医养类项目精装修管理重难点浅析

文 峰

1 医养类项目精装修特点

医养类项目，与普通住宅项目相比，通常具有专业属性强、单体项目精装修面积大、功能分区多且室内动线复杂、室内装修效果要求高、机电系统复杂等特点。医养类项目，通常大多属于持有型物业，除上述特点之外，还具有定位复杂，输入条件难锁定等特点，应在项目的不同阶段融入运营需求，尤其是前期设计阶段，需通过设计语言将运营需求“翻译”至图纸及建造过程中。因此，对于医养类项目而言，精装修管理难度与普通住宅项目相比，有很大提升。

2 医养类项目精装修痛点及难点

2.1 设计输入条件难锁定

医养类项目首先需精准项目定位，明确运营需求，从而为精装修设计提供输入条件。

医养类项目的运营需求具有复杂性，项目运营需求受控因素多，需采取“化整为零”、分阶段动态明确输入条件。另外，此类项目的运营需求还具有不确定性。医养类项目普遍开发周期较长，运营需求易随市场、环境、运营单位（人员）等因素的调整而改变。运营需求的复杂性及不确定性，对整个项目而言，“牵一发而动全身”，易造成设计反复、成本增加、工期延长等连锁反应，是医养类项目精装修管理的痛点之一。

2.2 落地效果难把控

医养类项目具有专业属性强、单体精装修面积大、功能分区多、室内动线复杂、室内效果要求高等特点，通常会由于以下4 方面原因，导致落地效果出现偏差：第1，设计供方水平受限，设计效果未达预期；第2，施工方对设计意图及图纸要求理解不透彻，边施工边调整；第3，设计限额执行不彻底，成本偏差导致后期设计调整；第4，大批量施工前缺乏必要的验证手段，落地效果标准不一。

2.3 成本难控制

与普通住宅项目相比，医养类项目精装修成本控制的难点在于设计端。众所周知，设计费本身占项目总成本比例很低，但设计质量却对项目总成本的影响比例高达70%以上。

医养类项目精装修设计端的成本控制难点主要表现在以下4 个方面：第1，项目定位或需求调整，设计输入条件不稳定，造成设计反复，成本增加；第2，图纸易出现错漏碰缺，导致实施过程中产生变更，成本增加；第3，材料选型未充分考虑采购竞争性，导致采购受限，成本增加；第4，设计未考虑全局性，未充分考虑效果与功能平衡，导致室内空间“中看不中用”，材料或做法调整，成本增加。

3 相关措施

3.1 精装修设计提早介入

“提早介入”是一个相对概念，意指在精装修设计实施之前，精装修设计专业提早介入项目的定位研究、平面优化以及机电预留预埋等工作，其主要目的有3 个：精准项目定位、提高产品品质、控制项目成本。精装修设计提早介入的主要内容及要求详见表1。

表1 精装修提早介入主要内容及要求

需注意的是，在建筑平面布置阶段，室内功能分区及平面动线的优化及调整，在时间、内容上需充分考虑项目整体图纸报规等合规性要求，建议在项目报规审批之前完成上述工作。

3.2 动态分阶段明确输入条件

精装修设计的输入条件，受运营需求、设计限额、相应规范准则等多方面影响，对于医养类项目，本文重点探讨运营需求作为精装修设计输入条件的难点解析：

1）将运营需求进行筛选及分解。以中信城开北京某医养项目为例，涉及医疗及养老2 个业态，与精装修设计相关的运营需求包括院感要求、医疗工艺、适老化要求、平面动线、室内风格、配置标准等。前3 个需求相对客观，主要受相关设计规范或标准约束；后3 个需求相对主观，需与项目定位相匹配。

2）将运营专业术语翻译为“设计语言”[1-2]。以中信城开北京某医养项目养老标间的“适老化”需求为例，如图1 所示，“翻译”后的设计具体要求为（部分举例）：第1，房间内地面无高差；第2，卫生间内地面选取防滑材质；卫生间、通道距离等满足轮椅回转半径要求；第3，墙面、家具等阳角圆角处理，无尖角；第4，书桌、洗漱台、洗手池等处预留轮椅空间；第5，落地玻璃处加装室内栏杆； 第6，卫生间门为外开或推拉门，如图1a 所示。方案阶段即从材料选型、空间尺寸、节点构造等方面体现标准间内相关“适老化”细节。

图1 中信城开北京某医养项目养老标间的“适老化”（来源：作者自绘）

3）将筛选及“翻译”出的需求，与精装修设计分阶段动态对应（表2），以此确保需求的准确性及及时性。综上，运营需求作为设计输入条件的完整过程可用图2 描述，此过程的核心是如何将需求“翻译”为设计语言。

图2 设计输入过程（来源：作者自绘）

表2 运营需求与设计对应关系

3.3 设计端的成本管控

项目成本控制的核心及难点在于设计端的管控，对于精装修管理亦然。医养类项目设计端的成本管控，需重点做好以下4 方面的工作[3]。

3.3.1 供方选择

医养类项目对室内效果要求高且兼具很强的专业属性，应尽可能采取自带方案比选方式选择合适设计供方：第1，提高精装修方案的契合度，避免后期方案反复而带来的成本增加；第2，通过方案比选，检验设计供方的设计水平，从而达到提高设计质量、控制成本的目的。

3.3.2 招标提资

施工供方或大型材料、设备供应商招标，设计会给出相关技术文件，此类招标一般涉及金额较大，做好招标提资对于控制项目成本有重要意义。

对于精装修供方而言，目前人工、辅材成本相对稳定且透明，重点在于饰面主材的把控。设计端在提供物料选材要求时，应充分考虑采购过程的竞争性，一般而言，同一主材应具备同档次3 种或以上材料选择，避免出现单一指向性或某一类材料出现技术壁垒。对于非精装修供方，但对项目室内效果有影响的材料，应做到招标提资的时效性，一般而言，应在相关专业招标定标前，对外观或技术要求提出相关要求，如电梯到站灯及呼梯按钮、空调控制面板、开关插座、风口及排烟口、公区防火门饰面、消火栓标识等等。

3.3.3 效果与功能平衡

在精装修总成本一定的情况下，室内精装修效果与使用功能从某种意义上讲相互制约，二者需在成本可控的条件下做好平衡统一：第1，需厘清刚性成本、弹性成本，分析哪些属于基础必备、哪些属于锦上添花；第2，可应用价值工程原理，对客户敏感度高、投入产出价值高的地方作重点投入，相反，满足基本功能需求即可[4-5]。

在本项目中，养老业态相比医疗业态的，产品面临的市场竞争更大，客户对室内精装修效果敏感度更高，因此会更注重效果表现；医疗业态则考虑功能优先，在成本可控情况下尽可能提升效果。同一业态，根据客户敏感点，成本投入也应有所区分。如项目大厅、电梯厅、活动室、护士站等公共区域，在成本投入上应有所倾斜，以此提升项目品质及市场竞争力。

3.3.4 充分考虑运维成本

对于医养类持有型项目，设计时除了考虑建设期成本外，还应充分考虑项目后期运维成本：第1，照明能耗为医养项目后期运营重大成本。灯具选型时应尽量选择节能灯具，如LED 灯等；照明控制原理上，应尽可能根据各功能场景、房间朝向区别对待，实现回路自由控制，从而达到节能目的。第2，医养类项目对室内噪音控制要求较高，天花通常会采取吸音处理。如图3 所示，在中信城开北京某医养项目医疗公共走廊设计中，考虑到吸音要求，可选取“穿孔石膏板”及“吸音矿棉板”2 种做法，但考虑到医疗公共走廊设备管线较多，后期存在大量检修需求，因此最终选择了“吸音矿棉板”这种做法，方便后期检修，减少运维成本。

图3 医疗公共走廊（来源：作者自绘）

3.4 样板先行

医养类项目，除实施必要的营销展示样板之外，应在批量精装修前，实施工艺样板，其主要目的为：第1，稳定设计，锁定材料。医养类项目精装修材料种类繁多，单靠设计小样或展板不足以验证落地效果及功能需求，应针对重点公区及典型房间，在实际边界条件下完成墙、顶、地装修，以验证设计效果及相关功能，对精装修材料进一步锁定；第2，确定施工工艺及工序。精装修节点复杂，工序交叉多，往往通过样板引路来确定关键做法及各专业间的穿插顺序，尤其对于新材料、新工艺、新做法更应实施工艺样板。第3，确定质量标准。一方面通过工艺样板，检验项目室内装修预期标准，此标准通常由项目整体定位、评奖需求等确定；另一方面通过工艺样板统一质量标准。不同标段、不同施工班组操作人员工艺水平高低不同，需通过可视化样板形成统一标准，指导后续批量施工。

精装修工艺样板实施，另外还有2 点需引起重视：第1，样板实施前需对土建基层质量及机电管线等前置条件进行核验。包括砌筑、抹灰质量、防水、机电管线最不利标高等。第2，对于不同标段，不同作业队伍，应分别实施工艺样板，避免由于作业人员的差异，导致施工质量参差不齐。

4 结语

医养类项目精装修管理与普通销售住宅项目相比，有着本质的区别，其难度主要体现在前期定位、设计以及样板阶段的管理，其痛点主要表现在设计输入条件难锁定、落地效果难把控、成本难控制。本文从精装修设计提前介入、如何精准设计输入条件、设计端成本控制以及样板先行4 个方面阐述医养类项目精装修管理的应对措施。提前介入，意在风险前置，提前做好预判；精准输入条件及样板先行旨在为设计及施工提供必要的实施依据；设计端成本管控，则有助于从源头端有效地控制成本。

医养类项目大多本质上属于持有型公建项目，对于酒店、写字楼、公寓、商业等其他持有型公建项目而言，在把握项目专有功能属性的前提下，做好精装修设计提前介入、精准输入条件、设计端成本管控以及样板先行这4 个方面的工作，对精装修管理同样具有重要推广意义，有助于提升产品品质、有效控制项目成本。