不动产统一登记全面实现之后

孙兆会

近日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上正式宣布，我国全面实现不动产统一登记，不动产统一登记制度体系基本成型。那么，不动产统一登记意味着什么？对房产市场有哪些影响？

统一登记 全国步调一致

前不久，在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上，自然资源部部长宣布：我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过10年努力，我国将国土空间所有不动产都进行了统一登记。

业内人士认为，不动产统一登记制度成型，为后续高效研究国土空间、推进相关改革等都创造了非常好的条件。不动产统一登记过程中，很大一部分会涉及到房地产，尤其对住房市场将产生积极的影响。

近年来，我国不动产市场发展日益成熟，房地产交易量不断增加，但不动产记记管理仍然存在很多问题，如登记流程繁琐、信息不透明、登记数据不一致等。为解决这些问题，我国自2014年开始启动不动产统一登记工作，经过多年努力，全面实现了不动产统一登记，进一步规范了不动产市场秩序，有助于保障公民和企业的合法权益，推动经济社會发展。

“我家有一套家庭唯一住房，一直没有房产证，只是和村里签了合同。这次不动产统一登记后，有了‘大红本，这套房可以上市交易、可以抵押贷款，这是大好事。”在太原市晋源区旧晋祠路某小区内，刚领到《不动产权证书》的市民段先生这样说道。

全国全面实现不动产统一登记，到底登记了什么内容？统一是指什么含义。

“不动产”指什么？“不动产”要比“房地产”的范围更广，主要包括土地、海域、房屋、林木等定着物，即其不单纯指土地和房屋。当然从房地产或城乡的角度理解这个问题，我们要重点关注三类不动产：城市里的房屋和相关土地、农村里的农房和宅基地、农村的耕地。这三类不动产和普通老百姓关系最为密切，也是房地产领域关注较多的类型。统计数据显示，十年来全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本。这其中很大一部分涉及到农村土地承包经营权、宅基地、城市老旧小区和老公房、迟迟无法办证的商品住房等。

需要提醒的是，“房地产”也不等于“住房”。所以实际上城市里的商业地产、工业厂房等其实都属于此次不动产统一登记的对象。这也意味着，此次改革不光和居民家庭有关，也和企业等机构有关。理解到这个点，才能更清晰明确此次改革和居民家庭住房的关系。

不动产统一登记，涉及到“硬内容”和“软内容”的登记。其中，硬内容是指可以测绘或直接统计到的内容，包括房屋坐落、不动产单元号、房屋用途、房屋面积等。这些均属于看得见、摸得着的内容，是不动产统一登记的部分内容。

而软内容是指权利，包括权利人名字（如户主名字、企业名字等）、权利类型（如土地使用权、房屋所有权等）、权利性质（如出让、商品房等）、使用期限（如土地使用权截止年限等）、权利其他状况（ 如房屋结构、楼层、竣工时间等）。当然和居民家庭或普通老百姓关系较大的，主要指土地使用权和房屋所有权。另外从这两年各地不动产登记中心的推进情况看，部分地方增加了居住权、继承权等新内容。

“统一”了什么？这里所指的“统一”，包括四层含义。第一是统一的登记机构，即由自然资源部负责指导和监督全国不动产登记工作，各城市成立统一的不动产登记部门。第二是统一的登记簿册，即红色的不动产权证书。第三是统一的登记依据，包括物权法、不动产登记暂行条例等法规。第四是统一的信息平台，即各城市不动产登记中心和信息平台。

业内人士分析认为，过去土地、海域、房屋、林木等不动产登记是分散在不同部门的，而现在统一为不动产登记中心，即交由一个部门承担，涉及申请、受理、审核、登簿、颁证等工作。现在，不动产信息库实现了纵向和横向的打通，其中纵向指国家、省、市、县四级打通；横向指自然资源、房管、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门打通。

对楼市影响积极

此次不动产统一登记制度全面建立，是对全国国土空间进行的一次大盘点、大汇总，其涉及各种类型的不动产项目，有助于保护相关权利人权益。包括后续土地房屋等方面的买卖、抵押、证明等工作，都可以基于全国不动产信息系统，更有效开展工作，客观上有助于更好盘活存量，提高不动产项目在国民经济发展中的相关作用。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，全面实现不动产统一登记，是重大制度性突破，有利于提高不动产交易效率，更好地保障不动产权利人的合法权益。

实现不动产统一登记后，一是有助于提高政府管理工作的效率，提高登记质量，降低管理成本；二是减少权属纠纷，有利于更好地保护不动产权利人的合法财产权。同时，也有利于房地产调控政策的统一部署。整体上提高了资源资产利用效益和社会管理效益。

易居研究院研究总监严跃进告诉记者，此次政策对于深刻理解房地产市场具有积极的作用。过去，各地相关信息是无法互通的。其原因在于，很多房产登记工作有很多历史遗留问题，也存在口径上的差异，各地要形成统一登记，要破除很多难题。此次全面实现不动产统一登记，将为自然资源规划、房地产信息互通、房地产制度和口径统一等打下基础。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，全面实现不动产统一登记，首要的意义在于落实《物权法》，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权；其次，整合散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高政府治理效率和水平。开展不动产统一登记，其最大的意义在于为现代国家公共财政提供基础，这为我国未来税制改革奠定了基础。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，不动产统一登记是一种制度规范性的工作，除了可对全国房屋情况以及房屋所有权人能够摸底外，也为监测统计分析不动产情况奠定了数据基础，同时有利于维护房地产市场的稳定。

从房地产角度看，此次不动产统一登记具体带来了三个重要的影响。

第一，部分有瑕疵、有纠纷、无产证的房产项目有了合规标签，具备不动产权利證书后，其后续交易将更加顺畅。对于大城市来说，相关房产交易受益更强，包括这两年持续推进的老旧小区改造、城市更新等工作，都将因这项工作而提速。

第二，潜在的房屋交易规模要增加，或者说增加了二手房挂牌量和交易规模，存量房市场也将形成规范、有序、高效的交易模式。

第三，有助于购房政策更加合理规范。具备跨城市、跨部门的住房登记信息，自然可以增加对房地产政策的精准度，也有助于促进房地产市场平稳健康发展。

全面实现不动产统一登记，引起了社会的关注，也引起了一些焦虑或讨论。这些问题主要集中在三个领域，包括房东是否会加快抛售房屋、是否会开征房地产税、房价是否会下降。

抛售潮是否会来临的问题。此次全国全面实现不动产统一登记的消息发布，是全国自然资源和不动产确权登记工作会议的情况汇报，不能理解为针对房地产业。所以购房者或房东无需多虑，也无抛售一说。

房地产税开征的问题。全面建立不动产统一登记制度，利好房产信息掌握和使用，将利于房地产税开征工作的推进。但房地产税在2023年没有开征基础。后续即便开征，也会考虑共同富裕总体框架、财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容。

房价下降的问题。短期看，全国住房市场正处于复苏阶段，房价总体企稳回升。中期看，新型城镇化工作继续推进，合理住房消费需求继续释放，房价总体平稳向好。长期看，要视房地产税推进情况、租赁住房市场发展情况等。

房地产税还远吗？

中指研究院分析，征收房地产税的前置条件就包括全国不动产统一登记和全国联网，本次自然资源部指出我国全面实现不动产统一登记，也就意味着房地产税征收的前提条件进一步完善。但从当前房地产市场行情来看，一季度全国房地产市场有所修复，开发投资、新开工等供给端指标恢复仍显疲弱，短期房地产市场仍需要政策支持，当前并不是进行房地产税试点的合适时机。

中原地产首席研究员张大伟表示，不动产登记完成后，房地产税中的持有环节税已经具备了出台的所有技术条件。但作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税短期落地的可能性很小，但需要注意的是越来越接近了。购房者比较关心的是，该政策是否是房产税或房地产税开征的信号。“此次不动产登记制度的出发点要更广，不是简单的征税概念。但反过来，不动产统一登记后，相关税收征收工作开展会更加顺畅和容易。”严跃进表示。

购房者比较关心的是，该政策是否是房产税或房地产税开征的信号。“此次不动产登记制度的出发点要更广，不是简单的征税概念。但反过来，不动产统一登记后，相关税收征收工作开展会更加顺畅和容易。”严跃进表示。

李宇嘉强调，不动产统一登记是建立和实施不动产税制的前提和基础，也是落实《物权法》“物权法定、公示公信”原则的唯一途径。经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权（不管是农村的宅基地，还是城市的商品住宅），也就具备了征收不动产税的基础。在此基础上，根据基本不动产需求免税的原则，扣除基本需求的免税面积外，所有人拥有的其他不动产，将一律进入征税范畴，并根据不动产的基本情况（ 坐落、年代、地价、产权形式等），评估房屋的市场价值，按章征税。

“全国不动产统一登记是征收房地产税的重要基础，但短期征税预期不高。”陈文静认为，本次自然资源部指出我国全面实现不动产统一登记，意味着房地产税征收的前提条件进一步完善。但从当前房地产市场行情来看，一季度全国房地产市场有所修复，开发投资、新开工等供给端指标恢复仍显疲弱，房地产对于宏观经济的拖累效应仍然存在。4月以来，新房市场活跃度略显不足，购房者的置业情绪和预期仍不稳固，短期内房地产市场仍需要政策支持，当前并不是进行房地产税试点的合适时机。