房地产企业内部控制存在的问题及其对策

吕晨光

随着我国经济的发展，房地产企业已经成为我国经济发展的重要组成部分，并且在我国国民经济发展中发挥着越来越重要的作用。但是由于房地产企业经营环境复杂多变，再加上其自身的特殊性，使得房地产企业在发展的过程中存在着诸多问题。本文就相关问题进行分析并提出相应的解决对策，从而促进房地产企业更好地发展。

一、房地产企业发展现状

伴随着近些年我国社会主义市场经济的高速发展，房地产行业逐步演化为国民经济的重点组成要素，也是国内投资领域中较为活跃的领域之一。近些年房地产市场经历了一系列波折和调整，尤其是全球公共卫生事件对整个行业的发展影响，但是总体来看，基于长期趋势来分析，我国的房地产市场仍然有着较大的发展潜力。国家统计局数据表明，截至2022年底，我国房地产行业增加值共计8.7万亿元，相较于2021年同期增长8.7%，这就代表着我国的房地产市场规模日益扩大，同时呈现出稳定增长的发展趋势。

但是也应看到，住宅市场持续供需失衡，住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配、结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收入家庭住房需求。虽然近些年我国有关部门通过一系列政策颁布，以各种调控手段对住宅市场进行调整，但是供需失衡问题仍然存在，城市中的房地产项目空置率日益上涨，成为我国房地产行业结构失衡的主要表现。据统计，2022年全国城镇住宅销售面积同比下降5.5%，但房价仍然保持着较高水平，这就代表着我国在房地产市场的发展上，供需结构仍未得到改善。

二、房地产企业内部控制存在的问题

（一）组织结构不明确

在我国，大部分房地产企业都没有设立独立的内部审计机构，个别房地产企业虽然设立了审计部门，但却不能独立行使职能，而是在其他部门领导下开展工作。内部审计机构的职责范围和权限往往得不到落实。这种组织结构导致审计人员在审计时没有明确的审计职责，在日常工作中无法做到监督和防范企业经营风险，内部控制制度也难以发挥应有的作用，从而使内部控制制度形同虚设。

（二）职责与权限不清晰

企业内部控制的核心是合理划分职责权限，明确岗位责任，因此在企业管理中要注意对职责与权限进行清晰的划分。职责不清晰、权限不明确，导致工作中可能会出现相互扯皮的现象，使得内部控制制度形同虚设。

（三）授权审批不分级

房地产企业中的授权审批不分级，造成各级管理者不了解审批权限，可能会导致越权审批、越权办理、无授权办理等问题。对不相容岗位分离的要求往往流于形式，没有真正落到实处，存在相互制约但没有形成有效制约。如财务总监负责财务管理，总经理负责项目投资，会出现一人既管项目又管资金的现象。

（四）会计系统不完善

目前，大部分房地产企业还没有建立完善的会计系统，不能实现全面、及时、准确地核算，各部门之间的沟通和交流也不够充分，财务部门与其他部门之间缺乏必要的信息沟通，造成会计信息不能及时反映公司整体情况，导致企业决策出现错误。

（五）信息系统不先进

信息系统是房地产企业实现内部控制的重要手段，但是在实际运行过程中，很多房地产企业的信息系统并不先进，缺乏科学性、合理性。这导致房地产企业的内部控制不能顺利实现。例如，在销售环节，销售合同等相关文件在管理系统中没有录入，会导致后期的账务处理无法进行。

三、房地产企业内部控制措施

房地产企业内部控制制度建立是企业发展的需要，也是企业经济活动的客观要求。房地产开发项目一般规模大、技术难度高、投资规模大、风险高，加上在经营过程中，受宏观经济政策和市场供求变化的影响较大，因此在管理上必须有较高的要求。在房地产企业内部控制中，控制环境是基础和前提，决定着公司董事会、经理层和其他员工的经营理念和行为，进而决定着内部控制制度的设计和具体实施。在实施内部控制措施时，应重点关注以下几个方面：

（一）组织结构

内部控制是企业为实现经营管理目标，在日常经营活动中形成的由内部机构设置和职责分工、内部规章制度、业务流程及操作规范等组成的相互制约、相互监督的管理机制，是一个有机整体。建立健全内部控制制度，必须成立由主要负责人或董事长任组长，其他领导成员为副组长的内部控制领导小组。内控领导小组负责制定本企业内控管理制度，监督检查企业各项业务和事项的执行情况。内控领导小组下设办公室，办公室设在财务部，负责贯彻落实本企业各项内控管理制度及措施；财务部门是企业内部控制体系的执行部门，负责建立健全企业各项业务流程及操作规范，负责编制并执行本企业预算和资金计划；工程管理部门是本企业重要的内部控制部门，负责工程项目的全过程控制，建立并完善工程管理制度和流程；其他部门按各自职责配合开展相关工作。

（二）职责与权限

房地产企业各部门及相关人员在工作中，要严格按照企业制度规定办理业务，履行各自职责，认真做好各自业务的风险控制工作。各部门及相关人员在办理业务过程中发现有违法、违规或不合理之处，应及时向本部门负责人报告。内部审计部门在对业务过程进行监督检查时，发现问题应及时向企业领导报告。在办理业务过程中所形成的文件、单据、记录等应妥善保管，严禁将文件、记录等遗失或损毁，对遗失或损毁的文件、单据、记录等应及时向本部门负责人报告。企业各级领导应定期对各部門的内部控制制度执行情况进行检查，发现问题及时整改，并对整改结果进行跟踪检查。对于内部控制制度执行不到位的，将视情节轻重给予相应处罚，并应按照“不相容职务相互分离”原则，在职责范围内认真履行自身的管理职责，业务处理过程中涉及的所有岗位，必须相互分离、相互制约，有效防范舞弊和预防腐败。

（三）授权审批

授权审批是指根据企业管理需要，企业领导和有关部门按照一定的程序将其管理活动授权给他人来进行，被授权人按照规定的权限和程序行使相应的权力。授权审批控制主要是对企业经营管理活动的授权、审批和监督等一系列活动进行控制。房地产企业建立严格的授权审批制度，是保证各项经济业务合规、合理、高效进行，防止发生错误和舞弊，提高企业经济效益和社会效益的重要措施。在建立授权审批控制要求时，相关部门必须严格按照规定执行，任何人都不得超越规定权限办事，任何人都不得违背规定乱作为。必须实行分级授权审批制度，明确各层次审批人员的职责权限，并定期检查和考核其执行情况。

（四）会计系统

会计核算需严格按照会计准则及《企业会计准则》执行，不可出现因会计政策错误导致的财务报告准确性问题，不可出现因会计政策错误导致的税务风险。在会计系统运行上，需符合国家统一的会计制度规定，所有记账凭证、账簿和财务报表都必须经所在单位負责人审批，由财务部门专人负责审核，并按规定进行归档，确保账证、账账、账实、账表相符。例如，在进行收入确认时，需符合《企业会计准则》规定，成本费用及利润等核算准确、及时，不存在错报、漏报情况。房地产企业需根据企业内部财务管理办法等相关文件规定，结合实际情况，制定并完善内部控制制度，包括但不限于岗位责任制、内部牵制制度、财产保护制度、岗位轮换制度等。

（五）信息系统

在企业信息系统的管理上，信息系统管理部门负责建设与维护，实行谁建设、谁负责，谁使用、谁负责的原则。企业的所有信息系统应根据国家有关法律法规要求进行信息系统安全等级保护，确保本企业信息系统安全。在这一过程中，需建立健全信息系统管理制度，明确本企业信息系统管理的组织机构及职责，对相关人员进行培训，确保本企业信息系统管理制度得到有效实施。并建立健全与本企业业务经营管理相关的信息安全保护制度，确保其安全可靠。在没有明确授权的情况下，任何人都不得获取与业务处理无关的敏感数据。同时建立完善的数据备份和恢复制度、严格的系统访问控制制度、网络访问日志制度等，对网络访问进行记录，包括对使用人员、访问时间、访问内容等进行详细记录，对服务器及其他设备进行实时监控，发现问题及时解决，任何未经授权的人员或组织不得获取和修改重要数据，严禁越权操作、对服务器及其他设备进行非法操作、在未经授权的情况下对重要数据进行更改或删除。

（六）内部审计

内部审计部门负责对企业财务状况、经营成果等进行检查和评价，提出改善内部控制的建议和意见，并对相关部门和人员进行审计监督。财务部门应负责建立健全资金管理制度，并对资金进行日常管理。定期编制资金收支计划，并报经企业批准后执行。严格按照会计准则要求设置会计科目、会计账簿，及时准确编制财务报表。财务报表由专人负责编制、审核和汇总，确保报表真实、准确、完整。

四、结 语

综上所述，内部控制是企业为了提高经营效率，确保财务报告及相关信息真实、可靠而建立的一套管理体系。房地产企业由于其资金密集型的特点，更应该加强内部控制。对房地产企业内部控制存在的问题进行分析，必须加强房地产企业内部控制的对策，包括组织结构、职责权限、授权审批、信息系统、会计系统、内部审计的完善，为供房地产行业决策者提供支持。