住房公积金贷款风险及控制对策

段皓玉

（作者单位：河北省省直住房资金中心）

一、引言

在新时期住房制度改革的背景下，越来越多的人开始关注住房公积金贷款制度，其给广大职工带来了购房贷款优惠，使职工的购房需求在一定程度上得到了满足。住房公积金贷款规模日益扩大，为了确保住房公积金贷款安全，需要强化对贷款风险的识别和控制，建立完善的管理制度和风险控制体系，及时规避风险，保障公积金管理部门的资金安全，保证公积金事业长远发展。

二、住房公积金贷款常见的风险

（一）制度风险

在现代社会中，住房公积金贷款制度方面的风险主要体现在以下方面。第一，每个城市的住房公积金政策不尽相同，如果申请人要使用住房公积金，则需要考虑是否符合当地的住房公积金贷款政策。一般情况下，住房公积金贷款的前提条件是借款人必须连续、按时、足额缴存住房公积金6 个月以上，申请贷款当月前6 个月内无提取公积金记录，贷款期限最长为30 年。如果贷款人贷后迟缴或者贷后停缴，住房公积金管理部门在采取催收手段后仍无法及时收回资金，将会造成资金的流失，给正常缴纳职工带来风险。第二，住房公积金管理中心受当地住房公积金管委会管辖，管委会制定住房公积金信贷政策，住房公积金管理中心负责执行。为了拉动住房消费，地方政府出台各项政策，包括开发商贷转公积金贷款、异地贷款、降低首付比例、提高贷款额度等，强调放贷数量的增加，忽视了贷款风险，容易产生不良贷款[1]。

（二）信用风险

在住房公积金行业里，造成信用风险的原因主要包括主观方面和客观方面。其中，主观方面的因素是借款人有意隐瞒真实情况，伪造、变造证明资料，骗取公积金贷款，享受较低的首付款政策和贷款利率，在贷款批准下来后，恶意欠缴公积金甚至销户，不按期履行还款义务。客观方面的原因主要是受到不可抗力的影响，导致借款人无力偿还贷款，无法履行偿还贷款的义务。

（三）担保风险

住房公积金贷款类型主要分为两类，提供的担保方式也不同。一类是商品房贷款，在房屋没有满足办证条件未落实抵押之前，由开发商承担连带保证责任，向住房公积金管理中心要求开立的由公积金中心、银行、开发商三方共管账户中缴纳一定比例的保证金，如果借款人出现逾期还款等违约行为，由开发商履行代偿剩余贷款本金的义务。另一类是二手房贷款，买卖双方将所购房产过户后，借款人通过在房地产交易中心抵押所购房产获得贷款，住房公积金管理中心是抵押权人，若借款人违约，住房公积金管理中心有权将抵押物进行拍卖来保全债权。这两种担保方式都存在一定的风险。例如，受到房地产市场价格下滑影响，部分开发商不愿履行代偿义务，一旦出现逾期的情况，开发商会迅速将房屋进行抵押，将催收压力转嫁，住房公积金管理中心只能通过将设定抵押的房产拍卖来实现债权，而不能向开发商求偿。另外，受宏观经济政策影响，房地产市场的价格波动比较频繁，如果在拍卖抵押房产时价格缩水，房产大幅度贬值，将会导致流拍或拍卖价款无法偿还贷款本息。在处理抵押房产时，如果选择采取起诉讼等法律手段，住房公积金管理中心还要付出较高的资金成本和时间成本，抵押人员极可能不配合法院的工作，会使抵押物品无法被顺利执行，导致住房公积金管理中心承担担保的风险[2]。

（四）操作风险

操作风险是指住房公积金管理中心内部的系统、操作规程、人员等导致损失的可能性。住房公积金管理中心的工作内容是前期的调查审批、中期的审批及后期的管理，这些环节存在操作流程不完善、系统设置不科学、经办人员素质参差不齐等问题。在住房公积金新政策出台后，没有制定明确的实施流程，各个环节工作人员的职责、权限、责任划分不清；部分人员对政策把握不到位，要点认识不清，在实际操作中难免会出纰漏；公积金贷款操作系统在新功能上线前的测试中并不全面，对于预期可能出现的风险点防控措施欠缺，需要进一步优化；部分负责信贷咨询的经办人员来自不同的部门，缺少金融领域的专业知识和工作背景，从业时间较短，风险的识别能力相对较弱；住房公积金系统的贷款管理工作没有统一和科学的管理模式，贷款方面的管理系统存在较大差异。以上问题使住房公积金贷款存在较大的风险。

三、住房公积金贷款的风险控制对策

（一）完善政策制定流程，适时调整政策

完善的政策是防范住房公积金贷款风险的基础。有关部门在制定贷款新政策时，应充分开展前期调研活动，夯实论证基础，广泛征求意见，听取广大基层职工和缴存群众的意见，着力解决与实际生活息息相关的问题，按照有关流程出台政策规定，做到有理有据，贴合实际。新政策实施不是一个一蹴而就的过程，在政策实施的过程中，相关部门要及时关注新业务开展的情况和进度，拓宽征求意见的渠道，采取多种方式获取各界的反馈，关注新政策带来的连锁反应，特别是当地房地产市场现状和住房公积金缴存、提取及贷款的情况，根据反馈意见及时优化调整现行政策，以此循环往复，使政策的实施效果得以提升，保障住房公积金业务平稳有序开展。

（二）加强贷前审查，防范造假风险

住房公积金贷款部门的审查人员应当加强贷前的调查和审核，在面谈的过程中了解贷款者的工作和家庭情况，如家庭负债情况、名下房产套数、工资收入情况以及名下财产是否存在抵押情况，以此评估贷款者的还贷能力。仔细审查贷款者提供的纸质材料，防范申请材料造假风险，避免申请人为通过审查提供虚假的收入证明和银行流水，重点审核申请人的个人征信报告，查看是否存在未结清的负债，避免影响公积金贷款的还款能力；审核申请人家庭名下房屋套数，避免贷款利率认定出现失误；审核申请人单位公积金缴存情况和申请人缴存基数，防止出现缴存时长不满足贷款条件或者贷后欠缴的情况。同时，住房公积金管理中心应当与其他单位加强合作，将公安局人口信息处和民政局提供的资料与申请者提供的资料进行对比，与不动产登记中心加强联系，建立实时查询反馈接口，查询具体的房屋产权情况、申请人的婚姻情况、名下房产情况，对资料的真实性进行审查，降低申请人骗贷的可能性。

（三）明确贷中业务规程，避免操作风险

审批环节是识别风险和控制风险的前提。住房公积金管理中心应当建立完善的住房公积金贷款审批体系，对审批流程进行优化。例如，设立初审、复审、终审三级审批制度，对流程中涉及的每个工作人员的审批范围、职责、权限和责任进行明确，完善贷款业务操作规程。另外，实行不相容岗位分离制度，相邻岗位不得由同一人员担任，如负责前期面签的人员不得承担签订合同的职责，做到岗位之间互相牵制、互相监督。优化贷款操作系统的预警功能，对于相关参数，在程序中预先进行设定，如果有不符合条件的贷款进入审批流程，将会触发系统，给出提示并终止业务流程，防止操作人员因舞弊或者疏忽而审批通过不合规的贷款。日常工作中加强业务培训，在新政策出台以后，及时组织人员进行研讨，制定出详细可行的操作流程，确保工作人员对业务步骤和操作要点内化于心，避免因操作失误使公积金管理中心在贷款发生风险时处于被动境地。

（四）加强贷后管理，规范贷后催收流程

在贷后管理中，应将住房公积金贷款回收方式设定为自动扣款模式，由住房公积金管理中心每日向合作委托贷款银行发送贷款扣款指令，同时自动通过住建部结算平台进行结算并入账，减小人为操作误差，提高资金划转效率，避免贷款资金回收不及时带来的风险。贷款操作系统应设定每日自动统计贷款逾期情况的功能，列示新增逾期贷款的笔数、借款人信息、时间和金额，建立催收模块，记录催收情况和进度，进行预警提示和跟踪管理。分析逾期产生的原因，安排专人进行电话催收，若无法联系上逾期借款人，应制作逾期贷款催收通知书，进行上门催收，并将逾期贷款催收单送达借款人；与逾期借款人进行面谈，讲明利害关系，对有意愿配合还款的借款人要尽可能创造还款条件，及时收回拖欠贷款，对于多次催收仍拒不还款的借款人，必要时联系其工作单位做思想工作，如果仍不能达到回收贷款的目的，可以向人民法院提起诉讼，通过法律途径解决。

（五）加强担保管理，避免抵押风险

住房公积金贷款中，商品房贷款和二手房贷款在对抵押物的管理方面不尽相同。对于二手房贷款，需要借款人去房地产交易中心办理正式抵押手续，并将相关材料交至住房公积金管理中心进行抵押登记后，才可准予发放贷款；对于商品房贷款，在前期准入过程中要时刻关注楼盘建设情况、工程进度有无严重延误以及开发商营运风险有无明显增加，防范因开发商造成的借款人断贷风险。此外，住房公积金管理中心应该妥善保管抵押物他项权证，为其设立专门的抵押解押登记目录，出证进证都要做好详细登记，避免因资料保管不善造成无法实现债权的情况发生。安排专人负责建立落实抵押权楼盘项目台账，对于尚未落实抵押权的楼盘重点关注，定期询问其办证进度，对达到办证条件的楼盘及时办理不动产抵押登记手续，以免出现存在其他债务纠纷的借款人的债权人先于住房公积金管理中心申请法院对房屋强制执行的情况[3]。

（六）促进信息共享，提高违约成本

大数据时代来临，信息传递效率提高，个人信息造假在数据互联互通的环境下无所遁形。住房公积金管理中心要提高运用信息化工具的能力，还要进一步加强与公安、民政、房地产交易中心以及银行的交流合作，拓展信息共享渠道，改进已有的共享端口，促使信息传递，使数据传递更加及时、高效。加强和中国人民银行征信管理部门的合作，将借款人逾期情况及时上报，并通过个人信用报告予以展示，强化失信行为惩戒，提高违约成本，使还款人增强按时还款的意识[4]。此外，借款人往往在不同的公积金管理中心都存在缴存记录，将这些记录进行相互对照、印证，也是防范住房公积金贷款风险的重要手段，因此，住房公积金系统内部各中心要加强合作交流，通过异地转移接续平台上传借款人公积金贷款次数、逾期情况和缴存记录。如果借款人工作地发生变化，可通过异地转移接续平台将公积金从原缴存中心转移至现缴存中心，若在现公积金缴存中心申请贷款，系统会实时调用异地转移接续平台的信息并显示在贷款管理系统中，如果存在逾期、骗提骗贷和欠缴等信用不良的情况，现公积金缴存中心要考虑向其发放贷款的风险，相应地提高其首付比例，降低其贷款额度，提高贷款利率，必要时进行拒贷。

（七）加强稽核，减少贷款风险

住房公积金管理中心要发挥专门的稽核作用，负责常态化稽核中心的核心业务，每年制定出详细的稽核工作计划内容清单，对风险高发领域给予更多的关注，目标清晰，突出重点，对公积金贷款业务实行跟踪稽核，及时发现问题并进行整改；如果稽核内容涉及工作人员的非专业领域，必要时应该聘请外部专家提供技术指导和支持，保证风险管理过程足够合理和科学，最大限度降低贷款风险发生的可能性[5]。住房公积金管理中心贷款部门在日常工作中如有发现骗贷行为等高风险问题，应及时协同稽核部门进行处理，稽核部门应该严肃对待，承担起防控风险的责任，进行翔实的调查，涉及违法行为的，应及时移交给司法部门。稽核部门应该建立风险防控工作记录，对已经出现的风险点进行归纳总结，联系各部门共同处理，将住房公积金贷款风险控制在低水平。

四、结语

住房公积金制度是我国一项社会性、互助性、政策性的住房社会保障制度，是社会保障体系的重要组成部分，也是国家提供给人民的一项福利，在某种程度上能减轻人们的购房压力。为了全力保障和改善民生，推进惠民政策，住房公积金管理中心需要对住房公积金贷款风险进行识别和防控，进一步减少住房公积金贷款面临的风险。这就需要住房公积金管理中心在思想上重视住房公积金风险管理工作，结合实际情况，建立风险管理体系，从根本上减少贷款风险问题，保证住房公积金事业长远发展。