房地产开发企业会计核算难点及审计重点相关探讨

王圆媛

（河南康隆置业有限责任公司）

房地产涵盖土地和建筑物及其所附带的权益，是人们生活的核心。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）的定义，旨在获利并从事地产开发和运营的机构被视为房地产企业。这些企业的主营业务范围不仅包括地产的开发和经营，还涉及物业的管理、房产的中介服务以及其他与房地产有关的活动。本文将重点探讨房地产开发和经营方面的会计处理和审计事项。

一、房地产开发企业会计核算的难点

房地产企业会计是指在土地和房屋及配套设施的开发过程中，对其劳动成果及相应的劳动耗费进行计量的专门化会计。

（一）房地产企业确认收入是核算难点

由于房地产存在多种产品类型，如住房、办公空间、商场和酒店等，其收入来源也呈现出多样性。根据我国《房地产管理法》，开发商在推出房地产项目前，需要严格遵循合法的流程，从房管部门获得预售许可证，以确保其商品房销售的合法性。鉴于房地产项目价值高、投资周期长，资金投入大，预售方式在销售中较为常见。当项目开始预售或销售后，购房者支付时，多数会选择银行按揭分期付款。根据我国税法的相关条款，无论购房者选择分期还是预付，房地产企业均应按照销售的标准进行会计核算，这与我国目前的会计标准中的收入确认方法相符。但在实际操作中，由于收款时间与房屋交付时间的不同步，及销售房地产涉及的实物和产权转移双重交付，收入确认问题成为实践和理论中的焦点。按照权责发生制，企业只有在项目全部完成并经相关部门或购房者验收后，才能确认其收入。简言之，会计准则与税法存在的差异使得房地产企业的收入确认存在挑战，也是其在会计处理中的一个主要问题。

（二）房地产开发配套设施核算难点

房地产企业在进行土地开发、建筑工程项目时，开发不仅仅是建造房子的框架和外表，在毛坯房完成后，还要对配套设施进行改进或者开通，室内的供水、供电和燃气设施的设计与启用；小区的绿化、道路建设、安全防范设备以及综合管理都被纳入考虑，还包括小区配备的幼儿园和休闲娱乐区域。现代生活步调日益加快，为了满足人们对高品质生活的需求，同时也为了追求更高的商业回报，许多房地产公司开始提供精装修房屋，使得房屋装潢成为另一项核心业务。随着房地产公司所经营的项目和业务领域逐渐扩大，其会计核算的广度和深度也相应增加。这使得相关的会计核算工作变得更为繁杂，对于企业的财务团队来说，加大了工作压力和挑战。

（三）房地产产品售价与其成本不配比

由于房地产销售价格受到国家政策和市场因素的影响而波动，同时，整个房地产项目的成本是按整体计算的，但销售则是按楼层和户型区分的。这意味着，不同楼层和户型的销售价格可能与其实际成本存在显著的差异。例如，与高层相比，低层的建筑成本较低，但其销售价格，尤其是黄金楼层的价格往往更高。同一楼层的不同朝向的房屋，虽然成本相同，但售价可能会有很大的不同。一般而言，房地产企业通过将完成项目的总成本除以总建筑面积来计算每平方米的成本，然后与销售面积相乘得到销售成本。这种均摊的计算方式并未真正考虑到房屋的楼层、结构和朝向等差异，因此在某些时期，其经营利润的计算可能并不太准确。

（四）会计核算周期不确定性分析

由于房地产公司工程建设的困难性，使得工程的竣工周期很长，从土地征收立项到开盘预收，再到竣工验收，每一步都需要几个月甚至几年才能完成，而且还涉及土地征收的审批、青苗及土地农作物的赔偿、土地附着物的拆迁协调、原住户的拆迁安置等。只有做完了这一系列的前期工作，才能进行工程的主体工作：房屋建设、房屋预售。而从预售到工程完工，还有好几年的周期。房地产企业的每一个项目都有很长的周期性，有时随着会计准则的改变而进行财务数据的调整，这就要求企业拥有充足的资金保证。

二、房地产开发企业针对会计核算重难点的相关策略

（一）重视会计科目的细化与合理设置

房地产企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，与其它行业相比，房地产企业的成本核算有着独特的特点。由于房地产开发产品的开发周期较长，成本核算的时间跨度较大，房地产企业产品的种类、设计多样，所以在进行房地产成本核算时，要根据具体情况具体分析、分类核算。为了有效地应对房地产开发公司在会计核算中所面临的挑战和问题，企业应主动完善内部会计科目的细节并确保科目设置的合理性。这将成为提高公司会计核算能力和内部核算品质的关键基石[1]。

房地产开发企业应重点设置以下会计科目：1.开发成本；2.开发间接费用；3.合同负债；4.开发产品；5.主营业务收入；6.主营业务成本；7.其他业务收入；8.其他业务成本等。在设置会计核算科目时，财务人员要考虑近年的国家政策、企业的经营状况、企业中长期发展规划等，只有这样，才能让工作更加具有针对性。

（二）房地产企业经营涉及的主要税种

与其他类型的企业相比，房地产开发企业往往有更大的经营规模，并同时进行多个庞大的开发项目。因此，在其日常经营活动中，所面临的税务种类更为复杂和多元。目前我国房地产企业主要涉及增值税、城市建设维护税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税和企业所得税。财务人员根据房地产开发的各个阶段按时缴纳相应税种，切勿超期，导致企业补缴税费滞纳金。在房地产企业的设立阶段，要关注印花税、契税；在获取土地使用权阶段，要关注印花税、契税、耕地占用税；在房地产开发建设阶段，要关注城镇土地使用税、印花税；在转让及销售房地产阶段，要关注增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税；在持有房产阶段，要关注增值税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税。要把各个税种的详细核算科目一一列示，明确各个税种的纳税期限和纳税数额，确保公司的纳税符合相关的法律规定。

（三）建立健全房地产企业会计核算的运行机制

房地产企业在经营上具有一定的复杂性和特殊性，会计人员应具备更高的专业素养，会计人员应该根据房地产企业的实际经营与工作内容进行分析，总结出适合房地产企业的会计核算科目体系来进行核算。所以，房地产企业在发展和成长的过程中，必须要有一个完善的会计核算运行机制作为企业发展的财务支持，会计人员要牢牢把握住企业的特点，合理应用权责发生制以及收付实现制。会计人员还要从项目的总体发展角度出发，对项目周期中会计核算的具体操作过程进行深入的剖析和掌握，并将其与企业的经营业务相结合，建立规范化、程序化的预算管理体系，更大程度地提升企业项目的经济效益，以最优质、最有效的会计核算标准助力房地产企业高质量发展。

三、房地产开发企业审计重点

房地产审计主要为建设项目审计，是指审计人员根据国家相关法律、法规和制度规范，对建设项目从投资立项到竣工决算交付使用的各个阶段的经济管理活动进行审查、监督、分析和评价的过程。

（一）重视现场察看及实物盘点

审计人员在房地产企业审计应该重视对建设项目进行现场勘察以及调查。通过实地盘点，能较好地掌握开发程度、开发规模、已完成及尚未完成的数量，对建设质量等情况也能够详细掌握。另外，对设计合同、监理合同、施工合同、材料设备购置合同和销售合同的审计，可以分析出账面开发成本、营业收入和营业成本的合理性和真实性。在统计过程中，应该确保统计的准确度。同时，还要对施工单位、监理方、业主等多个群体进行询问、走访，以获取项目开发现场的完整资料，为审计工作开展提供完善的保障。

（二）重点审计的科目

对房地产企业而言，与收入和成本有紧密联系的项目，如开发成本、预收账款、应付账款、应交税费、其他应付款等，都应成为审计的重点。

1.开发成本

审计开发成本主要审查土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。相对于一般的实业公司，房地产工程项目时间更长，项目所需费用的计算更为繁琐。所以，一些公司往往会将施工费作为调整开发成本的“水库”，降低施工费的手段主要以虚报土地征收补偿金；将假发票、收据或欠条计入成本；提高成本基数，将期费计入成本；与施工企业合谋，增加工程量；使用伪造的工程决算或工程评估报告，增加施工成本；不按地块贷款，并将全部利息资本化；把自建房和代建工程的成本列入商品房价格等。

审计人员在审计时不仅要认真审核合同明细账、费用明细账、往来明细账、银行存款明细账及相关原始凭证，还要索要土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概算、预算、地方政府部门颁布的城市基准地价表、政府部门关于土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等，将开发成本、费用明细账中的各项成本、费用发生额与上述资料中的有关数据进行比较。并将单元估算法、单位指标估算法、工程量近似估算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等应用于房地产开发项目，对前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估计，可以采用调查方法和分析重估方法，根据项目的总体投入或利润所占的一定比例，确定项目建设费用、开发管理费用及各阶段费用，根据贷款费用的确定标准，确定贷款利息的资本数额，为开发计划提供必要的开发成本[2]。

2.预收账款、应交税费

预收账款是企业在获得预售许可后，对房屋进行预售时所收取的款项，其金额的完整与否，将会对应税收入的精确度产生重要的影响。在“营改增”之前，根据“一套房一张发票”的原则，企业在出具正式发票之前，对已收取的房款，都是首先开票，再根据收款额进行纳税申报，并根据收款额进行纳税。“营改增”后，国税局不再开具发票，但对分期支付的预收款有了新的要求。根据山东省印发的《营改增试点工作指导(第六)》，将其改为“零税率”（注：预收款）的一般增值税，并将其作为《增值税预缴税款表》。根据预付款的会计处理特征，在进行预付款审计时，要重点把握好以下几个要点：

(1)严格审查房屋的预付款，保证房屋的正常运营，近几年住房管理局建立了房屋预付款监管制度，与银行联网，对房地产开发人员挪用预付款行为进行了有力的遏制。对于一般企业，审计人员只要查到企业的监管账户，就可以推断出企业的预付定金。但是，对于房地产企业，部分开发商在没有取得预售许可的情况下出现资金紧缺的情形，就会采取预收诚意金、意向金、定金的方式，或是借助市场的有利条件，提前收房，形成了监管账户之外的资金，造成了监管的缺位。审计人员可以通过对往来款项明细账、查看收据存根等方法，查找这部分款项的核算痕迹。

（2）企业所收到的现有住房房款不要求将其划入资金监管账户，另外，在“营改增”以前，对于没有产权证书的小棚、车库等，企业只要提供一份书面的发票即可进行纳税申报。然而，部分房地产企业为了缓缴税款、逃税等，不会将所收的钱款记入预付款，也不将其记入营业收入。更有一些不法的房地产企业，将收来的小棚、车库的钱款不记账，进而形成个人的小金库。审计人员应认真审查各种详细的会计报表和相关的原始凭证，认真审查《建设工程规划许可证》《商品房买卖合同》、发票存根等，并结合现场统计结果和已取得的销售资料采取询问、观察、分析、复核等，使上述问题得到有效的防范和处理[3]。

四、结语

从上述的分析中，对房地产公司进行的会计处理，涉及的问题具有不同的原因和特点，涉及的业务范围也较为广泛，在会计方面，涉及的问题也逐渐增多，会计人员的核算重点和困难也越来越大。所以，房地产开发企业会计人员在进行相关业务核算时，不仅要对当前国家税法、会计准则进行深入了解，还要在遵纪守法的基础上，根据企业特点创造性地增加和设置与企业会计核算相符合的相关科目。