盘活存量土地 拓宽发展空间

王清杰 陈红艳 尹军涛

在新型城镇化和工业化过程中，经济发展、结构调整和产业转型发展导致的建设用地需求日益旺盛，与严守耕地红线、新增建设用地规模不大、耕地后备资源严重不足的矛盾日益突出。在此形势下，盘活存量土地是节约集约利用土地资源、破解发展空间不足、推动经济社会高质量发展的有效途径。

盘活存量土地的主要做法

近年来，鹤壁市自然资源规划局通过创新机制用活政策、双向对接匹配供需、“府院联动”、“腾笼换鸟”、重塑产业空间等举措，连续4年实现省重点项目用地保障率100%，产业发展和存量土地盘活的有机统一，形成了节约集约用地“鹤壁模式”。

创新解难破碍制度机制，用足用活土地集约高效利用政策红利。结合实际，鹤壁市自然资源和规划局坚持系统谋划、政策引导、重点突破，联合市发改、工信、财政等部门，用足用活土地集约高效利用的政策红利，出台《关于支持开发区盘活存量建设用地促进节约集约用地的实施意见》，明确企业提高用地效率不增收土地价款、落实差别化税收、多种方式供应工业用地、支持企业分割转让结余土地和利用存量用地发展新型产业5年过渡期等具体政策措施，指导全市批而未供、供而未用、用而未尽、建而未投、投资效益低等各类闲置低效用地处置。制定《工业项目再投资履约监管协议》，重新约定投资额度、建设时序、产值、税收等相关指标和违约责任，提升工业产业用地亩均效益。2021年以来，全市供应土地1.9万亩，其中，使用存量用地1.2万亩，占比达到63%，单位GDP地耗由2020年的629.7亩/亿元下降到569亩/亿元。

需求与服务精准对接，促进项目高质高效用地。与县（区）政府精准对

接，引导算清政治、经济、生态“三本

账”，优先使用存量建设用地。摸清全市批而未供土地情况，绘制存量建设用地“一张图”，统筹项目建设用地保障和存量土地高效利用。对招商引资落地项目实施精准服务，全程跟进项目用地控制性详细规划编制、土地挂牌和规划审批等环节，引导土地使用全过程集约管理。兑现奖惩措施，工作成效显著的按完成任务量的50%予以用地计划指标奖励，完不成任务的扣减下年度20%新增用地计划指标，为重大产业项目落地、增资扩产拓展优质发展空间。

与企业精准对接，“一企一策”制定盘活方案，实现产业集聚和亩均效益双提升。对低效用地企业引导分割转让，分析企业发展潜力，算清用地成本，根据亩均产值确定用地面积，采取转移预告登记，分割转让土地使用权，盘活瑞兴堡建材、河南镁业等企业的闲置土地480亩，实现土地资源的有效转移和循环利用。引导龙头企业对低效用地再开发，按照就近原则，根据延链、补链需要，架起龙头企业和低效闲置用地企业之间的桥梁，引导龙头企业对周边闲置低效用地收购利用。天海集团、赛科化工等龍头企业收购闲置低效用地360亩。对“四优三新”等优质企业提供精准保障，制定工业用地“标准地”出让实施意见，精准服务使用存量用地优质企业，实行“标准地+代办制”“标准地+承诺制”，

落实区域评估，政府先行完成矿床压覆、气候可行性论证、文物勘探等10项成果，设定土地出让“3+N+1”指标

（投资强度、亩均税收、容积率+区域评估指标+土地使用年限20年），提前介入开展场地平整、项目设计方案审查等服务，实现（区域评估）政府买单、企业共享，降低企业成本、缩短审批周期。目前，全市已累计出让工业用地“标准地”13宗面积2135亩。

建立健全“府院联动”机制，实施

“腾笼换鸟”。与法院联合建立常态化“府院联动”工作机制，定期举行联席会议，将破产企业资产处置、闲置土地处置等事项纳入联席会议重点事项清单。对严重资不抵债、无力经营且长期停产及圈地不建、恢复无望的企业，根据债务、产权等复杂程度，采取破产清算、司法拍卖等方式灵活处置，打好土地盘活利用“组合拳”。对债权清晰类的“僵尸企业”进行资产核算、债务清算，加快市场出清，引进优质企业收购土地；对债权债务复杂、涉法涉诉类“僵尸企业”，用司法裁定切断企业历史纠纷，盘活闲置土地，推动优质项目落地开工；对“僵尸企业”尚无明确用地意向的地块，实行政府收购，纳入土地储备再次利用。如，对鹤壁标准件厂等债权清晰类企业进行资产核算、债务清算，引进常州纳新公司等优质企业收购土地，加快推动企业出清；怡福塑料制品有限公司等债权债务复杂、涉法涉诉类企业，用司法裁定切断企业历史纠纷，有力支持尼龙小镇、海格龙升化工等优质项目建设；河南大用实业、庞村技校等尚无明确用地意向的地块，实行政府收购纳入土地储备，为土地二次利用奠定基础。目前，鹤壁市共盘活“僵尸企业”23家，涉及土地4300亩。

实施产业空间重塑，筑优引凤“金丝巢”。全市自然资源系统围绕当地党委、政府产业发展思路、发展规模，结合城市空间布局和有限土地资源，积极主动测算，与现状存量土地进行衔接，先后谋划建设人工智能、数字经济、3C、智能制造等20多个标准厂房区，并制定标准厂房建设和改造行动计划，变“以土地招商”为“以厂房招商”，实施“引凤入巢”行动，让企业

“拎包入驻、轻装上阵”，实现存量土地盘活、城市形象改善、发展空间拓展“三赢”。2021年以来，全市建设和改造标准厂房230余万平方米。城乡一体化示范区利用富士康产业园周边空闲近10年的存量土地1800余亩，先后规划建设耕德电子产业园、京富电子产业园、信创手持终端产业园、京东鹤壁智能制造产业园等5个标准化厂房项目，规划建设面积180多万平方米，已建成约50万平方米，引进富士康电子、耕德电子、创伟信公司、汇兴威、英格索蓝、黄田科技、易达科技、福宁科技、伍基智能数码、创维科技、节源电子等公司入驻。淇滨区以数字经济为抓手，规划建设百佳、千惠、万和等7个标准厂房智能制造产业园区，引进京东、阿里、航天宏图、360、辰芯科技等一批新经济产业项目入驻。开发区先后规划建设了中原光谷、高分子材料产业园、汽车电子产业加速器、龙岗汽车电子产业园等，项目平均容积率高达1.5，较普通单层厂房节地40%以上，打开重塑产业新空间。

有关意见建议

坚持规划引领。将存量建设用地作为底图，与国土空间总体规划、控制性详细规划等实施同步衔接，精准统筹新增用地报批和存量用地盘活，对批而未供土地按照国土空间规划和产业发展延链、补链、强链、建链的要求，通过补充完善基础设施、公共服务设施和招商引资实施精准供应；对闲置低效用地分别采用无偿收回、政府收储、司法拍卖、引导转让、政企合作开发建设标准厂房等方式实施盘活利用。

绘制好“招商用地地图”。结合地形图、国土变更调查、建设用地批后监管、供后监管等工作，全面排查各乡镇（街道）、园区存在的闲置、低效建设用地。摸清批而未供、闲置低效用地的地块位置、面积、用途、边界，权属、形成的原因。在市、县（区）政府统一领导和大力支持下，主动加强与县（区）同级工信、发改、街道、园区等部门对接，进一步认真梳理核实可用于发展、招商引资的地块位置、面积、用途、规划、利用状况、周边基础设施等信息，扎实开展“招商用地地图”建设，做好相关数据信息录入和更新维护工作。

建设项目动态全生命周期管理系统。将项目取得土地、建设、投产、生产经营状况等全部纳入项目动态全生命周期管理系统，每年进行一次评价，将评价结果及时通报相关县区，对评价异常的项目由相关县区及时组织研判，适时组织项目帮扶或引导项目退出。对评价结果优秀的企业尤其是成功入选省级“亩均英雄榜”的企业予以奖励、根据项目扩产需求予用地保障。

进一步明确预告登记转让土地政策。在河南省人民政府办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》“各地可探索实行预告登记转让制度。以出让方式取得的建设用地使用权转让且建设工程投资额（投资额可委托有资质的机构认定）未达到总投资额25%的，在交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，按照先投入后转让原则依法办理预告登记”的基础上，进一步明确受让方可凭预告登记证明办理项目规划、建设、环评、消防等审批手续，为受让人投资建设达到转让条件后办理不动产转移登记手续扫清政策障碍。