降低租赁风险 让租房更安全

何军

房屋租赁是现代生活中不可或缺的一部分。租房时，承租人需要与出租人、中介机构等进行多次交涉，如果对租房相关风险防范不够，就很容易引发纠纷，而一些纠纷其实在签订合同时就已埋下。本文主要就签订房屋租赁合同时应该注意的事项作一些说明。

查明出租人身份 确保房屋合法、安全

首先，签订房屋租赁合同前，承租人要审查出租人是否有权出租房屋。出租人大致分为三种：一是房屋所有权人（即房东），二是受房东委托的亲戚、朋友、经纪公司等，三是房屋的转租人（即“二房东”）。对于前两种出租人，承租人必须要查看房屋权属证书原件或授权委托书原件。对于第三种出租人，承租人除了要查看房屋权属证书原件外，还要查看房东与“二房东”签订的房屋租赁合同原件，同时留存相关复印件。

出租人需要在房屋租赁合同的相应位置完整填写自己的姓名、身份证号、住址和手机号码等，并备注说明自己是房屋所有权人、委托代理人还是转租人。

其次，了解出租人的人品也是非常有必要的，尤其在长租的情况下，出租人的人品经常直接关系到承租人能否安心居住。看房过程中，承租人可以留意出租人的言行举止；单身女性租住男性出租人的房屋时，要特别注意自身安全。如果是通过网络渠道找到的房源，最好提前做一些出租人的相关背景调查（可以通过浏览出租人的社交媒体评论、朋友圈状态等进行初步判断）。如果感觉不太放心，最好不要租这套房屋，以免发生风险。

再次，承租人应当严格审查租住房屋是否面临动迁或是否为合法建筑。为避免因合同被认定为无效的纠纷，承租人除尽职调查外，还应在租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己的合法权益。

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立租赁合同的，合同视为无效；但在一审法庭辩论终结前，经主管部门批准建设的建筑，人民法院应当认定租赁合同有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。

此外，在承租期间，如果承租人发现租赁的房屋有危及自身安全的情形，承租人有权随时解除租赁合同。

明确装修归属和费用负担

如果承租人想对租赁房屋进行装修，需经出租人同意。房屋租赁合同中应就合同到期后装饰装修的归属进行明确约定。一般未形成附合的装饰装修物（如空调、电视机、壁挂画等），约定由承租人拆除带走；已经形成附合的装饰装修物（如地板、瓷砖、天花板、门窗等），可约定期满后折价归出租人或无偿归出租人。在租赁合同没有明确约定的情况下，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人请求出租人补偿其装饰装修费用的，法院不予支持。

租赁期间的水费、电费、燃气费、网络费、有线电视费、物业费等日常费用的承担应该在合同中进行约定。以上费用一般由实际使用的承租人负担，较少发生争议；但物业费的负担如果没有进行明确约定，就很容易成为双方发生纠纷的诱因，因此最好在合同中明确租金是否包含物业费。

在租赁带有装修和家电的房屋时，承租人需要对房屋内原有的大件设施设备（如空调、冰箱、洗衣机、电视机、沙发、床、桌、椅等）进行清点和检查，并在房屋租赁合同中一一列明，同时签署房屋交接单，切勿使用“家具家电若干”等含糊用语。如果在承租房屋前未确认房屋设施设备及状况，那么在交还房屋时就容易因为设施设备的毁损、灭失等产生纠纷。

轉租与续签

在房屋租赁过程中，如果承租人擅自转租房屋，将承担违约责任。出租人要在合同中明确约定是否允许承租人转租房屋，如允许转租，则转租期限不得超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。

承租人转租后，并不意味着自身与出租人之间租赁关系的结束，次承租人的履约行为可能会让承租人继续承担相应责任。比如，次承租人如果损坏了房屋的设施设备而拒绝赔偿时，承租人就需要向出租人赔偿损失。

房屋租赁合同到期后，如果需要续租，承租人务必与出租人续签书面的房屋租赁合同，并协商确定合理的租赁期限（通常租赁期限最长不得超过20年）。否则，承租人继续使用房屋而出租人未提出异议的，租赁期限将变更为不定期租赁。根据法律规定，对于不定期租赁合同，双方均可随时解除，只需在合理期限之前履行通知义务即可。

违约金的约定

设立违约金的目的是为规制合同双方遵守合约，因此双方最好在房屋租赁合同中就违约金进行约定。可以考虑将违约情形进行正面列举或者反面排除。

正面列举是指列举一些常见的违约情形，如出租人在租期届满前就要收回房屋或者中途涨价的，又如承租人不按时支付租金或者擅自转租的。反面排除是指提前声明一些可能产生争议的情形不属于违约，如租期内遇到不可预测的外力而不得不提前终止合同时，双方均不承担违约责任等。

违约金并非越高越好，约定的违约金过分高于实际造成损失的，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

买卖不破租赁

所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承租人仍然有权使用租赁物。在房屋进行转让之后，承租人的租金应当支付给买受人。

案例：承租人乙租赁出租人甲的房屋，租期未满时，甲将该房屋出售给了买受人丙，丙取得房屋产权证后，要求乙与其办理交接事宜并搬离；但乙要求丙与原出租人甲进行沟通，或保证其继续居住的权利，或对其予以相关赔偿。丙与甲沟通未果后，丙擅自将房屋门锁进行了更换，导致乙无法继续使用房屋。

根据“买卖不破租赁”的规定，租赁物在租赁关系存续期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上述案例中的买受人丙虽然取得了房屋所有权，但没有与原承租人乙重新签订租赁合同，所以，原出租人甲与乙签订的租赁合同仍然对丙具有约束力；丙采取擅自换锁的方式表明不继续履行合同，已经构成违约，应承担相关违约责任。

那么在“买卖不破租赁”的情况下，买受人的权益应该如何获得保障呢

如果在订立买卖合同之前，出卖人（即租赁关系中的出租人）没有将房屋已经出租的事实告知买受人，从而导致买受人造成损失的，买受人可以要求出卖人以其实际损失为限支付相应的经济赔偿。

承租人的优先购买权

依照法律规定或相关约定，出卖动产或不动产时，出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下可优于其他人购买该租赁房屋。

出售房屋前，出租人有提前通知出售的义务。如果出租人未在合理期限内提前通知承租人，那么承租人可以请求出租人承担赔偿责任。承租人需要在出租人履行告知义务后15日内向出租人明确表示是否购买；超期不表示的，视为承租人放弃优先购买权。

需要提醒的是，如果存在房屋共有人或者出租人将房屋出卖给近亲属的情形，那么，房屋共有人或者出租人近亲属享有优先于承租人的房屋购买权。

承租人的优先承租权

优先承租权的设立是《民法典》的一大亮点，其确立正是基于在房屋租赁中，出租人往往会利用自己的优势地位，在房屋租赁合同到期时对承租人随意进行选择，从而使原承租人的利益受损。优先承租权是对原承租人的一种保护，可以维持特定租赁关系的稳定状态。同时，优先承租权也是对出租人缔约自由权一定程度的限制—原承租人在合同到期要求續签租赁合同时，在价格等相关条件都一样的情况下，出租人只能将房屋继续出租给原承租人，而无权自行决定将房屋租赁给他人。

如果出租人没有以合理方式通知承租人，或者没有给承租人合理期限来决定是否续租，便直接与第三人签订租赁合同，就侵害了承租人的优先承租权。对于承租人优先承租权的权利救济，《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》认为，承租人可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第21条的规定，主张损失赔偿；但对与第三人签订的合同主张无效的，一般不予支持。除非可以证明出租人与第三人存在《民法典》第154条规定的恶意串通情形。

总之，租房过程中，承租人要时刻提醒自己保持理性与警惕；在选择房屋、与中介接触、签订合同、维权等各个环节都需要细心、谨慎。建议大家要坚持自己的立场，如发生纠纷，一定要坚决维护自己的合法权益，并向有关部门投诉，争取合理的补救措施。

【责任编辑】谌 燕