满足不同所有制房地产企业合理融资需求

我们认为，三部委联合会议传递的积极信号值得注意。从偿债节奏上来看，房地产企业在2023Q4和2024Q1整体仍旧面临较大债务偿还的压力。虽然房企融资政策自2022年底开始出现放松，但从房地产企业开发资金来源角度看，2023年1～9月融资金额占比与2022年持平，均为12%，房企得到的“第二支箭”等融资政策的支持并不显著。此外，保交楼和三大工程的推进都需要融资端的政策支持，因此我们认为，本次三部委的会议精神预示着监管部门会加强推进房企融资端政策的落地。具体政策落实角度上，我们认为可以期待国企和民企在信贷、债券、股权等重点融资渠道方面的进一步支持。当前房企的现金流支撑以销售回款为主，我们认为房地产企业在2023年获得的股权和債权方面相关支持还有很大空间。考虑到现阶段市场销售的持续筑底，销售去化率仍处于低位，叠加当前预售资金监管的限制，开发商能够把地方资金归集到总部的资金偏少。在此背景下，适时的股权和债券融资支持显得尤为重要。我们认为此次三部委的表态意味着对房企股债融资的支持，在实施路径上，可能会首先落实对房企信用方面的支持，进而打通金融机构对房企在股债方面的资金流入。

今年前10月，房地产开发资金来源合计同比下降13.8%，降幅较前几个月进一步扩大，绝对值跌至约2015年同期的水平，开发资金下降明显。1～10月房地产实际到位资金累计额同比下跌14.2%，降幅也较大。这与金融企业对于房地产行业的惜贷有一定关系。行业销售复苏相对缓慢，叠加融资层面改善程度较低，行业资金面较紧，导致行业开发投资、新开工等降幅进一步扩大；另外部分一二线龙头房企债务化解进度也相对缓慢。相信监管层再次的要求金融机构加大对房企金融支持，后续行业资金面将会持续有所改善。

会议明确支持房地产和融资平台两大行业的风险化解，注重信贷投放的稳定性，政策导向明确，政策力度有望加强。优质城农商行和高股息大行有望受益。

此次三部委会议对于非国企融资的明确支持精准有力，有望提振供给端信心，而行业的良性循环还需要等待销售企稳。我们期待地产政策优化的持续落实，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

压制人民币汇率的力量发生趋势性扭转，但升值的路程不会一蹴而就，未来持续升值的动力仍然需要观察。首先，美元的下行仍然是波动的，美联储并没有明确加息结束。11月和12月美国通胀由于基数和服务价格的韧性很可能小幅回升，近期消费者通胀预期的抬升也促使美联储仍保持鹰派姿态。加之欧洲的经济基本面相较美国更差，在通胀顺畅回落的前提下，欧央行很可能比美联储更快启动降息。其次，中国逆周期政策加码之后，到经济数据的全面好转存在时滞，仍然需要时间来验证。最后，当前财政政策的发力需要货币政策的配合，降准、降息仍然是2024年货币政策的最优方向。如果央行在美联储降息之前使用价格工具，人民币汇率有可能再遇波折，升值也就不是一蹴而就的。

——摘自银河证券宏观经济研究报告