房地产企业财务风险管理优化对策研究

章海娟

摘要：房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，其高资产、高负债、高风险等特性使得财务风险管理成为其企业管理的重要问题。近年来，房地产市场的波动性越来越大，市场风险和政策风险等因素给房地产企业的财务风险管理带来了更大的挑战。因此，优化房地产企业的财务风险管理显得尤为重要和紧迫。本文在分析房地产企业财务风险管理优化的重要性基础上，探讨了房地产企业财务风险管理现状和存在的问题，并针对性地提出了优化房地产企业财务风险管理的对策建议，以期帮助房地产企业深入认识财务风险点，提高企业的财务管理水平和经营效益，实现可持续发展。

关键词：房地产企业；财务风险；风险管理

一、引言

房地产行业是中国经济的重要支柱，其财务风险管理一直备受关注。房地产企业的财务风险管理包括资金流量风险、利率风险、汇率风险、信用风险等多个方面。在过去的几年中，房地产市场的波动性越来越大，市场风险和政策风险等因素给房地产企业的财务风险管理带来了更大的挑战。一方面，房地产市场的价格和成本都在不断攀升，严重压缩了开发商的毛利空间，另一方面，高杠杆模式遭遇了去杠杆政策，在抑制杠杆的大环境下，不仅开发商融资遇到了更多的限制，而且高杠杆行为的市场支撑和保障同步减少，造成其风险也越来越高。

为了应对这些挑战，房地产企业需要探索新的经营模式，创新业务模式，优化财务风险管理。首先，房地产企业需要建立完善的财务风险管理体系，包括风险识别、风险评估、风险控制、风险监测等环节，以及完善的内部控制和审计机制。其次，房地产企业需要加强对市场和政策的分析和研究，及时调整经营策略，避免因市场变化而导致的财务风险。第三，房地产企业还应合理运用金融工具，如利率互换、期货等，降低财务风险。此外，房地产企业还应注重企业文化建设，加强员工教育和培训，提高财务风险意识和管理水平。

总之，房地产企业的财务风险管理是一个复杂而又重要的问题，房地产企業需要加强财务风险管理的实践和理论研究，提高其风险意识和应对能力，完善风险管理体系和工具，提高财务数据的真实性和可靠性，以确保财务风险管理的有效实施。只有这样，才能在竞争激烈的市场中保持优势，实现可持续发展。

二、房地产企业财务风险管理现状和存在的问题

房地产企业财务风险管理是指企业在经营过程中，管理和控制财务风险的一种行为。随着市场环境的变化和政策的影响，房地产企业面临着越来越多的财务风险，如资金链风险、信用风险、市场风险等。因此，对于房地产企业来说，实施有效的财务风险管理非常重要。目前，房地产企业的财务风险管理现状呈现出以下特点：首先，企业的风险意识不足，对于风险的认识和管理存在一定的盲区。其次，缺乏有效的风险管理体系和工具，对于风险的防范和控制缺乏科学性和规范性。再次，财务数据的真实性和可靠性难以保证，给风险的评估和管理带来了不小的困难。此外，房地产企业过于依赖高杠杆模式，融资渠道单一，也存在较大的财务风险。具体而言，当前房地产企业财务风险管理存在的问题主要体现在以下方面：

（一）筹资渠道单一，资产负债率逐年上升，偿债压力大

房地产企业是典型的资金密集型企业，主要表现在以下三点：一是在开发前期房地产企业需要通过土地竞拍等方式，以高价取得土地。二是房地产从拿地到预售这段期间较长且投入成本较多。根据国家政策，房产公司满足预售的其中一个条件即是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上。三是房产项目一般规模大、周期长、投资大，一个项目往往需要2-3年甚至需要更久的时间才能完成。期间政府政策调控、消费心理偏好、市场供求等外部环境发生变化的可能性大，意味着项目开发的成本也就随之变化。

房地产企业资金一部分来自自有资本，一部分来自银行贷款。前期支付的土地出让金、工程费用等开发成本已消耗了绝大部分自有资金，为了保证资金流运转，就需要大量举债，银行贷款是最主要的融资方式。据有关调查数据显示，房地产公司资金池中有55%直接来自银行贷款，如果将自有资金中的房产销售收入中个人按揭款包含进去，这个比例已将近70%，远远超过国际通行标准的40%。一旦房产销售不理想，购房者定金和预付款无法按预期收回，或者因为个人信用污点无法放贷，马上会导致房地产企业资金链紧张，出现延误工期现象，甚至造成项目烂尾等恶劣影响。

（二）行业竞争激烈、产品缺乏核心竞争力

房地产企业要生存、要发展离不开产品，产品是企业赖以生存和发展的根本，产品竞争力永远是企业的核心竞争力之一。然而，大部分企业产业结构杂乱，产品构造无序，技术结构缺乏，核心产品缺失，市场竞争力不足，依靠传统的打价格战和无休止的营销方式来扩大市场。引用卡耐基的一句名言：你应该成为你自己。对于企业来说，如果想获得市场，必须有别具一格的核心产品。

大部分房地产企业缺乏市场调研，对市场需求了解不充分，对市场动向掌握不精准，在项目评估过程中，不关注市场的需求情况，只关注项目的盈利数额。这种本末倒置的项目评估方式，无法真正了解购房者的住宅和投资需求，无法详细区分市场需求，从而无法建造出符合人们需求的户型结构，无法提供良好的服务。

（三）营运能力减弱，存货周转率下降，资金压力大

在房住不炒的背景下，国家对房地产进行管控，银行贷款收紧，使得一大部分投资客放弃了房地产板块，另一部分刚需群体，面对房产下行趋势，开始犹豫，不敢入手，导致房地产企业收入减少，库存增加，存货周转率下降。此外，房产项目在持续进行，资金流入不敷出，导致资金压力陡增。

企业内部管理制度不完善。企业没有建立存货管理信息系统，持有的存货数量及基础信息记录不全，未定期开展存货盘查，出现账实不符，管理者无法第一时间准确获取存货具体情况，无法做出对应经营决策。企业没有建立一套完善的收账政策，事先没有对客户进行必要的信用调查，没有根据信用等级来制定相应的收账政策，无法及时回款，出现呆账、坏账。

（四）财务人员风险管理能力不足

房地产企业财务风险管理优化中，财务人员的风险管理能力是一个重要的问题。由于房地产企业的财务风险管理具有复杂性和专业性，财务人员需要具备一定的专业知识和技能。然而，目前大部分财务人员知识结构单一，在风险管理方面缺少实践，无法准确识别市场风险，也无法准确衡量风险大小，无法为管理层提供有效的决策支持。

在现实工作中，财务人员对财务风险的认识不足，片面地认为只要管好用好资金，就不会产生财务风险。在具体事项决策时，对信息了解不全面，缺少可行性分析，经常发生决策失误，使得经营活动不能达到预期收益，给企业带来巨大的财务风险。

三、完善房地产企业财务风险管理的对策建议

（一）拓宽融资渠道，优化资金结构

资金是房企的血液，谁能融到更多的钱，融到更便宜的钱，融到更长期的钱，谁就拥有更强大的竞争力！今天激进房企都在饱尝高负债的“苦果”，但又不愿意主动去卸掉杠杆，就像炒股，越是涨买的越多，越是跌都会死扛，最后到警戒线不得不卖股平仓。这种加杠杆的资产抵押融资方式已经难以为继，创新融资方式，拓宽融资渠道已经箭在弦上不得不发。

革新商业模式，重估物业价值：调整物业管理业态，提升业主综合体验感，对基础资产实现“内容赋能”，将自持物业打包上市，实现轻资产运营，同时在继续拥有资产的管理权的前提下，可以享受管理费收入和超额业绩提成，华丽转身为杰出的资产管理人，为企业创造源源不断的现金流。

引入低成本的融资工具：传统的银行贷款是间接融资方式，贷款的额度较低，融资成本在6%到15%之间，且贷款利率每年浮动，如果采用CMBS直接融资方式，贷款的额度更高，周期可以长达18年，利率每三年浮动，相比银行贷款更加稳定，用途更加灵活。

（二）加强核心竞争力，扩大市场占有率

在我国城镇化建设的浪潮中，过去房地产企业以较小的代价获取超额利润的时代已经一去不复返，从2015年全国开启降库存模式，房地产行业连续五年增速放缓，行业规模下行是必然趋势，我们可以从以下几个方面进行突围：

（1）领先产品力：在房住不炒的背景下，尤其受三年疫情影响，房产的投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐增强。因此房产户型设计上要更贴近生活，好的户型是取胜的关键。比如保利、绿城、滨江，一直不断深耕优势区域，花精力打磨产品，注重品牌形象，现在优势开始慢慢显现。（2）提升拿地能力：精准判断拿地板块可以迅速帮助公司积累财富。再好的户型也离不开优质的地块，地拿对了，房产项目就成功了一半。此外，在土地储存方面，可以借鉴龙湖、融创、金茂、金地等房产企业，充分利用综合体、文旅一体、TOD、产业园运营等模式实现土地拓展。（3）加强公司营运能力：地产的本质是金融行业，对于高杠杆行业，公司运营水平显得尤为重要。优化股权结构，深化民企和国企合作。一方面吸取民企的灵活性和激励，另一方面寻找国企信用背书，能拿到廉价融资和优质政府资源，运营上相互监督，相互协助。

（三）提升企业营运能力，提高企业获利水平

合理选择施工企业，防范经营风险：房地产企业要树立品牌，建设高品质住房离不开好的施工单位的协助。选择一个优质的施工单位好比手上有了尚方宝剑，不仅能确保项目的质量，减少工期，还能降低运营成本，甚至在建设初期还可以让施工单位先垫资前期投入，共同开发经营。

本着公平、公正、实事求是的原则考察施工单位的综合实力，可以从以下几个方面进行考察，比如：注册资金是否到位，股东背景是否干净，资质等级有无弄虚作假，有无自己的施工团队、机械设备等固定资产，近三年承建的工程项目规模如何，是否有获得省优、国优、鲁班奖等荣誉。针对考察优秀的施工单位，可以纳入房地产企业供应商储备库里，作为战略合作伙伴长期合作。

完善企业内部管理制度：加强企业存货内部控制，选择具有职业操守的人员真实完整的记录存货概况，并定期安排人员监督，防止部门之间勾结串通，保证信息的真实性和准确性，建立存货管理共享平台，促进企业与客户之间的协调合作。

加强应收账款的管理：根据企业实际情况成立信用监管部门，事先对客户进行征信调查，根据信用程度区分客户等级，然后对不同的客户采取不同的收款政策，加强房产销售贷款回收，保障企业盈利能力和偿债能力。

（四）引进优秀财务经理人，提升财务人员风险管理能力

房地产企业是高风险行业，也是资金高度集聚的行业，企业所有的活动都离不开资金管理、风险控制，所以财务经理的业务水平影响着整个企业的生死存亡。优秀的财务经理人一般都具备分析预测未来的能力，能及时发现经营过程中存在的问题，并立即运用自己长期积累的业务涵养，当机立断做出合理的决策。优秀的财务经理人具有慧眼识英才的能力，善于发现人才，善于利用他人的长处，增加团队成功的概率，提高工作效率和工作质量。优秀的财务经理人具备的人脉及有效的沟通协调能力，可以更好地了解上层领导的战略思路和下属的具体需求，并采取适合的方式在业务中实践，取得事半功倍的效果。所以引进优秀财务经理人不仅能准确识别风险、判断风险、应对风险，还能提升整个财务部门的专业素养，营造一个爱学习、有责任心的环境。

同时，为提高财务人员的风险管理能力，房地产企业可以采取多种措施。一方面，企业可以加强员工的专业培训和技能提升，通过引入专业的培训机构或培训计划，提升财务人员的专业水平和技能素质。另一方面，企业可以完善内部风险管理机制，加强风险管理制度和流程的规范性和科学性，提高财务人员风险管理的标准化和规范化水平。此外，企业还可以建立完善的绩效评估机制，对财务人员的风险管理能力进行监督和考核，激励和引导财务人员积极参与风险管理工作。

总之，提高财务人员的风险管理能力，是房地产企业财务风险管理优化的重要环节。企业应该通过引进优秀财务经理人、加强培训、完善内部机制、建立绩效评估等方式，提高财务人员的专业素质和风险管理能力，进而提升企业的财务风险管理水平。

四、结束语

综上，房地产企业的财务风险管理优化是一个复杂而又重要的问题。只有通过多种手段进行优化和管理，才能在竞争激烈的市场中保持优势，实现可持续发展。一是转变经营思路，降低资产负债率，拓宽融资渠道，善于利用自身资源，轻资产重管理，创新融资方式，改善企业资本结构。二是不以放弃提升产品核心竞争力为前提打价格战，营销战，更多关注自身。三是善于利用周边资源转化为自身优势，了解国家政策，储备优秀的合作战略伙伴。四是实施人才培养计划，储备粮草，关键时期发挥事半功倍的效果。总之，房地产企业需要积极探索新的经营模式和业务模式，加强内部管理和控制，完善风险管理体系和工具，提高财务数据的真实性和可靠性，以应对市场的快速变化和风险的挑战，实现财务风险管理的优化和提升。同时，政府和监管部门也需要出台更加完善的政策和制度，加强监管和风险防范，为房地产企业提供更加稳定和可持续的发展环境。

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