老旧小区改造工程要点分析

文／冯磊 北京知信工程咨询有限公司 北京 100071

引言：

老旧小区改造工程相较于新建工程而言，存在诸多不同点。目前，老旧小区改造工程正在逐步地放弃原有“就小区论小区”的惯性思维，不断向拓展改造实施单元、积极推进相邻小区及周边地区联动改造、从片区层面统筹推进公共空间共建共享的方向发展。为此，作为有着多年工作经验并参与老旧小区改造工作的项目管理人员，在从事改造项目的过程中，更需要依据老旧小区的基本情况、居民改造诉求、政策限定条件、设计施工规范等因素编制合理的施工组织设计和居民协调方案，做好施工技术应用措施，切实提升老旧小区改造质量。

1.老旧小区的现实困境

老旧小区改造工程主要包含了对城市、县城等行政划分区域内的建造时间2000 年以前的、公共设施落后的、影响居民正常生活的以及居民改造意愿强烈的住宅类小区[1]。随着我国城市建设方式从空间扩张向城市更新方向转变，老旧小区的现实困境日益凸显，主要表现在以下几点。

1.1 建筑老化、配置欠缺、功能滞后

老旧小区管线使用时间较长，逐渐出现老化的现象[3]，例如屋顶漏水、外墙皮脱落、外窗气密性差、管线老化、排水管道堵塞等问题。这些问题不仅影响着居民的正常生活需求，还会带来一定的安全隐患[4]。老旧小区基本功能配置出现不足，如缺少垃圾处理点、停车位数量不满足使用需求、多层住宅无电梯、缺少无障碍设施。小区建设功能落后，缺乏智慧建设，如缺少门禁系统、视频监控系统、物业服务等。出现上述问题的原因在于大部分的2000 年以前的老旧小区未归集房屋维修基金，后期公共部分的维护保养方面缺乏资金来源。按照相关规定，若小区的公共维修基金降至总量的30%时需要续筹，但续筹的过程中众多业主并不认同。

1.2 空间占用、设施不足、环境陈旧

老旧小区内部私搭乱建、楼道内乱堆乱放、绿地停车等问题屡见不鲜。公共设施配套明显不足，缺少电梯、无障碍坡道、楼梯扶手等适老化设施，社区医院、便民市场等服务设施。环境陈旧，绿化景观缺乏，运动器材设施年久失修。造成这类问题的主要原因在于老旧小区盈利性项目数量较少、居住人口较少，较大规模的物业公司不愿入驻（综合效益较低）。并且，部分小区改造后只能在社区的帮助下成立业主代表委员会进行自治管理，只能保障小区内部日常的保洁、垃圾处理等常规事务，并不能妥善处理小区内部的设施及环境问题。

1.3 社区缺位、品质不佳、认同迷失

部分老旧小区无社区，小区的凝聚力不足，未形成稳定的社区文化。小区活力缺失，居民积极沟通交流的热情有待提升，缺乏对社区的认同感，参加公共活动、公共治理的意识较为薄弱。造成这一情况的主要原因在于小区内部可供居民休闲、娱乐的场所不多，居民日常活动空间受限，缺乏邻里间沟通与交流的空间和机会。

2.老旧小区改造要点

2.1 拆除工程

老旧小区内部建筑数量多，面积大，且违章建筑的分布较为分散。为了克服拆除工作的难度、降低拆除工作对小区原有生活环境的不利影响，改造前制定拆除专项方案。

（1）成立专门的拆除小组，由经验丰富的项目负责人牵头每个区域的拆除工作。负责人要与老旧小区的街道委员会等部门密切配合工作，逐步摸清违章违建对应的住户，主动上门宣传改造工程的重要意义，争取得到住户的理解与支持。

（2）制定拆除行动方案。拆除工作的行动方案需建立在确保人员安全的前提下制定，优选经济、合理、施工活动扰民程度小的方案，通过多种方式或途径获取被拆除的建筑物的竣工图或设计图纸（包括但不限于结构专业、建筑专业、给排水专业、电气专业的图纸）、现场勘探的资料信息，在与拆除工程相关的地方性法律法规条例和安全施工技术规范的要求下开展。

（3）现场准备工作。拆除工程现场准备工作主要集中在以下几点。一是清理施工场地，确保拆除设备进出、构件吊装、垃圾清运等道路通畅。二是判定房屋及违章建筑的结构稳定性，必要时需进行临时性加固，张贴安全提示并设置围栏和警戒标志。三是实地踏勘拆除区域情况，绘制合理的施工现场平面布置图，掌握地下管线分布情况，制定专门的开挖、拆除、管线迁移保护等工作的方案和措施。四是及时做好垃圾清运工作。

2.2 抗震加固改造

老旧小区建筑物的建设时间久远，大部分是砌体结构。根据砌体结构的建筑特点和结构受力特点，采取有效的抗震加固改造措施可以提升整个建筑物的安全性和稳定性。砌体结构的抗震加固改造工作需要综合多个因素，经济性首当其冲。采取何种加固措施、是否需要“带户作业”、居民是否安置等都有经济成本；室内承重墙体加固会占用室内净面积，是否会影响居民生活、加固活动是否会对老旧小区交通带来不利影响，是否会造成居民投诉事件发生。根据查阅相关资料，并结合此前的工作经验，可以将常见的几种砌体结构加固方法及优缺点总结如表1 所示。

2.3 地面改造

在老旧小区地面改造项目中有两种改造的方式，传统的剔凿修复法和切缝注胶法。切缝注胶法指的是确定地面空鼓后通过切缝的形式切出约50mm 的缝隙以释放混凝土地面的内部应力，使得空鼓位置处的混凝土能够落在原有的地面上，再利用打孔注胶的方式将空鼓位置处的混凝土与原地面结构粘连于一体，可以节省时间成本和经济成本，并且不会产生二次空鼓的情况。该改造方法的施工操作要点可总结为以下几点：

（1）确定施工方案。施工人员首先对老旧地面的空鼓问题分析原因及原理，然后在保障改造质量的前提下选择最为经济的做法。

（2）确定空鼓的位置及范围。施工人员首先对地面进行清扫，然后观察裂缝位置，使用小锤子对裂缝的周边区域敲击，确定空鼓的范围，使用记号笔按照1.5m×1.5m的尺度划分区域。

（3）切缝。使用切割机将空鼓的位置与密实的部位进行切割与分离，切缝的宽度控制在50mm 左右。若空鼓的范围很大，则根据实际情况增加切缝的数量，目的是彻底释放空鼓区域内混凝土的应力。并为后期注胶工作划定施工区域。

（4）钻孔。使用钻机沿着混凝土裂缝的方向每隔500mm 的距离钻孔，并预埋注胶管。钻孔时应注意施工安全及粉尘控制工作，孔洞深度依据前期现场踏勘路面厚度确定。

（5）注胶。选用具备粘接强度高、固化速度快的双组份改性环氧树脂胶粘剂（JLD-X）作为修补胶，使用高压灌注机将其填补在混凝土的微缝、微孔之中，胶体溢出则证明注满，最后使用密封胶做密封处理。在施工周边设置隔离栏，胶体未凝固前不得在施工区域行走。

2.4 屋面节能改造

屋面保温层在长时间的雨淋和暴晒下容易丧失保温隔热性能[5]。屋面保温改造是老旧小区改造中最为重要的分项工程之一。在老旧小区建筑物的屋面保温方面的改造措施可总结为以下几点。

（1）屋面基层处理。清除原有屋面的已丧失保温性能的材料，清理杂物、油污以及其他能够影响保温材料粘结强度的物质。屋顶表面清理完毕后，涂刷界面剂，做好防雨措施。

（2）铺设DEA 砂浆（聚合物粘结砂浆）。按照粉：水≈0.2:0.25（重量比）配置，摊铺均匀后等待其凝固后，再将界面剂均匀地涂刷在憎水岩棉板（模塑聚苯板）和基层之间，增加保温材料的粘结性能。

（3）粘贴复合硬泡聚氨酯保温板。施工人员使用靠尺压平保温板材，在提升表面平整度的同时也能为后期施工操作奠定良好的施工基础。

（4）粘贴玻璃纤维网格布。由专人负责聚合物砂浆配置并确保搅拌质量，聚合物砂浆的配合比为KL 粘结剂：425#硫铝酸盐水泥：砂子（用18目筛底）=1:1.88:3.25（重量比）。根据屋面尺寸裁剪玻璃纤维网格布，在阳角处做加强层，加强层需粘贴在最内侧，每边控制在150mm。玻璃纤维网格布搭接的长度应大于70mm，被切断的部位必须使用补网搭接的方式。

（5）防水层施工。施工前注意阴阳角处附加层的铺贴质量，施工人员按照顺水方向铺贴将防水卷材后使用火焰喷枪加热基层和卷材的接触面，待接触面刚刚熔化的时候向前滚铺卷材，最后使用热熔喷枪收边，完工后在监理单位见证下进行闭水试验。

2.5 门窗节能改造

门窗节能改造需在建筑外墙外保温隔热改造前完成。门窗节能改造的步骤可分为以下几步。

（1）入户调查。因老旧小区使用年代久远，随着人民生活水平的提高，部分居民对于质量较差、气密性不严的外窗在使用过程中进行了更换，因此在前期入户调查过程中，要充分了解居民的改造意愿，征询其是否有更换外窗的想法，并将新装外窗的各项参数指标做详细介绍。

（2）二次入户测量。在收集第一次数据的基础上，对有外窗更换意愿的居民进行二次上门测量及尺寸确认，包括分格方式、开启扇位置也要根据住户现状进行一户一策的细化和修订，例如有柜子或设置窗帘盒的阳台，在测量过程中要有针对性的解决方案，比如加设上亮或将开启扇居中，避免影响居民使用功能。

（3）拆除工作。施工人员首先要对老旧的门窗进行拆除，尤其是碎的砖块、残余的发泡胶、砂浆、植入的钉子等。拆除时可能会破坏门窗洞口边的墙体，施工人员需及时涂刷砂浆，抹平。

（4）固定窗框。距离门窗角部、中竖框、中横框的规定距离内安装固定拉片，及时调整窗框的位置（重点是水平度和垂直度），将膨胀螺栓打入原有的墙体中。

（5）调整窗框。若窗户安装不正，则在使用一段时间后会出现窗户越来越歪的情况。对于矩形窗户，可直接测量窗户的对角线，两个对角线的长度需保持一致；对于圆弧形窗户，可使用水平尺；对于倾斜的窗户，可使用吊锤。

（6）打发泡胶。将发泡胶缓慢且均匀地填充在窗框与墙体之间的缝隙之中，待发泡胶彻底固化后使用小刀将多余的发泡胶切除。

（7）安装玻璃及其他配件。施工人员安装玻璃时需在规定的位置嵌入塑料垫片，塑料垫片的作用是固定玻璃在窗框中的位置，防止移位。打密封胶时需沿着缝隙呈45°出胶，确保密封胶与玻璃表面紧密接触，若接缝的长度小于15mm，则需要重打一遍。打完胶的窗扇应静置，待密封胶固化后方可使用。

2.6 外墙节能改造

老旧小区外墙年久失修，普遍存在墙皮脱落、抹灰层空鼓、露筋等问题，且2000 年以前的外墙大多没有保温层，存在很大的安全隐患且不满足现行的节能技术标准。导致建筑物保温性能下降，外墙节能改造的要点可总结为以下几点。

（1）选择外墙保温材料。外墙保温材料的种类多，不同种类的保温材料的性能存在较大的差异。表2 为不同种类保温材料性能对比表。改造前可依据批复概算、政策规定、所处环境、市场供应情况等多重因素质优价低的保温材料。

表2 不同种类保温材料性能对比

（2）清理建筑外墙。将建筑原外墙空鼓、墙皮脱落处铲除干净，尤其是粉尘、油污、脱模剂、铁钉等[2]。清理外墙前需做好围护遮挡工作，避免杂物坠落影响人身安全。

（3）控制基层墙面粉刷层的平整度。施工人员使用小锤和铲刀对空鼓或疏松的部位及时剔除并使用砂浆填实找平。

（4）粘贴保温材料，涂刷界面剂。采用机械锚固为主、以粘为辅的方式将外保温系统固定在建筑墙体上。施工人员利用不锈钢刮刀涂刮粘结砂浆时，可稍微用力将粘结砂浆压入保温材料之中，以增加两者之间的粘结性，粘接率满足设计和规范要求。粘贴施工时应均匀的用力压实保温材料，一次性粘贴到位。

（5）安装锚固件。在保温材料粘贴24 小时以后开始安装锚固件，锚固件的安装数量以墙体高度划分标准，小于20m 高的墙体，锚固件安装数量为不少于4 个/m2；高度在20m～50m 高的墙体，锚固件安装数量为不少于5～6 个/m2；高度大于50m 高的墙体，锚固件安装数量为不少于8～9 个/m2。除此之外，在保温材料接缝处、阳角、转角、洞口以及边缘位置，需加密锚固件的使用数量。

（6）抗裂防护层。施工抗裂防护层时需使用多遍抹灰的施工工艺，先在保温板上刷一层抗裂砂浆，然后压入耐碱网格布后使用塑料质地的膨胀螺栓固定后再刷一层抗裂砂浆。

（7）饰面层施工。待抗裂防护层施工完毕并养护7天以后，再开展饰面层施工作业。涂料饰面层可以选用柔性的耐水腻子和弹性的涂料，弹性涂料可抵抗热胀冷缩效应，避免后期开裂。

结语：

老旧小区改造工程是一项关乎群众切身利益的工程，但也因老旧小区间存在较大的差异性，以及改造诉求的不同，需在改造工程开展前制定切实可行的改造方案。本文以老旧小区改造过程中的现实困境为视角，深入分析了老旧小区当前的状况，通过参阅文献，结合自身工作经验，从多个角度探讨了老旧小区改造工程施工阶段需要注意的细节，希望可以为该类工程的实施提供全面的指导与帮助。