简析住房公积金在房地产经济中的调控作用

文／简建 安义县住房保障中心 江西南昌 330500

引言：

房地产是关乎民生发展及社会建设的重要产业，为缓解人们住房消费压力而出台了住房公积金制度，由此不仅转变了人们的住房消费观点，还具有改善民生的作用，人们可基于住房公积金而享有贷款优惠，且受益于住房公积金，房地产经济得到良性发展。而正是住房公积金所提供的政策优惠，对房地产市场经济产生着影响，能够对其起到较强调控作用。

1.基于房地产经济的住房公积金调控作用分析

1.1 提供资金支持，加快房地产建设

采用住房公积金的形式支付房款不仅可为人们提供住房消费提供优惠，还可为房地产开发商提供稳定的开发资金。尚未实施市场经济阶段，政府机构及单位主要通过住房分配的模式提供住房，用于满足人们的住房需求，该分配模式不涉及住房消费购买问题，故在当时时代背景下并未实施住房公积金制度。而进入市场经济阶段后，区域经济迅速发展，市场经济特征愈发显著，在此环境下房地产企业发展迅猛。但住房属于刚需商品，性质特殊，大部分工薪阶层无足够资金一次性支付住房款项，且商业贷款具有审批难、利率高的特征。为缓解人们住房贷款偿还压力，解决住房难题，随后出台了住房公积金制度，由单位与职工共同缴存住房储备资金，可借助低利率住房公积金贷款而缓解购房难的问题，并出台了《住房公积金管理条例》，用于规范住房公积金管理与应用工作[1]。住房公积金的使用为房屋建设项目提供了稳定的资金支持，降低了房屋资金筹措难度，房地产在足够资金支持下，则会更好地建设房屋，并带动房屋数量增加，继而对房屋价格有效调控。

1.2 调节住房消费，满足住房需求

近几年住房公积金缴存额及提取额持续增长，2016年至2019 年的住房公积金缴存额及提取额变化情况可见表1，结合表1 数据可见，我国住房公积金缴存及提取形势良好，尤其是2018 年，无论是住房公积金缴存额还是提取额均达到了极高的层次。而住房公积金的大量缴存与提取均对房地产消费具有加强的刺激效果，加速资金流动，使房地产资金快速回笼。除此之外，为进一步调节住房消费，调控房地产经济，近几年还针对异地工作现象出台了相应的调控措施，例如：若单位存在异地外派人员，则不允许其运用本地住房公积金而购买外地房产，借助该方式而调控不同区域之间存在的房地产经济差异，同时延长外派员工的住房公积金贷款还款时间、支出额度等，实现房地产资金分流，借助配套措施保障住房公积金对于房地产经济的调控效果[2]。此外，受到区域经济影响，导致不同地区的房地产经济发展形势存在差异，针对该问题，还可结合区域内房地产经济发展态势而出台相应的调解措施，例如：放松住房公积金在二手商品房购买上的支出限制，借助该调控措施而调动二手房市场活力，从不同角度调节住房消费，满足人们的差异化住房需求。

表1 2016 年至2019 年的住房公积金缴存额及提取额变化情况

1.3 把握变化趋势，引导市场发展

住房公积金缴存额及提取额可在一定程度上反映房地产经济态势，在房地产产业发展期间，可根据住房公积金情况而了解市场变化趋势，基于最新房地产资讯而调控住房公积金贷款发放量及频率，继而起到引导房地产市场发展的效果，彰显住房公积金对于房地产经济的调节控制作用。此外，根据住房公积金数据可预测房地产经济体系中的风险与危机，对楼市房价的跌幅与涨幅状态尽心预判，继而逐步构建出符合社会形势的房地产经济动态调控模型，对住房公积金可用数量不足、资金链断裂等风险问题进行抑制。总而言之，住房公积金对于房地产经济的调控作用尤为灵活，可基于房地产市场状态而调整住房公积金政策。例如：若某地房地产经济过热，则可推出住房公积金贷款认证机制，基于职工资历、年限等划分住房公积金提取顺序，明确住房公积金贷款资格，采用该方式调控房地产经济。

1.4 促进经济增速，强化国民经济

在整个产业市场环境中，房地产属于支柱型产业，据统计局数据显示，在2019 年，全年GDP 国内生产总值为990865 亿元，而其中房地产GDP 超过43 万亿元，约占全年GDP 国内生产总值的8.2%。由此可见，房地产经济对整个国民经济具有较强的促进作用。对于国家政府而言，住房公积金为重要的房地产经济调控手段，若房地产经济受到住房公积金调控影响而实现稳定发展，则可有效促进经济增速，强化国民经济实力。国外经济学家对房地产经济增速与国民市场经济增速之间的关系，发现两者比例约为1.4:1，进一步分析国民经济与房地产经济之间的发展速度关系，具体可见表2。

表2 国民经济与房地产经济之间的发展速度关系

2.住房公积金调控房地产经济的政策工具

住房公积金主要依托于政策工具对房地产市场经济产生调控，而住房公积金调节居民住房需求与房地产市场之间的关系时，其凭借的是一个完整的政策组合，根据用途、对象的差异，能够选用住房公积金政策中的次级政策工具进行调控，满足居民不同需求。基于拉米什、豪利特分类方式，将住房公积金政策中的次级政策工具进行总结，具体可见表3。

表3 住房公积金政策中的次级政策工具

结合表3 可见，在整个住房公积金政策体系中，绝大部分次级政策工具均为强制性、混合性政策工具，其中缴存、提取相关的均为强制性政策工具，混合性政策工具中，贷款利率、可贷年限、可贷额度、首付款比例属于市场工具，冲还贷款属于混合性工具。

次级政策工具的选用能够在一定程度上影响住房公积金对房地产市场经济产生的影响，而随着社会产业的发展进步，各地住房公积金覆盖人群与政策普及面逐渐扩大，据财政部、城建部联合下发的《全国住房公积金2019 年年度报告》显示，我国住房公积金业务平稳运行，存缴金额现23709.67 亿元，共发放个人住房贷款12139.06 亿元、286.04 万笔，此外缴存企业数量、实缴职工数据均实现了增长，具体可见表4。由此可见，住房公积金政策影响力正在不断扩大，人们对住房公积金充分认可，且在当前社会环境下，住房公积金现已成为职工重要福利内容，因此，住房公积金对于房地产市场经济的调控作用正在不断扩大，必须加强对住房公积金房地产经济调控作用的重视。

表4 全国住房公积金2019 年缴存数据

3.强化住房公积金房地产经济调控作用的有效策略

3.1 扩大保障范围

社会职业结构在新时代背景下呈现出多样化特征，部分个人职业者等缺乏住房资金保障，其仍肩负着较重的住房偿贷负担，此外，若人们前往农村区域居住，而该类房产仅有使用权而无所有权，这就导致住房公积金无法运用。由此可见，住房公积金的保障范围仍存在一定局限，在未来社会发展建设中，可适当扩大住房公积金保障范围，最大限度激发住房公积金潜力，使住房公积金更好地发挥出调控房地产经济的作用，继而更好地满足人们的差异化购房需求。结合上述政策工具分析可知，现阶段住房公积金政策主要分为混合性、强制性、自愿性三类，为有效调动住房公积金潜力，需对三类不同的住房公积金政策进行明确，做好相关宣传工作，同时树立融合思维，从细节处入手强化三种政策工具间的关联，使政策工具能够协同发挥作用，继而有效扩大住房公积金的保障范围[3]。

3.2 完善监管制度

在住房公积金政策实践期间，应定期采集住房公积金数据，基于住房公积金数据了解与预测房地产经济态势，并结合产业形势搭建行之有效的住房公积金管理制度，优化拨款渠道，逐渐住房公积金监督委员会及专项审计机构，健全住房公积金监管制度，在住房公积金管理期间将监督制度严格落实，提过提高住房公积金监管力度而确保其能够切实发挥出调控房地产经济的作用。在此基础上，加强住房公积金资金监管，对住房公积金贷款申请者还款能力、信用等级、个人资质、工作资历进行审查，逐步健全住房公积金贷款审批制度。房地产经济突发性波动易造成金融风险，因此，在完善监管制度的同时，需构建专项住房公积金管控机构，并保障其独立性，对住房公积金个人账户定期检查，用于保障资金存储安全性，以免出现住房公积金被盗用现象[4]。在信息化时代，还可引入大数据技术，专项监测住房公积金缴存数据及房地产经济数据，集中汇总数据信息，并以此为依据实施监督监管措施。

3.3 规范管理行为

住房公积金是具有较强专用性特征的财产，为最大限度发挥出住房公积金的房地产经济调控作用，应对住房公积金管理行为进行规范，确保住房公积金能够做到专款专用。通过住房公积金调控房地产经济过程中，应对既有管理制度及贷款政策进行优化。例如：结合地方房地产经济态势而适当放款住房公积金贷款标准，根据职工所创造的经济收益、工作表现而动态化调节其住房公积金贷款额度，对住房公积金拨款路径、贷款使用方式进行精细化控制，以免部分职工依托于高额住房公积金而购置多套房产，扰乱房地产经济秩序，根据银行贷款利率及地区房价水平而调控住房公积金政策。除此之外，若职工在尚未偿清首套房产贷款情况下申请第二套房产的住房公积贷款，则需拒绝该贷款申请，用于维护房地产经济市场秩序，实现住房公积金资源均衡分配。

3.4 强化互动整合

结合现阶段住房公积金政策来看，相关的贷款政策、提取政策、缴存政策之间相互独立，对房地产经济进行调控时，各类住房公积金政策发挥效用时，易出现相互掣肘的作用，因此，为强化住房公积金政策对房地产经济的调控作用，应强化各类住房公积金政策之间的互动关系，并构建多政策整合机制，做好贷款政策、提取政策、缴存政策间的融合。例如：基于现有住房公积金贷款政策增设缴存基础条件，在现行住房公积金提取政策中，增设便于公积金还款的相关规定，从细节处入手而促进多种政策间的互动[5]。

以住房公积金贷款政策、缴存政策的互动整合为例展开分析，企业及职工基于现行规定而根据月收入固定比例缴存住房公积金，单位性质等要素可在一定程度上影响住房公积金的缴纳，同时导致高收入群体所能够缴存的住房公积金金额较高，但住房性质等因素与职工住房状况不存在关联，高缴纳额的职工可能不具备高贷款额，致使拥有高缴存金额的职工无法充分享受到良好住房条件，公平性略有欠缺。针对该问题，则可整合住房公积金贷款政策与缴存政策，构建“配贷”机制，即结合职工住房公积金余额及缴纳金，对住房公积金可贷款额度进行灵活调整与配置，同时对住房公积金可贷款总额度进行设置，若职工具有较高的住房公积金缴纳额度及余额，则其能够得到较高的住房公积金可贷款额度，继而确保职工能够凭借较高公积金贷款额度购置房产，改善住房条件，并实现对房地产经济的调控[6]。由此可见，为强化住房公积金对房地产经济的调控作用，应基于现有住房公积金政策体系，对其强制性、混合性、自愿性政策工具进行整合，以此逐步扩大住房公积金对房地产经济的调控作用。

3.5 优化缴存政策，比例分层制定

结合现阶段住房公积金缴存及应用来看，居民职工的住房公积金缴存金额与家庭人口、婚姻状况之间不存在关联，仅受职工现阶段住房状况影响。此外，当前仅困难企业的住房公积金缴存较为灵活，若企业近阶段发展困难，其可适当缓交、减交，而对于其他状况，均需按照职工月收入固定比例进行缴存，且住房公积金缴存比例存在限额封顶现象。部分家庭的同住人口相对较多，若家庭内部多人承担相等额度的住房公积金缴存金额，可能对家庭近阶段生活造成一定的资金压力。因此，为更好地发挥出住房公积金的优势作用，强化对房地产经济的调控，需基于现有住房公积金政策对缴存政策进行优化调整，按照同住人口、婚姻状况科学划定住房公积金的分层缴存比例，用于强化住房公积金的便捷性[7]。例如：对于多人口同住或已婚家庭，缴存人可根据自身需求而提交申请降低某方住房公积金的缴纳比例，在满足住房需求的同时，使家庭可支配资金规模增加。

结语：

综上所述，住房公积金能够对房地产经济产生较大的调控作用，在住房公积金的有效调控下房地产经济可实现良性发展。为扩大住房公积金在房地产经济体系中的调控作用，应结合房地产经济形势而优化住房公积金保障范围，完善并严格落实监督监管制度，规范管理行为，同时强化三种不同住房公积金的衔接，构建政策工具整合机制，使政策工具能够协同发挥调控作用，在此基础上对缴存政策进行优化，采用分层方式制定住房公积金缴纳比例，继而有效调动房地产活力，推动房地产经济稳定发展。