生活广场是以广阔的市场空间为基础建设的，重新定义汽车生活消费。因此，本项目的主要定位是“汽车产业+生活体验+科技文化”，即以汽车产业为核心，以汽车主题和汽车科技文化为特色，融合多业态汽车文旅综合体，致力打造人与车、人与文化、人与科技以及人与乐趣的碰撞融合，为人们提供一站式、综合性服务，采用沉浸式空间体验+IP 化系列活动的方式展开商业运营。

4.2 项目业态

基于项目定位将南宁五象汽车生活广场业态划分为以下5 个部分。

（1）汽车综合服务方面，主要提供看车、买车、换车实现沉浸式购车，以及汽车后市场、车辆检测、车管等相关服务，构建品牌文化交流中心。

（2）汽旅户外方面，主要提供户外装备、运动、房车以及文旅服务。

（3）汽车科技方面，构建产业创新中心，为消费者提供智能化体验，同时可进行汽车改装、音响、电竞等服务，实现全园区高速网络覆盖，提供无人化应用场景等智能化体验。

（4）汽车生活方面，可以为消费者提供多样消费场所和配套服务，包括儿童游乐、主题餐饮、休闲娱乐等。

（5）汽车文化方面，可建设汽车文化馆，艺术休闲书店等[3]。

4.3 项目招商

根据2020 年南宁汽车消费情况，汽车购买量为181295 辆，购车花费高达327 亿元，汽车保有量为195 万辆，南宁的常驻人口为734 万人，无论是从销售还是后端服务角度来看，南宁都具有极大的消费潜力。而且根据城市发展规划来看，2021—2022 年全市20 多个商业综合体项目开业，其中17 个项目位于五象区，这也说明了五象新区的消费潜力巨大。根据项目定位，制定如下招商策略。

（1）采取统一运营管理模式，强化综合商场管理的规范性和统一性，为后续品牌构建奠定良好基础。

（2）分析同种业态功能以及形式方面的差异情况，通过差异互补的方式展开运营管理，以免出现同质恶性竞争。

（3）优先引进具有人气的主力店。

（4）对于入驻的知名品牌商家、亮点业态等，从招商政策方面给予支持。

（5）主要采取联营和租赁的方式展开招商，其中租赁为普通方式，联营则主要针对主力品牌店铺，此类店铺的盈利空间较大。

4.4 资金筹措

本项目总投资概算为7.86 亿元，其中建设期贷款利息3646.75 万元。项目建设对于资金的需求量较大，为保障项目得以顺利运行，需合理制定资金筹集方案。主要资金来源如下：①项目自有资金投入17399.1 万元。②银行借贷融资，向银行申请资产评估并拨付贷款。计划分别于2021 年、2022 年向银行贷款21500 万元、47887.4 万元，共计69387.4 万元，贷款融资利率暂按基准利率上浮30%进行计算，即6.2%，并根据实际还款能力进行还款和贷款调整[4]。

4.5 风险防范

经过计算本项目盈亏平衡点为24.51%，计算公式为盈亏平衡点=固定成本/（销售收入－税金及附加－营业成本）×100%，即要求项目运营负荷达到24.51%，就可以实现保本经营。但在实际运营的过程中，面临着政策、经营以及财务风险，为保障项目盈利能力，促进商业模式创新发展，就需要采取相应风险防范措施。结合案例项目实际情况，提出以下风险防范对策。

（1）政策风险方面，应加强对于政府相关政策的关注，严格按照程序办事，加强对于各方信息的收集整理，统一展开指挥调度，并严格根据地方政策要求，确定公司发展目标和战略，最大程度上规避政策风险。

（2）经营风险方面，应充分利用广西桂物机电集团资源以及团队管理经验，同时结合现代化经营管理理念，加强经营策划、广告宣传。

（3）财务风险方面，应健全财务管理相关制度，严格展开资金借贷管理，并结合项目进度以及市场情况，合理调整资本结构，此外，在项目运营后还应进一步强化业务收入、支出以及现金管理，提升资金流动率，同时减少资金占用，为公司投资运营提供充足、稳定的现金流[5]。

5 结语

社会经济的发展，对于汽车行业服务运营提出了更高的要求，在此情况之下，现代汽车综合体的商业模式亟待创新，南宁五象汽车生活广场，以汽车为核心，采用沉浸式空间体验+IP 化系列活动的模式，打造汽车文化创新平台，为消费者提供一站式服务。在探索创新模式的过程中，应加强对于当地政策、环境以及用户的分析和研究，做好风险防范，制定合理的资金筹措计划方案，通过科学的项目定位、业态划分以及招标计划，强化项目运营管理，充分发挥自身资源优势，创造良好经济效益，实现项目持续发展。