《民法典》居住权法律适用问题研究

文/黄 菲

一、我国居住权制度研究必要性之探析

居住问题，民生所系。解决人民的居住问题，是促进我国民生建设的重要支点。党的十九大报告中首次明确让全体人民住有所居的理念，意图通过一系列住房制度的建立实现该理念，如推进多主体供给、多元渠道保障、租购并举。居住权制度也随着该理念的提出及《民法典》编纂工作的开展引起热议。党的二十大报告中对这一理念加以延续，进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。为满足特定弱势群体的居住需求，《民法典》历史性地将居住权制度以法律条文的形式加以确立，揭开了我国居住权制度的序幕。

居住权是我国的一项兼具新颖性与物权性的用益物权制度，《民法典》对其用六则条文进行了规定，涵盖了居住权的定义、转让、继承、出租、合同的订立形式与条款。《民法典》对居住权作出规定，一方面为特定群体占有、使用他人住宅以满足自身居住需求提供了明确的法律依据指引，另一方面可以更好地保障特定群体的居住需求，缓解日益趋重的社会养老压力，并对我国现有保障性住房制度作出有益补充。当下，《民法典》已搭建起了居住权制度体系的框架，但仅有的六则条文规定则显然过于笼统且实操性不足，而且在居住权的制度设计与条款解释方面仍有一定的争议，如对居住权的主客体范围、居住权变动规定等存在诸多不同的理解。 于法律的稳定性，需要在对《民法典》居住权相关内容进行解读的基础上，通过解释的方式，为适应多元化居住及利用房屋需求等进行深入的研究。

二、我国《民法典》关于居住权制度的法律适用问题检视

《民法典》中的居住权规范虽创立了一项新的物权，丰富了我国现有的物权体系，但是居住权制度内容之广使其难以为六则条文所覆盖，其权利主体与客体、变动规则、权利义务以及与其他权利冲突时的处理规则尚不明确，不足以有效保障居住权主体适用、行使居住权。本文将从案例视角入手，分析《民法典》实施后我国居住权制度适用的典型问题，并通过归纳、概括等方式总结居住权制度法律适用的普遍性问题。

（一）我国居住权法律适用司法实践总结：典型案例视角

通过梳理分析《民法典》出台后的典型司法实践案例，基本评析如下。

第一，法定居住权在立法上仍存在缺位问题。据前文所述，居住权从学理上分为意定居住权与法定居住权。然而，我国现行立法并未对法定居住权进行确立，且将设立居住权的方式局限于合同与遗嘱两种形式。若仅适用以上两种形式，则居住权制度保障弱势群体的功能将难以充分发挥，诸如离婚纠纷中的非房屋所有权人、未成年人以及老年人等弱势群体的居住权益将难以得到保障。从《民法典》实施后的审判实践来看，上述弱势群体在没有合同、遗嘱的前提下并不当然排除适用居住权，法官在处理实际案件时会进行综合考量，在利益平衡的基础上认可上述权利人享有居住权。如表1 案例一，虽原、被告之间并未就房屋签订居住权合同，但法院也基于子女对父母的法定赡养义务进行考量，在判决中明确原告史某享有居住权。

表1 《民法典》出台后居住权典型案例对照表

第二，居住权的客体范围仍需要进一步明确。首先，应将居住权的客体局限于可供权利人居住的房屋。居住权制度在我国确立，其立法原意是保障特定人群的基本居住需要。因此，不具有居住功能的房屋一般不能成为居住权的客体。如表1 案例二中原告就仓库申请居住权，正常情况下仓库并不具有居住功能，因此该诉请未得到被法院支持。其次，居住权设立不应局限于建筑物整体，还可就住宅的部分设立居住权。案例一与案例二通过裁判设立的居住权客体都对此进行了一定突破，符合司法实践中的灵活性要求。

第三，居住权的相关登记制度还有待完善。表1 案例的判决书中，多数都未在判决内容中明确办理居住权登记的时间要求以及所有权人的配合义务。这可能与目前大部分地区的登记机构还未完善居住权登记程序有关，而这也难免会在实践中造成一定的纠纷隐患。

（二）我国居住权制度的法律适用困境

1.居住权法律适用的主体及客体界定模糊。

（1）居住权法律适用的主体范围。就权利主体问题而言，依据《民法典》三百六十六条规定，享有居住权的人被视为居住权的主体，称为居住权人。居住权人依《民法典》总则编的规定，属于民事主体的范畴，而民事主体的范畴又包括自然人、法人及非法人组织。然而，居住权人与《民法典》上一般民事主体是否为全同概念，以及居住权人的家庭成员、必要同住人是否可以成为居住权的惠及对象，仍需通过司法解释进行回应。

第一，法人、非法人组织可否划入居住权主体范畴。自然人属于居住权的主体范畴这一观点已毋庸置疑，但可否将法人与非法人组织纳入在内，目前仍无定论。持肯定意见的学者有如下三种理由：一是在《民法典》第三百六十七条关于居住权合同条款的内容中，明确了“当事人的姓名或者名称和住所”的表述，其中“名称”不为自然人所特有。因此，从这个角度进行分析可以发现，居住权客体应包括法人及非法人组织。二是当房屋所有权人为法人、非法人组织设定居住权后，依据居住权人享有占有、使用的权利，其作为居住权人可以将其享有的房屋使用权交予有居住需求的人群使用。例如，政府在保障性住房上为住房困难者设立居住权，或是企业为解决其员工居住问题，取得他人房屋上居住权后分给员工居住，以上举措都未与居住权设立的初衷相 。三是法律并未明文规定法人、非法人组织不能成为居住权的主体。依据法无禁止即可为的原则，法人、非法人组织理应具有主体资格。而持反对意见的学者认为，居住权的主体应严格限制为自然人。主要理由是《民法典》赋予居住权的价值定位是“满足生活居住的需要”，正常情况下，仅有自然人才存在生活居住的需要。同时，《民法典》中关于居住权不得继承、居住权自居住权人死亡时消灭的规定，都表明居住权的主体应限于具有生命力的自然人。因此，通过对《民法典》三百六十七条进行限缩解释，可以确定法人与非法人组织并不存在《民法典》所强调的“生活居住的需要”，其并无成为居住权主体的客观条件。

第二，居住权人是否包括家庭成员等共同居住人。依据法条中对居住权主体的文意表述，仅有居住权人依法享有居住权。对于居住权的主体范围是否包括其家庭成员等共同居住人，尚无明确的法律规定，因此在当下的法律适用中仍存有一定的争议。部分学者认为，依据我国国情，家为社会的基本单位，居住权人与家人同住，基于照顾老人、病患原因而同住的情形合情合理，也十分普遍。然而，也有学者对此持相反观点，认为在一定数量范围内居住人数的变化会带来一定的房屋修缮与维护风险。同时，由于居住权人与其家庭成员等共同居住人存有较为紧密的关系，在居住权消灭事由发生后，如居住权人死亡后，将存在一定的居住权纠纷隐患。因此，需区分居住权人与实际居住人，将家庭成员等共同居住人认定为实际居住人。基于权益主体的差异性，双方享有的权益范畴不尽相同。基于上述理由，共同居住人是否属于居住权主体的范畴仍值得深入探究。

（2）居住权适用的客体范围。从居住权定义的文义理解来看，居住权的权利客体为他人住宅，“住宅”二字的选择直接反映了居住权的立法价值取向，即保障弱势人群“住”的基本需求。因此，居住权的设立限于可供居住的房屋，无房屋的土地缺乏成为居住权客体的必要条件。这在一定程度上限制了居住权客体范围。总体而言，居住权的客体范围规定得仍较为笼统，在具体的司法实践中仍存有一定的适用问题。首先，《民法典》中规定居住权是在他人住宅上设立的，而“他人住宅”的定义值得深入探讨。该住宅是否严格限制为他人所有，而对于所有权人能否在“自己的住宅”上为自己设置居住权仍值得进一步思考。其次，通常情况下，当住宅作为一个整体时，其能够作为居住权客体毋庸置疑，然而也不乏房屋所有权人意图在一套房屋上设立多个居住权，或是在自住的同时以部分房间为他人设立居住权的情况。在上述情形下，一套住宅能否拆分成不同部分，同时为多人分别设立居住权？这种行为是否突破了一物一权的基本原则？从物权特定主义的判断标准来看，物的一部分因缺乏特定性与独立性，难以将其界定为法律意义上的物的客体。在这种情况下，将住宅拆分成不同部分为他人设立居住权的行为与物权的客体主义相 。除此之外，居住权是一项用益物权，《民法典》对其物权效力的产生明确了公示原则，即居住权在登记后才能产生物权效力。前述行为发生时，还会面临住宅的一部分可否作为独立的不动产区域进行登记以及如何登记等一系列问题，对不动产登记事项的具体化也会带来一定的挑战。最后，住宅的内涵是指住宅及其附属设施，还是仅指住宅本身，这也是值得探讨的问题。居住权的正常行使过程中往往会涉及对住宅内家居、家电等附属设施的使用，且有时附属设施会极大影响居住权人的居住品质。若未对此范围进行明晰，则容易在法律适用过程中产生争议和纠纷。

2.居住权的设立方式单一、模糊。

（1）缺乏法定居住权。目前，订立居住权合同以及遗嘱设立居住权为当下《民法典》规定的居住权设立的主要方式。这两种方式皆属于意定居住权的范畴，现行立法对法定居住权的设立缺少制度设计。然而，如前文案例分析所述，仅以意定方式设立居住权在具体的司法实践中存在一定的局限性。居住权设立的立法初衷在于实现“住有所居”的目标，满足特定人群特别是弱势群体的住房需要。无论采取何种方式设立意定居住权，都受限于房屋所有权人的主观意愿，这可能导致房屋所有权人出于自身利益考量而不愿为特定群体设立居住权，背离居住权制度设置的原意，特定群体的居住权权益保障也会落空。此外，结合当下的社会现实来看，弱势群体多为老弱妇幼，其在保护自身合法权益的意识及行动力方面本就处于劣势地位，仅凭房屋所有权人道德感而主动设立居住权，存有一定的现实障碍，无法实现居住权制度的立法目的，更谈不上发挥其制度功效，对弱势群体进行有力保障。

（2）以遗嘱方式设立的居住权登记制度规定缺位。依据《民法典》中关于物权公示主义的相关规定，居住权的设立采用“登记生效主义”。一言概之，无论采用何种意定方式设立居住权，皆自登记时发生效力。如若继承人未到登记机关登记居住权，居住权能否基于继承的法律事实发生而具有生效效果？是否具有对抗善意第三人的法律效果？相关居住权立法对此尚未给出明确答案。

以遗嘱方式设立的居住权的相关登记制度由于具体的司法实践还未落地，我国学界对此仍有较大争议。其主要争议焦点在于如何界定其法律效力。有学者认为，居住权的登记生效主义并不能适用通过遗嘱继承方式取得的居住权。其主要理由在于，我国有关继承的立法都应适用遗产继承宣示主义。此外，依据《民法典》第二百三十条的规定，遗嘱继承之所以区别于因法律行为引起的物权变动，是因为自该法律事实发生时即发生物权变动。因此，遗嘱继承人在居住权人死亡即继承开始时就当然享有居住权，无需前往登记机关进行登记。然而，也有学者对此持反对观点：在遗嘱生效后未进行居住权登记的，不应发生法律上的居住权生效效果。该观点也具有一定的现实意义。基于经济发展现况，各民事主体往往就同一标的物存在不同的权利重叠情况。以遗嘱方式取得居住权的，遗嘱继承人如若未办理居住权登记，当房屋的各项权利发生冲突时，其居住权实则难以获得完全保障，也容易产生一定的纠纷隐患。

3.居住权人权利与义务设立不明晰。在房屋所有权人与居住权人通过合同、遗嘱形成的居住权法律关系中，明晰双方的权利义务关系对居住权的适用有着十分重要的意义。虽然《民法典》对居住权合同的内容进行了规定，但都属于总括性规定，居住权合同的具体内容仍不明晰，除在第三百六十七条第二款第三项中简单提到了“居住的条件和要求”，以及对设有居住权的住宅作出不得出租、继承的限制外，尚无其他对居住权人权利义务的详细规定。具体而言，主要有以下问题 待回应：其一，就权利范畴而言，随着经济的不断发展，物权的价值取向也从“所有”逐步过渡至“利用”。从制度设立的初衷来看，所有权人享有的部分权利居住权人也理应享有，但目前立法尚未对其行权的界限给出较为明晰的指引。而当居住权落于具体的社会生活中时，当事人若没有法条的具体指引会显得无所适从，不知如何处理问题，甚至居住权也无法发挥其实际效用。此外值得探讨的是，居住权人可否同房屋租赁关系中的承租人一般享有房屋的优先购买权。在这一问题上，学者们各持己见。持肯定观点的学者认为，从物权优于债权的角度进行当然解释，房屋所有权人为居住权人设立的居住权作为用益物权，其效力自然优于承租人与出租人的债权债务关系。而部分学者认为，居住权所针对的主体为弱势群体，之所以为其设立居住权是为了保障其基本的居住需要，他们一般并不具有购买房屋的经济能力，为其设置优先购买权是否具有现实的必要性值得综合考虑。其二，房屋日常维护、修缮义务的履行该如何进行分配，设立居住权产生的必要费用应由房屋所有权人或居住权人单独负担还是共同负担等问题，在现有法律制度下仍存在不明确之处。通常情况下，居住权人使用住宅的周期较长，若不对以上义务进行合理分配，或许会出现房屋所有权人利用自身的优势地位限制居住权人权利的情况，对居住权人的合法权益造成损害。从所有权人视角来看，权利的行使需要有合理的界限，如若不对居住权人的行为加以规范，也容易发生居住权滥用的情形，无法有效保护所有权人的合法权益。

有学者认为，在居住权的权利与义务还未明确时，可以对房屋租赁关系中“出租人”与“承租人”的权利义务规定进行类推适用，从而解决当下法律规定过于笼统而导致实操性不足的问题。笔者认为，居住权关系与租赁关系在本质上截然不同，前者为物权，后者为债权，因此上述学者的主张仍值得商榷。

4.居住权的消灭方式过于狭窄。《民法典》第三百七十条规定了居住权因何事由消灭，但仅规定了居住权合同约定的期限届满及居住权人死亡两种事由，过于简单笼统，实际上忽略了大量可能导致居住权消灭的其他情况。首先，简单笼统的消灭事由使居住权人与房屋所有权人的权利不对等，这是因为居住权人在取得居住权后，即使其与房屋所有权人发生纠纷，但只要消灭事由未发生，其依旧享有居住权，致使房屋所有权人要忍受的义务增加。这对于出于善意为他人无偿设立居住权的房屋所有权人有失公允。此外，由于消灭事由规定的笼统性，在居住权人与房屋所有权人在未对消灭事由进行约定或约定不明时，相关矛盾解决难以从法律规定中获得明确指引。其一，就双方当事人解除居住权合同而言，其是否可以就解除条件另行约定？当约定条件达成时，居住权是否当然消灭？其二，当居住权人通过接受赠与、继承等方式取得房屋所有权时，其原先享有的居住权与后取得的所有权产生混同，此时就房屋享有所有权的权利范围显然超越了居住权本身所涵盖的范围，居住权是否不复存在？其三，居住权人抛弃居住权或长期不行使权利该如何处理？参考部分域外立法，居住权的消灭事由还包括居住权人抛弃居住权或长期不行权。如《瑞士民法典》第七百四十八条规定的“消灭原因”之一，即用益权因期满、抛弃或权利人死亡等。然而在我国，当出现居住权人依其自身意思表示或行为抛弃居住权时，居住权是否因此归于消灭尚未有明确规定。其四，若居住权人滥用其所有的居住权且此滥用行为有损害房屋所有权人权益之虞，其享有的居住权是否可被撤销？其五，若设立居住权的房屋存在毁损、灭失情形，或是被政府依法征收、拆迁，居住权是否随之一并消灭？综上所述，目前尚有许多致使居住权归于消灭的情形未有法条予以明确规定。为维护法典的稳定性，我国可以通过明确司法解释及恰当的法律解释，对《民法典》规定的居住权消灭事由进行细化、加以明确。

三、结语

我国《民法典》将居住权作为独立的新型物权纳入物权领域，使具有居住需求的弱势群体便于获得有力的物权性居住权益保障。这不仅满足了广大人民住有所居的强烈愿望，也是对司法实践中居住问题的积极回应。虽居住权制度的入典对我国物权体系的进一步完善具有跨时代的意义，但不可否认的是，我国居住权制度的立法规定仍存在不明晰、模糊的状况。 于部分规定的限制，我国居住权制度的立法尚难以完全回应司法实践中的指引需求。正因如此，在后法典时代的当下， 需从解释论的视角对居住权制度在我国的具体适用进行合理续造，从而对《民法典》规定的居住权制度规范予以更加科学、准确的解释及适用，真正为保护弱势群体的居住利益提供有效的法律依据，进而满足人民群众的住房需求以及对美好生活的向往。