多等了三年，“一切都是最好的安排”

陈镜安

2020年的“7·15”新政，叠加次年2月的二手房参考价政策，给深圳楼市的熊熊大火泼了一盆冷水，二手楼市受到的影响最为深刻，不仅成交接连腰斩，均价也在不断下降，令曾经满腔热血的购房人，被动进入冷静期，又主动认清现实。

不过，随着房价中的水分被挤出，业内人士亦称，政策给了置业者逃离山冈的机会。

2020年4月，彼时萧红渝将户口从老家迁至深圳，正式成为这座城市的一员。回忆起三年前，按照当时的政策，她拥有1个购房名额，若是组成本地户籍家庭，则最高能买2套。

预算有限，为了寻到符合预期的房源，萧红渝从罗湖看向龙岗，多番比较之后，时间已过去三个月。“当时怎么也没想到，再想买就要等上三年。”

萧红渝口中的意料之外发生在2020年7月15日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，之后还不断推出细则，从限购、限贷、限售、限离等全方面严控楼市。其中，新规对限购加码，规定即日起在深购房需满足深户3年+社保3年，或非深户社保满5年。如此，4月刚落户的萧红渝，距离新的购房门槛还相差两年零九个月的社保。

到今年4月，萧红渝终于满足了“7·15”新政所规定的落户+社保的硬性要求，正式拥有了购房名额。萧红渝的新家位于龙岗区，算上契税总价不到200万。“兜兜转转看了三年多，最终入手了这套40多平方米的，终于有个家了。”重获资格不久后，她就在社交平台分享自己买房的喜悦。

虽然“7·15”新政让她多等了三年，但萧红渝认为“一切都是最好的安排”。

乐有家数据显示，在“7·15”新政、二手房指导价及疫情等多重影响下，深圳楼市的价格如今也进入了下行区间，当前深圳二手房均价（成交价）约6.5万元/㎡，跟2020年相比已降了5.8%。

分区域来看，除龙华持平外，其他各区二手房价均出现不同程度的下调。光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7%-9%，相对其他区而言降幅较大。种种数据也印证了“深圳房价回到2019/2020年”这一说法。

另有数据显示，萧红渝新居所在的龙岗丹竹头片区今年4月挂牌价环比下降0.43%，截至今年6月报价较1月下降7.2%。房价回调让萧红渝的收藏夹内有了更多选择，按业内人士的说法，“7·15”新政也让萧红渝避免了“站岗”。此外，“4月7日深圳公积金新政策，我还多贷了9万元”。虽然过户第二天她就听说指导价政策要“取消”，但买房的欣慰还是冲淡了不完美的遗憾。

2021年以前，“买到即赚到”是深圳楼市的一个关键词。据萧红渝回忆，“2020年前后中介推盘铺天盖地，身边也有一些外地朋友正在想办法落户，从而快速获取购房资格。”

市场充满信心的行动背后，为其提供支撑的是稳中向好的成交数据。据乐有家研究中心数据显示，2017年至2019年，深圳二手住宅成交量逐年攀升，分别是不到6.36万套、6.46万套、7.71万套，甚至在2020年“7·15政策”出台当年，深圳全年二手住宅成交95273套，同比2019年上涨20%左右，无限接近2016年巅峰值。伴随着成交量的激增，成交均价亦节节高升。2020年，深圳二手住宅均价突破6.9万元/㎡，较2017年同比增长29.5%。

房产增值让不少深圳人实现了阶级蜕变，房产中介也成为了受益者。“有同事在前几年市场最好的时候，年收入能达7位数。”有着7年从业经验的中介谢云龙，本人也早已在深圳买房，2018年还曾和门店同事众筹买下了南山一套大热盘用作投资。然而2021年以后，“参考价“的威力开始显现，卖方报价中虚高的泡沫陡增了买方首付压力，成交开始乏力。数据显示，政策发布首年，2021年深圳二手住宅成交量同比大幅下跌57%至40699套，创近15年新低。而到了2022年，情况进一步恶化，二手住宅成交2.17万套，再度“腰斩”，月均成交不足2000套，再创新低。

“2021年刚毕业就来深圳卖房，之前听说这个行业很赚钱，可是我错过了风口。”交谈中 ，宝安区一品牌中介黄海难掩失落。2022年，他数月难开一单，还需要靠家里的补贴度日。而谢云龙彼时所在的门店在去年9月已贴上了“旺铺出租”，他本人则被调至南山区其他门店。

今年情况出现一定程度的好转。数据显示，今年3月、4月一、二手住宅网签、过户均超过3000套，其中3月二手住宅月度成交接近4000套。截至2023年6月，二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。

6月的时候，黄海称，“我们（门店）这个月业绩增长了23%。我从上个月月底到现在成交三单。”

艾克是深圳某互联网大厂5年工龄的员工，虽没有落户，但根据现行政策规定，其社保年限到今年9月才达到要求。

“这几年攒了一些钱，家里人再资助一些，500万以下的房子没啥压力”，眼下的艾克完全有能力购房，但三年前还对在深圳安家抱有信心的他，经历了2022年深圳楼市低谷后，开始有所犹豫，“加之今年初公司有一波‘裁员潮’，这些都让我不得不慎重考虑。”

随着今年“7·15”新政迎来三周年，不少购房者也都收到了期待已久的“房票”。据估算，该群体规模在19万到38万人之间。有业界认为，这些被压抑的需求将随着“7·15”3周年得到充分释放。但真实情况如何？

据乐有家联合新浪微博发起的《深圳“7·15新政”3周年购房者调研》结果显示，超六成认为深圳“7·15”新政满3周年对市场影响有限或没影响。另据调研结果，计划在一年内购房、换房的人数仅占14%，而近五成受访者计划3年后购房或换房。不买房的原因，超三成人表示“首付不够”，其次为没有购房資格、不想承担房贷压力以及市场不确定需观望，分别占比20%左右。

一线从业人员的切身体验也与调研结果相匹配。“最近出来看房的确实有部分曾被‘7·15’新政卡住的客户，但不多。目前真正成交的也都是改善型客户，”黄海称。而深耕宝安新安片区的中介丁阳，则斩钉截铁地回复“没有（受到影响）”。

国家高端智库CDI研究员宋丁认为，“7·15”新政三年间的确压抑了一大批的需求者，理论上到三周年会释放一波需求。“这波需求看起来似乎是会对市场产生激活作用，但是现在的行情非常低迷，所以这批放出来的人，不一定会按照以往市场的情况冲进市场。被压抑了三年的这批人可能会理性选择，其中小部分人可能会因等待时间太久陆续入市，但多数人可能还会观察等待。”

宋丁指出，今年开春楼市曾呈现回暖趋势，但二季度走势让人出乎意料。二季度中，二手房指导价政策实质性取消、银行正常放贷后，成交数据依旧连续下滑，整体低迷的格局没有发生根本性改变。他预测，三季度深圳楼市可能还是很难在短期内走出低迷态势。

不过他同时也指出，按照正常的市场周期性表现，在深圳二手楼市长期低迷之后，三季度末到四季度初成交量大概率会有所上升。他期待，今年的“金九银十”可能会重现回暖态势。

谈及深圳在楼市政策端的发力情况，宋丁认为，已出台的政策具有一定作用，但效果不够明显。他指出，目前出台的公积金贷款额度上浮、双证合一等都是外围性的政策，并不是取消限购、限贷，或是“五改三”“三改一”等直接性的政策。“但不排除下半年会陆续有政策推出，比如对‘7·15政策’条款适度地调整等。若出现变化，也会为楼市增加一些活跃度。”宋丁说。

乐有家研究中心亦表示，若下半年政策能如期出台，给予刚需、改善等合理需求更多支持，将大大利好市场信心的修复和需求的释放，带动行业和经济健康发展。

（文中萧红渝、黄海、丁阳、谢云龙、艾克等均为化名）