房地产企业财务杠杆对企业投资决策的影响分析

文／应向军 海天建设集团有限公司 浙江金华 322100

东阳市天元房地产开发有限公司 浙江金华 322100

引言：

财务杠杆是企业合理利用债务来使自身价值得到提升的手段。房地产行业属于典型的高资金密集型产业，在发展过程中如果利用的财务杠杆较低，虽然不会承担很大的财务风险，但在速度和规模方面企业的发展却会受到限制，这对于企业未来发展会非常不利；但是假如使用的财务杠杆较高，企业虽然可以在短时间内壮大，但采用方式不合理的话，就会导致企业资金链断裂，甚至会面临破产的威胁。所以，房地产行业想要良好的发展，就要有效的对财务风险进行控制，合理利用财务杠杆进行投资决策，以此来提升自身效益。

1.财务杠杆概述

财务杠杆的概念是非常宽泛的，简单的说就是在经营过程中企业已有资本中包含的债务资本。而财务杠杆效应则是指在特殊情况下，企业想要开展后续经营必须要进行负债，由于其中包含的部分财务费用是固定的，所以导致相比于普通股每股盈余的变化幅度，息税前盈余的变化幅度是有所差异的，把财务杠杆效应再进行细致划分的话可以分为两大类别，即财务杠杆正效应和负效应，息税前盈余的变化幅度和普通股每股盈余的变化幅度相比略小的话属于财务杠杆正效应，反之略大的话则属于财务杠杆负效应（见图1）[1]。当财务杠杆状态处于正效应时，企业以及相关股东就会获得不错的经济效益；但财务杠杆的状态处于负效应时，企业就会出现亏损现象，严重的话甚至会发生负债破产等情况，股东的利益更是无法保障。这些情况都表明，企业的发展和财务杠杆之间具有正向关系。

图1 财务杠杆效应示意图

2.房地产企业投资决策由于财务杠杆所受到的影响分析

2.1 投资支出由于财务杠杆所受到的影响

由于房地产行业自身特殊性，因此房地产企业财务杠杆和企业投资决策之间存在负相关系，也就是当房地产企业的负债比较低时，企业就会具备较大的自由流通现金量，反之当房地产企业负债较高时，企业能够自由流通的现金量就会比较少，同时企业所能够利用的富余资金也会比较少。通常情况下，房地产投资项目所需要的资金都比较多，如果仅仅只是依靠自身供给会很难维持，因此企业想要取得融资资金常常就需要向各金融机构如银行等申请贷款的方式来实现（如表1）。但银行等金融机构在向房地产企业提供借款时，出于对财务风险的预防，一般情况下借款期限相对而言会比较短，因此房地产企业通常都会利用缩减富余现金流的方式来尽快的偿还借款，这就导致企业的投资支出势必会减少。另外针对房地产行业国家所制定及实施的一系列宏观调控政策也会使财务杠杆对房地产企业投资决策造成很大的影响。

表1 我国房地产企业主要的融资方式

2.2 投资效率由于财务杠杆所受到的影响

经过研究发现房地产企业财务杠杆和企业投资效率之间存在内在关联性，有着正向关系，也就是当企业财务杠杆较高时，企业就会呈现较高的投资效率，但是假如企业的财务杠杆较低时，则相应的投资效率也会较低，同时这也说明在一定程度上财务杠杆对于房地产企业的投资过度现象有着控制作用。不仅可以使企业投资不足的情况得到控制，还能有效增强企业投资效率。结合当前房地产企业实际的情况来看，企业想要提升自身的投资效率可以合理利用负债融资的形式来实现。但财务杠杆对于房地产企业投资决策影响并不仅仅只是正面的，房地产企业想要大幅提升自身投资效率，还需要积极优化自身资本结构，最大化的将财务杠杆的优势发挥出来。另外，房地产企业还要确保投资决策的开展与国家相关政策以及经济发展趋势等相符，同时还要发展其他融资渠道，不应该只局限于银行一种，从而使企业在控制财务风险的基础上，有效通过财务杠杆做出正确投资决策，以此提升企业收益。

3.财务杠杆影响下优化房地产企业投资决策的建议

3.1 将财务杠杆的区间控制在合理范围之内

当企业财务杠杆较高时，就会导致企业的投资不足，这是因为在企业总资产中，债权人的资金所占比例较大，因此企业在进行投资时就必然要考虑到债务偿还问题。并且企业如果负债过多的话压力自然也会很大甚至会面临破产风险[2]。由于上述种种情况，所以房地产企业只有有效的控制好财务杠杆的合理区间，才能将财务杠杆的优势发挥出来。要想确保投资的安全性和可靠性，要先对财务杠杆合理性和可行性进行分析和研究然后再做出正确的投资决策。房地产投资由于其自身的独特性，所以会存在一定的风险，比如涵盖问题广泛、投资过程繁杂及想要回笼资金需要的时间较长等，因此，在进行相关投资决策时，房地产企业要根据自身的实际情况，并考虑到投资风险等各种因素，将财务杠杆区间控制在自己可以接受的范围之内，同时还要做好可行性研究。可行性研究能够充分对此次投资的风险大小进行预测，事前对风险进行控制，因此，在房地产企业投资决策过程中做好可行性研究是至关重要的。另外，想要可行性研究充分的为投资者服务，首先就是要加强对政府的利用，相关政府部门要规范审批手续，并给予政策导向，以此来降低投资者发生投资失误的情况。其次，投资者应该有效发挥自身主动性，充分体现出自己作为投资决策主体的价值，要具备可行性研究至关重要的意识，在充分了解和掌握房地产企业实际的财务杠杆情况之后再进行投资决策，只有这样才能优化投资策略，将投资失误的概率降到最低。

3.2 对企业的资本结构进行合理的调整

对于房地产企业来说，想要引入更多资金就要最大化的将财务杠杆优势发挥出来。为了能够降低财务风险，房地产企业要结合实际情况来对自身资本结构进行调整，利用合理的负债来规避财务风险[3]。其中可以使得加权平均成本最小化的资本结构就是能够将企业价值最大程度发挥出来的结构。企业在发展过程中如果已经发生了负债的情况，那么就不要再次负债，否则将会对企业发展造成很大的影响。在房地产企业发展过程中，负债要适当，要对风险和收益之间的关系进行合理控制，负债虽然可以在一定程度上使企业能够获得短暂喘息机会，但却不能作为解决资金问题的唯一方式。通过研究对企业财务情况造成影响的因素可以发现，企业内部负债的严重程度直接决定了其经营所承担财务风险的高低，负债情况越严重，财务风险越高。房地产企业想要获得更高的经济效益，可以利用对内部资本结构合理调整的方式来实现，使企业的发展价值通过财务杠杆最大化发挥出来。所说的要适当的进行负债，适当两个字是重点，企业要想实现资本结构的优化配置，就要将负债比率控制在可接受范围之内，详细来说，以下几个方面内容企业的管理人员都应该顾及到：首先，对于企业来说，想要具备按时还清债务的资质，首先要有稳定的资金来源，而想要确保稳定的资金来源就需要销售情况一定要稳定，因此企业管理人员要全面了解和掌握自身实际经营和销售情况；其次，企业管理人员要考虑到自身资产结构情况。一般情况下，当企业缺乏资金时，假如企业本身拥有的是已经被用来当作抵押的物品，这就说明企业已经是通过负债来使自身经济压力得到缓解；再次，要关注企业经营杠杆。在确保不被外界因素干扰和影响的基础上，如果企业所具备较低的经营杠杆，那么就说明，企业具备较强的运用财务杠杆能力；第四，在确保不被外界因素干扰和影响的基础上，要考虑到企业发展速率，很多房地产企业想要自身的发展速率得到提升，就必须要具备充足的资金，而想要资金充足，借贷方式无疑是最好的选择，和普通股的发行成本相比其给企业发展所带来的成本压力要比较低，因此很多企业都是通过借贷来促进项目进行；第五，对于企业来说，如果自身投资所取得的经济效益是足够多的，有充足资金来进行融资活动，那么就说明企业对于负债没有很大依赖性，所以企业管理人员要了解企业自身的盈利情况；第六，还要了解企业自身实际的税收情况。税收问题在房地产企业运营和发展过程中是必定会面临的问题，企业可以在税前将负债所产生的利息进行扣除，这样在一定程度上就降低了企业税务压力，进而使资金压力得到缓解，简单来说就是，企业所承担的税率如果越高，那么利用负债方式，就可以节约更多的税务支出[4]。

3.3 密切关注投资的政策变动

随着我国改革开放的不断深入，市场经济水平也在不断提升，但由于在市场经济方面政府经验还比较少，还未能形成完善的规章制度，因此市场经济在政府调控的作用下，很难将自身的自我调控作用充分发挥出来，其中比较严重的就是一些大型企业，所以房地产企业想要做出正确的投资决策，就必须对政府政策动态加以关注。由于我国房地产企业起步较晚，很多制度尚未健全，受到政府政策的影响会比较大。比如，在国家发布的货币政策宽松的情况下，房地产企业的发展会比较乐观，但是如果国家发布的货币政策较为紧缩的话，将会严重影响到房地产行业的发展。所以，房地产行业在进行投资决策时，就要将市场的政策条件充分考虑到，特别是和房地产企业直接相关的政策条件变动，要结合实际变动情况，来对其经济决策进行及时优化和完善。否则一旦政府政策颁布，企业则需要更多时间和精力来对自身未来经济的发展方向、政府对企业决策态度等进行研究，还要观察外界投资环境以及预测相关风险，这都对企业的发展很不利。所以，房地产公司在做出投资决策时，应尽量少走弯路，了解和掌握政府的方针政策变化。

3.4 利用有效的方式提升资金的利用率

房地产企业在对财务杠杆运用过程中，还应该利用有效的方式来提升资金利用率。企业的运营和发展与风险是相依相伴、同时存在的，而长时间以来造成存在潜在财务风险最重要原因就是不合理的使用资金。因此房地产企业在运用财务杠杆时，首先要有财务杠杆对企业发展不仅有正面影响作用还有负面限制作用的意识。而企业只有在确保和负债所产生的利息率相比息税前收益率要高的情况下，才能充分发挥财务杠杆的正面作用。房地产企业在将资金引入之后，先不要着急开展项目，首先要做的就是有针对性的分析实用价值，以此确保将每一笔资金实际价值作用最大化的发挥出来。企业在选择投资项目时为了减少不必要的资金消耗，应该选择低投资、低风险、高效益的项目；在筹集资金时也应该根据自身发展的实际情况，选择合适时机和金额，负债要适当，只有这样才能确保企业的健康可持续发展。

3.5 根据实际情况，对自身负债情况进行合理的调整

房地产企业想要避免不必要的财务风险，就必须要根据自身发展所需资金的实际情况来运用财务杠杆，以此确保企业内部现有资金能够充分得到运用。在市场环境不景气的情况下，很多企业为了获得更多经济利益，仍然持续的进行负债，长此以往企业很有可能会变成空壳，甚至会面临倒闭风险[5]。市场条件不是一成不变的，所以企业想要健康的长久发展下去，就应该顺应市场条件变化，当经济发展处于持续走低的趋势时，就会影响到企业经济发展，干扰到企业财务管理，在这种情况下，企业就要对自身负债加以把控。相反的，当经济发展处于持续上升趋势时，企业发展在市场高需求的影响下就会有很大的空间，所以在这种情况下，企业就可以通过适当进行负债来提升自身经济收益，使自身发展能够更近一步。

3.6 加大同行业合作

近几年来，随着社会经济的不断发展，房地产企业也有了很大的发展空间，市场竞争也愈演愈烈，各个企业的竞争实力不尽相同，其中很多的企业实力薄弱，且负债也比较多，在这种情况下投资的话，风险必然会加剧，所以出于安全考虑，房地产企业想要共赢的话可以采取合作的方式，利用合作筹集项目资金，将风险分摊但共享盈利，在合作过程中，还能够有效的增强企业之间的竞争力。由于房地产企业的发展迅速，政府对其相关的政策调控非常重视，而房地产企业因为受到政府政策干扰，就出现了较多的滞留产品，想要销售变得非常困难，为企业回本带来了很大的阻碍，增加了财务风险，所以企业可以通过合作的方式来有效降低项目的风险。

3.7 完善投资决策机制，增强投资水平

房地产企业由于受到国家政策调控作用的影响，所以在进行投资决策过程中，要充分考虑到社会环境变化。实时掌控政府政策的动态变化，并对政策变化会对企业发展所产生的影响进行了解和分析，从而对企业发展方向做出及时调整，最大程度将现有资源的利用价值发挥出来。此外，企业要在对社会市场环境充分了解以及全面收集相关信息数据的基础上，来进行投资决策，并且还要寻求专业人员的意见和建议，理智的开展投资决策，同时还要评估此次投资风险，提前做好分散和相关准备工作。在投资决策过程中，想要分散投资风险，分散投资的策略也应该是非常重要的考虑因素[6]。房地产企业应该对投资方向做出适当调整，平稳的向“新常态”过渡。我国经济结构在近几年来有了很大的转变，随之房地产行业也有了很大变化，特别是在“新常态”下，我国的经济增长方式和模式也在逐渐改变，因此，房地产企业想要更好的适应新时代要求，就要对传统的投资模式进行改革和创新，对投资策略进行适当调整，只有这样才能确保房地产企业的健康可持续发展。

结语：

总而言之，对于房地产企业来说，财务杠杆如果运用得当的话将会成为企业发展的助力，但运用不当的话则会变成企业发展的重大阻碍。房地产企业想要获得更多的经济利益，就要充分的将财务杠杆的优势发挥出来。另外企业不仅要看到财务杠杆所存在的实际价值，还要通过有效方式来对财务风险进行规避，合理控制企业决策和财务风险之间的关系，不能只是一味的通过财务杠杆来谋取利益，还要对可能面临的风险加以重视。