对房地产开发项目投资决策的经济分析

胡秀峰

（中和德汇工程技术有限公司，北京 100071）

近年来，国家为了推动我国房地产行业健康发展，营造良好的房地产运营环境，相继出台了一系列政策措施，有效延缓了房价上涨的趋势。而国内各地区房地产政策不同，出现了房地产企业跨区域发展的浪潮，让土地拍卖市场竞争更加激烈，抬升了土地成本，无疑会压缩房地产项目利润空间，增加房地产项目投资风险。房地产企业必须对投资项目进行有效分析，能够识别并规避风险，保证投资项目决策可行性，优化投资决策流程，为房地产项目经营效益提升奠定基础。

一、房地产开发项目投资决策要点

（一）市场预测及目标市场定位

新时期，房地产项目投资过程中容易受到市场经济、政治等因素影响，要求房地产企业在投资决策环节中，能够对当前国内房地产行业发展情况进行全面分析，能够进一步明确自身市场定位。

例如，要求房地产企业能够对国家宏观政策进行把握，依据房地产市场数据信息等进行综合分析，判断当前国内房地产市场供求情况、房地产供应结构以及各地房价变化情况。通过对上述情况的综合性分析，依据房地产开发项目所在地住房建设规划内容，结合市场房地产产品数量、新增楼盘数量、消费者购买力等明确市场定位，确保投资项目决策的科学性。

（二）规划条件与建设方案

在房地产项目投资过程中，必须严格遵守项目所在城市的整体规划，并且需要接受当地相关部门的管制，包括房管局、建委、建设厅等。各地土地部门都会在土地公开出让前公布具体的规划条件，房地产企业需要根据这些规划文件内容限定指标，向相关部门提交规划建设方案，并获得规划条件通知书。

依据规划条件通知书上的具体内容，对其中房建项目容积率、配套公建、用地面积等指标要求进行详细分析，并以此为基础对建筑面积、楼层数、楼栋数等进行测算，测算过程还需要综合考虑地下停车位、暖通、排水、绿化、物业等因素，形成投资建设方案，对投资规模、工程量等进行具体估算。能够从微观+宏观结合的角度对规划条件进行全面分析，分析建设方案所涉及的问题，综合考虑投资项目决策中隐藏的风险，逐步完善建设方案，保证房地产企业自身经济效益。

（三）投资估算与资金筹措

投资估算作为房地产项目投资决策中的重点，包括单方造价估算以及总造价估算。具体来说，要求能够对住宅部分总造价进行估算，同时还能够估算消防、供暖供电、排水、燃气等一系列公用工程费用。为了保证投资规模估算的准确性，必须能够将前期咨询费用、人工费用、保险费用、监理费用以及评估所需要花费的费用包括在内，若房地产企业需要银行贷款融资，则还需要估算项目建设期间银行利息，确保项目总造价估算的全面性。

在城市化建设过程中，房地产项目数量与规模都不断扩大，很多房地产企业都需要从多方面筹集资金，通常以总投资金额的20%作为启动资金，待取得预售许可证后利用预售、滚动销售等回收资金，而房地产企业需要依据自身财务状况选择筹资方式，或采用多种筹资组合方式，保证资金充足，避免企业陷入资金链断裂局面当中。

（四）风险防控与分析

房地产行业作为我国国民经济支柱型产业，为了抑制房价过快增长、规范房地产行业，国家多次调整土地政策、银行信贷政策，起到了良好的宏观调控效果。但对于房地产企业来说，银行信贷条件增多、土地价格增长等都会导致企业投资成本增加，还会增加投资风险。同时，房地产项目建设周期长，从项目立项、设计，到后续施工、验收、维护保养等各个层面，一旦某一个环节出现问题，都可能会给项目进程造成影响，导致成本增加。在项目投资决策环节中，必须加强对项目开发风险的评估、预测，还需要兼顾市场供应、客户群体、竞争对手等不确定风险，制定出针对性的风险防范方案。

二、房地产开发项目投资决策过程分析

（一）项目初判与立项阶段

项目初判与立项是房地产项目开发投资决策重要的环节，企业设立项目拓展部，该部门需要从多个渠道搜集项目所在区域、位置、规划条件、地质条件、环境等信息，同时结合实地考察方式初步分析项目，判断是否能够成为企业的投资机会，形成初步的考察报告，上报给企业对项目立项进行评判。

在项目初判及立项阶段，所需要注意事项包括：第一，应该以房地产企业自身规划布局为基础，保证项目拓展区域符合相关要求；第二，能够以企业土地储备计划为依据开展项目拓展；第三，保证项目市场环境符合当前企业预期收益目标；第四，能够对项目经济效益进行初步测算，为后续项目风险预测、利润目标制定等提供依据。

（二）项目可行性研究阶段

项目可行性研究是项目决策最重要的依据，包括对项目开发成本、市场环境、市场营销、风险等进行研究论证的过程，以此确定房地产项目开发方案，同时对项目优缺点进行全面分析，对项目潜在风险问题进行识别，提出针对性的风险防范措施。

第一，房地产企业应该深入市场调查，能够对房地产行业宏观环境进行分析，详细调查项目背景、企业资源等，能够了解项目所在地税收、土地政策，调查当地房地产新增楼盘信息、消费者购买力、融资环境等因素，为后续项目上马、营销等环节奠定基础。

第二，企业各部门通力合作，从不同角度出发设计出多个项目开发方案，然后对这些方案进行对比分析，找出最优方案。其中，设计部门需要从具体项目信息入手，成本管理部门需要站在设计方案、定位基础上，对项目开发成本进行估算，以项目开发进度为准进行现金流支出控制；房地产销售部门则需要通过有效市场调研工作，确定价格区间，同时制定合理的销售进度计划。

第三，根据项目投资预测结果，财务部门汇总企业各部门提交的相关信息，科学选择项目融资模式，制定合理的融资方案，并对项目效益加以估算，为项目可行性评价提供指标依据。

第四，在项目价值指标分析过程中，应该利用资本预算评价、对比分析方式，对投资风险进行有效评估，将可行性研究结果上报给相关部门，明确投资方案、成本区间等，形成最终的可行性研究报告。

（三）项目决策阶段

房地产企业投资决策小组需要深入研究项目可行性报告，论证可行性报告中关于开发进度、项目收益、风险等重点问题，对于项目中存疑的内容应该及时提出质询，根据具体情况提出决策建议，最终决策则需要通过投票方式决定，保证项目投资决策的科学性。

三、房地产开发项目投资决策优化策略

（一）保障投资战略设计科学合理

面对当前房地产行业发展局面，企业在项目投资过程中必须坚持经济效益优先原则，保证投资战略灵活科学。

第一，在设计投资战略过程中，必须能够保持价值创造本质，能够确保企业自身现金流充裕且稳定，切勿因某特定目标而牺牲项目盈利。

第二，投资战略设计应该保持灵活性，加强对市场、政策等因素的敏锐性，能够根据外界环境变化做出及时有效的反应，同时兼顾抗风险性，为后续战略执行提供更加灵活的机制。

第三，不仅应该从宏观层面考虑投资战略的科学有效性，但也需要从细微处着手，适当缩小战略目标范围，确保战略目标能够对企业项目投资起到指引作用。

第四，新时期，房地产企业在多元化经营理念背景下，不仅需要积极探索跨界经营投资的可能性，同时需要关注其中蕴含的风险性，能够遵循经济效益优先原则，保证投资战略科学合理性，为企业长远发展奠定基础。

（二）明确投资项目进入及退出标准

第一，房地产行业作为市场经济增长的重要推力，面对新的经济环境呈现出疲软状态，房企资产收益率明显下降，国内很多大型房地产企业逐渐开始战略收缩，通过沉淀资金项目规避风险。

第二，房地产企业应该进一步明确不同类型项目的投资标准。对于商办类项目来说，应该以可行性、必要性等作为筛选标准。且产业类、商办类项目投资标准设计过程中，除了经济指标外，还需要将财税政策、产业政策、投资风险等作为重要指标，对相关投资标准进行细化处理，能够为企业投资决策提供更加有力的依据。

第三，明确退出标准。一是应该从项目类型、规模、所在地、效益、周期等方面明确前提条件，对于满足退出条件的情况，企业可以考虑启动退出程序，制定退出方案；二是设置变现下限，一旦超出下限则应该及时止损，避免退出方案无法执行，或影响企业的变现能力，以至于出现延误处置而出现资产沉淀。

（三）强化各部门协同合作力度

第一，在可行性研究阶段，房地产企业营销部门应该综合考虑市场、规划、客户群体、区域位置等因素，对项目做出正确的研判，能够从产品、客群、价格等方面做好定位。

第二，设计部门应该以项目定位成果为依据，同时根据项目挂牌、规划要求，结合实际现场的勘察结果，能够深化设计，确保设计方案能够与项目特征相匹配，能够坚持经济、技术结合的原则，能够对建筑布局、风格、户型、户配比等方面深化审计，能够基于市场需求进行优化，满足消费者群体的需求。

第三，注重方案成果反馈。设计成果应该及时反馈到营销部门中，营销部门则需要从货值、受众等角度对设计方案进行反馈，以便于能够及时修正；还可以从预算层面对设计方案进行评估，保证设计方案细节合理，避免出现技术硬伤，为后续项目实施奠定基础。

（四）充分落实市场评估

要求房地产企业应该能够具有敏锐的市场洞察力，可以利用信息化技术构建市场运营平台，及时掌握市场量价走势。在项目投资可行性研究阶段，应该对投资项目周边房地产市场进行充分调研，了解市场行情，以相关数据（销售数据、房价数据等）为基础，结合当地政策等，得出市场预期。同时应该进一步优化投资管理制度，根据实际情况设置预期增幅上限，对于超出预期增幅上限的情况，在上报企业时必须给出相应的依据，同时将超限制业绩风险纳入考核机制当中，避免对投资研判过程造成不利干扰。

（五）合理设定经济分析指标

合理设定房地产项目投资经济分析指标是保障项目投资决策科学性的重要环节，而项目投资经济指标体系包括静态指标、动态指标，其中，将成本净利率、销售净利率以及静态回收期等纳入静态经济指标中；而动态回收期、净现值以及内部收益率等指标可以作为动态经济指标。

在以往的投资项目经济分析过程中，企业尽管已经考虑到时间价值，但受到人为因素影响，导致借贷类资金流入流出节奏改变，继而影响到结果值。因此，为了能够消除人为干预，在投资决策研判分析过程中，必须坚持动态+静态的模式，保证经济分析指标的合理性、全面性。

（六）全面落实风险分析工作

房地产项目投资决策环节中，要求在投资可行性研究报告中能够详细列出潜在风险，可以通过表格具体呈现，应该将市政基础设施条件、水气噪声、建筑物遮挡、地上附着物、交通等情况全部考虑在内，并结合现场实际情况作出进一步风险分析。

另外，要求房地产企业应该考虑到项目潜在的竞争、市场需求等，考虑一切对项目投资可能造成不利影响的因素，让风险分析工作前置化，更好地了解项目风险，为项目投资决策提供更加充分的依据。

（七）完善奖惩措施，调动员工积极性

房地产企业可以进一步完善奖惩措施，不仅需要对项目拓展人员积极性加以调动，同时也需要约束相关人员行为，能够做到“谨慎拿地、适度开发”，将对企业利润贡献度、预测准确性作为奖惩评价指标，设置相应的奖惩措施。在房地产项目投资决策环节中，可以融合跟投机制，根据项目可行性研究报告，制定出项目跟投责任书，明确跟投方案。可以坚持收益共享与风险共担原则，给予土地拓展人员一定项目跟投比例，能够大大激发其参与土地拓展的积极性，开发员工的潜能，以便于能够为企业创造效益；而风险共担能够起到一定的警示作用，让房地产企业相关人员对项目投资保持谨慎态度，力求做好各项数据精准，对降低项目投资风险具有重要意义。

四、结束语

近年来，受到市场环境、政策环境等因素影响，房地产行业整体增长趋势减缓，且房地产企业所面临的风险进一步加大，更加凸显出项目投资决策的重要性。房地产企业在项目投资决策环节中，必须能够根据自身实际情况制定科学的投资决策机制，完善内部组织结构，从企业投资战略设计入手，明确不同类型房地产项目投资进出标准，形成多部门联动机制，保证投资方案设计的合理性，同时还应该将风险分析纳入投资决策经济分析指标体系当中，坚持静态动态指标结合原则，消除人为因素干扰，提高房地产项目投资决策科学性，全面保障房地产企业投资效益，不断提升企业市场竞争力。