城镇老旧小区改造项目外墙问题及改造策略——以惠州市惠城区改造项目为例

肖世奎

（惠州市惠城区住房和城乡建设局）

2020 年，国家层面极其重视城镇老旧小区改造工作，将其列入政府工作报告大力推动，2020 年7 月国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》开始在全国大力推动城镇老旧小区改造工作[1]，将城镇老旧小区改造工作上升到惠民生扩内需、推动城市更新、开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面进行论述。同年，广东省选取广州、佛山、梅州和江门4 个城市作为全省城镇老旧小区改造试点城市，重点围绕工作统筹机制、项目立项与推进、出资与合理共担、市场化探索等6 个方面开展试点工作。2021 年1月，广东省人民政府办公厅正式出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，意味着城镇老旧小区改造工作正式在广东省全面铺开。惠州市惠城区是惠州市的主城区，老旧小区众多、建成年代早，房屋安全隐患突出，道路、排污等市政基础设施配套差，为大力改善和提升惠城区老旧小区居住条件和环境，惠城区“十四五”期间计划改造约400 个小区，现以惠州市惠城区2022 年老旧小区改造项目为例，主要论述改造过程中常见的外墙问题、改造策略和注意事项。

1 项目基本情况介绍

惠州市惠城区2022 年老旧小区改造项目共计划改造72个小区，小区主要分布在龙丰、江南、桥东等7个街道35 个社区，其中桥东、龙丰和桥西三个街道小区数占比较多，三个街道小区数占2022 年改造小区数为71%，改造小区的建成年份主要分布在1985 年～1995 年，平均楼龄已超过30年。该项目惠及户数约18400户，据可行性研究报告批复数据，项目总投资约1.9 亿，不计工程建设其他费以及预备费，项目建筑工程安装费约1.6亿，即户均投资额度为8700 元。从改造小区房屋性质看，50%为商品房，28%为房改房或公房，22%为其他房屋类型。

2 老旧小区外墙存在问题

老旧小区的外墙改造是改造内容的重点，属于老旧小区改造中基础类型、列在应改尽改之列，老旧小区外墙由于年久失修，雨水、光照等环境侵蚀，疏于维护等多重原因，大部分的外墙都存在不同程度问题，既影响观感，也存在较大的安全隐患[2]。

2.1 水泥石米（水刷石）饰面

惠城区城镇老旧小区住宅中存在较多的水泥石米外墙饰面，多建造于1980～1990 年期间，水泥石米作为墙体的保护层，防水性能较好，抗风雨侵蚀较强，出现渗漏、开裂、空鼓情况的较少（见图1）；值得注意的是，并非所有石米外墙均是水泥作为胶凝材料，部分石米外墙仍采用的是黄泥沙粘合（见图2）。

图1 水泥石米饰面

图2 黄泥沙石米饰面墙

2.2 面砖饰面

在改造过程中发现，陶瓷锦砖饰面是老旧小区外墙面砖饰面中常见的一种类型，经调查，陶瓷锦砖外墙多建造于1990～1998 年左右，从1990 年开始陆续取代石米外墙成为当时的外墙装饰首选。陶瓷锦砖饰面抗侵蚀能力整体优于石米外墙，在外墙改造中发现陶瓷锦砖饰面大面积空鼓脱落情况较少，多是砖片表面本身出现坑蚀或局部剥落（见图3）。此外，常见的面砖形式还有条形砖、陶砖、文化砖等（见图4）。

图3 陶瓷锦砖饰面

图4 条形砖饰面

2.3 其他饰面

除了上述的几种饰面外墙，老旧小区外墙形式还有涂料饰面（见图5）、黄泥直接装饰（见图6）等形式。

图5 涂料饰面

图6 黄泥饰面

图7 改造后成效图

2.4 外墙常见问题及原因

老旧小区住宅外墙常见问题为存在大面积脱落、局部脱落、空鼓等现象，引起立面渗漏，存在损坏墙体、饰面层砸伤行人等隐患。主要原因为外墙受温湿度变化、光照、材料本身以及施工工法等影响，加上年久失修导致出现上述问题。

3 外墙改造策略

首先应进行前期调研，需要现场摸排发现安全隐患，对墙体存在的开裂情况、空鼓、脱落情况，以及外墙附属设备设施及周围重要情况进行记录，外墙周边设备设施的掌握情况会影响后续施工措施及施工进度。其次是入户调研，应联合街道或者社区工作人员对外墙存在问题的相关住宅进行入户了解，掌握外墙渗透、附属物松动掉落等情况。最后确定外墙整治方案，因外面饰面材料的不同会导致改造工艺的不同，下面主要介绍上文提到的几种外墙问题相应的改造策略。

3.1 水泥石米（水刷石）饰面改造策略

⑴铲除现有外墙饰面及砂浆层30mm 厚，表面清理干净；⑵刷素水泥浆一道甩毛（内掺水重5%的108 胶），满挂10 乘10 直径1.0mm 热镀锌钢丝网；⑶15mmWP M20水泥砂浆找平层；⑷5mm 厚干粉类聚合物水泥防水砂浆，中间压入一层耐碱玻璃纤维网布；⑸刷水泥浆一遍；⑹10mm厚1：15水泥石子，水刷表面。

3.2 陶瓷锦砖外饰面改造策略

⑴铲除现有外墙饰面及砂浆层30mm 厚，表面清理干净；⑵刷素水泥浆一道甩毛（内参水重5%108 胶）；满挂10 乘10 直径1.0mm 热镀锌钢丝网；⑶15mmWP M20 水泥砂浆找平层；⑷5mm 厚干粉类聚合物水泥防水砂浆；⑸4～5mm 厚陶瓷锦砖，陶瓷锦砖胶粘剂粘贴，填剂填缝。

3.3 条形砖饰面改造策略

⑴铲除现有外墙饰面及砂浆层30mm 厚，表面清理干净；⑵刷素水泥浆一道甩毛（内掺水重5%的108 胶），满挂10 乘10 直径1.0mm 热镀锌钢丝网；⑶15mmWP M20水泥砂浆找平层；⑷5mm 厚干粉类聚合物水泥防水砂浆；⑸5～7mm厚面砖，陶瓷锦砖胶粘剂粘贴，填剂填缝。

3.4 涂料饰面改造策略

⑴铲除原水泥砂浆面层20mm 厚；⑵清理干净基层；⑶3、20mm 厚WP M20 水泥砂浆抹灰层；⑷刮耐水腻子二遍，表面打磨平整；⑸封闭底涂料二道；⑹无机涂料二道。

3.5 黄泥饰面改造策略

⑴铲除现有外墙饰面及砂浆层30mm 厚，表面清理干净；⑵刷素水泥浆一道甩毛（内掺水重5%的108 胶），满挂10 乘10 直径1.0mm 热镀锌钢丝网；⑶15mmWP M20水泥砂浆找平层；⑷5mm 厚干粉类聚合物水泥防水砂浆，中间压入一层耐碱玻璃纤维网布；⑸刮涂外墙腻子2 遍，将墙面打磨平整；⑹喷或滚刷面层耐候性涂料2遍。

4 外墙改造其他注意事项

⑴建筑外墙更新改造应遵循安全美观、节能环保、与周边建筑环境相协调的原则，满足城镇街区风貌控制要求，不得影响原有建筑的日照、采光、通风、结构安全、防水等；⑵对存在安全隐患的空调机架、外机罩、防盗网，可在外墙改造时同步进行拆除；⑶外墙空调位置处宜补充冷凝水落水管，防止冷凝水打湿外墙长时间影响外墙质量，有条件的老旧小区，其空调室外机的悬挂系统和放置位置应整体考虑、统筹设计，做到整齐美观、形式一致[2]；⑷改造施工前要做好现场勘查、准备材料与设备、加强施工图纸审核等工作[3]。

5 结论

城镇老旧小区改造是能极大提升居民幸福感和获得感，其中外墙改造更是事关居民日常出行安全和生活品质，因此在推进老旧小区改造项目中要高度重视外墙改造，坚持应改尽改原则。对不同饰面外墙进行改造时可以参考文中给出的改造策略和注意事项，以便于更加系统性、全面性地推进外墙改造工作。