房地产企业会计核算与管控措施研究

沈嫒媛

一、前言

随着社会经济的发展，房地产业关联度高、带动性强，已成为我国国民经济重要的支柱产业。房地产市场的健康发展不仅关系到国民经济的全局，而且关系到人们的安居乐业和社会的安定繁荣。在房地产企业发展过程中，要对会计核算与管控工作进行优化调整，全面提高会计核算工作的精准性，以促进房地产企业健康运营，加大会计核算管控工作力度，保障房地产企业财务工作效率，为为房地产企业稳健发展提供助力。鉴于此，文章从房地产企业会计核算与管控工作特点进行分析，结合相关工作的实践价值，探究行之有效的会计核算与管控优化对策[1]。

二、房地产企业会计核算与管控特点分析

（一）针对性强

房地产企业会计核算与管控工作具有较强的针对性。究其原因，房地产行业的建设周期相对较长，资金占用量较大，所以房地产销售回款周期普遍较长。在此条件下进行成本核算时，需要基于房地产建设期间项目论证、设计和土地使用权取得以及项目施工直至项目销售等一系列流程中产生的成本消耗内容进行核算控制。在不同的房地产建设项目，具有明显差异，在此条件下，房地产建设过程中的内外条件也会存在诸多不同。为了有效保障会计核算及管控工作的准确性，对房地产企业的会计核算内容进行精准控制是必要的工作内容。由此可见，房地产企业的会计项目核算针对性相对较强，在会计核算过程中，基于成本核算开展的工作针对性相对更强[2]。

（二）税务核算复杂

在房地产项目建设期间，涉及较多税务科目。具体来看，房地产企业在执行项目期间需要缴纳契税和印花税以及增值税和税收附加等各类费用，每一个税种在缴纳期间都具有相应的计算依据。同时，税收计算的基数和方法现在也存在较大差异。因此，房地产企业的税务特点十分鲜明，各类税务项目的计算和征纳操作复杂性高。

（三）成本控制难度高

根据上文内容可知，在房地产项目建设期间，房地产企业大量资金将会投入到项目规划和建设工作当中，房地产企业需要采取合理措施应对资金占用比重较大的情况，以期维持企业内部资金链正常运转，有效保障企业经营稳定性。此外，房地产企业需要积极拓展筹资途径，在日常经营期间，需要根据资金投入量较大的基本特点，对成本进行控制。因此，在房地产企业进行会计核算时，可以遵循一般性原则，将部分资金占用成本计入项目开发成本科目当中，借此有效控制房地产项目开发成本，使会计核算工作能够系统、有序推进。

（四）纳税流程特殊性

为了体现房地产企业在项目存续期内能够均衡纳税，房地产企业预缴税款的管理制度应运而生。在房地产项目建设期间涉及的增值税、土地增值税、企业所得税大多采用预缴或先核定后清算的方式，从项目建设伊始分别缴纳各项税费，造成房地产企业的税费缴纳从计提、申报到缴纳的各个流程均与其他企业不同（见图1）[3]。

图1 纳税流程图

三、房地产企业会计核算与管控实践价值

（一）有助于提高财务管理水平

高效落实会计核算与管控工作，房地产企业能够使自身会计核算管理机制逐步完善，与此同时，在高效的会计核算与管控工作支持下，房地产企业内部的财务管理执行效果也会实现向好发展。具体来看，在运转良好的会计核算管理机制促进作用下，财务管理能够获得有利的执行条件，长此以往，房地产企业内部的财务管理机制也会得到完善，财务人员的工作规范性将会越来越强。在会计核算与管控工作高效落实的背景下，财务人员能够在工作中更加科学合理地进行资金利用规划，进而有效提高资金利用率，避免了房地产项目建设期间因为投入资金量过大而引发的资金不足问题，同时，也能有效防范资金低效配置情况。随着会计核算与管控措施顺利落实，房地产企业的成本控制水平将会进一步提升，由此，全面预算管理工作质量能够得到保障，财务管理工作效果能够随之得到改善[4]。

（二）有利于保障财务数据真实性

会计核算工作的内容在于对基础性会计数据报表和财会报表进行整合处理，因此，房地产企业充分重视会计核算，有效加大会计核算管控力度，可以使各项财务数据信息的真实性和可用性得到保障，项目决策人员在工作期间能够参照时效性更强、可用性更高的会计和财务数据作出科学决断。

（三）有利于提升经济效益

随着会计核算与管控措施实现全面升级并得到有效落实，房地产企业的经营管理目标能够顺利完成，在会计核算与管控工作执行期间，房地产企业的综合竞争能力越来越强，在经营期间面临的经营风险得到有效防范，企业能够更加积极有效地参与到市场经济建设当中，并充分发挥自身价值，为国民经济的持续稳定发展贡献重要力量。

四、房地产企业会计核算与管控优化措施

（一）改善项目税收筹划效果

土地增值税属于房地产企业经营期间缴纳的一项比较关键的税种，在房地产项目开发期间，土地增值税会对房地产企业的税负产生较大影响。因此，在推进房地产企业会计核算与管控优化期间，应该从土地增值税的税收筹划角度出发，基于土地增值税的具体计算方式和当地的征管政策，对税收进行科学筹划。房地产企业应该在项目建设开始阶段做好初期的税收筹划工作，结合以往的工作经验和本次项目执行实际内容对成本预算数据进行细致计算分析，并灵活利用各类成本核算分摊方法选取最优税收筹划方案，为后续的会计核算和其他规划工作打下良好基础，在合法的情况下帮助企业争取相对更低的项目总体税负，有效改善税收筹划执行效果，使企业的经济效益得到进一步提升。

（二）合理设置会计核算科目

房地产市场瞬息万变，房地产企业在经营过程中应对从立项到开工之间的各项工作进行细致地规划分析，并做出精准的成本测算，为会计核算与管控工作提供有力参考。基于此，在正式开展房地产项目建设工作之前，房地产企业需要对会计核算科目进行清晰筹划，合理进行会计核算科目的设置，事先明确成本核算对象，并根据税收筹划的实际需求进行会计核算科目规划，设置合理的会计核算科目体系，科学核算各类项目成本，确保项目执行过程与预期规划实现统一，避免后续会计核算及管控过程中出现账目重新规划调整的问题。

（三）参照准则要求明确收入

在房地产企业会计核算与管控工作落实期间，财务人员应遵循会计准则要求，合理进行收入确定。通常情况下，房地产企业确认收入的时间点在竣工验收阶段，财务人员需要在将产品实际交付时，开始确认收入。同时，确认收入期间，财务人员还需要结合房地产商品特性对销售款项进行核算判断，遵循实质重于形式的基本原则确定收入，并从会计层面进行收入差异调整。

（四）遵循配比原则结转成本

在房地产项目建设开始之前，财务人员应该科学进行成本规划，尽可能提高成本规划方案的详尽程度，以此有效推进销售收入实现期间的实际成本和预结转成本高效对接，避免二者之间出现偏离，将实际成本和预结转成本之间的差异有效控制在合理范围内。具体来看，会计核算人员应该利用规划成本预提计入，在实际工程结算任务全面完成的情况下，对项目建设期间产生的结算发票进行统一整合，合理进行成本结转、调整，有效提高成本核算的准确性和可靠性，与此同时，根据收入成本的实际配比原则，精准匹配成本与收入，为结算成本工作的高效落实提供有利条件。

（五）建立成本合约台账

为进一步提高会计核算工作的准确性，财务人员应该从成本实际发生过程的控制入手，提高实际成本与预算成本之间的偏离可控性。在工作过程中，需要建立健全台账，利用台账对项目成本费用开展实时监控管理，有效强化成本核算及管控工作效力，有效降低工程施工期间存在的信息分散性，使成本费用能够得到妥善记录，从而在根源上避免成本核算出现偏差。为提高会计核算质量提供有效保障，为后续成本预结转工作夯实数据基础[5]。

（六）优化会计核算管理制度

完善的会计核算管理制度是会计核算与管控措施有效落实的基础条件。在房地产企业发展过程中，根据会计核算管理的工作需要，制定科学合理的管理制度内容，可以为会计核算工作质量的提升增添助力。在优化调整会计核算管理制度时，财务人员需要对房地产行业发展趋势进行全面调研，进而根据房地产企业的实际经营现状制定符合企业发展特点的会计核算管理制度。在设计管理制度内容时，财务人员应结合会计核算工作流程和管控目标进行内容设置，在合理范围内简化会计核算科目，全面提高会计核算管理制度内容的有效性，以提高整体管理制度的完善程度，进而为房地产企业会计核算与管控措施的切实落地提供基础参考和有力支持。

（七）增强管控人员专业能力

房地产企业在提高会计核算与管控措施落实效果的同时，应对会计核算人员的专业技能进行考核，在明确各岗位人员的具体能力素质水平前提下，建立健全人才培训机制，有效增强管控人员的专业能力，为各项核算及管控措施提供强有力的人力资源基础。在人才培养过程中，房地产企业应根据会计核算工作流程加大思想教育和能力培训力度，在日常管理过程中，从管理会计发展方向出发，适当增加培训机制建设投入，进而为会计人员和管理人员提供更多学习成长机会。同时，建立一体化的会计核算管理体系，使财务人员能够在一体化管理体系中积极有效地进行经验交流，进而从根源上提高会计核算管理人才的综合能力素养，为房地产企业的全面发展提供优质服务。

（八）加大信息系统建设力度

在当前时代发展背景下研究会计核算与管控措施优化对策时，应从信息系统的建设入手，与时俱进地开展信息化建设工作，全面完善会计核算体系，搭建运转良好的信息系统，为会计核算提供信息化支持。在信息系统建设期间，房地产企业应着重关注信息数据传输和共享模块的设置，安排专人负责信息系统建设任务，有效利用信息化技术手段提高信息系统的性能水平。同时，促进房地产企业内部财务管理与信息系统实现良好连接，进而推动成本预算和预算执行、销售计划实施和成果评估、财务支付和财务预结算等各项工作实现有机结合，在最大限度上发挥信息技术的优势，建立完整的业务流程体系，为房地产企业的稳定运营和会计核算管控工作的高效实践提供助力（见图2）[6]。

图2 信息系统基本结构

（九）健全会计核算责任体系

在健全责任机制过程中需要秉承预防到位、机制自行运转的原则，在项目开发前，会计核算必须有明确、统一的标准，核算内容必须保证精细、精确、精准。以企业多年来积累的人工费用、材料费用、设备费用及其他间接费用等资料为基础，参考市场发展需求编制会计核算管控标准。在不断完善会计核算管控规范基础上，提高会计核算管控措施落实有效性，从而确定责任中心制度、明确责任范围、完善责任体系。在推进会计核算责任体系建设完善期间，房地产企业应制定科学规范的会计管理制度，针对会计人员的实际工作设置相应的管理办法，确保财务部门各岗位人员能够明确自身工作职责，并在会计核算与管控过程中提高岗位工作落实效率。房地产企业也应从宏观角度对会计岗位进行科学划分，在制定切实有效的岗位责任制管理办法的前提下，推进会计核算和管理控制岗位实现良好发展，进而明确不同岗位的具体责任范围，确保工作人员可以各司其职，有条不紊地执行工作。

五、结语

综上所述，通过对房地产企业的会计核算与管控工作进行优化创新，保障企业的发展稳定性，发挥房地产行业的促进作用，为市场经济的高质量发展和社会的繁荣稳定保驾护航。房地产企业需要充分了解会计核算与管控工作特点，挖掘会计核算工作的潜在价值，分析具体的会计核算与管控实践措施，进而在房地产企业经营发展期间，通过改善税收筹划效果、合理设置会计科目、健全会计核算管理制度等方式，促进会计核算与管控工作质量提升，有效发挥会计核算与管理控制的积极作用，为房地产企业的稳定经营和高效管理落实打下良好基础，进而推动房地产企业实现可持续发展。