基于区块链的“去中心化”物业管理互信共治新模式

张 雷, 杜 泽

(东北大学 文法学院, 辽宁 沈阳 110169)

社区是城市的基本组成单元,社区建设关乎民生,关系着广大民众的冷暖安危。2022年8月,习近平总书记在辽宁考察时指出,要“更好满足居民日常生活需求”,“加强社区服务,提升服务功能”[1]。党的十八大以来,我国社区治理取得历史性成就[2]。与此同时,我们也要清晰看到社区治理仍存在诸多“痛点”与“难点”。如何打通基层治理的“最后一公里”,实现社区治理体系和治理能力现代化,始终为广大基层工作者与公共管理学者所关注和讨论。其中,住宅小区物业管理作为社区治理不可或缺的重要组成部分,在社区治理中的功能发挥逐渐被学界认知。改善既有物业管理模式的弊端,发挥物业管理的最大效能成为社区治理领域探讨的热点。

作为一种“舶来品”,物业管理自20世纪80年代引入我国,迄今已发展了四十余年,毋庸置疑,在推动我国城市化进程、改善民众生活质量、填补原有单位制“家属大院”管理功能空白[3]、推动民众由“单位人”向“社区人”转变[4]等方面发挥了至关重要的作用。然而,在长期发展过程中,由于简单照搬西方既有物业管理模式,忽视了中国基层社会的特殊环境,致使我国众多住宅小区的物业管理或多或少面临着“聘请物业—信任缺失—关系紧张—业委会换届—再聘新物业”的“周期性危机”。因此,本文对我国物业管理模式的发展历程进行梳理,剖析物业管理“周期性危机”的产生原因,在新技术赋能下尝试提出基于区块链的物业管理“去中心化”新模式。

一、 物业管理中心的转移: 中国物业管理模式的发展历程

在新中国成立后相当长的一段时期里,中国一直实行单位制住房供给体制,职工的住房由所在单位提供,住房的日常管理亦由单位负责[5]。改革开放后,住房商品化在中国萌芽并迅速发展,民众对于商品住宅的管理服务需求与日俱增。深圳作为经济特区,于1981年成立了深圳物业公司,率先开展尝试对商品住宅进行委托管理,由此“物业管理”这一概念开始引入内地,以物业管理为经营范围的企业如雨后春笋般出现并迅猛发展。纵观我国四十余年的物业管理发展历程,本文从物业管理中心构成、民众参与程度、财务透明程度、物业服务内容等方面出发,尝试将我国既有的物业管理模式划分为“包干制”“酬金制”“自管制”与“信托制”。

1. “包干制”:以物业公司为中心的物业管理模式

“包干制”是中国出现最早也是现今最普遍的物业管理模式,主要由业主与物业公司签订物业服务合同,业主缴纳定额物业管理费,物业公司履行约定的物业管理职责且自负盈亏[6],其运作流程如图1所示。

图1 “包干制”物业管理模式运作流程

我国《民法典》规定,由全体业主组成的业主大会负责对招标的物业公司进行考察与选聘,由业主委员会与选聘的物业公司订立书面物业服务合同,明确物业管理费用标准、物业管理服务范围、合同期限、违约责任等事项。在“包干制”中,业主委员会可以将日常管理事务完全委托给物业公司,自身仅需要对物业公司的职责履行进行监督并向业主大会反馈,而物业公司则依据合同收取约定的物业管理费用,其经营活动需自负盈亏。当物业公司未能履行约定职责或业主对物业公司的满意度较低时,业主大会有权决定是否终止合同。

在“包干制”物业管理模式中,物业公司被委托负责日常事务管理,业主大会与业主委员会仅保留决策权和监督权,无须参与物业管理的相关事务,极大减轻了业主的负担。但同时,物业公司作为管理中心,其日常管理与费用支出处于“黑箱”状态,难以被业主知晓。因此,物业公司的自律水平是维系“包干制”物业管理模式正常运转的关键。

2. “酬金制”:以业主委员会为中心的物业管理模式

“酬金制”物业管理模式是将管理权从物业公司收归业主委员会的物业管理模式,业主需要缴纳一定物业管理费用,部分费用为物业公司的酬金,剩余全部费用均用于日常物业管理事务[7],业主委员会可对物业公司的管理行为进行干预,其运作流程如图2所示。

图2 “酬金制”物业管理模式运作流程

在“酬金制”物业管理模式中,物业公司作为物业服务的受托方,物业管理费用开支受到严格控制。 相较于“包干制”物业管理模式的物业公司自负盈亏,“酬金制”物业管理模式中物业公司的酬金标准由业主委员会与物业公司协商制定。 物业公司应向业主委员会提交酬金标准及物业管理开支预算明细, 在业主委员会对酬金标准与预算方案审核通过后, 双方签订物业服务合同。 相较于“包干制”物业管理模式, 该模式下的业主委员会获得较大管理权, 这对业主委员会成员的能力提出了极高要求。 由于业主委员会需要负责商讨物业管理方案的内容并签订物业服务合同、审核物业公司酬金标准及物业管理预算、监管物业资金账户等诸多专业工作, 因此业主委员会通常规模较大且成员分工明确[8]。 一般而言,业主委员会成员需要了解法律、财务、管理等方面的专业知识, 且具有对物业公司展开监管的时间和精力。

“酬金制”物业管理模式中管理权由物业公司向业主委员会转移,表明业主委员会实际上已成为管理中心,业主与物业公司实现了对住宅小区的共治。无论是业主委员会对于物业资金账户进行监管,还是物业公司对经营收支进行公开,都有助于提高业主与物业公司的互信水平。然而,受限于业主的专业化水平,业主委员会能否有效履行管理与监管职能始终受到其他业主的质疑,这种对于业主专业能力的高要求,也导致了“酬金制”物业管理模式难以得到大范围推广。

3. “自管制”:以业主自我管理为中心的物业管理模式

“自管制”物业管理模式多应用于老旧小区,该模式下的业主通过成立“自我管理委员会”(以下简称“自管会”),对所居住的住宅区域进行自我管理与自我服务[9],其运作流程如图3所示。

图3 “自管制”物业管理模式运作流程

老旧小区内业主居住年限较久,业主之间关系融洽,利益需求较为一致,这为“自管制”物业管理模式的正常运转提供了良好的外部环境。业主通过选举成立“自管会”,由时间相对充裕、对住宅小区事务热心、社会资源较丰富的业主担任“自管会”委员。“自管会”在成立后需要对其职责范围进行公示,并按照住宅小区管理实际需求聘用工作人员。与此同时,“自管会”也需要按年度或季度公开其账目,对日常收入与支出进行公布,请小区全体业主进行监督。在这一模式下,“自管会”实际上承担了物业管理职能,需要对住宅小区日常事务进行有效管理,通过聘请部分业主开展环境清洁、费用收缴、活动组织等工作,实现了住宅小区物业管理的业主自我管理与自我服务。

4. “信托制”:以信义理念为中心的物业管理模式

“信托制”是近年来新兴的一种基于信义理念的物业管理模式。该模式尝试将信义理念嵌入物业管理中,通过小区业主与物业管理方搭建互惠共同体的形式,确保物业管理的有序开展[10],其运作流程如图4所示。

图4 “信托制”物业管理模式运作流程

在“信托制”物业管理模式中,涉及主体主要有以下四方:一是受益方,即住宅小区的全体业主。小区业主可以获得物业管理带来的环境改善、活动开展、自助服务等权益,并享有获悉物业管理各事项的知情权利。二是委托方,即业主委员会。业主委员会由小区部分业主组成,按照约定具有对住宅小区开展物业管理和公共财产管理的权利。三是受托方,即物业公司。物业公司按照与业主委员会签订的受托合同,对受托内容进行管理,即开展物业管理与公共财产管理。四是监察方,即小区业主中的权威人士。受聘为信托监察方的小区业主,将不必通过业主委员会授权,自动获得为维护业主合法权益而开展正当维权活动或对受托方提起诉讼的权利,可自行实施相关维权或诉讼行为[11]。

业主委员会通过签订受托合同的方式将住宅小区的物业管理与公共财产管理委托给物业公司,小区业主按照事先约定的金额缴纳物业管理费用。物业公司收取约定酬金后,在全体业主的监督下有效使用账户中的物业管理费用,开展物业管理与公共财产管理工作。在年度结束时,账户中的剩余费用及公共财产管理过程中产生的盈余,归全体业主享有,而当账户中的物业管理费用不足时,也由全体业主分摊费用缺口。当住宅小区资产实现升值时,业主能够享受设施与服务完善的红利,而物业公司也因此获得酬金,该模式将物业管理设定在信托场景内,使得小区业主与物业公司均成为受益方,通过构建牢固的互惠共同体实现物业管理的平稳开展。

以上四种物业管理模式均属于“中心型”管理模式,但在民众参与、财务透明、服务内容、管理中心、应用范围等方面存在差异,具体对比见表1。

表1 我国常见物业管理模式对比

二、 中国物业管理的“周期性危机”: “中心型”管理的信任危机

回望发展历程,不难发现,历经四十余年的快速成长,我国的物业管理已形成多种模式并存的“稳定态”,然而在这迅速发展的背后却隐藏着不容忽视的危机:小区业主、业主委员会与物业公司之间就物业管理各项事宜难以达成共识,物业侵犯业主合法权益、业主委员会与物业公司暗箱操作、小区业主质疑物业管理费用透明度等事件屡见不鲜[12],三方之间信任感严重缺失,维权纠纷持续不断[13],冲突矛盾日趋升级,业主委员会换届频繁,物业公司不断更迭,物业管理正经历着“聘请物业—信任缺失—关系紧张—业主委员会换届—再聘新物业”这一周而复始、难以摆脱的“周期性危机”。这一“周期性危机”在我国常见的物业管理模式中均有体现,其产生原因大致可分为以下几种。

1. 看不透的“黑箱”:物业管理低透明度引发的信任关系紧张

在“包干制”物业管理模式中,小区业主通过业主委员会将物业管理职能完全委托给选聘的物业公司。在理想状态下,物业公司会收取固定物业管理费用并按照合同约定履行物业管理职能,业主享受物业管理服务,物业公司则通过收取费用实现盈利,从而达成共赢的“均衡态”。然而在现实中,由于物业管理涉及的内容纷繁复杂,实际管理中面临较多的不确定性因素,因此物业公司往往会因预收费用难以维持正常物业管理服务,从而出现收不抵支的经营困难现象。由于物业公司不对服务运作流程及财务收支情况进行公示,致使小区业主对于物业管理具体事项不甚明晰,面对物业公司提高费用的要求难以理解。业主面对物业管理的“黑箱”时,会质疑物业公司未能够合理使用物业管理费用,进而引发双方的信任危机。此时,一部分物业公司会选择离开,而另一部分物业公司会选择或通过降低物业管理服务质量来降低成本,或擅自更改约定,利用住宅小区公共财产以开展商业经营活动来增加收入[14]。物业管理服务质量的降低势必导致小区业主对于物业的满意度持续下降,而物业公司从事的部分非法商业经营活动在侵犯小区业主的合法权益时,更是会引发业主的维权行为。至此,业主与物业公司的信任关系完全破裂,物业公司被解聘成为定局。可见,物业公司的管理与财务透明度是影响物业与业主之间信任关系的关键因素,而物业服务质量的降低则是压垮信任桥梁的最后一根稻草。因此,改善物业公司与业主的信任关系就必须解决物业管理的低透明度问题。

2. 难以达到的“专业化”: 专业能力不足使物业管理陷入“囚徒困境”

“自管制”与“酬金制”分别是以业主自我管理及业主委员会为中心的物业管理模式。上述模式有效避免了因物业公司的工作“迷雾”致使业主与物业出现信任危机的问题,但其在具体的实施过程中却面临着诸多受限因素。一方面,多数业主难以达到“高专业化水平”的要求。由于业主在物业管理过程中需要对物业服务内容、物业运行预算等各项工作进行商讨,因此其必须具备物业管理、金融、法律等领域的专业知识。而在现实情况中,多数小区业主都不具备或不完全具备上述能力。业主能力参差不齐,致使商讨的物业服务内容不全面,物业管理职责不清晰,这为物业管理的开展埋下了隐患。缺乏专业能力的业主进入“自管会”后,难以实现物业管理预期目标,最终导致小区业主“被动让利”。另一方面,部分业主委员会成员可能与物业公司同流合污,导致“主动谋利”现象发生。受限于专业化水平,部分业主委员会成员难以抵挡物业公司的金钱诱惑,利用业主委员会职权在服务内容监管、财务预算审核等方面为物业公司打开方便之门,以谋取个人利益,严重损害小区业主的正常权益。上述交易一旦被发现,业主们便会产生对业主委员会及其选聘的物业公司的不信任感,这一无法弥合的信任裂痕最终导致业主委员会换届频繁,物业公司不断更迭。这一现象可以解释为,当业主、业主委员会成员与物业公司均为了自身利益最大化而采取行动时,物业管理便会陷入“囚徒困境”的泥淖中难以自拔。通过对上述现象进行分析,可以发现产生上述问题的根本原因在于个人理性选择与集体理性选择之间的矛盾,即业主委员会成员基于自身作出的选择,就个人利益而言属于理性选择,但对于集体利益而言则属于非理性选择,最终导致集体利益受损。解决这一问题的关键在于让全体业主共同参与决策,就物业管理服务内容作出集体理性选择。

3. 涨不动的“服务质量”:共识机制缺失激化物业管理“价值矛盾”

我国的物业服务行业竞争激烈,物业公司往往采用低价策略来提高市场占有率,长此以往,导致业主习惯缴纳低价物业费,进而引发住宅小区物业管理的“价值矛盾”,即业主对于物业服务水平提升的需求与业主不愿支付日益上涨的物业管理费用之间的矛盾。而业主与物业公司之间的共识机制缺失则使得这一矛盾迟迟得不到解决。由于业主与物业公司之间缺乏共识机制,导致业主无法真正了解物业管理的价值所在,面对物业公司提出的涨价诉求,业主通常不予接受。受制于有限的物业管理费用,物业公司难以向业主提供更高质量的物业管理服务,这使得业主认为当前的物业服务质量不足以使其缴纳更高的物业管理费用。伴随着人力资源、房屋租金等成本的不断提升,物业公司保持现有物业管理服务质量已然是难以为继,更遑论提供更优质的物业管理服务。涨不动的“服务质量”反映出当前物业管理模式存在业主与物业公司相互不理解的问题,在双方对于物业管理价值存在争议的情况下,业主与物业公司无法就物业管理费用上涨达成共识,“价值矛盾”日益激化,涨不动的“服务质量”亦成为可以预见的结果。如何既让物业公司准确理解业主诉求,同时也使业主了解物业管理的价值所在,是解决这一问题所需要考虑的。

既然上述三种物业管理模式都难以摆脱“周期性危机”,那么基于信义理念的“信托制”物业管理模式是否可行呢?部分学者通过观察“信托制”在成都的试点,发现该模式能够有效避免业主与物业公司信任危机的“恶性循环”,具有良好的社会效益[15]。但在当前,物业信托业务仍存在法律空白。“信托制”物业管理模式要求物业承担信托业务,我国虽已制定了《中华人民共和国信托法》等相关信托法律法规,但对于物业能否开展信托业务,以及如何开展信托业务尚没有明确规定。而我国民法典有关物业管理的条款中也未明确“信托物业”的提法,这使得物业公司基于未知风险不敢贸然开展信托业务,“信托制”物业管理模式在当下难以较大范围地推行。

三、 技术赋能下的“互信共治”:基于区块链的物业管理新模式

“我们无时无刻不被锁在分散而又牢不可破的数据密网中。”[16]数字时代的到来,人类充分感受到数字技术给生活与工作带来的便利,越来越多的个体加入到“数字化运动”中,社会上的事物与事务亦逐渐被数字化。在漫长的文明史中,人类从未像今天这样,充分享受着数字技术,同时也高度依赖着数字技术。其中,区块链作为新兴的数字技术,具有去中心化、不可篡改、公开透明等特点[17],在信用体系建设等方面具有巨大的开发价值,目前已被运用在金融[18]、养老[19]、医疗[20]等多个领域。习近平总书记在十九届中共中央政治局第十八次集体学习时强调,要“把区块链作为核心技术自主创新的重要突破口”,“发挥区块链在促进数据共享、优化业务流程、降低运营成本、提升协同效率、建设可信体系等方面的作用”[21]。党的二十大报告也提出,要“加快建设数字中国”,“完善网格化管理、精细化服务、信息化支撑的基层治理平台”[22]。其中,“去中心化”作为区块链的核心价值,其本质意蕴在于消解传统中心主体对于系统网络管理的桎梏,中心无法再强制性控制节点,使节点保持高度自由且平等的状态。各节点互为备份,相互联系,最大程度解决因传统中心主体崩溃导致系统网络瘫痪的问题。传统的物业管理模式在实际运行过程中均存在“中心”,如“包干制”的中心是物业公司,“酬金制”的中心是业主委员会,“自管制”的中心是业主自我管理,“信托制”的中心是信义理念。在实际运作流程中,各模式均围绕着其中心开展物业管理服务,其本质是“中心化”的物业管理模式。而区块链的核心价值就在于“去中心化”,基于区块链的物业管理模式主要用以解决传统物业管理模式由于“中心化”引发的系列信任危机,在本质上有着明显区别。传统物业管理模式面临的信任难题,在区块链赋能下可以得到有效解决。基于此,本文尝试提出基于区块链的物业管理模式,以期为构建互信共治的物业管理体系、实现基层治理体系与治理能力现代化提供“去中心化”的新模式。

1. 基于区块链的物业管理模式结构特点

基于区块链的物业管理模式将区块链的分布式账本、非对称加密算法、共识机制与智能合约,以及加密货币四项核心技术[23]嵌入在物业管理中,其目的在于搭建业主与物业之间的互信机制,实现业主与物业的良性共治。

(1) 分布式账本:实现物业管理与服务的阳光运行

分布式账本是一种“去中心化”的记账技术,即各项交易信息并不由指定的中心机构单独负责记录,而是由各节点参与者共同维护,各项交易在录入前须得到半数及以上的节点参与者知晓并核实,信息录入账本后无法更改与删除[24]。在传统的物业管理模式中,物业管理的财务信息透明度与真实性一直为业主所诟病,而在基于区块链的物业管理模式中,物业管理的账户流水信息是由全体业主共享的,物业公司的各项服务费用支出均会实时传递给小区业主,小区业主可随时查看物业管理账户流水,以此确保物业管理财务信息的全透明与真实可靠,提升业主与物业公司之间的互信水平。

(2) 非对称加密算法:保障业主物业费用的安全支出

非对称加密算法技术为物业管理账户的安全提供了坚实保障。非对称加密算法是指区块链可以同时生成公有密钥与私有密钥两把密钥,非对称加密算法能够对密钥进行校对核验,两把密钥可以分别解密不同的加密信息,以此实现区块链中信息的隐私安全[25]。在物业管理的过程中,物业公司将掌握私有密钥,其权限在于写入物业管理财务信息,支取物业管理费用,而小区业主则掌握公有密钥,其权限在于核对物业管理费用支出,以及查看物业管理账户流水。运用该技术,可以确保物业管理的财务账户经费不被他人任意支出,同时只有小区业主内部能够查阅财务信息,以此确保物业管理的财务安全与信息隐私安全。

(3) 共识机制与智能合约:破解物业管理的“囚徒困境”

共识机制是指当区块链各节点均对某一事件予以确认, 即可认为全网对该事件达成共识, 而智能合约是一种可以自动进行条件判断并触发执行行为的数字化合约。 区块链中各主体经商讨后达成共识协议, 该协议会被编码至区块链的分布式账本中, 协议上的内容无须第三方监督,而是由智能系统依据触发条件来判断并自动执行[26]。 小区业主与物业公司需对物业管理服务的各项费用预算、物业利润率范围、公共财产商业经营价格等事宜达成共识,并记入分布式账本中, 智能系统会自动依据合约将物业所得利润及商业经营收入进行计算, 当账本中显示物业管理账户中的余额不足时, 会自动触发全体业主进行商讨的信号, 确定是否减少物业管理服务内容或追加物业管理费用。 当年终账户有剩余金额时,智能系统会自动将余额发放给小区全体业主。 智能合约的使用,可以极大降低人工计算成本、提高物业管理效率, 同时避免了财务信息记录时可能发生的人为干预,使业主与物业公司的互信机制进一步强化。

(4) 加密货币:建立业主与物业公司共治的有效路径

加密货币是区块链的核心技术之一,其原理在于参与者通过挖矿等方式生成区块链的数据块,参与者将数据块提交后均会获得相应加密货币[27]。在基于区块链的物业管理模式中,部分物业管理费用会被作为“小区加密货币”,小区业主与物业公司的工作人员需要通过参与住宅小区各项事务(即“劳动”)来获取小区加密货币。基于共识机制,住宅小区事务的参与者将会依托分布式账本将劳动行为录入区块链中,其余主体能够实时看到劳动记录,并对其记录内容达成共识,智能系统会依据合约自动将该劳动行为兑换一定数量的“小区加密货币”,并汇入参与者的个人账户中,多劳多得,少劳少得,不劳不得。这一奖励机制,将会极大激发业主参与住宅小区事务的积极性,同时也能够激发物业公司工作人员的活力,最终达到业主与物业公司共治的理想状态。

2. 基于区块链的物业管理模式“去中心化”运作流程

基于区块链的物业管理模式是对传统物业管理模式的重大变革,在借鉴既有模式可行经验的同时,通过区块链的嵌入搭建小区业主与物业公司的互信桥梁,运作流程将高度遵循区块链的核心原理,实现物业管理的良性高效透明运转,如图5所示。

图5 基于区块链的物业管理模式“去中心化”运作流程

其一,共识机制的确立与智能合约的签订:全体业主召开业主大会,共同商讨确定外聘的物业公司,并与物业公司签订智能合约,确定物业利润率、物业管理费用预算、公有财产经营价格、加密货币兑换等事项。其二,非对称加密算法的执行与分布式账本的核查:小区业主与物业公司分别获取公有密钥与私有密钥,业主可以查看并核对物业管理账户的流水变动,物业公司基于业主共识支取物业管理费用。其三,加密货币的运作与发放:从物业管理费用中支取固定费用,形成“小区加密货币”,智能合约系统依据小区业主与物业公司的工作人员参与住宅小区事务的次数,自动兑换并发放小区加密货币。其四,共识机制的常态化运行:当账户余额不足时,智能合约系统将自动通知小区业主与物业公司进行协商,就是否增加物业管理费用抑或是降低物业管理成本达成共识。每年度结束时,智能合约系统将自动计算物业管理账户的收支情况,当存在余额时,将自动发放给小区业主。

3. 基于区块链的物业管理新模式主要优势

相较于传统物业管理模式,基于区块链的物业管理模式摆脱了物业管理的“周期性危机”,在打破“中心型”管理的“黑箱”状态、建立业主与物业公司之间的信任纽带、构建“与邻为善,以邻为伴”的新型邻里关系等方面具有显著优势。

(1) 有效打破“中心型”物业管理的“黑箱”状态

传统物业管理模式通常会存在一个管理中心,该中心在物业管理中处于主导地位,在不透明的状态下往往会为自身谋取不当利益并损害业主合法权益。而在基于区块链的物业管理模式中,每位业主和物业公司都是一个节点,大家在区块链平台上处于平等位置,不存在占据主导地位的主体,物业管理由“中心型管理”迈向了“去中心化治理”。同时,分布式账本也使得住宅小区物业管理事务的运作流程与财务收支变化能够完全展示给小区业主,物业管理的“黑箱”状态被彻底打破,有效保障了小区业主的知情权,从而最大限度避免业主的合法权益遭受侵害。

(2) 牢固建立业主与物业公司之间的信任纽带

业主与物业公司之间的信任破裂是物业管理“周期性危机”出现的关键因素,传统物业管理模式或因管理透明度低下,或因业主委员会与物业公司的“共谋”行为等,在不同程度上都出现了业主与物业公司之间的信任危机。区块链的非对称加密算法与分布式账本技术有效解决了上述难题,通过区块链技术,业主能够实时查阅物业管理账户的流水信息,精准掌握物业管理费用收支变化。分布式账本使得各项信息无法被篡改,确保了物业管理信息的真实性。同时,“共识机制”与“智能合约”也使得业主与物业公司能够就关键问题达成共识,签订的物业服务合同条款也由系统自动执行。高透明度与高真实性的物业管理各项信息让业主得以充分信任物业公司的管理能力与诚信水平,无形中建立并强化了业主与物业公司之间的信任。

(3) 推动构建“与邻为善,以邻为伴”的新型邻里关系

在传统单位制“家属大院”转向现代住宅小区的进程中,单位职工间的“业缘关系”逐渐消解,取而代之的是业主间的“疏离关系”,信任感缺失,人情味淡薄,致使现代住宅小区成为了“陌生人社会”。习近平总书记曾指出:“社区建设光靠钱不行,要与邻为善、以邻为伴。”[28]“两邻理论”为构建新时代社区关系指明了方向。传统物业管理模式强调发挥物业公司或业主委员会的管理作用,而忽视了调动业主参与住宅小区事务的积极性。在基于区块链的物业管理模式中,“加密货币”作为一种激励机制,通过对参与住宅小区事务的业主进行奖励,实现对业主积极主动参与住宅小区物业管理的正向引导,有效增强了业主间的沟通与互信,推动了“与邻为善,以邻为伴”的新型邻里关系的形成,为构建人人有责、人人尽责、人人享有的住宅小区治理共同体作出积极贡献。

四、 结 语

通过全方位梳理中国物业管理发展历程,本文创新性地提出了物业管理“周期性危机”这一概念,结合既有物业管理模式的运作流程,发现导致我国物业管理难以摆脱“周期性危机”的原因主要包括物业管理低透明度引发的信任关系紧张、专业能力缺失致使物业管理陷入“囚徒困境”、共识机制缺失激化了物业管理的“价值矛盾”三方面。在借鉴既有物业管理模式的基础上,本文提出了基于区块链的物业管理互信共治新模式,并对这一模式的结构特点、运作流程及优势所在进行了详细阐释,为构建互信共治的物业管理体系提供了“去中心化”新模式。该模式重构了物业公司与业主间的关联形态,是社会治理智能化的创新尝试,为破解当前物业管理存在的信任难题提供了可行思路。