房地产开发企业融资优化探讨

2023-09-13霍红伟

经营者 2023年5期

霍红伟

（无锡惠澄实业发展有限公司，江苏无锡 214000）

一、房地产开发企业融资优化的必要性

房地产行业在实现自身发展的同时，还能带动其他产业发展，其中上下游产业包括施工材料、设计、施工、装修等行业，都在房地产行业的带动下实现了跨越式发展。同时，房地产行业也受到这些产业发展情况的影响和制约，如原材料价格波动、施工成本增加、施工技术更新等。因此，房地产开发企业的预算编制和管理要综合考虑多方因素，否则难以体现预算编制的科学性和合理性。此外，为了引导房地产行业健康、有序发展，国家相继出台了多项调控政策，使得许多房地产开发企业陷入了投资回收难度大、流动资金缺口大的困境。从销售回款与外部融资两大资金渠道来看，行业发展增速下滑，资金来源受到影响，加上债务刚性偿还，房地产开发企业面临着巨大的资金压力。

随着我国宏观调控力度的加大，市场经济体制逐步健全，房地产市场竞争日益激烈，盈利空间在各种因素的共同作用下一再被压缩，房地产行业整体进入了缓慢增长期。在这样的发展趋势下，如何寻求创新和发展是房地产开发企业亟须思考的难题。优化融资渠道和内部管理模式，提升管理效率，成为房地产开发企业的必然选择。在此背景下，房地产开发企业进行融资优化的重要性逐步凸显。加强融资管控，规避金融风险，是在市场经济迅速发展的大背景下，房地产开发企业顺应时代发展的经济手段，由此逐步形成了新的经营方式。在实际应用中，可以通过运用房地产信息化技术、特殊的梳理方法等，为房地产企业优化融资管理打下良好的基础，并对其进行合理、高效的规划［1］。

二、房地产开发企业融资常见的影响因素

（一）银行融资存在较多风险

在融资过程中，房地产开发企业会遇到利率和汇率变化等问题。利率与汇率直接影响房地产开发企业的成本运行和现金流状况。近年来，国家实施了“双紧”政策，也就是紧缩的财政、货币政策，导致银行信贷利率上升，从而导致房地产企业运营费用增加。同时，外汇市场的波动也会对房地产开发企业的外汇储备造成一定的影响。客户定位准确、服务设施更加人性化的楼盘，通常库存很小。但房地产这个行业不同于其他行业，房地产开发商必须快速消化这些库存。因此，如何防止房地产市场的系统性风险引发中国经济“硬着陆”，成为各方关注的重要话题。比如“史上最严厉宏观调控”就是以房企杠杆率及银行信贷供给为抓手，但目前走到了两难的紧要关口。从另一方面来说，如果房地产市场继续从严从重，房企的流动性危机将有朝系统性危机演化的趋势［2］。

（二）融资受政府政策影响大

研究房地产行业现状可以发现，地产去杠杆还不够彻底，洗牌还未结束，未来三年将持续洗牌，包括房地产、中介、建筑、建材，等洗完牌再重新上路。在未来五年内，大地产开发商中能活下来的，基本上是按照国家战略只布局核心城市群，逐步退出小城市，小城市人口逐渐向大城市输送，小城市只会留给本地地产商。

目前，整个房地产行业处于调整期，很多区域库存压力很大，绝大多数房地产开发企业迷失方向，原因是这些企业缺乏创新，一味复制，造成市场同质化楼盘过多，库存压力不断增加。根据中信证券与野村证券的研报，房地产及相关行业带动了约25%的中国经济，如果房地产失控，就有可能拉低4%～5%的GDP增速，并引发各经济部门的恶性循环。同时，如果大幅放松调控，将会刺激和变相鼓励房企的高周转模式、高杠杆模式，导致房价的报复性反弹。自2021年11月以来，无论是国研中心在五洲宾馆召开的重要会议，还是央行、发改委、主流财经媒体反复贯彻的政策规划，基本上对房地产政策出现了有限度的宽松解读导向，目的是避免进入无休止的“紧缩—放松”循环怪圈。这次是国家和政府对房地产行业精准滴灌的调控，而不是大水漫灌的救市。有关部门试图对优质房企并购次级房企提供流动性支持，通过供给侧改革推动房地产市场健康发展。因此房地产开发企业必须紧跟最新出台的政策，采取最佳应对措施。

（三）企业融资渠道单一

在融资渠道方面，如今房地产开发企业的融资渠道较以往而言虽有所丰富，但整体上较为单一。融资渠道的数量及质量影响着房地产企业的经营状况。拓展融资渠道，对资金进行集中管理，可以强化对资金的规划、协调和筹集等，从而节省不必要的费用，实现房地产开发企业内部资金的均衡，提升企业的对外融资谈判能力。同时，可建设一个资金结算管理平台，由该平台统一对外提供资金服务，并由该平台管理内部各业务的资金。针对一些要求资金合规的业务，也可以通过该平台与银行合作，接入银行端的合规产品，使平台具有合规性，从而达到资金高效使用并赋能业务的效果。除此之外，在融资的过程中，要注意现金流管理是企业资金管理的重点。信息化时代，房地产开发企业的正常发展需要现金的支持，它是企业经营过程中流通性最强的资产，当拥有较多的现金存量时，企业运行会更有动力。

（四）企业结构不完善

房地产开发企业在正常运行的过程中，需要大量资金来投资，因此做好资金的预算管理工作对企业至关重要。但在实际情况中，部分房地产企业没有认识到这项工作的重要性。一些房地产开发企业管理层认为预算管理仅是财务部门的工作，与企业融资优化的关联度不高，将其全权交给财务部门，而财务部门在开展预算管理工作的过程中遇到的阻碍较多，不能从真正意义上发挥作用，导致预算管理流于形式，没有落到实处。

将现金流管理、预算管理、融资优化这三者有机结合，是企业完善融资结构的基础和前提。一些房地产企业的融资优化工作没有专门的部门负责，隶属于财务部门。由于缺少独立的负责部门和人员，所以预算编制和管理工作的效率不高，而且最终的审核工作集中在董事会，一方面造成领导层工作负担加重，另一方面不利于发现问题，从而造成融资优化的准确性不高，预算执行难度大，阻碍了融资结构调整工作的开展。

三、房地产开发企业融资优化措施

（一）注重融资风险防控

在融资的过程中，企业应注重对融资风险的防控，建立一体化管理平台，促进业财融合发展。当前，许多房地产开发企业建立了信息化管理平台，积极、逐步推进各类业务系统的融合，推动房地产开发企业朝业财融合的方向发展，虽然取得了一些成绩，但预算管理与业务系统之间的联系和融合还存在一定的发展空间。要切实推进全面预算管理工作的开展，强化各业务模块之间的联系，企业可通过建立一体化管理平台，实现内部流程优化、资源整合，实现内部各部门和外部合作伙伴之间的资源共享；借助智能预警机制，确保预算管理能够在各项业务活动中充分发挥监督和管理的作用，提高预算管理的有效性和实时性；对企业的资金活动进行动态化的分析，让企业管理者能够及时了解企业经营活动以及预算执行情况，进而提高资金利用率，优化企业资源配置，为实现企业战略发展目标提供保障。

通过对产业的合理分配、资源的有效整合以及合理化和程序化的控制，加强产业管理，及时解决房地产开发过程中的问题。既能弥补现有管理模式的缺陷，又能在当前环境下提升企业的竞争能力。从目前的房地产市场发展情况来看，政府与企业之间加强合作，不但可以加快房地产业的资金流动，而且可以提升企业融资结构的科学性和合理性，对房地产企业来说意义重大。这种模式的推广与运用，既能避免浪费，又能减少运用处置不当所造成的问题，还能提高财务管控水平。

（二）支持国家策略优化

当前正处于信息化时代，这对房地产业既有好处又有坏处。在此大环境下，房地产业要同时面对国内和国外疫情的冲击，因此面临着更加艰难的生存与发展困境。要想在这个行业脱颖而出，获得持续健康发展，房地产开发企业就必须提升管理能力，改变经营模式。

随着房地产业的不断发展，从融资优化角度来看，房地产开发企业的经营环境越来越复杂，改革越来越深入。这不但会增加房地产开发企业的财务管理费用，而且会对房地产企业的经营活动产生一定的影响。政府和企业加强合作，是当前房地产市场发展的一种比较成熟的方式。它主要是通过先进的方法来实现信息的集成，比如运用网络信息技术、智能管理技术实现对融资活动的规范化、流程化划分与管理，提高融资管理工作的效率和质量。这种方式既能充分利用数据的传递功能，达到信息互通、共享的目的，又能满足房地产业对新的经营模式的需要。

（三）积极拓展融资渠道

信息时代，市场的发展存在不确定性，因此房地产开发企业难以明确自身的发展方向，这导致资金管理无法选择科学的负债结构，面临较大的筹资风险。基于这一现实状况，房地产开发企业要充分考虑信息化时代的各项因素，构建能够匹配的资本结构，提升资金管理能力，以此保证发展的稳定性。互联网环境下，很多企业的投资方向转向科学技术和信息技术服务，通过推行信息化理念，线上平台为企业带来了较多的消费者，投资回报也大幅增加。对企业资金管理来说，对外投资将影响企业未来发展的规模和影响力，因此要转变投资视角，制定先进的发展战略，把控内外投资方向，充分利用大数据、信息技术等投资要素［3］。

为了拓展融资渠道，减少资金风险，要把融资架构弄清楚。明确企业的资金运行情况及使用范围，对其进行集中管理，防范将来可能产生的资金风险。在信息化环境下，企业现金流的平衡性和流动性深受影响，资金回流管理不足，而多样的金融平台拓展了企业的融资渠道，加快了企业的筹资速度，使企业的现金流增加，从而营造了较好的循环氛围。同时，信息化的深入推进，能够使企业销售环节的效率显著提升，节省时间和人力成本，提升现金流管理效率，由此提升管理的价值。

（四）科学解决问题

实践表明，现金流预算管理以及预算编制的科学性和可行性是房地产企业有效开展工作的基础和前提。首先，企业要结合发展现状和未来规划制定下一年度的预算目标，包括资金预算、融资计划等。各部门要围绕企业整体的预算目标、结合部门业务内容和实际来编制预算方案，从而提升预算编制的整体性和全局性。其次，注重预算的可行性，对预算执行过程进行细化和分解，制定阶段性目标，强化过程管理和事中控制。再次，强化对预算执行过程的监管和控制，确保各部门预算执行与预算编制内容保持一致。同时建立预警和评估机制，针对预算执行偏差较大的情况及时预警和评估，分析其产生的原因，制定应对策略，尽可能减少财务风险。最后，重视对预算编制、执行和管理的评价，定期开展预算管理评估工作，及时发现预算管理中的问题和不足，有针对性地开展改进工作，从而提高预算管理的质量。

房地产开发企业要加强对预算执行过程的管理和控制，完善预算过程管理机制。首先，编制预算执行管理方案，定期召开预算执行管理反馈汇报会。以月度、季度为周期反馈各部门一段时间内的预算执行情况，针对不足之处，及时修正和改进，充分发挥绩效管理过程控制的优势和作用。其次，建立预算整改反馈机制，针对预算执行过程中发现的问题，各部门要深入分析问题背后的原因，制定改进和应对的策略，同时以报告的形式上交至预算管理部门，作为下一阶段考核的重点。再次，完善预算考核机制，建立系统化的预算管理机制，将预算管理纳入绩效考核评价体系，并增加其在绩效考核中的比重。最后，完善预算考核指标体系，将预算编制、执行、反馈、整改等内容作为预算考核内容的一部分，建立对预算管理的全面性、系统化考核机制。此外，预算考核要强化全员性，部门要将预算指标细化到每一个员工，并结合员工在预算管理工作中的表现进行评分，从而提高员工在预算管理工作中的积极性和主动性。