“银十”开局沪广楼市成交量翻倍一线及强二线城市触底回升

苏华 秦佳丽

楼市的“金九银十”一直备受房企重视，在今年的十一假期即“银十”期间，据中指院数据，上海、广州、武汉等一线城市及强二线城市楼市新建商品住宅日均成交面积较去年同期增长超过一倍。不过，城市分化仍是今年楼市主要特征，假期出游叠加客户需求释放动能逐步减弱，国庆假期35个代表城市平均日均成交面积较去年下跌两成。

在上海、北京等城市成交数据亮眼背后，优质项目入市、政策提振等加快了交易节奏。而对比其他城市所显现出的“银十”开局整体冷热不均、跌多涨少表明，全国楼市正处于探底调整阶段，政策的传导还需要时间，后续市场还需要进一步的政策出台。而在房地产行业出清下，实力雄厚的央国企、具备资源优势的城投企业与地方龙头房企、具有资金实力的多元化民企更易“活下去”。

“银十”开局，新盘扎堆入市的上海楼市延续升温迹象。上海嘉定新城板块某知名房企项目置业顾问王尧（化名）向本刊表示，“认房不认贷”等楼市新政出台以来，整个上海市场比较活跃，尤其是此前沉积已久的、卡在七成首付的客户购买力释放了出来；而在“卖旧买新”背景下，市面不乏刚刚处置完旧房的客群，趁机进入新房市场。

尽管尚未开盘，王尧所负责的项目已被“超额”认筹。据介绍，该楼盘开盘时间拟定为10月18日，首开301套，不过目前项目认筹已经结束，“大筹加小筹”客户共计350组左右。

9月下旬对番禺、黄埔及花都3大区域放开限购的广州也初步显现了新政效力。广州黄埔新城某知名房企置业顾问向本刊表示，限购放开后广州楼市成交量已有起色：“‘十一’期间，我们项目成交30多套，日均成交量相当于此前周末水平。限购松绑以后，大概平均每天会有一组外地客户买房或者到访。”

实际上，近期新房项目热销的上海、广州，是今年“金九银十”成色相对凸显的代表城市。中指研究院数据显示，2023年国庆假期（9.29-10.6），上海、广州新建商品住宅成交面积分别为12.3万平方米、15.7万平方米，日均成交面积较去年国庆假期增长159%、129%；二线城市则由武汉领衔，今年国庆假期成交面积达21.1万平方米，日均成交面积较去年激增225%。

本刊了解到，作为强二线城市，武汉近期成交量翻倍基于“汉十条”出台及第41届房交会等多重利好加持。武汉江岸区某头部房企项目置业顾问向本刊表示，武汉此次房交会贯穿10月份，期间购买首套住房的契税全免，一套总价百万元的住宅契税最高可省2万元；此外“汉十条”新政下武汉全域放开限购，目前外地购房者涌现，其中不乏来自北京、上海等一线城市的客群。“我们项目10月6日才开盘，一周内已经售出300多套，去化比例超过八成。”他补充道，“目前投资类客户相对少见，改善型客户以及刚需客户较多。”

不过，除了沪广及部分强二线城市景气度较高，10月份以来城市分化仍然显著。中指研究院数据显示，2023年国庆假期期间，35个代表城市的日均成交面积较2022年及2019年国庆假期下降两成左右。囿于假期出游及客户需求动能减弱，一线城市中北京、深圳国庆假期新房日均成交面积较去年下跌超过三成。

在热门城市中，不同区域楼市板块同样存在分化。以今年“十一”成交量增长一倍的上海为例，宝山区某知名房企项目置业顾问徐可（化名）向本刊表示，由于自来客变得稀少，上海外环区域楼盘开始依赖中介渠道。“上海非核心区域很多楼盘已经不再触发积分摇号，而且几乎没有项目不依靠中介带看。我们楼盘今年3月份、6月份几次开盘还可以自己实现清盘，现在不跟中介合作的话清不了。”

与此同时，部分城郊别墅项目去化节奏仍然区别于主流市場。广州黄埔某别墅项目置业顾问向本刊表示：“豪宅客群比例有限，即便政策放得再开，仍属于窄众市场。我们别墅的去化节奏是慢慢卖，周期可能拉长至五六年甚至七八年。”

从价格走势看，面对今年“金九银十”销售窗口，尽管品牌房企普遍营销铺排，释放“特惠房源”“限时送10年物业管理费”“附赠全屋空调”等让利措施，但据多位销售人员反馈，基于新房价格备案制度，平价销售仍是核心城市主流。“我们项目没有折扣，楼盘价格不是由市场好不好而决定，房地价联动背景下，拿地阶段基本已经确定了销售价格。”徐可对此谈道。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，“分化”仍是今年楼市最大特征，这一特征在“十一”期间表现得尤为明显，分化不仅表现在不同城市之间，也体现在同一城市内部不同板块间。

“上海、广州等部分城市成交量较好主要基于两大因素，一是优质项目驱动；二是‘认房不认贷’等新政对于刚需及改善群体影响明显。”宋红卫谈道，“但是从全国层面讲，目前回暖城市占比不及十分之一，且回暖不具备持续性。从我们监测的数据来看，七成以上客户都是原本就在看房的老顾客，新政加快了他们的购房节奏；部分客户置换房源具备首套资格后需求升级，拉长了购房的周期。核心城市回暖在预期之内，但是回暖城市数量少，政策的时效性短。”

上海中原地产首席分析师卢文曦就此向本刊表示，判断楼市“金九银十”成色需要阶段性对比：“今年楼市‘金九银十’整体效果跟去年没得比，但是相较于这轮政策出台前的确有所升温。”

本刊了解到，伴随“认房不认贷”新政落地，核心城市“金九”如期而至，四大一线城市普遍量价齐升。本刊查询中指云数据了解到，今年9月份，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅成交面积依次为54.03万平方米、76.93万平方米、69.77万平方米、25.52万平方米，环比8月分别增长23.92%、21.66%、38.38%、-3.05%；成交价格依次为65020元/平方米、73883元/平方米、40496元/平方米、68222元/平方米；环比上升4.53%、4.6%、1.64%、3.73%。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，当前房地产市场正处于探底调整阶段，市场成交整体呈弱复苏迹象，但整体回温趋势不变。“‘银十’开局最大的特点是城市分化、冷热不均、跌多涨少。目前已经有了触底反弹的迹象，不过政策的传导还需要时间。”

核心城市新房成交量抬头背后，供给端和需求端均迎来增长，优质项目密集入市助推成交。卢文曦向本刊表示，今年“十一”假期上海等城市的交易量上升主要源于网红盘托市：“最近上海赶巧出现了爆款楼盘，单个楼盘即签出了4万多平方米，对市场的销量贡献很大。”

据了解，黄金周期间，上海共计12盘取证认购，其中5盘触发积分摇号，且认购比例均在200%以上，多位居热门板块。回溯9月份，上海已诞生理想之地、华发·蟠龙四季2个“千人摇”项目，其中由万科、中建二局联合开发的理想之地项目总认购1480组，认购率241%，并于9月中旬开盘“日光”。

一线城市的重点项目也在直接支撑房企业绩，核心区域的中高端改善型楼盘助推房企销售额增长。以广州为例，据克而瑞数据，今年第三季度，越秀和樾府、保利天瑞分别以71.74亿元、50.09亿元的成交金额居于广州商品房项目销售金额榜单TOP3。据越秀地产第三季度292亿元的销售额测算，其间仅越秀和樾府项目便为越秀地产贡献约25%的销售额；另据保利发展第三季度955.3亿元的销售额测算，其间保利天瑞项目为其贡献销售额约5%。

今年百强房企格局亦持续分化。据中指研究院发布的2023年1-9月中国房地产企业销售业绩榜单，其间百强房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%；不过，百强房企9月单月环比增长24.8%。其间央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。

本刊梳理中指院榜单了解到，在“强者恒强”趋势下，今年市场头部效益凸显，前9月达成千亿级销售额的房企包括保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、碧桂园、绿城中国、龙湖集团、建发房产、滨江集团、金地集团、越秀地产、中国金茂、华发股份共计14家。

历经行业洗牌，当前TOP10阵营座次开始趋于稳定。截至9月，“保万中”分别以3321.3亿元、2806亿元、2389.6亿元销售额占据TOP3。央国企及区域龙头房企也逆势增长，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产和滨江集团销售额较去年同比增长3.72%、18%、17.68%、12.5%、32.46%和15.93%（见附表）。

数据来源：中指研究院、本刊整理

在核心城市市场活跃度逐渐提升的情况下，在当地拥有充裕土地或项目资源的企业或将率先受益，目前核心城市楼市回升正带热土拍。在廣州地区，10月11日天河区的牛利岗北街地块拍卖摇号结果出炉，中国铁建以近60亿元总价摘得广州“银十”的第一宗封顶摇号地块；而在“金九”期间，中海地产也曾斥资128亿元摘得今年以来广州第二宗百亿级地块。

不过，在竞争激烈的一线城市土储市场中，由于高门槛及利润空间压缩，头部央国企与民营房企的投拓差距越发明显。以上海为例，10月12日，上海第三批次首轮供地落幕，该轮“竞地价”和摇号环节之间新增加了“竞品质”环节，即达到最高限价后竞报绿色建筑及超低能耗建筑和公租房比例。全新土拍要求下，参与对象多为具备资金优势的央国企，民营房企则缺席该轮竞拍。

据克而瑞数据，今年上海头部房企拓储表现强势，市场集中度较高。前三季度上海权益拿地金额TOP30阵营中，国央企、民企分别占比73%、17%。与此同时，尽管今年土地成交规模收缩，头部企业仍然持续发力，其间绿城中国、中国铁建、华发股份分别以139.18亿元、121.94亿元、85.99亿元的权益拿地金额位居上海地区TOP3，占据当地近三成市场份额。

在宋红卫看来，当前房企面临的市场格局将进一步调整。“从土地市场来看，国央企已经成为绝对主力，但也存在投资规模下降的压力；民营房企集体缺席土拍市场令行业整体投资下行，也削弱了企业自救能力，更多民企在融资断裂情况下还面临债务违约问题，推高了金融系统的风险。”他补充道，“政策层面可以出台更大力度的‘保交楼’支持举措，给予民企实际的支撑，避免其消极躺平。”

事实上，自2022年“保交楼”被首次纳入国家高层会议、监管部门通过政策性银行设立保交楼2000亿专项借款以来，各地将保交楼作为工作重点。据中指研究院数据，2023年“保交楼”工作持续推进，全国房屋竣工表现改善。今年上半年，碧桂园、融创中国、保利发展、绿地控股4家企业交付套数超10万套，此外，万科、绿城中国、金科集团、龙湖集团、华发股份、旭辉集团、中梁控股、新城控股等12家企业交付套数超5万套。其中，除了部分出险房企聚焦“保交楼”，头部房企依然是市场交付主力。

与此同时，今年“金九银十”房企普遍聚焦推广产品力与保交付，以提振市场信心。目前部分房企正定期更新交付成绩单，本刊了解到，截至三季度末，碧桂园、融创中国、中南建设、建业集团分别披露其今年已实现保交付42万套、18.5万套、7万套、6.5万套。

在卢文曦看来，后续楼市能否持续改善有赖于政策工具进一步释放。“楼市在9月份是有改善的，如果10月份没有政策加持，持续性可能较弱。如果后续政策利好效应殆尽，交易量容易回到原点，不温不火。”他补充道，“对标2015年至2016年那轮市场回温，是在系列金融政策反复宽松下才出现的。目前北上广深普遍出台的仅‘认房不认贷’一个重量级政策，想要依靠单一政策令市场翻盘有难度，还需要给予市场耐心，需要持续的组合式政策才能令市场有所回暖。”

谢逸枫谈道，目前楼市政策工具箱仍有较大的后备空间，譬如，在率先对部分区域松绑限购的广州，非普通住宅认定标准的调整，二套房贷首付比例下调、限购范围再度缩小、相关税费减免、二手房指导价限价措施取消等，都是未来政策的可调整范围。而在该轮行业出清下，实力雄厚的央国企、具备资源优势的城投企业与地方龙头房企、具有资金实力的多元化民企更易“活下去”。（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）