房地产企业税务管理现存问题及对策研究

佟婳 昆山博凯置业有限公司

引言

房地产经营管理中，会因为业务需求产生较多成本，如土地成本、前期工程成本、基础设施成本及税务成本等多方面构成。其中税务成本在企业经营成本占比较大，是影响企业经济效益与经营水平的关键因素。为降低企业经营成本，应严格把控税务成本，将税务管理作为推动企业发展的重要抓手。房地产企业经营管理中需要缴纳的税务费用种类较多，如所得税、增值税及土地增值税等。通过加强税务管理，使企业在合法运行前提之下，运用税务筹划、税务管理模式创新等方式，实现降低税负，减少企业税务成本的目的。但由于部分房地产企业欠缺税务筹划意识，导致税务管理效果不佳，无法为企业经营管理工作开展提供支持。为解决这一问题，房地产企业需要采取行之有效的手段，切实提升税务管理水平，维护房地产企业的稳定运行，助力房地产企业实现自身可持续发展目标。

一、房地产企业税务管理工作的重要性

（一）促进企业依法诚信纳税

房地产企业与我国其他行业密切相关，如建筑、金融等领域。加强税务管理，可以规范房地产市场行为，营造良好的税务环境和氛围，为其他行业规范税务管理和依法诚信纳税树立良好的榜样。房地产企业开展税务管理工作时，应严格遵照国家相关政策法规，保证税务管理工作的合法性和合规性，帮助房地产企业积极落实国家法律制度的同时，提升企业税务管理效果。

（二）实现税务精细化管理

通过税务管理工作，可以帮助企业发现税务管理中存在的不足，并进行改进，实现税务精细化管理[1]。税务管理工作与企业业务、营销、财务及成本管理等工作密切相关，在日常工作中，需要税务管理人员与其他部门人员深入互动，深入了解各个工作环节流程和内容，助力税务管理科学、高效地进行。在信息交流过程中，可以帮助企业实现税务精细化管理，规范税务管理流程与模式。

（三）实现降本增效

由于房地产企业的特殊性，企业需要向财政部门缴纳较多类型的税费。为了降低税务压力，提升企业经济管理水平，需要企业财务人员做好税务管理，根据国家政策条例，进行科学的税务筹划，帮助企业依法诚信纳税的同时，减少缴税金额，实现税务筹划管理目标。由此可见，通过税务管理可以帮助房地产企业实现降本增效。

（四）提升企业的财务管理水平

税务管理是企业管理的常用手段，可以提升资金利用率，改善现金流，提升企业财务风险防控能力。在房地产企业日常经营过程中，应发挥税务管理的职能作用，立足于会计核算与财务管理目标，对企业经营活动进行科学筹划，要求业务和财务人员根据相关要求进行操作，避免因为操作不当出现多缴税的情况，切实提升房地产企业财务管理水平。

二、现阶段房地产企业税务管理现存问题剖析

（一）相关法律法规有待完善

房地产企业作为我国市场体系的重要组成部分，在经营管理时应严格遵循国家政策法规，规范企业经营管理行为，为税务管理工作开展提供指导。通过对我国税务法律法规运用情况的分析，发现部分法规存在指导价值不高的问题，无法为科学指导房地产企业的税务管理工作。具体而言，主要体现在如下几个方面：第一，土地增值税暂行条例缺少相应法律法规政策支持，导致无法为土地增值税、所得税等工作开展提供具有法律效力的文件支持。在此背景下，各省市出现较大的土地增值税清算政策的差异性且政策存在不稳定性，基层税务人员对口径的把控甚至会影响项目的实际清算结果。第二，“营改增”的实施，明确了土地价款抵减销售额，虽然解决了土地价款无法开具增值税专用发票抵扣进项税的问题，但也出现可售产品与持有业态的政策差异（持有业态无法抵扣土地款进项），存在税负不均衡的情况。第三，当前房地产企业采用预缴增值税方式开展工作。在项目交付前若企业收到预售款，然后会向财政部门缴纳增值税，交付后产生的销项税额用来抵减前期预缴金额。由于各环节遵守的税收政策不同，所以在项目结束后会出现预交金额多于全案应缴金额的现象[2]。对于多缴纳金额的情况，目前仍没有明确的政策，企业在何时可以实现溢交税金的退回，对基层退税需求无法提供政策支持，对实操产生了较大的困扰。

（二）税务筹划意识薄弱

房地产企业经营管理过程中，为了获取更多的经济利益，往往忽略了生产经营中暗藏的税务风险，没有意识到税务筹划的重要性，企业税务筹划意识薄弱。在日常管理时，会因为财务管理、项目施工等因素影响出现税务风险，部分企业出现多交税费、偷税漏税等情况。如若出现税务风险，将会对企业的经营成本和效率产生重大影响。现阶段，部分房地产企业管理者并未深刻意识到税务筹划在企业发展中的重要作用，仍将注意力放在如何获取更多经济效益上，最终导致企业税务管理效果不理想。

（三）税务管理模式落后

现阶段，房地产企业税务管理模式普遍落后，存在税务部门和业务部门沟通不畅、税务管理制度不健全等问题。由于税务管理专业性较强，对从业人员综合素质要求较高，需要税务管理人员灵活运用各类方法，通过落实岗位职责和内容，发挥税务管理的实际价值。但在实践中，房地产企业普遍存在财务人员兼任税务管理岗位的情况，导致岗位职责不明，业务部门和税务部门因为工作内容独立缺乏沟通，企业过度重视经济效益，忽略了税务基础性管理工作，税务管理模式落后最终导致房地产企业税务管理效果不佳。

三、房地产企业税务管理工作开展对策

（一）注重沟通交流，加强法律法规建设

无论是房地产企业还是其他行业，税务管理工作都离不开国家法律法规的支持。为促进相关部门不断完善税务政策，房地产企业应积极与上级税务部门沟通交流。

首先，加强房地产企业与主管政府部门的互动，从实践角度提出相关的建议，使主管政府部门意识到原有税务政策中存在的不足，为建立健全税法制度和条例提供参考。如针对国家提出“租售并举”政策，对原有的自持部分土地价款抵减销项相关事项进行完善，为租赁与销售等方面税务管理工作开展提供法律依据，使各项工作做到有理可依，有据可循。

其次，做好信息反馈工作，提升主管政府部门的创新意识[3]。为了增强房地产企业和主管政府部门的互动效果，可以建立信息化沟通平台，将此作为信息反馈的媒介，将房地产企业税务管理工作中遇到的问题、产生的困惑反馈给政府部门，使政府部门可以第一时间了解企业税务管理情况，促使完善法律政策建设工作开展。

（二）树立税务管理意识

首先，加强管理层对财政税收政策学习。实际工作中，要求高层、中层的领导者参与财税政策的学习活动中。财政税收政策与房地产企业发展具有十分紧密的联系，需要税务管理部门带头，其他部门配合，通过落实财税政策的方式，保证企业内部运行的稳定。为了加强管理层人员对税务管理工作的重视，可以组织其参与相关的学习活动中，使其在学习过程中认识到税务管理工作的价值与必要性，了解与企业发展有关的税务知识，并主动落实相关的制度，提升房地产行业税务管理工作效果。

其次，加大税务管理宣传活动力度。为保证税务管理效果，房地产企业应加大税务管理宣传活动力度，重点突出税务管理的重要价值和与对企业发展的利害关系，让员工意识到自己在税务管理中承担的重要职责，并主动配合税务管理部门，完成对企业业务活动的税务筹划。实际工作中，可以借助企业内部的常规培训与专项会议，进行税务管理工作的宣传，创建税务管理工作氛围，为员工积极参与做好铺垫[4]。

（三）加强税务筹划

首先，做好所得税筹划工作，房地产企业应明确所得税管理的核心内容，并围绕此开展筹划工作，以降低企业所得税纳税金额。第一，所得税汇算清缴确定的可弥补亏损（五年内），除了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016 年第81号）》所规定的情形，若是企业先盈利后亏损，后期没有足够的应纳税所得额，那么就无法弥补亏损，会出现税金浪费的情况。为避免出现这一现象，可以采用高利润产品与低利润产品搭配销售的手段，均匀释放利润，控制企业利润不均匀的问题，实现对所得税的筹划。第二，实际工作中，企业可以采用季度预缴、按年清算的方式缴纳所得税。在汇算清缴的过程中，根据税法相关要求调整所得税纳税金额，减少不必要的支出。

其次，增值税管理。房地产增值税管理工作中，应做好以下工作：第一，项目预售阶段，应及时准确地缴纳增值税。当项目交付后，停止预缴，按照现房销售收入计入销项税务，以抵减前期已预缴的增值税、进项税额。第二，加强对增值税专用发票的管理，将此作为增值税管理工作的重点。在合同签订的过程中，应要求对方开具增值税专用发票，将此作为合同条款的一种，为增值税管理工作开展提供法律依据。第三，加强“留抵退税”工作，留抵退税是过程中获取现金流优化，减少增值税预缴溢交的有效手段。第四，尝试探索剩余多余缴纳的预缴增值税的退回，通过推动法人公司注销触发账面剩余增值税的退税条件。

再次，加强对土地增值税的管理。从清算单位、清算对象、清算分摊方式等角度优化土地增值税清算方案，并积极把控土地增值税的清算时点，争取早退税、少补税。在土地增值税清算难度增加的情况，土地增值税清算工作需要来自公司各业务部门的配合和支持，如需要开发部门及时完成公共配合设施的移交，需要营销部门尽早解决尾盘去化问题，需要合约部门尽快完成合同结算与发票取得。财务人员需提前规划，向管理层提出建议，合理搭配销售高的增值率与销售地的增值率产品，防止出现增加企业的土地增值税税负的情况。

最后，加强房产税管理。企业可以利用免租期相关条例，将不同阶段的资金分摊到不同阶段，实现对免租期需按房产原值缴纳房产税情况的规避。

（四）创新税务管理模式

首先，建立完善的税务管理制度。立足国家法律政策与企业发展需求，对税务管理制度进行完善，清晰划分各个岗位的工作职责和内容，要求从业人员根据相关的规定操作，以规范税务管理流程与方法。同时，企业应建立税务政策数据库，将国家发布的税务政策与地方税务政策集中在一起，为企业及时获取国家最新政策提供便利。

其次，加强税务部门与业务部门的沟通交流，构建税务人员了解业务工作情况的沟通桥梁，增强两个部门间的互动，帮助税务管理人员掌握更多与企业经营管理有关内容，为税务管理工作提供支持。为提升两者互动效果，企业可以建立信息化平台，将此作为税务与业务部门互动的载体，利用数据资源共享的方式，提升房地产企业税务管理水平。

最后，加强税务基础性管理工作。税务基础性工作具体包含发票、财务数据和合同等方面，房地产企业通过加强税务基础性工作，可以为税务管理提供及时、精准、全面的数据信息，为高质量税务管理工作开展提供数据支持。

（五）加强税务管理人员队伍的建设

房地产企业在税务管理工作时，需要一支专业的税务人才队伍，通过对税收政策的解读与企业实际运行情况的分析，做好税务管理与筹划，为企业更好的发展打下坚实的基础。当前背景下，发现从业人员对国家税收政策的认识不足，在实践中出现制度运用不合理的情况[5]。为防止这一问题出现，应提升税务管理人员的综合素质，使其掌握更多知识技能，为高质量税务管理工作开展提供保障。首先，提升税务管理人员对国家政策理解，将此作为税务管理工作的动力。企业可以组织相关的学习活动，将税收政策作为主要学习内容，要求税务人员从多个不同的方面入手，了解企业在税务管理中存在的问题，并借助国家政策法规进行相应改进，借此提升税务管理水平。其次，组织实践方面的培训，提升税务管理人员税务实践能力，为增强房地产企业税务筹划水平和税务风险防控效果提供人才储备。同时，企业还应邀请业内税务专家对企业税务管理人员进行培训和指导，解决企业税务管理难题，降低税务风险发生概率。

结语

综上所述，房地产企业税务管理工作中，会因为税收政策不完善、税务管理模式落后等因素影响出现各类税务问题，制约房地产企业的稳定发展。为充分发挥税务管理的职能作用，提升税务管理合法合规性，应督促政府部门建立完善的税务政策，利用现代化税务管理与筹划方式，有效提高企业税务管理质量。此外，房地产企业还应加强税务人才队伍建设，使其掌握税务管理相关知识，并灵活运用国家政策和税务筹划方法，为提升房地产行业经营管理水平保驾护航。