太平天国战后南京房地产权勘定与经济恢复

摘  要：太平天国战争损毁了南京城内很多房屋，官府档案和房地契据大量遗失，导致战后房产诉讼繁多。曾国藩、左宗棠从勘验房地产权入手，同时清查城内空地，允许客民寄居空屋，或缴价租地造屋。勘定房地产权的各项政令大体得到落实，产权清晰后房产纠纷大为减少，房地产交易有序复苏，城市经济日渐繁荣。勘定房地产权从易到难，由南及北，带有鲜明城市规划性质，有意识地引导了城市生态的恢复和发展，得到百姓的积极响应，时人房地产权意识日渐强固。

关键词：南京 太平天国 房地产权 勘验

太平天国战后，南京城一片废墟，房地产契券多有遗失，官府档案也大量散佚，无从稽考。外来军民寄居空屋，归里百姓搜寻旧宅，然房屋产权混乱不清，房地产纠纷愈演愈烈。曾国藩、左宗棠等地方大吏先后颁布勘验房屋、地基、荒地产权的一系列政令，清查各类盘根错节的产权关系。学界对太平天国战后江南社会重建中的善后局、八旗驻防及江南贡院颇多关注，而对房地产权勘定着墨殊少，也没有讨论产权勘定的成效。本文依据相关文献和晚清房地产契证文书等资料，考察太平天国战后南京房地产权的勘定及成效，祈方家匡我不逮。

一、《金陵房产告示》与造屋令

同治三年（1864）六月十六日，曾国荃率领湘军攻克天京，颠沛流离十余载的南京百姓得知消息相继返回故里。是时，城内乱象横生，“瓦砾填街，骷髅满目，杂以粪秽，臭气逼人。河渠久塞，尸骸、粪土几添满，饮水则病。户口零落，游勇散居，难民回籍，索房屋、索妇女者无虚日”。平民房屋“毁坏殆尽，所存者不过十之二三”。世家大族的故宅名园也遭残燬，名噪一时的袁氏随园、邓氏万竹园、邢氏缘园、张氏陶谷、汤氏狮子窟等，“亭台花木荡然无存，即瓦砾亦无踪迹”。城内兵勇及客民占居空屋，原住民搜寻故宅，准备重整旧业，但房地产契遗失，无凭可据，导致房屋产权混乱不清，争讼不息。界定房屋产权成为稳定人心、重建社会秩序的当务之急。两江总督曾国藩认为，唯有清查城内庐舍、田地，各还业主，才能解决房地产权争端。清军六月占领南京，七月中旬曾国藩即颁《金陵房产告示七条》，十一月又复议四条，同治四年（1865）五月初六重新颁布修订后的《金陵房产告示八条》。两则告示所示勘定房地产权大要有四：

1.勘定产权，有契者验契，无契者颁发管业执照。房地产按有无契据分为两类。若原契尚存，业主赴善后局呈明，由所属保甲局实地核查验明，在原契上注明“验讫”字样，加盖保甲局印；若原契遗失，业主取具邻佑切结，呈明江宁善后总局，经所属保甲局勘明，再出具“冒认甘罪”切结，并承诺两年之内不转典、转售，方可领取加盖保甲局印及江宁府印的管业执照。执照为左右双联，右照由业主收执，左照入官存档。

2.准许寄居空屋者租借无主空地起造新屋。本籍或客籍百姓寄居的无主空屋，若原屋主归来，应呈明善后局，经保甲局委员赴屋履勘后承领管业。新旧屋主双方商议，“或租或让”。无主空地，暂作官地，允许客民租地造屋，“视地之广狭，酌定租价。刊刻双联执照，载明丈尺若干、地租若干。照根存善后局，正照给客民收执，准其盖屋”。若原地主归来，收回善后局代征租价，并与客民协调，“或新屋主酌找地价，或旧地主酌找屋价”。

3.规范认领太平天国政权所造房屋的详细步骤。仅占一家地基者，承领方式较为简单。若现存房屋全为太平军建造，业主呈明验契后，准许承管地基。若房屋中部分为业主旧造，部分为太平军新造，业主呈明验契后，准许承领地基及旧造房屋的所有权。原主想要获得地基上全部房屋的所有权，须缴纳若干钱文，充作抚恤难民的经费，善后总局方准予领契管业；占用数家地基者，承领程序更为繁杂。业主须各自赴善后局呈明，待所属保甲局验明后承领房基。彼此交割混杂在一起的房基，再缴纳若干费用，方可获得地基和房屋的所有权。

4.明确官寓、兵占的民房产权归属。关于官府寓居民房，允许业主向善后局呈明验契认产，规定官府应“每月按照民价给予租钱”，待衙署修复后由百姓领回管业。严禁兵勇私下买卖、擅自拆除或占地新造房屋，也不得随意搬移屋内物品。

告示发布后，归里百姓纷纷持原契或具切结呈明善后局，经所属保甲局勘明验契或领取管业执照。但是，百姓限于财力，即便领回地基也无力起造，“公、妪、子、妇数口萃居一椽一室”。南京復城十余年，城内部分地区依然荒凉。光绪七年（1881）九月初六日，左宗棠补授两江总督，深感城内房屋寥寂，“贫户辄支架草房，借蔽风雨，商贾无所栖止，裹足不前”，决定丈量官地盖造铺屋，以广招徕。左宗棠遴员调查发现，城南早已“架造几无隙地”，而城北房屋稀疏，生意惨淡，决定在古钵营地方设立清丈局，划定范围，重点丈量城北部分地区的空地荒地。左宗棠先颁行了八条清丈章程，后江宁布政使会同江宁知府及上元知县、江宁知县等地方官员又续议了四条。综合十二条清丈荒地章程，主要涵盖划定清丈范围、督促业主认领、官府招租造房三个方面。

划定清丈范围，主要集中于城北上元县境内，“大街以西辕门箭道直街，自大行宫南起，至中正街止。东至大中桥，西至汉西门。再由汉西门、牌楼大街一直向东，由罗寺转弯到新街口、土街口，仍由大行宫行至东辕门利济巷口止”。在此范围内的荒废空地，一律清丈具体方数，注明上中下三等，规定每方价银若干。关于督促业主领产造屋，清丈局会同各保甲分局按段稽查，于界址插标注记，督促已认产的业主应及时赴清丈局呈验契据或执照，尚未认产的业主则限期两月出具亲族老邻或公正殷实绅董切结，核补局、县两印执照，“自呈验契照日始，于两月内起造房屋”。关于官府招租造房，业主若暂时无力起造，可向清丈局“具禀召顶”，将地基转售给他人，或“由官起造，将来有力时仍准照官造房屋价，备资领回执业”，所得房屋月租与官府三七分成。又重申地方官先行丈量注册的荒地在两年内仍无人认领，即按官产办理，允许百姓缴价承买起造屋舍，所得价银移解有司存储。日后确有真业主持原契认产，经清丈局核查无讹，归还地价。

左宗棠重申曾国藩房地产告示中的业户验契、承领执照及允许客民租借空地等政策，一脉相承，又有所补充，着重清查城北空地，试图借民力或官本起造铺房，招徕商贾往来经商。曾、左两人推行的各项勘定房地产权的举措，涵盖了房地产权亟待解决的诸多层面，后任地方官员因循其旧着重落实，再未颁行其他有关勘定城内房地产权的新法令。

二、从房地契证看政令落实

曾国藩与左宗棠先后颁发的勘定城内房屋及荒地产权凭据的各项政令的落实状况如何呢？换言之，业主验契或具切结认领执照，客户缴纳租价承领空地起造房屋，在实际执行中是否得以實现呢？南京市房产档案馆藏的诸多房地产契证实物以及其他地方文献，为我们检视两次房地产权勘定的落实状况提供了可能。

曾国藩房产告示规定，未丢失房契的业主赴江宁善后局呈请验契。南京市房产档案馆藏诸多房地产契证上均留有同治初年的验契痕迹，常见验契形式为在契约空白处注明“某年月日验讫”字样，并在字上加盖承担实地勘验的保甲局名称。如乾隆三十一年（1766）何玉麟等绝卖房基的官契，乾隆三十二年王良义绝卖房基的官契上均有“同治四年四月十五日验讫”字样，字上加盖印文“西南保甲局”，表明两契均为西南保甲局在同治四年四月十五日验定。部分契据中的验契字样也不尽相同，如乾隆五十七年龚锦泰等出典住房的官活典契上是“同治四年十一月初五日姚瀛呈验第九十号”，字上加盖印文“西南保甲局”，详细标出验契时间、验契序号、承验保甲局及委员姓名，格外明朗。一应留有验契痕迹的契证实物清楚地说明，业主验契时保甲局实地核验后注明“验讫”字样、加盖局章的制度，在实际执行中不折不扣地得到了落实。

若原契遗失，业主应具邻佑切结赴江宁善后总局呈明，在所属保甲局实地履勘后，领取加盖保甲局和江宁府双印的执照。南京市房产档案馆藏有五份同治年间的无契业主承领旧业的执照，以同治三年十二月二十八日夏一庆的执照与次日江长发的执照时间较早。两照的年月处、骑缝处均有印文“江宁府之关防”，年月处加盖“东南保甲局”戳文。夏一庆与江长发均在战乱中遗失原契，归里后呈明善后局，经东南保甲局实地勘验后，领取江宁善后总局颁给的管业执照。两人承领旧业的领照步骤，完全合乎房产告示的规定。

保甲局实地勘验后，有时还会颁发类似临时管业凭证的勘票，让业主凭此赴善后局换取执照。南京市房产档案馆藏有两张勘票实物，一张为同治四年三月西北保甲局颁给房主李陈氏的勘票，一张为光绪十八年七月保甲总局颁给倪崇承买红纸廊地方地基的勘票。勘票的骑缝处无契号字样及府县印章，仅于年月处加盖保甲局印，格式及用印均不如执照严谨规范，可能为权宜之举。

本籍或外籍的客民均可寄住空屋，也可以租用无主空地起造房屋。南京市房产档案馆藏的同治十二年江宁善后总局颁给樊长春的租照，为客民承租无主房基起造房屋的租借凭证。租照的格式及用印与执照类似，年月处有满汉合璧府县印文，骑缝处有契号字样，字上加盖江宁善后总局印。照内详定每月租价、起租时间，并称“俟地主归来认领之后，租归地主。所造之屋，准两造和商定议，或新屋主酌找地价，或旧地主酌找屋价，悉听其便”，严格遵循了《金陵房产告示八条》中的规定。照上还加盖了警诫条戳：“……如意不能和商，即官为估断……地主不得希图贱售，以贻讼端”，防止原主归来恃强认领，意在维护租借者的切身权益。

关于太平天国政权占用数家民基所造房屋，各业主在承领地基后，可缴纳若干费用获得房屋所有权。汪士铎及朱嘉龄的祖宅即为此类案例。汪士铎宅位于城南金沙井地方，与朱嘉龄比邻而居。太平军入城次日，汪氏族人焚宅殉难，“合室烬焉，延及姻戚朱锡九之宅暨它诸小屋，悉成焦土”。太平天国政权将汪氏、朱氏宅基及原金沙庵旧址合并，起造房屋充作衙署及仓库，后期隶属洪仁玕干王府。不过汪、朱两氏均无力缴纳承领费用，不得已将地基充作官产。汪士铎身为举人，长期供职于金陵书局，与曾国藩幕僚张文虎、孙文川等人相熟，依然不能借势领回旧产，亦表明此项规定执行之严格。

光绪八年，两江总督左宗棠明定章程清丈荒地，催促业主验契认产，允许客民租借或购买无主空地起造房屋。南京市房产档案馆收藏了多份与此次清丈相关的房地产契券，包括验单、执照及租照，据此可以窥探各项章程是否得以精准落实。验单，即已认产的业主持原契或执照呈明清丈局，经局勘验后领回管业凭据。如光绪八年四月十九日，孙启贤在新街口地方有两处房基，契据俱在。他持两契赴清丈局呈验，出具冒认甘罪切结后领回验单，完全符合清丈章程的相关规定。

此次清丈相关的执照，既包括遗失契据的业主承领的管业凭据，也包括百姓承买无主空地的产权凭证。如光绪十三年于捷元的执照中称，其在上元署北钟山书院西地方有一块房基，原契在战乱中遗失，并未按时承领执照。于氏慑于左宗棠的清丈章程，深恐房基充为官地，在光绪十三年十二月初二日出具切结，领回了房基执照。而光绪十七年沈馥堂的执照及光绪二十二年王善宾的执照，据其内容可知，领照缘由并非为了认领旧业，而是承买无主空地。

客民租借无主房基，可以领取暂时管业的租照，如光绪十九年金陵保甲总局颁给陶世荣的租照。照内格式及用印均与同治年间的租照类似，详定每月租价、起租时间，并称“倘日后有地主归来认领，租归地主。所造之屋，准两造和商定议，或新屋主酌找地价，或旧地主酌找屋价，悉听其便”。上述业主验产、认产及客民承租、购买空地起造房屋，完全按照章程所定，清丈章程中的规定得到了有效落实。

当然，两次勘定房地产权，依然存在些许政策漏洞，并不能完全杜绝兵勇强占、百姓冒认现象，也很难约束所有百姓都能严格执行相关规定。同治年间，城内仍有少数兵勇强占民房，反客为主，“皆云自造，还则必索重价”。江宁县有一个无赖妇女“以拐骗为事，往往冒认房屋”。遗失契据的百姓承领执照后，按规定两年内不得转典、转售，但《歙县馆录》收录了两份以执照为产权凭据而交易的绝卖官契，均为官牙凭中见证，立契时间却与卖主领取执照的时间相同。部分业主并未遵守交易时间限制，官牙也听之任之。

尽管官府三令五申，仍有部分百姓迟迟没有承领执照，或因邻佑切结难具而无法领取，或系冒占他业，不敢贸然领认，还有部分百姓因久居他乡未能及时验契。南京市房产档案馆藏有一张光绪十一年朱鼎臣等绝卖房屋并基地与周氏的官契以及一张朱氏等为周氏所立的加据，称朱氏兄弟三人想将位于凤凰井地方的房屋出售给周氏，但此前并未将正契呈明保甲局验契。最终朱氏兄弟在包括一名官牙在内的九位中人的见证下与周氏签订了绝卖官契，又立下加据，详细说明了未验契的缘由，顺利完成交易。由此可见，未验契的房地产依然能够参与交易。不过，未按官府规定验契的房地产在交易中存在诸多不便，也可以反证验契政策总体上得到了有效地落实。

三、产权勘定的成效与经济恢复

同光年间，南京地方大吏持续推行房地产权勘定，减少争产纠纷，稳定人心，在推进房地产交易恢复、稳定社会秩序方面取得了较为明显的成效，对城市经济复苏产生了重要影響。

1.颁发执照，理清了盘根错节的房地产权关系，为遗失契据的房地产提供了全新的产权证明，保障了房地产交易市场的有序恢复。南京市房产档案馆藏的同治三年之后的36份清代房地产绝卖、活典、永租契证中，有26份以执照为产权凭据，占比72%，其中22份为民间交易，4份为清末西方教会租借地基的永租房契。“民间执业，全以契券为凭……盖有契斯有业，失契即失业也”，房地契是清代房地产权合法性的首选证据。南京遗失契据的业主具切结领取的执照，在房地产交易中与原房地契享有同等法律效益。如同治五年，管桂桢的官契称：“所有本房原买正、上各契，实系避乱遗失无存，俟后查出片纸只字，以做废纸无用。现今管姓禀局认领联照在案。成契日，管氏凭众，将联单查交受买主收执为凭。”同治九年，孙荫莲的典契中也有“本房原买正、上各契因避难遗失，已禀请领照在案。成交日，查付典主收执为凭”。管氏与孙氏的原契均在战乱中遗失，战后禀请有司领取执照，后又以执照将房屋、地基或绝卖或出典与他人。

百姓与官府乃至洋人交易时，以执照为产权凭证也畅通无阻。同治十一年，陈德隆将承租官基上所建店房卖与官办善堂普育堂，文契中称：“昔年租照因避乱遗失，并未典当会押，业已赴局申明，加具十家保结，领照在案。”陈德隆以执照将建在官基上的房屋出售与普育堂。宣统三年（1911），章丹成将江宁县双乐园地方的空地永租给美国长老会，永租官契后附执照一张。此产为章氏缴价承买的荒地，后凭执照永租给了长老会，充作教会学堂公产。至民国时期，部分房屋、地基虽几经易手，契据中依然以执照作为上首或上上首的产权证明。

2.允许遗失契据的业主认领旧业，准许客民寄居空屋及租地造屋，调和房地产纠纷引发的主客矛盾，有利于招徕流亡，聚集人气。时人王永年称南京人死于兵燹者占四成，外逃避难者占六成：“死难者十之三，被贼杀者十之一，迫为兵四出者十之五，逃散者十之一。”房地产勘定政策鼓励业主承领旧产，流亡他乡的土著居民得以回籍修筑故居，重整旧业。如南京城内大族甘氏后裔甘元焕“规复田宅，经营缔构”，复建友恭堂，又在原藏书楼津逮楼旧址上改筑“复庐”。同治四年春，世代习机业的高德泰奉母、嫂归里，“先人敝庐荡然无存，堂构之肯责在一身”，“自门闾而堂而奥，次第补筑”。

地方官准许客民寄居空屋或租地建屋，增加政府经费的同时又解决了客民的住房问题。即便原主归来，客民也可与之协商租让或互找。《石埭会馆录》收录了两张原主添价购回客民起造房屋的印契，均属“旧地主酌找屋价”。同治九年刊刻的《金陵泾邑会馆录》收录了一份张清华等人将其在泾县会馆地基上起盖的房屋转售给该会馆的绝卖契，兼具新屋主与旧地主互找，颇为典型。张清华、周福星、孙方来、胡松亭四人于水西门内合伙起盖房屋五间，经查地基为泾县会馆所有，四人向该会馆交纳地基租金，即“新屋主酌找地价”。张清华等人最终以洋钱95元将房屋售与泾县会馆，即“旧地主酌找屋价”。

互找交易中，有时还会转售第三人。如同治五年十一月，江宁人张镇圭、张顺圭兄弟位于三山街地方的店房毁于战火，房基遭湖南人刘氏占据并起造房屋。因与刘氏协商失败，张氏以64两白银将地基绝卖给王氏，听凭王氏“受买刘姓所起造之屋”。官府鼓励主客互找，通过房地产交易的方式化解争产纠纷，有利于聚集人气。至光绪十三年，“金陵为四通八达之总汇，觅食者咸依是为安乐窝，趋之如归壑”，入城谋求生计的客民已不计其数。

3.曾国藩振兴城南经济，左宗棠清丈城北荒地，借民本或官力起造铺房，带有鲜明的城市规划性质。曾国藩在勘验房地产权外，还奏补江南乡试，“远近一闻乡试之信，四民辐辏，奔走偕来”，江南贡院周边的街巷焕然改观；派人招徕机户回籍复业，振兴南京城内最重要的手工行业丝织业，“使贫户有觅食之所”；将炮船数十艘“令船户领去，改作灯舫，俾士民游宴”，秦淮风光渐趋恢复。城南地区纷纷起造房屋，铺户生意日益兴隆，依旧是城内最为繁盛之地。左宗棠在清丈章程中，强调严格区分城南、城北，直言城南地区繁盛无须丈量。“笪桥、鸽子桥、内桥、大中桥以南俱系江宁县地界，人烟稠密，市面相联。况今又逢乡试之年，即便遗有一二空基，必有谋为兴造者，亦请官毋庸官为丈量。”此次丈量重点在城北地区，且将运渎北岸珠宝廊、红纸廊等传统手工业聚集区作为首要之地，鼓励民间建房招商，乃至官府代造，意在“以苏民气而惠穷黎”。这是南京城市史上首次提出振兴城北的策略，为此后城北地区持续开发奠定了基调，带有鲜明的城市规划色彩。至清末，新式学堂、江宁马路、宁省铁路及南洋劝业会相继落地城北，马戏场、电影馆、五彩电光喷水池等各类新生事物涌入，“前日荒废之地，一变为商贾云集、往来辐辏之场”。南京城市空间布局日渐向城北拓展。可见，政府主导的城市规划和道路改造，往往具有提升政治文明的现代化意义。

4.明确房地产权关系，维护了社会秩序的持续稳定，客观上推动了城市经济的恢复与发展。南京城内商人会馆也先后承领旧业执照，筹措资金修缮或重建馆舍。同治三年十月，戴良庆、王华庭等41人在宁旌德商人聚议重兴同乡会馆，“士子应试藉可居寓，即往来贸易之人亦可投宿”，禀请有司承领会馆名下房屋及地基执照。安徽泾县商人在同治四年相继承领了泾县会馆的18张旧业执照，并在同治六年募资重修。安徽石埭会馆在复城初期寥落破败，名下各款房产契据俱在战乱中遗失，无从查找。同治八年，同乡在宁士商呈明有司领得旧业执照，次第兴复，“士宦商贾来金陵者，咸得安居有讬”，至光绪二年“在金陵者不下数百人，各铺兴复者不下廿余家，日兴月盛，正未有艾”。

其他商人会馆，如评事街江西会馆，窑湾庐江会馆、三河会馆，聚宝门外西街金斗（即合肥）会馆，钓鱼台湖南会馆，水西门大街全闽会馆，斗门桥山东会馆，西华门浙江会馆，石坝街贵池会馆，明瓦廊陕西会馆，栏杆桥徽州会馆，江东门崇明会馆，马府街新安会馆，状元境金东会馆，顾楼婺源会馆，马道街泸州会馆等先后得以修缮。突破地域界限的同行业组织也不断涌现，工商业从业人数大为增加。如同治五年，织染业集资重建江宁织染公所，城内参与捐输各染坊已达89家。光绪十二年十月，机户陶本钧、叶守庆、刘锦顺等以“同业人多，贤愚不一”，倡议修复位于南门外雨花台的云机公所，重整行规，约束同行。

商铺对城内市房需求量大为增加，房屋供不应求，房地产买卖、出租、出典等各类交易迅速恢复。会馆、善堂等机构利用大好时机广购房地产。泾县会馆在同治九年有七处市房专门用于租赁。石埭会馆至光绪三年已先后添置了五处市房。歙县试馆自光绪三年起陆续将名下房屋出赁，仅凭房租一项，十余年已全部收回起造成本。崇善堂董在同治八年至光绪二十三年的二十八年间置办了14处房产，平均两年添购一处。南京城市经济日渐兴复，房地产投资回报甚高，以房产收益赞助公益事务不失为明智之举，且优势日益显现。

结   语

清廷平定太平天国后，江南地区百废待兴，晚清南京房地产权勘定与当时社会背景紧密相关，可谓社会秩序恢复的重要一环。复城初期，城内房屋坍塌毁坏殆尽，百姓房地契据丢失难以认产，外来军民寄居空屋，导致房地产权混乱不堪，房产纠纷与日俱增。曾国藩、左宗棠先后颁布勘定房地产权的法令，要求业主呈验契据、承领执照，允许客民租借或承买空地起造房屋，禁止百姓冒认及兵勇强占，意在理清纷繁复杂的房地产权关系，稳定人心。对照晚清南京房地产契证实物及地方文献，可以发现房地产权勘验的各款政令，在实际操作中均得到了切实执行，百姓承领的执照、租照等，至民国时期依然是产权凭据。尤其是批量验契登记确认产权的方法，逐渐演变为房地产登记的重要举措，为民国时期南京房地产权的再次确认提供了借鉴。南京市房产档案馆藏的清代契证上通常有两三种民国时期的验契痕迹。

房地契是清代房地产权合法性的首要证据，不过《大清律例》等国家法典中并没有契据遗失后如何证明产权归属的相关律文。在民间房地交易实践中，依仗人际网络和礼法道德等形成的“柔性秩序”，官方土地册籍、粮串、契税、买卖田宅时的中间人以及墓碑、族谱等“替代性证据”，与房地契共同构成了判定房地产权的证据。曾国藩、左宗棠认识到兵燹后民间“柔性秩序”处于失衡状态，颁布具备法律约束力的各项举措，借官力厘清房地归属，以法令保障百姓产权。百姓也积极响应官方政策，在社会秩序尚未完全恢复时依法呈验契据，领取勘票、执照、租照等作为新的产权证明，用于自身管业或交易凭据，具备明确而强固的产权意识。

曾国藩、左宗棠等地方官员重新确立房地产权归属外，还奏补江南乡试，充分发挥南京科举经济的优势地位，兴复城内传统行业丝织业与秦淮画舫业，率先振兴极易恢复的城南市面，后又鼓励城北起造铺房，招徕商贾往来贸易，从易到难，由南及北，带有鲜明的城市规划性质，有意识地引导了城市生态的恢复和发展。而是时南京周边土地回报率低下，农民“租税且不办，安敢望积蓄”，部分人选择弃田入城，专门从事获益更高的丝织业。城内地主也不再广置土地，如世家子弟邓嘉缉不堪逋赋赔累，甚至情愿将祖遗田产240亩充为官产。会馆、善堂等机构也看准城内元气渐复的大好时机，将投资方向由农村土地转移至城内房地产、商铺、典当及其他行业。在官方大力鼓励下，社会各阶层广泛参与，合力推动了太平天国战后南京城市经济的兴复进程。

值得注意的是，兵燹后江南地区并非仅南京一城勘定了房地产权，大到都市苏杭，小至县城句容，均有类似政策。《苏州房地产契证图文集》收录的晚清苏州契证实物中，有3张存留了江苏善后总局的验契痕迹，9张百姓承领旧产的执业印照，24张以执照为产业凭据的绝卖房地契。不过，苏州房地产交易中房屋多以执照为据，地基多以第三人出具的担代为凭。清末句容知县许文濬称，“句邑自经兵燹，业主之遗失契据者十家而九，大都吝惜小費，不复补领执照”。句容补发执照时，可能要收取若干领照费用，以致百姓不愿承领执照，效果不佳。而晚清杭州绝卖房地契中，卖主除声明“从前老契兵燹遗失，不及检交”外，须交“户管一册”，未见执照踪迹。晚清江南城市的房地产权勘验何以存在如此差别，仍有待学界同仁深究。

本文作者董圣兰，上海师范大学人文学院讲师。上海  200233

（责任编辑   韩维宾）