房地产开发项目的风险控制及管理研究

杜峰

摘要： 房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业，对我国经济社会发展有着至关重要的作用。但是由于房地产行业涉及土地、建筑、金融等多个行业，市场竞争激烈，同时受到国家政策、经济形势以及市场供需关系等诸多因素的影响，具有的风险因素相对较多。因此，为了确保房地产行业能够健康稳定地发展，房地产企业必须要充分重视房地产开发项目中存在的风险因素，并采取有效措施进行风险控制和管理，这样才能够确保企业在激烈的市场竞争中占据有力地位。

关键词： 房地产；风险控制；管理；竞争

引言 

房地产开发项目是一个复杂的过程，在整个开发过程中会涉及多个部门的管理，从而会产生大量的风险。若房地产企业对风险管理工作不重视，则会导致房地产开发项目出现问题，无法取得理想的开发效果，严重时还会影响企业的经济效益。因此，房地产企业必须要重视对风险管理工作的开展。

一、注重投资决策阶段风险控制 

投资决策阶段是房地产项目开发项目实施的重要基础，对项目未来发展具有直接影响。在投资决策阶段，如果没有充分考虑到各种可能存在的风险因素，就会导致房地产开发项目建设出现盲目性，从而造成项目开发失败。因此，为了有效降低房地产开发项目的风险，必须要加强对投资决策阶段的风险控制。

（一）社会因素 

在对城市交通建设进行分析时，需要充分考虑到城市交通状况的好坏，并对房地产开发项目的建设成本以及施工难度进行深入分析。

在对城市土地资源进行分析时，需要充分考虑到当地的土地价格、城市规划情况以及市政配套设施情况等内容［1］。

在对房地产开发项目进行规划时，需要充分考虑到当地的气候、水文环境以及地质结构等内容，并结合实际情况制定合理的规划方案。

在对房地产项目进行设计时，一方面需要充分考虑到建筑结构的安全性以及使用寿命等内容；另一方面需要充分考虑到建筑施工过程中可能会遇到的各种自然灾害因素和意外事故等内容，从而制定出科学合理的应对措施。

（二）经济因素 

第一，在对房地产开发项目进行投资决策时，需要充分考虑到房地产开发项目的社会、经济以及环境等内容，为提高可行性研究工作的科学性和有效性提供重要依据。

第二，需要将房地产开发项目的投资规模、资金筹措能力以及建设周期等内容考虑到可行性研究工作中来，从而为提高房地产开发项目的实际效益提供重要保证。

第三，需要充分考虑到房地产开发项目所处环境因素的影响作用。在对房地产开发项目进行可行性研究时，必须要充分考虑到当地的自然条件、人文条件以及社会条件等内容，为提高房地产开发项目的实际效益提供重要保障。

第四，需要对当地的经济发展情况、市场需求情况以及人才供应情况等内容进行深入分析和研究。在对房地产开发项目进行投资决策时，还需要充分考虑到当地政府对于该地区房地产开发项目建设的扶持政策以及优惠政策等内容。

第五，需要充分考虑到当地的旅游资源以及自然环境等内容。通过对当地的旅游资源以及自然环境等内容进行深入分析和研究，可以为提高房地产开发项目的经济效益提供重要保障。

在对房地产开发项目进行投资决策时，必须要将这些因素考虑在内。只有充分考虑到这些因素对于房地产开发项目可能造成的影响作用，才能够提高房地产开发项目可行性研究工作质量［2］。

（三）技术因素 

在房地产开发项目实施过程中，由于受到各种因素的影响，必然会存在一些不确定性因素。这些不确定性因素可能会导致项目出现工期拖延、成本增加、质量下降等问题。在可行性研究阶段中，不仅需要对房地产开发项目的技术可行性进行深入分析和研究，还需要充分考虑到項目的地理位置、自然环境、地理条件等内容。只有充分考虑到技术可行性问题，才能够有效提高房地产开发项目的可行性。

二、合理安排规划设计阶段的风险 

在项目建设规划设计阶段，通常需要综合考虑城市规划、城市环境、城市景观、建筑风格等多个方面的因素，并且需要对各种因素进行综合分析，从而在此基础上对房地产开发项目的各项指标进行科学合理的规划。房地产开发项目涉及的各类费用，在项目建设期间也会相应发生变化，因此需要在项目规划设计阶段，结合不同阶段的特点，科学合理地安排各项费用支出，并进行及时有效的控制。

第一，在房地产开发项目的前期设计阶段，由于受到用地规模、建筑密度等诸多因素的影响，因此需要将投资费用和销售收入进行综合平衡。同时，在设计阶段还需要对各种费用支出进行科学合理的规划和安排。

第二，在房地产开发项目建设过程中，需要对各种资源进行充分合理的利用和配置，从而确保能够提高经济效益。因此在项目规划设计阶段，必须要遵循资源节约原则，合理地对各项资源进行分配和利用。

第三，在项目规划设计阶段，需要充分考虑到市场需求情况以及未来发展趋势等因素对开发成本的影响。例如，在房地产开发项目中往往会存在一定的市场需求不足问题，如果不能够及时解决这一问题，将会导致开发成本不断增加。因此在项目规划设计阶段，需要对市场需求情况进行科学合理的分析和预测，从而对所需资金进行合理控制和安排。

第四，需要充分考虑到项目建设的周期和进度等因素对建筑成本产生的影响。

第五，严格执行可行性研究报告。房地产开发项目建设的可行性研究报告通常包括投资估算、资金筹措、投资方案等内容，对于房地产开发项目建设具有重要的指导意义，对于房地产开发项目建设过程中各项风险因素的控制和管理也具有重要作用。在房地产开发项目建设过程中，房地产企业需要结合项目特点，严格按照国家规定的可行性研究报告编制标准进行编制。例如，在编制投资估算时，需要根据可行性研究报告中对房地产开发项目的投资总额、总建筑容积率等进行计算；在编制资金筹措方案时，需要根据项目建设要求和投资估算来对资金筹措方案进行规划和安排；在编制投资方案时，还需要对其资金来源和项目建设进度、建设周期等进行分析和预测。根据国家规定的可行性研究报告编制标准来开展相关工作，有利于提高房地产开发项目建设的科学性和合理性。

第六，重视项目风险预测及应急措施。在房地产开发项目的建设过程中，存在着许多不确定因素，例如自然灾害、政策法规、经济环境变化等，这些不确定因素还会导致风险的出现。因此在项目建设期间，必须要对各种风险因素进行科学合理的预测，并及时制定出相应的应急措施。

三、强化施工过程中的风险管理 

房地产企业在施工过程中，应充分重视项目建设中的各项风险因素，并采取有效措施进行控制和管理，从而降低项目施工过程中的风险。一方面，房地产企业在进行房地产开发时，应科学制定施工方案并严格执行。在施工过程中，企业必须要加强对各个环节的管理和监督，从而确保各项工程都能够按照规定程序进行施工。同时，企业必须要加强对施工质量的监督和管理，确保每一项工程都能够符合相关标准规范要求。另一方面，在进行房地产开发时，房地产企业还应加强对环境风险因素的控制。环境风险因素主要包括地质、气候以及环境污染等方面的问题。地质问题主要指的是由于工程建设中可能会遇到岩石、土石以及地下水等方面的问题。气候问题主要指的是天气因素对于工程建设造成的影响。因此，企业必须要加强对这些方面风险因素的控制和管理。

（一）地质问题 

岩石主要指的是地质作用形成的物质；土石主要是指由地面下陷或者地面上的土石堆积而成的；地下水则是指工程建设中由于地下水位变化等因素而导致的地下水问题。地质问题不仅会影响到工程建设质量，还会对工程建设造成一定程度的破坏，严重时甚至会导致工程出现坍塌现象。因此，对于地质问题而言，房地产企业必须采取有效措施进行控制和管理。首先，在进行工程建设前，房地产企业应进行充分的地质勘测和勘探工作。在勘察过程中，房地产企业应认真对地质资料进行分析和研究，从而确定最佳施工方案。其次，在施工过程中，房地产企业应加强对地质问题的重视程度。为了避免施工过程中出现地质问题而导致工程停工或者延期现象的发生，房地产企业必须要制定完善的施工方案和质量保证体系［3］。再次，房地产企业还应加强对施工人员的培训工作，从而提高施工人员的综合素质和业务水平。最后，房地产企业还应建立健全地质灾害监测和预报体系。

（二）气候问题 

房地产开发项目主要包括建筑工程、水电工程、交通工程以及市政工程等方面的内容。在这些方面中，建筑工程是房地产开发项目中最为重要的一项内容。因此，建筑工程的建设质量对于整个房地产开发项目而言具有重要意义。气候问题主要包括温度、湿度以及风等方面的因素；温度问题主要是指在不同地区，气候的差异对于建筑工程建设可能造成的影响。

（三）环境污染问题 

在工程建设过程中，如果出现了地质灾害问题，那么必然会导致各种环境因素发生变化，从而使得地质灾害对环境造成严重的影响。工程建设过程中的污水问题主要是指由于工程建设过程中排放的废水、废气等因素造成的污染问题。例如，如果企业在进行废水处理时，未能按照相关标准规范要求进行处理，那么必然会导致废水排放不符合标准要求。废气问题主要是指在工程建设过程中，施工单位在施工时排放的废气以及建筑材料在运输过程中所产生的废气等因素。这两种问题主要都是由于企业在进行施工时没有采取有效措施进行防范而造成的。为确保房地产开发项目能够顺利开展下去，房地产企业必须要做好各项风险管理工作，应该针对不同阶段中可能出现的风险因素进行深入分析和研究，并制定出有效的防范措施，从而降低项目施工过程中存在的各类风险问题。

（四）加强财务管理工作 

在房地产开发项目中，财务管理是核心，财务管理人员的专业能力以及对项目的把握程度直接决定了项目的成败，因此房地产企业必须要加强对财务管理人员的培训，提升其专业水平，以便其更好地实现财务管理工作。

首先，要建立完善的财务管理制度，进一步完善与房地产开发项目相关的预算制度、内部控制制度等，这样才能够确保房地产企业实现精细化财务管理。

其次，在财务管理工作中，房地产企业必须要加强对项目资金流、物流以及信息流等方面的控制力度。例如，在項目建设过程中要严格控制建筑材料的采购数量与质量，严格控制项目建设资金，规范工程预结算工作［4］。

最后，要进一步规范财务会计核算工作。由于房地产企业存在着大量资金流动，因此房地产企业必须要做好全面的、系统的会计核算工作，在实际操作中，要实现全面、及时、准确地对资金进行记录与核算，并做好相应的分析与总结工作。

（五）加强合同管理 

房地产企业在实际项目开发中，应加强合同管理，做好合同的签订、履行以及归档工作，从而确保合同能够得到全面、规范的管理。同时，为了保证房地产开发项目能够顺利进行，房地产企业必须要建立健全的合同管理制度，以便能够及时了解市场变化情况以及项目开发情况，从而在合同签订前进行风险评估，制定详细的合同管理方案，对合同涉及的各项工作进行规范。此外，房地产企业还应严格审核合同内容以及相关条款，确保合同内容完整、规范。同时还应加强对合同管理人员的培训工作，提升其法律意识和风险意识。在房地产开发项目实施过程中，房地产企业应建立健全项目决策机制、风险评估机制以及风险预警机制等。在决策过程中，房地产企业应充分重视对项目建设方案进行全面分析、论证、评估和论证；在项目实施过程中，房地产企业应充分重视对项目实施风险进行分析与评估；在项目竣工后，房地产企业还应对项目的经济效益进行全面分析与评估。此外，房地产企业还应建立健全的合同管理制度以及合同档案管理制度，同时，加强对相关工作人员的培训工作，提升其法律意识和风险意识；在项目实施过程中，加强对相关工作人员的监督管理工作，确保其能够严格遵守相关制度与规定。

四、结束语 

随着我国城市化进程不断加快，房地产市场也随之快速发展。当前，我国房地产开发项目主要包括住宅开发项目、商业地产开发项目和工业地产开发项目等。对于房地产开发企业来说，在开展房地产开发项目的过程中，不可避免地会受到诸多因素的影响，导致企业面临诸多风险，房地产企业必须采取有效措施，才能稳定发展。

参考文献： 

［1］何立波.房地产开发成本控制研究［J］.地产，2021（21）：3.

［2］马瑜.试析房地产开发项目的全过程成本管理［J］.财经界，2021（23）：69-70.

［3］纪联桂.工程施工管理的目标成本控制策略［J］.四川建材，2021，47（12）：209-210.

［4］刘清艳.论房地产企业内部控制制度的建立与完善措施［J］.今商圈，2022（6）：4.