浅谈高校经营性门面房管理存在的问题及改进对策——以某警察学院为例

胡京林

（作者单位：南京森林警察学院）

一、高校经营性门面房管理存在的主要问题

近年来，随着高校规模的不断扩大，高校校园面积不断增加，经济结构和经济环境日益多元，高校门面房的分布范围越来越广、数量越来越大、类型越来越复杂，门面房经营收益占高校经营性资产收益比例逐年增大，极大程度上弥补了高校办学经费的不足，为高等教育事业发展提供了一定的经济支撑[1]，也符合财政部等相关部委出台的关于盘活利用国有资产的政策要求。但是，高校在门面房管理实践中仍存在着一系列问题，制约着门面房在高校办学中更大作用的发挥。探究高校门面房资源的有效管理途径，是推动高校经营性资产合理配置和科学管理的重要方法，对充分发挥门面房在高校事业发展中的独特作用有着非常重要的意义。笔者以某警察学院主校区现有门面房为重点，充分调研了该学院及周边几所高校门面房管理现状，经梳理汇总，发现高校在门面房管理中存在以下五方面主要问题。

（一）风格设计缺少统筹谋划

随着高等教育的不断发展，高校之间的竞争也日益激烈，高校社会形象作为高校社会影响力的主要影响因素之一，显得越发重要。一所高校要想在竞争大潮中得到社会认可，站稳一席之地，必须形成自己的独特风格。影响高校社会形象的因素很多，作为面向学生、家长乃至社会各界的主要窗口之一，门面房毋庸置疑是高校社会形象的重要影响因素。门面房的整体风格设计必须服从学院整体风格，唯有如此，才能形成合力，助推学院形成风格鲜明独特、为社会充分认可的良好形象。但是，目前部分高校的门面房并未开展整体风格论证和设计，部分高校虽有整体风格设计但是未能充分落实落细。以某警察学院为例，作为一所以培养高素质公安后备人才为目标的公安院校，学院的整体风格应当契合公安院校实施严格警务化管理的需求，体现团结紧张、严肃活泼的特质，凸显整齐划一、令行禁止的氛围。目前学院主校区整体建筑风格为棱角分明的浅灰色，被周边高校形象称呼为“黑猫警长”，为学生按预定培养目标健康成长提供了良好的环境支撑。但是，学院门面房管理部门并未就门面房的装修风格给出明确的规范性指导意见，仅在合同中要求承租人在需要进行装修时提前上报方案进行审批，导致各承租人在没有统一框架约束的情况下各自发挥，张扬个性，随意悬挂各式各样的门面房招牌，不仅影响了门面房一条街的整体美观，也无法体现出公安院校整齐划一、严肃规范的特殊性，未能起到助推学院树立特色鲜明社会形象的应有作用。

（二）承租人擅自更改经营范围

一般来说，高校校园内门面房的经营范围主要集中在和学生日常生活息息相关的项目，如超市、水果店、图文打印、移动电信网络、照相馆、理发店、银行、干洗店、咖啡奶茶店、书报杂志社等。学院对各承租户的经营范围有着明确的规定，但是从门面房管理的实际情况来看，存在着门面房承租人在合同期内擅自更改经营内容的问题，且更改后的经营内容并未及时向学院相关部门反馈，致使门面房管理部门对门面房的使用情况并不完全了解[2]。以某警察学院为例，虽然在合同中明确规定中国移动的经营范围为移动通信及直接相关业务，中国联通的经营范围为联通通信及直接相关业务，缝纫铺的经营范围为缝纫修理及直接相关业务。但从实际经营情况看，中国移动擅自增设了手机及电脑修理柜台，中国联通隔出了大半空间进行各类日杂用品的销售，缝纫铺以及鞋子修理铺也见缝插针地在狭小的空间里堆满了学生的各类日用品进行销售获利。这种违反合同约定擅自更改经营范围的行为，有违合约精神[3]，破坏了原来设定的门面房经营范围整体布局，导致不公平竞争，且容易产生安全隐患，如销售违禁物品等问题。

（三）承租人擅自分包转包

合同约定，门面房仅由承租人负责在限定的经营范围内开展相关活动，不允许出现分包转包等行为，否则一经发现，学院可立即终止合同。但在实际工作中，发现部分高校存在承租人擅自进行分包转包门面房问题，主要表现为两种情形[4]：一种情形是承租人出于经营思路发生改变、寻求差价利益等动机，在未经学院同意的情况下，将原先承租的门面房整体转包给他人，并从中获取转包差价利益；另一种情形是承租人在存留自身经营所需门面房面积后，将多余面积再出租，通过收取分割租金来满足其自身上交学院所需的租金金额，以此来降低自身经营成本，提高经营收益。擅自进行分包转包门面房，导致门面房管理产生灰色地带，脱离管理方有效管控，极易引发纠纷，给学院管理工作带来不必要的麻烦。

（四）不使用统一收款工具

目前，许多高校规定门面房承租人在有收款行为时，必须统一使用相关管理部门配发的刷卡机（POS 机），这不仅有利于学院核算其成本和销售收入，防止承租人利用学院相对封闭的优势地位随意操控物价，维护学生权益，也有利于给以后年度的招租工作提供相关数据支撑，如租金底价的设定、不同地段门面房最佳经营范围及要求等。这种集中管控封堵了少数承租人违规牟利的空间，为后期招租工作提供了支撑。但由于在POS 机收款系统设置中将收款人统一为学院，且需要在一个月左右由相关管理部门在进行集中核对后将营业收入逐一转账至门面房承租人账号中，也给承租人带来了更多的资金运转环节和工作量，在怕麻烦和受利益驱使双重因素影响下，一些承租人不愿意接受管控。调研发现，相当多的承租人用各种办法规避使用POS 机，微信、支付宝、现金等各种形式的收款方式屡禁不止，给学院门面房管理工作造成非常大的困扰。

（五）合同管理存在盲区

现阶段，由于高校发展速度比较快，大部分学院在已有老校区的基础上再择地进行新校区建设，新老校区并存运行。校区环境各不一样，导致门面房存在数量多、分布广、种类复杂的现象。此外，由于各门面房情况不一样，相当多的门面房签订的合同起始时间不尽相同，跨年度合同相对较多；同时，学院门面房管理人员岗位调整变动频繁等因素叠加，导致对合同情况熟悉程度存在差异，合同资料整理的工作量较大，传统的管理模式难度越来越大，极易产生管理盲区，使得门面房在合同到期或者在规定期限内收取租金时造成疏漏，导致高校利益受损[5]。

二、高校经营性门面房管理改进对策

如何最大限度地利用好门面房，通过优化门面房管理催生更大活力，强化服务育人功能，增强经营收益，助推高校事业发展，是摆在管理者面前急需解决的难题。结合高校门面房管理存在的问题，提出以下几点建议：

（一）更新管理理念，构建科学合理的工作机制

后勤无小事，处处是责任。高校后勤工作虽然经常是一些琐碎事务，但往往事关师生切身利益，关乎高校社会形象。高校管理是一个系统性工程，门面房往往是作为学院的外部形象而存在，作为门面房拥有者，加强门面房承租管理不仅有助于增强高校整体管理效能，而且在很大意义上方便了更多的在校师生及校园内其他人员。要提升高校现代化管理能力，建设高水平大学，就不能忽视作为后勤管理重要组成部分的门面房管理。高校管理者必须及时更新管理理念，把门面房管理摆到高校管理的重要位置，给予应有重视，做好整体规划。建议在高校内成立专门的管理部门对门面房承租人进行管理，并赋予其明确的职责权限，重点负责合同签订、日常管理监督以及投诉售后处理等具体工作，提高管理的专业化水平和工作效率。

（二）做好谋篇布局，优化顶层设计

要充分发挥门面房在高校事业发展中的重要作用，就必须把门面房管理纳入学院整体发展规划，从树立良好社会形象、强化服务育人功能、谋求最大经济效益、维护校园优良秩序、规范管理、规避风险隐患等多维度统筹谋划，厘清门面房管理中的轻重缓急因素，提前谋篇布局，做好整体顶层设计。尤其是门面房整体内外装修风格，要服从学院整体风格需要，精心做好调研论证，形成具体规范指导方案，并在招租公告和合同约定中提出明确要求。鼓励和支持相关部门和工作人员开展科学研究，优化门面房承租项目管理，做细做实门面房日常管理，加强管理部门与承租人的沟通交流，注意倾听师生、校友和承租人的声音，及时采纳合理意见建议，提升门面房出租层次，合力打造优美校园环境，达成门面房出租的多维度愿景目标，真正实现多赢的良好局面。

（三）强化合同管理，杜绝风险隐患

高校在门面房招租完成后，应当根据招租结果及时与承租人签订合同，通过合同约束双方行为。要特别重视合同中的重点条款，如租金收缴、租赁期限、双方权利与义务、违约责任、终止条件等。此外，还应该在合同中明确规定在出租期间承租人对门面房的使用用途、可经营方向等，明确规定未经过高校相关管理部门书面同意不得随意更改，如果承租人在出租期间所从事的商业行为影响高校教育事业的发展，高校有权收回该门面房。这样能够更好地保障对门面房出租期间发生的突发情况依法进行处置，增强高校对经营性门面房有效管控的力度，维护学院合法权益，规避法律风险和纠纷，避免不必要的麻烦。在门面房出租合同签订及后期管理中，要强化法律意识，充分发挥校内法律事务部门对合同审核把关和管理实践中相关法律问题的指导作用。加强合同和其他工作台账管理，充分利用现代信息化管理手段，提高管理工作效率[6]。针对门面房在新老校区和学院分布的特点，找准最佳时间节点，采用科学合理方式，把不同区域和时期的门面房相对集中开展招租，这样既能减少重复工作、提高工作效率，还有利于形成规模优势，争取最大经济效益。

（四）加强实时监管，完善管理模式

完成合同签订到承租人入驻，再到承租人实际经营，高校相关管理部门应采用明察暗访、设立举报渠道、开展问卷调查、调取款项往来信息等多种方式增强对门面房经营活动各方面情况的掌握，加大对门面房的监督管理力度。通过建立定期、不定期的巡查制度加强对门面房进行现场检查，对不符合要求的装修及时进行整治，对私自转包进行严肃处理，对不使用POS 机收款行为进行惩罚，按合同约定对违反约定的门面房承租人进行处罚，甚至查封问题门面房等；或者通过广泛发动学生参与对门面房承租人的监督，发现有不合规行为及时进行通报，让更多的学生了解门面房的经营状况等。对承租人进行入驻前教育和日常教育，突出法律意识教育，发现违规苗头及时进行警示，做到防微杜渐，防患于未然。此外，还应敢于创新、务求实效，通过多种方式建立和完善适合学院自身特点的门面房管理模式。如某警察学院性质为公安院校，对学生实行相对封闭的警务化管理，学生的日常生活主要依赖校内食堂和门面房提供的服务，如何在确保承租人经营过程中规范取得合法合理收益的同时，能最大限度地保证学生和学院的利益，应该是门面房管理部门在制定管理规则、建立管理模式时重点考虑的内容。

综上所述，门面房的出租收益能在一定程度上补充学院各项事业发展所需、提升学院办学条件、丰富师生物质生活，还能在树立高校良好社会形象、落实服务育人等方面对高校教育事业发展起到助推作用。统筹规划门面房管理工作、科学设置管理机构、多途径提升门面房管理水平，不仅有利于高校在门面房出租中获得最大经济效益和社会效益，也有利于高校门面房管理走上系统化、规范化的道路，实现高校和承租人的双赢。