建设综合成本限制下的安置房建筑设计策略——以杭州萧山益农区块改造安置房项目为例

沈飞儿

浙江省工业设计研究院有限公司，浙江杭州310052

0 引 言

随着我国城市化进程的快速推进，一项重要的举措就是不断扩大城区边沿，利用征地拆迁盘活城市用地带动城市发展，从而出现大量的拆迁安置房。萧山作为杭州的主城区之一，地域广阔，是近年来城市化发展进程中城中村安置房改造的重点区域。调研发现以往安置房因利益主体、土地出让模式、房屋分配方式的特殊性，拆迁安置房与市场化运作模式下的商品房，在户型、配套、环境、品质上均有着较大差距。究其原因，往往是由于甲方与回迁居民之间仅确定了交付的套型面积及价格，为控制时间成本和建设成本，往往会要求设计师以低于商品房的标准来设计［1］。由于安置房的规划建设关乎城市的和谐发展和社会稳定，如何规避和解决好成本和品质的矛盾问题，需要在项目实践过程中积极探究。本文结合杭州萧山益农区块改造安置房项目设计实例，寻找建筑设计的解决策略和方法，让安置房在有限的建设成本下实现超值的居住体验感和品质获得感。

1 项目概况

萧山益农区块改造安置房项目地处杭州市东南角的萧山区东部，位于萧山与绍兴、大江东的交界地区。项目总用地面积85 299 m2，规划条件要求安置房建筑高度不应大于80 m，建筑容积率不大于2.2，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%。根据规划要求安置的户型类型为70、90、120、140、190 m2五档，同时配建部分配套服务设施。项目建设综合成本为3 500元/m2，包括景观配套建设。项目设计要充分体现均好性和共享性，建成效果要求达到中高端商品房品质。

2 总平面设计

建设和改造宜居安置房是一项系统工程，其规划设计的成败，直接关系到全面推进城市现代化发展的深度和步伐。所以设计团队在接到益农改造安置房项目任务后，根据规划条件和萧山区城乡一体办要求，对安置房面积指标要求进行深入分析，对安置房户型分配，布局的均好性、有序性和合理性作出科学分析后，总图顺应地形呈总体“对称”布局，设置了15栋18层高层住宅，结合地块南侧和西侧设置2层沿街配套服务用房，围合形成开阔的中心花园及组团绿地。见图1。小区形象主入口设置在地块南侧居中位置，与中心绿地串联成小区南北向主轴线，空间景观由此展开，并通过适当放大东西建筑间距，强化中轴线的空间感，辅以东西横向贯穿次轴线，形成双十字交叉的空间轴线系列，营造出工整有序、简约大气的氛围，让户型获得最佳的视野和通风效果。从总体布局上首先打破以往安置房楼栋间距密、空间视觉景观粗陋的现象。同时小区采取人车分流设计，在小区南北出入口两侧分别设置进入地下室的机动车坡道口，方便行车的同时也减少对居民的干扰，做到真正的人车分流，真正创造出安全、舒适、高质量的居住环境。总图的工整对称布局，既能减少景观设计的投入，达到日照、视觉效果的满足，也为地下室的整体开挖、有序设计作好铺垫，从源头上为节约建设成本打好基础。

图1 总平面设计

3 地下室设计

地下室的开发建设在整个项目成本投入中占比较大，安置房项目由于预算紧张，所以合理的地下室设计对项目成本的控制起到举足轻重的作用，其中地下室开挖深度的设计尤为关键。

3.1 地下室结构设计

益农区块改造安置房项目通过对设置1层地下室和设置2层地下室的结构方案对比分析后，最终确定在满足规划要求和周边退界的条件下，设计1层满铺地下室平面，通过平直的地下室外围边线和仅1层的地下室开挖深度，有效节约基坑开挖和围护成本，大大提升开发效率，给项目的总体品质提升创造了更多条件和空间。同时地下室根据停车尺寸采用8.1 m×5.7 m 的柱网布置，最大限度地利用停车空间，见图2。通过计算模型比较，地下室结构顶板采用单向次梁楼盖方案，不仅经济性优于普通大板加框架梁结构，达到节约土建成本的目的，而且能最大限度满足建筑净高要求，实现地下室空间舒适感受。

图2 地下室平面

3.2 地下室车位流线设计

根据项目户型车位配比计算，需配建不少于1 957个机动车位，而1层地下室既要满足停车指标要求，又需满足各类设备配套用房的配建，设计难度大大增加。在不额外增加成本的条件下，如何有效地利用空间解决面积与功能的矛盾，成为设计的重点。设计首先利用平直的外墙设置沿边车位，其次通过调剂楼栋间距和合理的柱跨间距，在地下室内部形成井字贯通的行车道，让横向直通道满足最大限度的双向停车，从而大大地提高停车效率。另外，防火分区的划分和防火隔墙、防火卷帘的设置，避开十字交叉口和直角转弯处，避免视线遮挡引发的行车危险，极大程度地保障归家安全和品质享受。

3.3 地下室设备BIM设计

益农区块改造安置房项目地下室采用BIM 技术综合管线布置，通过对管线的碰撞、交叉检查，及时地发现问题并作出调整，避免了大量建设成本的无效投入。本工程地下室设计层高3.7 m，为达到良好的净高空间及归家路线上2.6 m的净空，暖通排烟风管主管尽量压缩，设置在车位上部。综合布管优化后的地下室空间，不仅从根本上规避了管线碰撞可能带来的空间局促，而且让地下室的视觉感受远甚于一般商品住宅地下室仅2.2～2.4 m的净高体验。益农区块改造安置房的地下室虽仅有1层，但让1层地下室的空间得到了充分利用，功能空间发挥得淋漓尽致，让地下室创造出更多的有效价值，从而实现成本限制下的品质控制。

4 户型设计

安置房作为城市住房类型之一，与其他商品住宅建筑之间有着密不可分的关联，虽然其非营利属性是典型特点，但作为住房的本质是不变的。新型城镇化发展中拆迁安置的房子，其改善和提高居住环境需求得到了充分的体现，因此设计不再是一味地仅满足指标和回迁面积的要求，更多的是注重安置房的居住体验和城市整体形象［2］。所以必须对安置房的安置功能进行深入分析，将安置房的地域特点和传统特色涵盖进去，并加强住户需求的融合，做好规划引导，让住户有更多的获得感、安全感。在设计户型平面结构时，要充分考虑户型布局的方正和合理，对保证工程质量、节俭用材、降低造价起到重要作用。

4.1 户型平面

益农区块改造安置房项目根据面积配置，设计了一梯两户双电梯和一梯四户双电梯的单元布局（图3、图4），通过合理的户型设计，满足景观视野和均好性要求，尽量保证居室空间方整、尺度适宜、南北通透、动静分区，主要卧室基本布置在南向并设置飘窗，朝南客厅设置开阔大阳台，满足日常晾晒使用，边套房型尽量设置边厅并增设东西向大阳台；各房间开门避开直冲卫生间门或墙角。户型结构紧凑，无过多浪费空间，户型面积控制精准，核心筒面积在满足规范及使用功能的前提下，把空间做到极致，从而达到节约材料和降低造价的目的。

图3 户型单元一

图4 户型单元二

4.2 户型结构

结构体系选择合理与否，对整个建造成本的控制有着举足轻重的作用。益农区块改造安置房户型结构采用剪力墙加框架柱形式，在满足安全的前提下，各结构墙体平面尽量规则、对称。从保证室内空间感受出发，大厅空间采用大板结构，竖向构件上下贯通，降低结构复杂程度，进而使结构拥有更好的抗震性能，同时更为经济并节约造价。

4.3 户型设备

厨房卫生间采用全明设计，满足通风采光要求，且空间完整，面积利用率高；靠厨卫外窗位置设置空调、空气源热泵系统等设备平台，减少设备对居住空间的噪音影响。阳台一侧设置洗衣机及空调机位等，保证每户住宅都能满足日照、通风、节能、私密性等要求。户型核心筒通过楼梯靠外墙开窗自然排烟，消防前室设置敞开短廊自然排烟等措施，有效减少烟道占用空间及面积，大大提升得房率并减少设备成本。

5 立面造型

5.1 立面造型、材质

因为安置房建设成本控制的要求，如何针对外立面造型的构筑和材质的选用问题，如何在资金有限的条件下，把握立面风格尺寸，营造出更高的品质，是本次设计研究的重点。益农区块改造安置房项目主体建筑采用了新古典设计手法，立面形态组合借鉴古典三段式手法，划分出基座、中部和上部，风格严谨、庄重，以提升该区域的城市形象。外墙材料采用暖色石材和质感涂料组合，配合深色铝合金的外门窗、阳台玻璃栏板，通过不同材料的搭配使得建筑更加精致。建筑在首层设置4 m高架空层和有辨识度的单元门厅，在近人尺度上采用米色干挂石材，打造出更为高端的品质感受。3层以上部位采用真石漆刻画出仿石材效果，达到既节约成本又保证品质的目的。标准楼层2.9 m 的层高，满足居住空间的舒适净高。每户均设置低窗台飘窗空间，享受更多的阳光和景观。南向超大景观阳台采用铝合金大扶手和玻璃栏板，大气整洁干净通透。整个建筑立面层间均设置有精细的横向线脚，刻画出建筑华贵、庄重的气质，同时建筑色调和细节处理让建筑具备高品位的文化内涵，让安置房立面不再粗糙和简陋，完全颠覆了人们心中“安置房不如商品房”的固有思维，实现安置房建筑成本控制和品质上乘的双赢局面。见图5。

图5 立面效果图

5.2 立面构造设计

在造价限制的条件下，如何完美呈现出建筑立面强有力的视觉框架设计，是益农区块改造安置房节点设计的难点和突破点。方案设计的个性化建筑审美更倾向于优质化与复杂化的建筑工艺，但现代风格的简约主义与项目的整体性更为吻合。方案设计提出的诸多构造细节与用材，经过业主、总包、施工、设计的多方沟通协调、取舍，在保证效果的基础上，对原有立面过于复杂化的建筑工艺进行简化处理，更符合现代审美并方便施工，原有大量的EPS窗套简化后采用结构构造挑头，用原始的建筑材料和营造手法，还原钢筋混凝土建筑真石漆外墙自然的硬挺棱角，使节点更简约，在降低成本的同时确保了整洁大气的建筑形象。见图6、图7。

图6 简化前墙身构造

图7 简化后墙身构造

6 建筑节能设计

建筑节能作为建筑设计中一个重要的环节，其节能用材的选用合理与否，对建设综合成本起到至关重要的影响。所以需要从方案设计源头对建筑的能耗作出有效控制，从而达到既节约成本又满足节能环保的要求。

6.1 建筑体型系数

众所周知，一栋建筑节能与否，与建筑的体型系数大小密切相关，作为居住建筑，体型系数越小，其自身节能效果越好，所需附加的节能措施及材料越省。所以在满足建筑居住空间功能需求下，设计尽可能采用规则平整的外墙，减少平面凹凸，从而减小建筑的体型系数。益农区块改造安置房住宅每栋建筑的体型系数都在0.3左右，远低于居住建筑体型系数限值0.4的要求，从而在源头上节约了节能材料的投入。

6.2 建筑外墙节能

建筑外墙作为外围护结构，墙体材料的选用既要满足保温节能需求，又要避免外墙渗漏水、空鼓、开裂等一系列问题的出现。设计从墙体材料的选用着手，多方比较，在满足高层住宅建筑的墙体围护分隔的前提下，优先选用保温隔热性能优良、轻质高强的墙体材料。通常商品住宅外墙材料从节能环保出发，选用各种新型墙体材料，如具有较好的隔声、耐火、自重轻等特点的蒸压加气混凝土砌块，材料价格相对便宜，但强度一般，易吸水，对墙体外防水渗漏较难控制，墙体容易出现空鼓和开裂，影响美观且不利于住户后期装修开槽、预埋等作业。益农区块改造安置房项目选用了非黏土类烧结保温砌块外覆20 mm 厚微晶保温砂浆，其强度优于蒸压加气混凝土砌块，有更好的稳定性，与表面粉刷砂浆有更好的黏结力，能有效控制墙体开裂和空鼓现象，从而减少墙体受雨水侵蚀时引发的渗漏，节约维护维修成本，进一步实现房屋质量和投资成本的平衡。

6.3 建筑楼地面保温

居住建筑的节能设计也包括楼地面保温设计，当前房地产项目的住宅房屋验收交付后，保温地坪的细石混凝土面层，开裂现象已成为普遍质量通病，这大大地加重了施工返修工作并造成经济浪费。所以设计需要从源头上杜绝此类返修和浪费，节约重复成本的投入。楼地面面层开裂的主要原因是楼地面保温材料质量不过关和施工不规范。经设计和施工多方案比较分析，并实地考察已建项目楼地面的保温材料及做法，摒弃传统的挤塑聚苯板楼面保温和轻集料保温砂浆保温的做法，采用6 mm厚发泡水泥基橡胶垫+ 40 mm 厚再生轻骨料混凝土保温保护层，内配双向钢筋网片的方案。轻骨料混凝土保温层其强度远大于其他保温材料的强度，在施工时能减少施工流程，降低施工成本；而且安全性更强，发生空鼓开裂的概率更低，用材料和施工的契合度带来更高性价比。在诸多管控措施的同步实施下，益农区块改造安置房项目保温楼地面的开裂问题得到了控制，返修情况大大减少，避免了不必要的人力和财力浪费。整体地坪交付效果较为理想，用户满意度较高。

6.4 建筑门窗节能

围护结构的保温节能还包括外墙门窗的节能。大尺度的门窗洞口设置，可彰显出建筑舒适、大气的现代风格，但过于张扬的洞口尺寸，不仅与建筑低能耗的政策要求背道而驰，同时需采取高端的材料和措施来满足建筑节能及热工性能的要求。而设计适宜的窗墙面积比，可有效减少因过度的节能措施产生的成本浪费。益农区块改造安置房在设计南向大开窗的同时，适当减少北向及东西向窗墙面积比，将建筑整体窗墙面积比控制在围护结构热工设计限制范围内，既满足建筑南向采光及舒适要求，也兼顾了东西向及北向的视野和通风需求。让采用普通断热铝合金中空LOW-E玻璃外门窗，通过节能计算，既满足围护功能，达到美观节能的效果，同时在一定程度上降低了材料成本。

7 设备设计

尽管在整个建设综合成本中，设备安装的投入占比相对较少，但也不容小觑。设备机电设计作为成本控制必不可少的一项，在优化设计策略的全程，也是研究重点关注的内容。例如，在各区域靠近负荷中心位置设置变配电所，有效缩短供电半径，减少线路损失及能耗浪费，同时采用节能光源，降低电能耗。室外用水、地下室及地上3层充分利用市政水压采用直供，污废水排水管材采用UPVC管。采用自然通风模式减少机械加压设备的投入等等，均在保证品质和质量的同时，为节约成本创造了条件。

8 结 语

安置房虽然综合建设成本有限，但绝不等于低端，先进合理的规划设计对于提升安置房品质的作用远远大于增加投资［3］。益农区块改造安置房项目在设计过程中，通过上述几项手段措施的积极尝试和应用，使得项目最终的建成效果和成本控制都得以实现，此类有效的设计策略在后续项目实践中具有示范和推广意义。通过类似分析可以得到对安置房小区更一般化的、全方位的、多角度的设计思路和方法。例如从实现品质和控制成本的目标出发［4］，可通过优化总体布局、户型结构、建筑材料、节能措施等设计方法，找寻出合理的平衡点；再从立面材质、构造技术的角度，积极运用现代设计技艺和手段，最终实现成本与品质的相对共赢。安置房是关系到千家万户的民生工程，设计师肩负着社会使命，应始终从国情出发，秉持进取和创新的精神，不因循守旧，精心设计，打造出更多更高品质的宜居家园。