物业费能少交或不交吗

何军

我国的物业服务经历了40多年的发展，目前相关从业人员数量超过1000万。由于物业服务和百姓的生活息息相关，所以，由此产生的物业服务纠纷案件也呈大幅上升趋势。

在日常生活中，你是否也面临着这些问题：我家房屋一直空着，我是否可以不交物业服务费（以下简称物业费）？物业服务水平不高，我能否不交或者少交物业费？前期物业服务合同是否对我有约束力？

2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式实施，对规范物业管理、维护业主和物业服务企业的合法权益提供了重要的法律依据。2021年1月1日实施的《民法典》也对物业管理提出了更明确的规定。关于物业费的相关问题，本文将通过解释物业服务纠纷案件中的相关法律知识，来帮助读者提升维权意识，共同营造良好的社区环境。

前期物业服务合同对业主有约束力吗

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主。但在现实生活中，很多业主并不承认前期物业服务合同的效力，认为自己不是物业合同的签订方，因此不受合同约束，并常以此为由拖欠物业费。那么，前期物业服务合同对业主是否有约束力呢？

根据《民法典》第939条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”由此可见，虽然业主未直接与物业服务企业签订前期物业服务合同，但该合同仍然对业主具有法律约束力。在合同期内，业主使用了公共的供电、供水、排污等设施，物业服务企业也对这些设施进行了维护，这就意味着业主享受了相关物业服务，应当交纳物业费。

未享受物业服务，能不交物业费吗

业主有太多的抱怨。北京的王大爷名下有两套房子，一套用来自住，一套长期闲置。王大爷认为，长期闲置的房子既没人住，自己也从未享受过物业服务企业提供的服务，所以不应该交物业费。和王大爷一样，住在一楼的张女士也质疑，自己住在一楼，从来没有使用过电梯这一公共设施，不应该交全额物业费。还有些业主看到外卖员和外来车辆随意出入小区，部分业主饲养的宠物在小区内随地大小便，垃圾分类处理不到位等现象后，认为物业服务企业的服务水平太差，没有资格收取全额物业费。

物业服务企业也有太多的委屈。一家物业服务企业的负责人无奈地说道：“我所服务的小区有800多户、近3000名居民，工作人员每天都要处理各种各样的需求和投诉，大家的神经几乎24小时处于紧绷状态。但有些业主总是趾高气扬，把我们当仆人一样对待。我们不仅要处理小区里大大小小的事务，还要遭受各种白眼甚至谩骂。处理小区的各项事务都需要费用支出，公司收取的物业费主要用于支付人员工资和维护小区公共设备设施。如果业主拖欠物业费，公司就很难正常运转，服务水平难免会下滑。”

那么，物业服务水平未达标，业主有权少交或不交物业费吗？根据《民法典》第944条的规定：“业主应该按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”也就是说，对于物业服务企业所提供的服务，如果确实存在管理不到位的重大瑕疵而诉至法院的，法院会综合考虑该行为影响，酌情对物业费进行减免，但业主以物业公司在管理服务过程中存在瑕疵为由提出先履行抗辩权而拒交物业费的，人民法院不予支持。

另外，物业服务合同作为一种持续性、服务性合同，其提供的服务具有公共物品的性质。物业服务是一种综合性、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价。

物业费是物业服务企业运营的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不交纳物业费。业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。

业主拖欠物业费后，常会收到物业服务企业发出的物业费和违约金催缴单。如果物业服务质量确实存在一定瑕疵，但尚不足以构成对物业服务协议的严重违约，人民法院可根据物业服务企业的违约程度，在兼顾双方利益的基础之上，对物业服务企业主张的违约金予以调减或不予支持。这种处理理念和方式既符合实际，也利于督促物业服务企业提升服务品质，促进双方矛盾的化解。

房屋漏水、墙体开裂，能不交物业费吗

赵某与某置业有限责任公司签订了商品房买卖合同，成为该置业有限责任公司开发的某小区的业主。某置业有限责任公司与物业服务企业签订過前期物业服务合同，约定由该企业为小区提供前期物业服务。物业费按商品房买卖合同约定交付买受人之日起按年度收取，每个交费周期结束前30日内交纳下年度物业费；业主未按时、足额支付物业费，经物业服务企业书面催告，在合理期限内仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金额的0.3%支付违约金。

签完房屋买房合同后，物业服务企业依照合同约定为该小区提供了物业服务，但赵某以卧室漏水、墙体开裂、房屋未验收合格等为由拒交物业费，于是物业服务企业诉至法院，要求赵某交纳欠缴的物业费。

该案中，赵某遇到的卧室漏水、墙体开裂、房屋未验收合格等问题不属于物业服务的范围，赵某应当按合同约定交纳物业费，否则将构成违约。如果物业服务企业要求赵某支付物业费并承担违约金，将会得到法院的支持。

关于物业维修义务的承担主体，需要具体情况具体分析。如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，楼顶等小区共有部分、公共设施设备等由物业服务企业承担维修义务；物业服务企业履行相关义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

本案中，针对业主赵某专有部分房屋出现质量问题，物业服务企业应负有协调和紧急处理的义务，但如果纠纷本身是赵某与某置业有限责任公司之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人之间的侵权纠纷，则属于另一法律关系，赵某可依法向某置业有限责任公司或侵权人主张损失，但不能以专有部分房屋漏水、墙体开裂等质量问题拒交物业费。

其实，在不少物业服务合同纠纷中，业主少交或不交物业费的原因并不是物业费高，而是物业服务不够完善、小区管理混乱等。对于物业服务企业来说，加强管理、提升服务质量、改善小区环境、接纳和采用业主提出的合理意见，才能让业主从内心认同物业服务企业的服务，减少双方矛盾。同样，部分业主不要因为对物业服务不满就采取拖欠物业费、躲避法院审理等方式来处理问题，这样不仅会构成违约，还可能让物业服务企业无法正常运营，致物业服务质量持续下滑，最终损害全体业主的利益。

总之，小区整体环境的维护和居住品质的提升，需要物业服务企业和全体业主加强沟通、相互配合、共同努力。如果双方发生纠纷，也应当互相理解，采取积极的态度和有效的途径进行解决，共同维护和保障小区的安定与和谐。

【责任编辑】谌 燕