如何界定住宅小区配套公建用房的权属

徐映雪

案   例

案例一：A公司申请a建筑物的首次登记，a建筑物位于一住宅小区内，共11层，1-2层为底商，3-11层为住宅。在审核过程中，发现一层有1间便利店和1间公厕，建设工程规划许可证证载这两间房屋均属于配套公建，这两间房屋能否首次登记给A公司所有？

案例二：某省电力公司申请某省电力规划检测试验基地1号楼的首次登记，土地使用权类型为出让，地类（用途）为公共基础设施，建设工程与规划许可证及规划核实意见书上的建筑分类均为公共设施。1号楼能否首次登记为该电力公司所有？

分   析

有观点认为，《民法典》第二百七

十四条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案例一中的两间房屋均属于配套公建，案例二中的1号楼属于公共基础设施，既然都是公共建筑，应属于建筑区划内的公用设施，属全体业主共有。

笔者不支持此观点。此观点把配套公建与公用设施混为一谈，公用设施属于建筑物区分所有权的共有部分，属于业主共有，但配套公建类型多样，与其有本质的区别。

笔者认为，要厘清配套公建用房的产权归属，需先按相关用途对其类别做区分，不能一概而论。根据其具体用途，主要可分为营利性配套用房、非营利性配套用房及社会公益性配套用房三类。

营利性配套用房，由开发单位投资建设，其开发建设成本一般未列入住宅小区房屋开发建设成本内，属于开发单位在建设成本外的单独投资。首次登记时，此类房屋的产权归属应按照“谁投资、谁所有、谁受益”原则，登记给开发单位。此类配套用房能提升小区的品质，提升业主居住的舒适度和便利度，主要包括超市、便利店、会所等。

非营利性配套用房，不以谋取经济利益为目的，为住宅区居民服务的较基础性的配套用房。并非开发单位单独投资，其开发建设成本已列入住宅小区房屋开发建设成本内。首次登记时，此类配套用房应登记为全体业主所有，主要包括物业服务用房、配电室、水箱间、公厕等。

社会公益性配套用房，为社会提供一定公共服务的配套用房。有的由开发单位投资建设，有的由政府投资，开发单位代为建设，其成本在开发单位取得该宗地土地使用权时在所缴纳的土地出让金中抵算。由开发单位代建的，产权应归政府所有，开发单位在建设完成后需按有关规定移交相关政府部门。此类配套用房以满足附近特定居民（不限于住宅小区内）的需要为目的，如，教育用房（中、小學）、医

院、邮政储蓄所等。首次登记时，此类配套用房应登记在开发单位名下。按要求需要移交的，再由开发单位向相关部门进行移交。移交后，由政府负责管理和运行的费用，便于政府调配社会公益性资源，更好地给居民提供公共服务。

登记机构在进行首次登记时，应首先明确其产权归属，还应注意以下两点：一是对小区内分期开发建设的配套公建用房要整体进行把握。分期开发建设的，登记机构应让开发单位提交整个小区配套公建用房的规划、建设等相关材料，整体把握是否符合相关要求。二是在实践中，部分开发单位为了获取更高的经济利益，未按规划批准建设或改变房屋的使用用途，从而侵害业主的权益。在进行首次登记时，可将卷宗审核与实地查看相结合，对其位置、面积、用途等进行重点审核。如发现房屋建设与规划批准不一致的情况，应让开发单位补充提交规划、建设等相关职能部门出具的证明文件或图件。

综上所述，案例一中a建筑物一层便利店属于公建配套用房中的营利性配套用房，应登记为开发单位所有；一层公厕属于公建配套用房中的非营利性配套用房，应登记为全体业主共有。案例二中的1号楼属于公建配套用房中的社会公益性配套用房，首次登记时应登记在某省电力公司名下。