论新形势下土地增值税清算风险管控策略

赵珏瑛

（长沙金伟置业有限公司，湖南 长沙 410000）

土地增值税是房地产企业的重要税种。在“金税四期”系统工程实施的背景下，土地增值税的清算环境发生了较大程度的变化，这意味着企业传统的土地增值税清算模式可能蕴含着新的风险，比如清算时点的错误、税费计算错误等。

上述一系列风险的存在不仅容易滋生税收监管风险，同时还可能给企业带来税收法律风险，因此，基于这种背景，开展土地增值税汇算清缴风险管控的研究具有十分重要的现实意义。

一、土地增值税清算的新背景

长期以来，“金税三期”系统工程在税务管理方面发挥了重要作用，但该系统在运行过程中也暴露出了一系列问题，比如同其他部门的联网程度不足、无法对企业主体的非税数据进行对比分析、尚未实现多系统的融合互通、无法有效甄别企业更加隐蔽的纳税舞弊行为。因此，国家税务总局在2019年开始提出实施“金税四期”工程的构想，并在2021年开始正式实施，在原有税务管理系统的基础上，“金税四期”系统的创新点主要体现在四个方面。

首先，该系统将企业的“非税业务”纳入监管范围，比如，可以利用大数据技术对企业的社保信息进行监控。

其次，实现了同地产登记系统和银行系统的对接，能实现对企业资金活动的全面监管。

再次，增加了对企业相关人员信息和信用情况的管控内容，能监管到相关人员的资金流动信息、企业合同管理信息。

最后，“云化”打通税费全流程、全数据、全业务，实现智慧办税和全过程监管。此外，“金税四期”还具有强大的“新一户式查询”功能，该模块能通过查询单户纳税人的税务信息进行预警分析、发票分析和绩效分析，为税务管理提供决策支持。从中可知，“金税四期”构建了一张税务管理的“天网”，因此，房地产企业的税收筹划，包括土地增值税清算都必须转移到合法、合规的道路上来。

二、土地增值税清算概述

所谓土地增值税清算是指增值税纳税人在符合土地增值税清算条件之后，依照税收法规的规定，计算房地产开发项目应该缴纳的土地增值税税额，并结清房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为[1]。

土地增值税清算的原则主要体现在两个方面：一方面，纳税人应该严格按照土地增值税的计算逻辑，准确计算，并及时汇算清缴。另一方面，税务机关应该积极履行税务管理的职责，应对企业汇算过程进行监督和指导，比如要加强对土地税增值税清算的宣传工作，要及时对纳税人清算申报的收入、增值额和增值率进行审核[2]。一般而言，满足以下三个条件之一的，应当进行土地增值税的清算。

首先，房地产开发项目已经全部竣工，并完成销售；其次，整体转让未竣工决算房地产开发项目的；最后，直接转让土地使用权的。房地产企业在清缴土地增值税的过程中[3]，要第一时间向当地的税务管理部门提交文件，并缴纳税款等。

三、税务管理概述

当前存在大量关于税务管理的理论，有研究认为税务管理是企业对涉税的业务事项进行的计划、组织、协调和控制活动，该活动涉及企业的纳税筹划、税额计算、纳税申报、与税务机关沟通和税务风险管理等[4]。

也有研究认为税务管理是以涉税活动为主线，按照企业经营管理的各个环节，对企业的涉税事项进行的管理活动，其内容包括企业的纳税政策管理、纳税成本管理、税务组织体系管理、发票管理、企业争议的税务管理等，通常而言，企业税务管理的特征主要体现在以下几个方面。

首先，全面性。税务法律法规覆盖了企业运营活动的全部环节，比如投资、融资和运营环节等，因此企业的税务管理是针对运营全流程的管理，具有较强的全面性特征。

其次，适应性。企业确定的税务管理战略、制度和原则并不是一成不变的，而需要根据税收政策的变化和内部经营管理的需要进行调整，即体现出与内外部环境的适应性。

最后，强调信息管理。信息管理是企业税务管理活动的重要特征。企业需要关注税收政策的变动信息、业务运营信息、财务管理信息和其他信息等，并且要在信息的基础上制定税务管理方案。

四、土地增值税清算中的风险点

（一）核算收入的风险点

首先，房地产企业可能发生核算收入方面的风险，比如未能按照会计制度的规定，对视同销售的情况进行处理，未将对外投资、发放职工福利的行为作收入处理，从而降低土地增值税税基等。其次，企业将取得的预收账款长期挂账。在挂账途中不进行收入的确认[4]。最后，将所开发出的产品不做销售和转让，而作为固定资产进行确认，这样就会减少收入的金额。

（二）核算费用与税金的风险点

核算费用与税金的风险点主要体现在两个方面。一方面，通过收购股份方式取得土地，其土地使用权成本并未及时进行土地评估，而是直接入账。另一方面，在收到政府返还的土地出让金之后，应用科目错误，将其计入营业外收入，并未做冲减开发成本处理，导致扣除项目虚增。

（三）核算开发成本的风险点

房地产企业核算开发成本的风险点主要体现在两个方面。一方面，是在无政府批文，无分户补偿合同的情况下，以收款收据支付拆迁费用，列入扣除项目。另一方面，是擅自扩大开发成本[5]，增加加计的扣除基数，将本应该列支为费用的家具、健身器材等计入开发成本。

（四）虚开项目成本的风险点

虚开项目成本的风险是房地产企业土地增值税清算的重要风险点之一。首先，通过土地评估价值来确定土地使用权的成本，但是土地估价一般包含了无形资产的溢价部分，这存在较为明显的主观性，很可能项目成本会大大超过实际的开发成本。

其次，房地产企业很可能会同施工方相勾结，共同虚开建筑项目的安装费用发票、甲供材料发票等等。

再次，税务管理部门缺乏对房产项目的事前、事中和事后监管，导致部分企业存在的虚列项目成本、施工工程损失、虚列配套设施的现象未被发现。

最后，存在建筑安装成本的重复列支。由于部分建筑施工企业的专业性较强，施工类型复杂多样，因此，企业在签订安装合同的过程中已经将水电工程、辅助工程涵盖在工程总价范围之内。但是在进行清算账务时，又签订了虚假的合同形式，导致重复列支成本的现象出现。

五、构建土地增值税清算识别指标

（一）净利润率

净利润率能够有效识别土地增值税清算过程中的风险问题，它反映了企业经营成果和收入之间的比例，有助于企业判断开发项目的增值额。需要肯定的是，房地产开发项目的收入与项目开发所需要的缴纳的土地增值税和净利润之间的关系成正比例。将净利率指标与同行业平均值进行对比。如果发现该指标与行业平均值存在较大差距，就意味着企业成本数据或销售收入的相关数据缺乏可靠性。

通常而言，房地产开发项目周期较长，如果仅仅抓取某一年的数据进行对比，很可能会存在较大的误差，那么就应该采取相应的调整措施，结合工程项目产生的所有数据进行计算和比较。

（二）土地增值税税负率

通过分析土地增值税税负率；并结合所核定的征收率，对比两种模式下的数值，能够明确纳税人土地增值税税务问题。如果两种模式下的指标值有较大差异，就表明纳税人可能存在一系列的风险问题，针对这些问题，可以进行进一步归因分析。

六、新形势下土地增值税清算风险管控的对策

（一）优化土地增值税清算流程

房地产企业必须基于法律法规的规定，来对土地增值税的清算流程进行优化，以避免可能存在的税务风险。

一方面，要基于内部控制，搭建土地增值税的自行清算流程。相关人员要从日常工作中做好土地增值税清算的准备工作，比如保存好各种会计资料，尤其是要做好信息对接工作，要实现各环节、各部门的积极配合与协作。同时，公司的内部控制应该在土地增值税清算过程中起到真正的计划、组织、协调和控制作用，确保能在规定时间内完成清算。

另一方面，要根据国家政策和公司的内部条件，重塑土地增值税的清算框架。房地产企业应当梳理原有的土地增值税清算框架和现行政策之间存在的差异，及时构建符合现行政策的土地增值税自行清算框架，做好新旧制度的衔接过渡工作，并推动企业会计实务的同步改革，以有效避免土地增值税的清算风险。

（二）有效解决土地增值税清算难点

房地产企业应该集中主要力量有效解决土地增值税的清算难点。项目的成本和收入是土地增值税清算的两个重要依据，也是清算的难点和关键所在，因此，房地产企业应该聚焦项目成本确认和收入确认两大难点，大幅度提高成本与收入确认的准确性和完整性。

首先，要合理确认清算时间。成本的分摊是成本确认中存在争议的问题。相关人员应该基于项目工作的经验，分析并能够实现其税负最小化的条件下，确定成本清算时间。

其次，要提高清算的主动性。对于符合清算条件的房产项目，企业应该及时申报，避免因收入确认不及时而导致税务清算延迟，滋生税务风险。

最后，要加强对相关资料的整理与保管，以提升清算的规范性和清算效率。房地产企业要充分利用信息技术，利用先进的存储设备对各类文件资料进行汇总和储存，以有效降低相关人员的工作量，合理防范清算风险。

（三）合理开展土地增值税纳税筹划

关于土地增值税的纳税筹划能够起到降低税务成本，延迟纳税的目的，因此应该得到单位各方的重视。

一方面，房地产企业应该坚持土地增值税税务筹划的原则，要将税务筹划转移到对税收优惠的解读和理解上来，因此，房地产企业只要科学把控清算政策，充分利用优惠政策，在规定范围内尽可能增加可扣除项目、免税项目，合理利用累计税率临界点等税务筹划技巧，就能有效降低企业税负。

另一方面，房地产企业还要更新土地增值税的纳税筹划思路，全面避免土地增值税的清算风险。在这种背景下，房地产企业必须建立关于土地增值税清算的风险管理体系，比如可以建立土地增值税的风险预警机制，该预警机制能够通过对各项数据的分析来向管理者发出预警信息。管理者在收到预警信息之后，可以进行针对性应对。

与此同时，还应该建立关于土地增值税清算的风险监督机制。监督人员能够及时剖析土地增值税清算流程存在的风险点，并评估该风险的类型和大小，对其进行标识和关注，制定风险解决措施。

（四）提高财务人员的综合素质

对于房地产企业而言，如果项目符合土地增值税清算的条件，那么企业需要在第一时间开展申报工作。但是土地增值税的清算效果往往与财务人员的工作能力有着密切的相关性，因此为了提升土地增值税清算效率，防范清算风险，企业必须高度重视财务人员的工作能力，采取多种措施提升财务人员的核算能力。

一方面，房地产企业应组织财务人员参加各种土地增值税汇算清缴的培训，了解土地增值税清算的公式、特殊交易事项和应当关注的风险点，保证清算税款的正确性。另一方面，要加强对财务会计基础培训，比如要妥善保管有关土地增值税的各项票据、要选择正确的会计科目进行正确的账务处理等，这样才能够为后续的土地增值税清算奠定良好基础。

（五）加强内外部沟通

高效率的内外部沟通机制能够降低信息传递成本，缓解信息不对称的情况。一方面，决策部门应加强统筹，协调财务和业务部门之间的活动。业务部门应能基于土地增值税清算的角度保证活动的合规性和规范性，比如应保证单据的完整性、正确核算成本明细，严格审查合同，为财务部门的土地增值税清算提供有效的信息支持。同时，财务部门也应就具体的涉税环节进行交流，提出共同应对方案。

另一方面，房地产企业也应加强同税务行政管理部门的沟通。我国的税务政策具有很强的动态性，企业应及时关注最新的税务政策，并就存在理解歧义的政策向税务部门请教，避免发生因操作不规范而滋生的风险。此外，房地产企业还应加强与外部第三方中介机构的沟通，可以就重点的涉税项目引入税务师事务所的参与，以提升土地增值税清算的效果。

七、结束语

总而言之，在经济进入高质量发展阶段，以及“金税四期”工程实施的背景下，房地产企业的土地增值税清算面临着多个风险点，因此，基于这种状况，企业必须增强合法合规意识，将土地增值税的纳税筹划重点放在对税收优惠政策的解读和利用方面来。同时，要严格执行土地增值税清算的程序、规范土地增值税的清算步骤、加强财务人员素质建设、夯实会计基础工作、保证税务资料的真实性、准确性和完整性。只有这样，才能够将土地增值税清算中存在的风险扼杀在萌芽状态，从而有效降低企业税负，促进企业可持续发展。期望文章的研究能为新经济形势下土地增值税清算风险的管控提供一定的参考和借鉴。