新房“限跌令”松绑有助于缓解房企流动性压力

薛宇

近日，坊间流传苏州住建局人士认为“不允许降价不合适”的消息引发市场热议，苏州市相城区住建局在12345阳光便民网站回复网友咨询时表示，“目前，苏州市商品房实行一房一价，申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。”而在此前，房价下跌幅度是受限的。

近年来，由于融资渠道不畅，市场下行，房企资金规模有所降低，房企自身造血能力减弱，特别是已完工开发产品占存货总额的比重较前几年已有一定幅度上升。在账上资金规模增长受限的同时，已完工开发产品对资金的占用愈加明显，提高去化将在很大程度上减小房企的流动性压力。

2010年起，中国就开始推行商品房销售价格备案制度。

《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）明确规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

政策的总体思想是对商品房销售价格进行监管，严格执行商品房销售明码标价、一房一价，严禁在标价之外擅自加价；各地政府虽然具体规定各有不同，但都要求严格房企执行房价备案制度，销售价格不能高于备案价格，以避免开发商随意调整价格，从而对房地产市场造成恶性影响。

以往市场主要关注商品房成交价高于备案价的情况，而随着房地产市场下行，成交价大幅低于备案价开始引发监管和购房者关注，多地不久前曾发布过房价“限跌令”。

据媒体统计，2021年下半年，全国有超过20个城市发布“限跌令”，包括岳阳、桂林、菏泽、昆明等，主要是一些三四线城市。

2022年，个别地区政策有所松动，但调整幅度较小。2021年8月23日，珠海新盘备案开始执行“实际销售价格不得低于备案价90%”的政策；2022年4月14日起，珠海商品房实际销售价格调整为“不得低于备案价的85%”。绵阳市政府2022年5月24日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，其中规定商品房实际成交价格不能低于备案价的85%。

此前市场虽未明确放开限跌，但部分城市以团购房优惠不计入房价跌幅范围进行变相松绑。据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年以来，约20城出台政策支持团购商品住房，如安徽滁州、四川资阳等，其中提出了优惠价格不计入备案价跌幅范围。

除团购房以外，房企们为了应对限跌令还推出过特价房、打折购房、送家电、送车位等活动，实际上也是降价。

本次苏州实行一房一价政策，实际上是基于房源本身的商品属性，其认为，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂。目前的市场形势下，不允许企业降价不合适，不能控制企业正常的市场销售行为。

对于房企而言，现金流才是其追求的主要目标。从上市房企财报来看，整体而言已完工开发产品规模相较于现金已经不低，降价或可有效促进去化，实现资金回笼。

财报显示，近年由于融资渠道不畅，市场下行，房企资金规模有所降低，销售持续下行，房企自身造血能力减弱，特别是已完工开发产品占存货总额的比重较前几年已有一定幅度上升。

已完工开发产品是指已建成、待出售的物业，也可理解为现房。从财报来看，多家上市公司这类“现房”多是一些金额并不算高的尾盘项目，但值得关注的是，这些项目合并计算后总体规模并不小，相比房企目前资金规模来看，如果这些尾盘项目可以顺利出售，将在很大程度上减小房企的流动性压力。

根据Choice，2023年6月30日，万科存货账面余额为8417.96亿元，账面价值8370.27亿元，其中已完工开发产品（现房）账面余额为1004.19亿元，账面价值996亿元，账面价值占比达到11.9%。存货明细显示，2023年上半年已完工开发产品中，期末余额超过20亿元的项目仅1个，金额为23.87亿元，占2.38%；期末余额在10亿-20亿元的项目有10个，金额为142.51亿元，占14.19%；5亿-10亿元的项目有24个，金额为159.94亿元，占15.93%；此外大部分为金额更低的“其他”项目，期末余额有178.48亿元，加上其他金额在5亿元以下的完工项目，总计约677.87亿元，占比67.5%，同期万科的货币资金为1221.81亿元。

也就是说，若其价值996亿元的已完工开发产品顺利出售，公司流动资金将大幅增加。

其他房企已完工开发产品相对账上现金的规模也不低。龙湖集团2023年6月30日物业存货合计3145亿元，其中持作发展物业94亿元，发展中待售物业2463亿元，持作出售物业588亿元，即持作出售物业占比18.7%，同期银行结余及现金713亿元。新城控股2023年6月30日存货账面价值为1891.7亿元，其中开发产品231.13亿元，占比达12.22%，主要是一些金额在10亿元以内的项目；同期新城控股货币资金284.89亿元。

此外，融创中国2023年6月30日发展中物业5741亿元，持作出售的竣工物业592亿元，存货10亿元，合计6343亿元，其中持作出售的竣工物业占9.33%；同时，除受限制资金以外，融创中国的现金及现金等价物73亿元、以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产13亿元，若持作出售的竣工物业顺利出售，资金压力将大幅缓解；碧桂园2023年6月30日在建物业8182亿元，持作销售的已落成物业569亿元，存货75亿元，合计8826亿元，其中持作销售的已落成物业占6.45%，而类现金资产则有1128亿元。

央国企方面，由于保利发展开发产品中包含在建项目，在此不做分析。招商蛇口2023年6月30日货币资金1031.05亿元，存货为4367.51亿元，其中已完工开发产品账面价值774.88亿元，占比达到17.72%。已完工开发产品中，期末余额超过30亿元的项目3个，金额为104.7亿元，占比12.83%；期末余额在10亿-30亿元的项目有13个，金额为211.48亿元，占比25.92%；5亿-10亿元的项目有32个，金额为222.23亿元，占比27.23%；由此计算可知，5亿元以下的已完工项目金额总计约277.64亿元，占比34.02%。

11月17日，三部门联合召开金融机构座谈会后，多家商业银行积极贯彻落实，近期农行、建行、交行、工行、中行、浙商、广发等多家银行已陆续与房企召开座谈会，加强银企沟通协作，了解房企的资金状况及融資需求。根据《金融时报》，11月以来，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等向非国有房企投放开发贷金额超300亿元，其中近两周投放超140亿元，另有多家银行正加快推进已批复民营企业贷款落地，同时加大项目储备力度。

充足的日常运营资金对房企而言同样重要。从销售端来看，1-10月份商品房销售面积92579万平方米、商品房销售额97161亿元，累计同比分别下降7.8%和4.9%，均较1-9月降幅扩大0.3个百分点。

10月商品房销售面积7773万平方米、商品房销售金额8091亿元，同比分别下降11%和8.1%，面积降幅较上月扩大0.9个百分点，金额降幅较上月收窄5.5个百分点。2023年1-11月，克而瑞百强房企全口径销售金额55288亿元，累计同比下降15.5%，较1-10月跌幅扩大1.6个百分点；11月单月全口径销售4285亿元，环比下降3%，同比下降31%。销售仍待复苏。

行业流动性压力仍然较大，据国金证券，临近年末，为回笼资金，房企积极处置资产，一些央国企房企也开始出售资产变现。

需求实际上并未消失。西南证券认为是二手房分流了新房的需求：受新房交付问题影响，二手房表现强于新房，16个重点城市1-10月二手房累计成交面积同比增长40%，10月单月同比增长36%。

从重点城市一二手房合计销售面积来看，1-10月同比普遍增长，恢复情况好于新房市场，大连、青岛、重庆、苏州等城市跌幅也均在10%以内，这表明重点城市购房需求并未消失，而是部分分流至二手房市场。

这也就意味着，新房降价或有助于拉动此类需求。