商品房买卖案件实务问题与应对研究

冉冰洁 刘冰雍

1.河北省蠡县人民法院，河北 保定 071400；2.河北省安国市人民法院，河北 保定 071200

一、司法实践中商品房买卖案件纠纷特点

在实际交易过程中，受多种因素的影响，商品房买卖合同纠纷呈现以下特点：

（一）预售领域是纠纷主要发生范围

在商品房预售阶段，由于未建成的商品房存在较多的不确定性因素，且购房者对于商品房的实际情况并不一定能够得到真实全面的了解，故而在商品房的面积差异、缴纳款项、界定合同内容等方面都极容易产生纠纷。

（二）合同主体存在不对等的情况

在商品房买卖合同纠纷中，合同的双方当事人大多数为商品房开发商与购房者个人。［1］综合双方的经济实力、社会地位等方面，购房者显然处于弱势地位，在信息获取上、权益保障上都存在着天然劣势。从近年蠡县法院审结的该类纠纷一审案件的统计数字来看，2019 年为9 件，2020年为9 件，2021 年至2022 年6 月62 件，原告基本为购房者个人，充分说明了原告系购房者的商品房买卖合同纠纷案件所占的绝对比例。

（三）诉讼请求及理由多样化

在司法实践中，商品房买卖合同纠纷的诉讼请求较为复杂多样。结合审理情况，常见的诉讼请求多为要求办理房屋权属证书、解除合同、因逾期交房要求支付违约金、返还购房款及利息等。其中，根据河北省蠡县人民法院统计，因逾期办证而引发的纠纷约占20%；因开发商逾期交房引发的诉讼约占75%；涉及到惩罚性赔偿的纠纷约占5%。由此可见，随着商品房领域实践问题的增多，诉讼请求也更为多样化，在一定程度上增加了审理难度。

二、商品房买卖案件实务问题

（一）商品房买卖合同效力问题

在商品房买卖合同纠纷案件中，合同是否真实、合法、有效，是司法实践中的难题。尤其是在认定是否涉及虚假诉讼的情况下，对于法官而言，更是审理难度加大。具体来说，主要有以下几种效力认定的问题：

1.商品房预售合同效力问题

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）指出，开发商无商品房预售证的情况下，订立的预售合同无效，起诉前取得预售证的，可以认定有效。实务中，开发商的操作方式通常为：以内部认购等形式向买受人推售房产或在无预售证的情况下预售房屋，起诉前取得预售证。［2］对于内部认购协议，双方当事人在该协议上明确了涉案房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、交付日期等，且购房人也支付了部分购房款。依据《解释》规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同①参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条。”。但是在司法实践中，对于在未取得商品房预售许可证明的情况下出售房屋，且在起诉前仍未取得许可证明的现象也屡见不鲜，有些商品房开发商为了完成销售指标，在销售过程中存在夸大宣传、隐瞒欺诈等行为，导致购房主体不知情或受骗签署合同，进而引发商品房买卖双方因合同效力发生纠纷。

2.执行异议之诉与商品房买卖合同判定标准不一

商品房买卖合同纠纷是执行异议之诉的典型形态之一。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编规定，基于法律行为的不动产物权变动模式为合同+登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人的财产出卖给第三人，只要未办理产权登记手续，就不能阻却强制执行。实际案件审理中，往往是第三人已经支付全部价款并实际占有，却未办理房屋登记手续，例如因相关部门不予办理等阻力，此时，就需要分析第三人的主观过错，第三人无过错，则可以阻却强制执行。但审、执环节的判定标准不一，也为司法实践中处理该类案件带来了一定困难。

（二）无登记备案手续情形下的“一房二卖”问题

购房者在与开发商签订买卖合同后，应办理登记备案手续。若登记备案环节丢失，则开发商极容易在利益的驱使下出现“一房二卖”的情况。可以肯定的是，经过备案的商品房买卖合同是具有法律效力的。一旦购房者与开发商因合同效力发生纠纷，对于备案是否属于合同生效要件的情形，《解释》认为，备案并非合同生效的要件，但司法实践中在均无登记备案手续情形下，对于“一房二卖”问题的处理，审判实践观点并未统一：一些观点认为应按照签订合同的先后顺序来确定合同效力；一些观点认为合同均有效，但应区别对待是否进行了房屋产权登记或备案，同时还要分析是否存在有善意第三人购买房屋的情形，从而来综合判定合同效力。这无疑就为该类诉讼审理增加了难度。

（三）商品房买卖合同违约问题

1.因房屋质量导致违约

房屋存在质量问题，也是商品房买卖合同纠纷中的常见问题，更是实践处理中的疑难问题。开发商通常会在保修期内承担相应的修复责任。但如果涉及严重的质量问题，在买受人与开发商协商赔偿事宜或解除合同事宜时，开发商往往会以房屋在竣工时已经得到相关部门的审批和验收为由，拒绝承担任何责任。［3］以广东省一则实际案例为例，在某小区交房后，该小区的买受人在居住一年内均发现房屋墙面有不同程度的裂缝，经多次与开发商协商，开发商只是进行简单修复，却对房屋质量问题避而不谈。后买受人向法院提起诉讼，原告方要求法院对房屋质量进行鉴定，鉴定结果显示房屋质量不合格。该案最后以调解方式结案，也是为最大限度地维护社会稳定。在商品房买卖合同纠纷中，一旦涉及房屋鉴定，鉴定程序的启动，必然造成结案周期过长，降低审判效率，同时鉴定类型多达十几种，鉴定过程及鉴定费用在一定程度上会影响案件的审理。与此同时，审理此类案件对法官的房地产专业知识也提出了一定的要求。对涉及到的建筑行业相关知识，那么就需要法官对房屋设计、施工、验收等环节和国家政策、相应规则等都进行相应程度的了解，以便更加公平、公正地审理案件。综合可见，因房屋质量引发合同违约的案件，无论是鉴定，还是裁判，都对案件审理和社会稳定产生了一定影响，是商品房买卖合同纠纷不容忽视的问题。

2.因房屋面积误差导致违约

合同面积与实际面积不一致，也是引发此类纠纷的重要问题。在商品房预售过程中，买受人有理由相信房地产开发商对于房屋面积的宣传并以此交纳购房款。但交房后，房屋实际面积与购房合同中预定的商品房结算面积相差较大，这对于买受人来说，继续交纳过多的购房款是对其利益的损害。购房人会主张解除合同或要求补退面积差价。

3.因逾期交房或无法交房导致违约

出现此类纠纷，大多数在于开发商自身的原因。如开发商内部资金链断裂，再如开发商开发房产时就违背规划政策及销售要求，且已先行与拆迁户签订了房屋置换协议，在逾期交房或无法交房时，产生合同纠纷。在逾期交房的纠纷情况下，购房者往往要求解除合同或者要求开发商给付迟延履行义务的违约金。在无法交房的纠纷中，双方矛盾是较为尖锐且不可调和的，且如何认定双方的损失，是司法实践中审理此类案件的一个难点重点。例如，在河北省蠡县人民法院审理的一起案件中，拆迁户已于3 年前与开发商签订了房屋置换协议，3 年后，开发商告知拆迁户，因政策原因无法施工，现要求解除双方签订的协议，并要求拆迁户返还拆迁款项20 余万元。该案审理过程中，拆迁户提交证据证实了3 年来的租房费用和其他损失。经审理判决，扣除拆迁户的相应损失，向开发商返还部分拆迁款项。由此可见，对于逾期交房和无法交房产生的纠纷，认定违约金和损失，是审理好此类案件的关键。

三、解决商品房买卖案件实务问题的对策

（一）健全商品房买卖合同纠纷法律体系，应对商品房买卖合同效力纷争

购买商品房，尤其对于期房购买的情况，还存在很多潜在风险问题。为了避免风险，应加强立法，提供法律依据，发挥法律法规的保障作用。

1.加强行政立法

房地产行业的发展需要良好的行政法律法规加以约束，用行政立法规划商品房交易运行中的各种规则，明确哪些交易行为违法，加大打击力度。同时应严格规范商品房开发审查资质，对于不具备开发资质的房地产商，要禁止给予开放证明，做到从源头管控，从源头预防。

2.完善民事立法

前文述及执行中排除强制执行的规定与《民法典》确定的物权产权的方式有所出入，但案外人执行异议之诉的规定，是案外人享有债权且符合善意债权人的条件，并不能依据该规定要求法院确认其对执行标的享有所有权。出现此种情况的原因，是法条的可操作性存疑，对于付清部分价款或全部价款的保护情况不一样。对此，笔者认为，在民事立法中，可以在案外人执行异议之诉的规定中，完善债权保护的类型，不能违反债权平等原则，因为买受人的债权和申请执行人的债权应是当然平等的，不应在执行异议过程中对付清部分款项、付清全部款项相区分。同时，为解决在商品房买卖合同纠纷中存在的“借名买房”问题，即实际购房人与名义购房人不一致产生的争夺商品房所有权的情况，笔者认为，商品房归实际购房人，但如果产生购房人出现不一致的情况的原因系规避国家政策而借他人的名义购买房屋，其出发点就违反了国家相应规定，理应受到相应处罚。因此，对于审理中查明系为躲避国家政策而选择借他人名义购房的，法律在认定房屋所有权归属于实际购房人后，应同时规定由实际购房人按照国家购房政策的规定，补交相应差价并按照一定比例进行罚款。

（二）加大惩罚性违约金的适用，避免“一房二卖”的发生

商品房买卖属于较大金额的交易行为，为避免“一房二卖”情况的发生，笔者认为应通过加重“一房二卖”的违约责任或者提高支付购房定金的比例来约束合同双方。［4］首先，对于违约金的标准，购房者双方在签订合同时应该尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，在合同中对违反约定的情况作出违约金的赔偿，以便发生纠纷时能够最大限度得到法律的支持。其次，笔者建议应对“一房二卖”的惩罚性规定纳入法律规定范围内，对于查实确属于“一房二卖”情形的，应明确违约者的赔偿责任，可以一标准作为基准，再根据相应比例进行上浮处罚，作为惩罚性违约金，如此以强制性规定对此种情况进行处罚。同时，因《民法典》对应该进行预告登记的情况进行了明确的规定，但法律规定中为“按照约定可以向登记机构申请预告登记”，笔者建议，应将“可以申请”调整为“应当申请”，这样就从制度上、法律上都对购房程序进行了规范。最后，应根据行为人的主观恶性程度来具体确定在司法实践中惩罚性违约金范围中的适用赔偿比例。

（三）加强对房地产行业的监管，减少违约的发生

综合上文可知，商品房买卖合同违约大多是由于房屋质量、房屋面积、开发商自身原因而引发，因此，应从以下方面入手加强监管，减少违约的发生。

1.在细化商品房开发、验收、审核标准的基础上，对不同环节监管单位的监管责任予以明确，对监管不力的责任单位明确罚款或处理相关责任人的具体措施，抑或组建专门的商品房质量监督管理机构或部门，以定期或者不定期的方式审查、抽查不过关的商品房，从而减少此类不合格商品房的流通，保障购房者的合法权益。

2.加大对不具备建设、销售房地产资质的相关企业的取缔力度，做到严格管控商品房出售。

3.建立网络房地产质量档案，对建设方、施工方、开发商等信誉情况录入网络系统，一方面购房者能够通过互联网对相关信誉情况进行查询，使得购房行为有所保障；另一方面也能够进一步约束房地产行业的各个环节参与者，规范开发商的经营行为、商品房建设行为和出售行为，保障商品房买卖健康有序发展。

我们在司法实践中，要通过司法裁判来对社会行为进行正向激励，又要用法律的权威来平衡商品房买卖合同纠纷中的利益冲突，提升商品房买卖合同纠纷案件的处理水平，促进法治社会建设。